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房地产开发项目建议书
(案例模板)
第一章、项目概述
第二章、项目名称和选址
第三章、项目规划建设方案
第四章、项目建设条件
第五章、物料消耗与供应
第六章、环境保护
第七章、项目建设周期与日程安排
第八章、经营管理方式
第九章、投资估算
第十章、项目经营策划
第十一章、效益评价
第十二章、结论
第一章项目概述
一、项目背景
为落实《北京城市整体规划》,加快规划市区绿化隔离地区建设,推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程,促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。
北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件,确定了“以绿引资,引资开发,开发建绿,以绿养绿”的原则。
随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动,特别是中国正式加入WTO、北京2008奥运会申办成功,温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域,商机无限。
由北京XX房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目(以下简称“该项目”)。
二.项目历史条件
1、宗地简介
宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村,规划用地性为二类居住用地,可用来开发别墅外事型的居住性建筑。
宗地面积为340亩,北侧尚有400亩规划二类居住用地,因机场联络线未定而未有合作伙伴。
宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线,东临后沙峪玉马教练场,西南侧为后沙峪镇罗马湖,交通便捷。
2、项目概况
宗地由后沙峪政府与北京XX经济开发公司于1993年签订合作协议,历经十年,北京XX公司于1996年取得顺义政府核发的国有土地使用证。
2000年10月13日,XX公司与北京XX房地产开发有限公司签订了338亩土地转让协议。
后由XX公司对其175亩地进行土地变性,计委立项和规委规划意见书工作。
因多方面原因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。
3、合作方式
由我方出面与XX公司签订协议,该公司负责解除与XX公司的合作合同,与后沙峪镇政府的合作合同,此部分费用为1350万元(含200万元付政府定金),由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。
三、项目建设单位
1、项目公司名称:
北京XX房地产开发有限公司。
2、公司经营范围:
在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。
3、项目建设规模和建设内容:
“该项目”开发建设总建筑面积约13.5万平方米。
建设内容为TOWNHOUS低密度住宅和配套设施。
“该项目”由北京当代投资集团有限公司投入全部建设资金。
四、可行性研究报告编制
1、编制单位:
由北京XX古德房地产开发有限公司编制北京顺义后沙峪项目可行性研究报告。
2、编制依据:
2.1、北京市政府文件:
京政办发(1994)7号。
2.2、北京市政府文件:
京政办发(1996)55号。
2.3、北京市政府文件:
京政办发(2000)12号。
2.4、北京市政府文件:
京政办发(2000)20号。
2.5、北京市政府文件:
京政办发(2001)31号。
2.6、温榆河流域住宅项目市场调查资料。
第二章项目名称和选址
一、项目名称:
北京顺义后沙峪————————项目。
二、地理位置:
“该项目”位于顺义区后沙峪镇马头村北
三、项目占地面积:
占地面积约22公顷(22万平方米)。
四、项目用地现状:
项目用地范围内为瓜田。
第三章项目规划建设方案
一、项目建设内容:
“该项目”建设内容为低密度TOWNHOUSE项目及配套设施等。
二、项目初步规划设计方案
1、规划建设用地面积:
22万平方米。
2、总建筑面积:
15.5万平方米。
3、居住建筑面积:
13.5万平方米。
4、配套公建建筑面积:
1.5万平方米。
5、非配套公建建筑面积:
0.5万平方米。
6、建筑高度:
高度控制在12米以内。
7、居住总人口:
约1000人。
8、居住总户数:
约300户
9、建筑层数:
地上三层,地下一层。
10、绿化率:
60%。
三、项目规划设计特色。
1、规划设计:
在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国,意大利,加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。
“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术,体现首都风貌和时代特色。
规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求,同时也必须适合北京总体规划要求,既能突出自己,又能与周围环境相协调。
2、设施、设备、材料:
“该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。
3、绿化:
“该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施,为入住TOWNHOUSE的各级客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。
第四章项目建设条件
一、地理条件:
“该项目”位于顺义区后沙峪镇(马头村)。
其北邻机场联络高速;东邻后沙峪村;南邻马头村,占地面积约22公顷。
地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“该项目”目前大市政条件不足,由于周围已经建成一批TOWNHOUSE和别墅项目,特别随着北京市加快绿化隔离地区建设,加大了对该区域市政投资,因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。
第五章物料消耗与供应
一、建筑材料
“该项目”建筑内容为TOWNHOUSE及配套设施,建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。
其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等,根据设计规范和本项目的总体规划设计,“该项目”所需的主要建筑材料估算为:
钢材:
8000吨
水泥:
20000吨
木材:
300立方米
二、主要设备
“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE及配套设施,在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施,其所需的主要设备有:
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应
根据初步计算,“该项目”水、电、气、热等用量为:
1、用电量:
60瓦/平方米,则预测项目用电量为12000千瓦。
2、用水量:
按2升/平方米·日,用水量为40万立方米/日。
3、热力量:
按80大卡/小时·平方米计算,则预测用热量为16百万大卡/小时。
第六章环境保护
