筹建五星级酒店的要点和步骤.docx

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筹建五星级酒店的要点和步骤

筹建五星级酒店要点和步骤（转载）

一、建立五星级酒店目：

1、平台与桥梁作用：

高星级酒店是少数人才能拥有重要政治、经济平台，是与政界、商界及其他领域沟通桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”动作。

2、树立企业品牌：

国内较有规模、名气大型集团或企业，都有自己高星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说服力窗口来展现本企业品牌、形象、实力、企业文化。

尤其现在众多房地产开发商都认识到了：

房地产本身很难形成品牌，哪怕是几十万平方米小区建设都很难形成品牌，但高星级酒店在市场上很容易形成品牌，所以，考虑到建立企业品牌，考虑到提升所要开发住宅及周边区域整体价值，在开发建设住宅小区同时建设高星级酒店。

3、投资新建高星级酒店还有其他益处：

首先是投资稳定性比较强，相应来说风险相对不大；

其次是成长性好。

虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好；

最后是现金流作用。

酒店经营会形成稳定、较大量现金流.从企业经营角度来说，现金流比利润还重要!

正是这个现金流效应，使很多酒店投资商即使暂时亏损也要继续经营。

二、酒店投资成本及回报分析：

1、按照建筑单位面积价格（不包括买地钱）：

五星级酒店一般为：

9000—10000元/m2，（四星级酒店一般为：

7000—9000元/m2；）

2、按照客房总数计算：

五星级总造价=房间数×150万元/间

3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：

五星为120m2～180m2，（四星为90m2～110m2）

4、投资成本类别比例大致划分：

土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%；

5、中国五星级酒店投资回报率能达到8%或9%就不错了，一般投资回报周期为15-20年。

三、选择建立五星级类别：

是商务酒店兼带一般会议功能酒店？

纯度假型酒店？

度假兼会议型酒店？

四、选址——可行性调查报告（自己做，同时请酒店专业人士做，然后对比）——酒店建造成本大致分析

五、组建自己一个酒店专业筹建团队——请酒店专业装饰设计公司出设计方案：

在这个过程中，要详细分析：

1、酒店档次、类别确定；

2、各服务项目功能名称、功能布局、各占建筑面积比例；

3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求；

4、第3项具体实施方案；

5、预期未来5—10年内发展需求，做好各种管线预留、预埋；

6、形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案（水、暖、电、土建、结构图纸）——会审——酒店专业装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案——会审——将装饰深化设计方案递交建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸（各专业蓝图）——开始施工，同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时解决问题，具体操作：

★施工总体计划制定：

☆土建，5万平方建筑面积施工期一般为13-15个月（在北方，要考虑冬天冻土期、春节放假影响）；

☆封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工，前面几项可以部分交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装一般为13个月左右；

★土建施工队伍选择：

☆资格预审——具备甲级资质，修建过酒店类建筑等等，当然，这些都是可以挂靠，最关键是要考察其是否有经济实力，若自己公司一点现金都没有，纯粹靠甲方按进度拨款，那将会严重影响施工进度；

☆甲方在与乙方（土建施工承包单位）签订合同时，一定要注明：

甲方在向乙方拨付施工进度款同时，在乙方所聘用建筑工人工资支付问题上，乙方必须按与建筑包工方所签订合同中约定工资支付方式执行，甲方有责任进行监督，否则甲方有权利暂时中止向乙方划拨施工进度款。

建筑工人因工资不能得到及时支付而停工或堵政府大门事例在全国都有发生，我所在筹建五星级酒店工程上就发生过一次，作为甲方，我公司按合同约定，根据实际施工进度向乙方划拨了工程进度款，但不知道是乙方战线太长了而东挪西用了呢还是补其他窟窿，反正就没有及时给建筑工人发放工资，于是就引发了停工、堵市政府大门事件。

一时间，舆论矛头都指向了我公司，其他房地产公司看着笑话，不明真相还以为是我公司经济实力有问题或是老板心太黑，着实把老板给气得够呛！

目前，国家有相关规定，建设方和承建方都必须按一定比例向政府有关部门预交民工工资保证金，就是担心出现民工干了活拿不到钱，甲方推乙方，乙方推他方事件发生。

在这个问题上，我所在房地产公司也遇到过问题：

按规定公司向政府有关部门足额交纳了相应保证金，但承建方却拿不出钱来交，催一次二次，答应了就是没有钱交，于是，甲方开工证就没法办，没开工证，在银行办理贷款手续就进行不下去。

由此可见签订合同前考察土建承包方真实经济实力是多么关键！

土建施工进度、质量监督和管理：

☆要求乙方做出切实可行施工组织设计；

☆甲方现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地实际施工人数，是否按照计划实施，能否完成进度要求，发现问题及时反馈；

☆甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度：

完成则奖，延后就罚；

☆甲方现场工程师还应该针对监理公司制定奖惩制度：

认真履行职责则奖，若我方发现问题而监理方置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼则坚决处罚或更换监理公司。

这样，通过一些较硬手段使监理方产生危机感，别让工程监理形同虚设。

☆公司总部要防止公司现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方人员坑瀣一气，做好对自身人员督察工作。