按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“北京市实施建设项目环境保护管理办法细则”,建设项目要采取严格的环境保护措施。
“该项目”的建设内容为TOWNHOUSE是北京市建设“温榆河绿色生态走廊”工程,对环境的污染较少。
环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气,此外无其它污染源,不存在有害污水和有害垃圾的处理问题,对环境的不利影响较少。
项目建设及建成后的使用过程中,将采取严格的环境保护措施,严格遵守国家和北京市的环境保护法规。
环境保护措施如下:
1、污水:
生活污水经化类池,含油污水经隔油池处理后,达到规定的排放标准,污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。
2、生活垃圾:
将生活垃圾分类收集,由专门的管理部门专设清洁人员,利用密闭垃圾筒运出,由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
3、噪声:
噪声污染源主要是排风机,停车库的排风、送风系统、发电机等,拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气:
因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题,通过在设计时停车库保证车库有一定的容积,采取合理有效的措施,汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。
汽车废气还可通过建筑物周围绿化,减少污染影响。
第七章项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“该项目”建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有关规定,采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。
为保证施工质量,工程建设采用施工监理的方式进行,聘请有经验的建设、监理单位进行监理,确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
“该项目”总建筑面积约为15万平方米,预计建设周期为3年,即从2004年到2007年为建设期,项目建设实施进度为:
1、2004年6月之前完成前期准备工作。
主要包括:
协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计七通一平、工程招投标等。
2、2004年7月至2007年7月为施工工期,竣工验收。
第八章经营管理方式
一、经营设想
1、“该项目”拟采用目前国际流行的建设工程管理模式,按照国际通用建设施工条款。
2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验,以物业管理公司的形式统一经营管理。
将以现代化的设施、完善的服务,使其成为国内具有一流管理水平的企业。
第九章投资估算
一、成本构成
宗地占地338亩,为二类建筑用地,成本由以下几块构成:
1、土地费用
宗地因历史原因,需投入补偿清算费用2000万元
土地方拆迁等补偿费用:
3.5万/亩×338=1183万元
小城镇建设费用:
1万/亩×338=338万元
农民与乡镇补偿费用:
300元/m×*338=6760万元
其中包含已付土地方费用200万元
总计:
投入土地成本10081万元
2、土地出让金
3、其它投入
二、项目设计
方案A:
以0.6容积率做中高档TOWNHOUSE项目预计
×1000×0.6=13.5万m2
销售按6500元/m2计,13.5×6500=8.78亿元
方案B:
以0.8容积率做中低档TOWNHOUSE项目预计
×1000×0.8=18万m2
销售按5500元/m2计,18×5500=9.9亿元
方案C:
以1.3容积率做多层带电梯计
×1000×1.3=29.3万m2
销售按4000元/m2计,4000×29.3=11.72亿元
三、成本测算:
A、以收入最低的方案A设计
项目总额(万元)标准
1、土地费用2、土地出让金100814507见上表述以200元/m2计
3、建安费用33750按建安平米造价2500元/m2
4、勘测费5、设计费6、可研方案咨询7、执照费8、规划方案咨询113830763876
9、基础设施10、临时水电路405076300元/m2
11、监理费12、质量监督费13、标底招标费14、绿化建设费15、公共配套费16、市政公用设施费17、不可预见费378953810840513501890
合计58580
固定成本合计58580万元
2、经营成本
项目总额(万元)标准
销售费用管理费用财务费用175617564686销售额2%固定成本8%
合计8198
3、毛利:
销售额-固定成本-经营成本
=87800-58580-8198=21022万元
B、以方案B设计
1、因费用计算以建安费比率计,故分类为:
项目总额(万元)标准
1、土地费用2、土地出让金100814507
3、建安费用45000建安单平米2500元
4、其它综合2070建安费4.6%
5、基础设施费6、公共配套7、市政设施费54005401800300元/m230元/m2100元/m2
8、不可预见费2250建安×5%
合计71648
2、经营成本
项目总额(万元)标准
销售费用管理费用财务费用198019805732销售额2%固定成本8%
合计9692
3、毛利:
销售额-固定成本-经营成本
=9.9-7.2-1=1.6亿元
C、以方案C计:
项目总额(万元)标准
3、土地费用4、土地出让金100815860以建安平米200元/m2计
3、建安费用439501500元/m2计
4、其它综合2332建安费4.6%
5、基础设施费6、公共配套7、市政设施费879010143380300元/m230元/m2100元/m2
8、不可预见费2535建安×5%
小计77942
9、销售费用10、管理费用11、财务费用235023506235销售额×2%×2%固定成本8%
合计10935
12、毛利:
28323
第十章项目经营策划
一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述
本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近,分布不均匀。
随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施,沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。
从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看,市场需求还有一定的潜力。
二、TOWNHOUSE市场需求分析
中国正式加入WTO以后,世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处,外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体;北京2008奥运会申办成功以后,据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50%的缺口,届时将会产生潜在购买和租赁客户群体;随着居民收入的不断增加,几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE,已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。
目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理,主要分为以下几个层次:
1、外籍购买群体
1.1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员
北京作为中国的首都,汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处,这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不断增加。
尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓,使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资,由于消费习惯和消费心理原因,他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。
1.2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士
这一群体是一支不容忽视的购买团体。
由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善,国民经济持续稳定的发展,一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,因此更热衷北京东北部地区的TOWNHOUSE。
2、国内购买群体
2.1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英
这些行业的精英,积累了大量的财富,他们追求生活的品位和质量,在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。
2。
2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才
这些人员构成城市的“中产阶级”,他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高,价格优惠和付款方式灵活实惠的,亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。
2。
3、私营企业业主
国内经济持续增长,富有阶层将逐步扩大。
随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施,国内的私营经济将得到空前的发展。
这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要,也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。
三、项目市场走向
目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素,除了国家宏观政策外,从项目本身的因素看,最主要的就是地理位置和价格。
从“TOWNHOUSE项目”本身因素看,影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。
地理位置优越的项目应具备的条件是:
交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。
而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
从近期北京的TOWNHOUSE项目变化特点看,影响项目市场和价格的因素除地理位置外,还有整体现划、户型设计、景观氛围等。
1、周边环境
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部,地处北五环路至北六环路之间,西面距京承高速公路2公里,南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目,该区域别墅项目具有较高的市场知名度。
2、建筑设计
本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合,根据不同的户型,设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。
建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成,目标是建设成为北京市标志性的TOWNHOUSE建筑。
3、环境设计
将请国外专业公司设计绿化园艺广场,饰以精美的雕塑,引入水流,采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜不同需要,小到150平米经济型TOWNHOUSE,大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。
采用大客厅、大卫生间,根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。
专门设有工人房、洗衣间,动静分开,功能分明,使用率高。
5、室内设施及功能
5.1、充分引入智能化概念。
综合布结入户,预IDD电话插口,国际卫星电视接收系统,火警烟感报警系统,可视对讲电话,车库防盗系统,周界报警系统,密码防盗门。
集中报警。
5.2、分户供冷(暖),便于自主控制温度。
5.3、高档装饰材料,进口高档洗浴洁具。
6、配套服务设施齐全,特设会员俱乐部
6.1、康体设施:
游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。
6.2、咖啡厅、餐厅。
6.3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。
7、物业管理
聘请国外知名物业公司进行管理,同时提供多项有偿服务,如:
送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部,沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。
2、便利的交通
地处北五环路至北六环路之间,西面距京承高速公路2公里。
3、独特的生态旅游环境
北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。
五、项目价格优势
“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场价格大致在7000-9000元/平方米。
从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地,是北京市东北部地区绿色生态屏障。
以开发TOWNHOUSE项目为主,地区规划实现后,可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。
因而若整体规划实现后,项目价格提高还有潜力。
六、该项目经营策划
1、项目定位
1.1、项目定位依据
1.1.1、政府实施建设“温榆河绿色生态走廊”工程
北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件,确定了“以绿引资,引资开发,开发建绿,以绿养绿”的原则。
随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动,温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点
1.1.2、中国正式加入WTO对本地区的影响
据悉,全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处,随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进,跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。
跨国大企业的外籍中高级雇员,尤其美国、欧州发达国家的高级经理,由于消费习惯和消费心理原因,他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。
因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步发展。
1.1.3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士
由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善,国民经济持续稳定的发展,以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策,一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业,他们要求高质量的生活和理想的居住环境,因此更热衷北京北部地区的TOWNHOUSE。
1.1.4、国内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才
这些行业的精英,积累了大量的财富,他们追求生活的品位和质量,在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。
1.1.5、私营企业业主
随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施,国内的私营经济将得到空前的发展。
这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要,也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。
1.2、定位设计
1.2.1、构思的原点:
缔造“真豪宅”,展现高尚生活的家居。
1.2.2、真豪宅理念:
不是要用最贵的建材堆砌,而是要有创新的建筑设计理念,每一个细节上突显出“名家风范”。
1.2.3、本可研所应体现的价值
任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值,房屋也不例外,只是这种价值的意义更为富有,它不再仅仅是居住的场所(最基本的含义),而是包含更为广义上的意义:
实际价值和心理价值。
2、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和,在心理上是带给客户一处价值感。
以现有的产品特点可包装的卖点只有2点:
2.1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”;
2.2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合,多种户型适宜不同需要,小到150平米经济型TOWNHOUSE,大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。
卖点分为实质内容和概念性感受。
实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施,而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。
可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意,能够博得客户认可,则物业必定热销,所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进,以争取做到最好。
使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。
好的产品终归会受到客户的青睐,得到市场的认可。
3、竞争对策
对于竞争对手的竞争优势,包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用,甚至在细节上进行模仿,以做到取长补短,特别是竞争项目给客户留下的最佳印象,必须在本项目中整合运用。
4、增加项目的附加值
如果要以豪宅品质出现,必须增加项目可包装的卖点。
具体地从以下三大方面考虑:
4.1、丰富专业化设计,聘请国外知名公司参与项目的各项设计,包括:
4.1.1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。
4.1.2、社区室外环境由境外设计公司设计。
4.1.3、建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲,推广时可以冠上该外国事务所名称。
4.1.4、物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。
4.2、使用高品质的建筑材料及设备包括:
4.2.1、卫生间采用进口原装高档洁具,例如科勒、摩恩等。
4.2.2、厨房采用进口成套橱柜、灶具,例如德高丽(DELTONGOL)。
4.2.3、外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗,浮法玻璃配可平开上悬的五金件。
4.2.4、小型集中中央空调,实现24小时热水、制冷、采暖。
4.2.5、综合布线,每户强电按空调、电器、照明三路分线;弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。
铺设ISDN光缆,建立社区局域网
4.2.6、。
家庭安全系统:
每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。
4.2.7、公共安全系统:
社区及大楼周界防范系统;小区道路、楼宇大堂的公共保安监视系统;公共部分设置消防探头,集中消防报警系统。
4.2.8、卫生电线电视接收系统。
4.2.9、智能化物业管理:
三表远程计量,停车、门禁的IC卡系统。
4.3、采用高档次社区服务,规划好会所功能,包括:
咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。
如此,本项目可增加卖点。
4.3.1、高质量的物业产品,使客户产生满意和知足的心理。
4.3.2、与客户心理上的价值尺度象吻合,通过提供足够的附加价值带来超值感受。
4.3.3、建设最现代化的都市高级TOWNHOUSE。
总之,塑造卖点的观点是:
在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。
务必塑造出名师设计、品牌品质,名家管理的形象。
这样才能达到促进预售效果的目的。
第十一章效益评价
一、经济效益评价
1、评价方法说明:
1.1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了调查,并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。
1.2、“该项目”建设内容主要为单体TOWNHOUSE和联体T
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