建立合理严密工作制度、职责，划分各级权限，一旦制定，坚决执行。

★土建建造成本分析：

☆近一年内钢材价格大起大落，使建筑成本必定受到影响，但目前酒店高层建筑土建均价也基本在1400—1800左右了；

☆确定建筑设计院时候就要特别注意：

其主结构设计师资质、实践水平、务实态度，若遇到学究类，没有实践经验，一味只强调规范，一丁点责任都怕承担那种，设计出来结构钢含量会大得让你瞠舌！

尤其地下几层那钢筋啊，编织得密密麻麻，穿钢筋工人也是累得吭哧吭哧，甲方不知道要冤枉花多少钱！

☆土建建造成本也和最初酒店专业装饰设计有关系：

①酒店主体设计尽可能地不采用圆弧类或异型类造型，否则将增加建筑模板及人工成本，同时也增加了后期装修材料及人工成本；

★装饰成本分析，控制：

☆一般五星级酒店装饰成本占总投资成本40%；

☆酒店装饰设计和装饰施工必须分别由专业酒店装饰设计公司和有能力装修施工公司来完成，反对由装修承包方免费进行装饰设计做法：

①专业酒店装饰设计公司：

其目是挣设计费、同时作好自己公司口碑，与其所采用何种价位装饰材料，最终装饰总成本无直接经济利益联系。

在能体现设计效果前提下，成本控制得越到位，越能真正体现其设计能力。

②装修施工公司：

其强项在于施工，在保证进度前提下，装修质量高、稳定、细节处理完美，能达到这点就已经很不错了。

现在很多大型装修施工单位都下设了设计部门或设计室。

但其接单，大多是写字楼、住宅、商场、学校、机关、酒楼一类。

接到高星级酒店设计单子了，多是临时再聘请专业酒店设计师来进行设计，出产品质量、稳定性，就不好说了。

③由装修承包方免费进行装饰设计后果：

表面上看，由装修承包方免费进行装饰设计，投资方省了笔不小设计费。

但投资方要考虑这个问题：

装修承包方在进行装饰设计时，他能尽心尽力地将成本控制到了最为合适一个点了吗？

？

本来这个点就是不容易量化，即使业主方招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计，收效也是甚微。

“羊毛”终究是出在“羊”身上：

一个好酒店设计方案，无论是自己做或者另外花钱请专业酒店设计人员做，都是要花费设计费用。

现在五星级酒店国内设计单价是150元/㎡—200元/㎡，设计费用都是好几百万。

这个费用全部由装饰施工单位自己去消化，吞下去是滋味吗？

于是，设计中本可以省材料用上了，可以用替代材料地方也全采用高档材料（材料费增加了），可以简洁地方出现了很多曲线或异型设计（人工费增加了），另外，在施工中还会不断地、“合理地”多出现本可以避免施工变更，表面上看是没有什么问题，但今天牵两笔、明天牵两笔，不知不觉中，设计费本钱又收回来了。

☆反对一昧地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”装饰设计手法：

五星级酒店确是用钱堆砌出来，但不计成本般处处使用高档装饰材料及饰品设计手法，相信是大多数投资方所不愿意看到。

酒店装饰效果体现，最主要是靠装饰材料选型、合理搭配、细节处理，同时还要巧妙地体现出酒店主题文化，再配以灯光，效果自然就出来，这样，就能节省一大笔装饰费用。

试想，客人一迈进酒店大堂，首先感受到就是大堂空间高度、面积、装饰材料颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等综合效果，细看才能体会到体现出装饰风格、主题文化，而不会就立刻就走到墙前看贴什么石材，是意大利还是西班牙、美国。

客人走进客房，首先体会到也是房间空间、面积、家具、窗帘、布草及整个房间色彩基调等综合气氛。

有谁会马上端详这墙上贴墙纸、卫生间洗面台石材是进口还是国产？

☆在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华餐厅及娱乐包间、总统套房等等重要区域，适当使用进口材料能更好地体现装饰效果是很必要，总之：

好钢要用在刀刃上！

☆酒店在一些非重要区域，如消防楼梯通道、各员工工作间、技师房、储藏间、厨房、附属楼、酒店管理人员办公区域等地，采用成本极低颜色相仿仿制品也未尝不可。

☆主要装饰材料进行把控：

一般采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。

甲方应派专人对本地及周边装饰材料市场进行询价，部分材料，如石材，很有必要到国内几个主要石材产地（如福建、山东、四川、广西、云南等）进行市场调查。

★专业酒店装饰设计公司选择：

☆首先主设计师必须是要懂酒店经营方式、构架、经营流程、酒店管理者管理需求、酒店星级评定规范；

☆设计之前对酒店当地市场调查了解，必须要明白调查些什么，有哪些项目？

至少要做到以下方面：

①当地各星级酒店及街边社会酒楼、咖啡馆、OK厅、洗浴中心、洗脚房调查：

餐饮、娱乐、休闲、会议等项目地理位置、规模、装饰特色、主题文化、销售价格、客源分类、顾客口碑、上客率、停车场、其他附加服务、服务质量等等细项；

②本地市场餐饮、娱乐、休闲、会议、会展、精品购物等市场饱和度或欠缺程度；

③准确了解当地城市未来5-10规划，预测酒店未来5-10内发展状况，做出设计方案必须是具有前瞻性；

④对主要装饰材料市场价格必须熟悉以及新型装饰材料选择利用能力（较好地把控成本、提高效率、保证品质）；

⑤能够提供切实可行装饰成本控制方案；

⑥各服务场点尽可能地考虑是多功能性，将“最大限度获取经营利润”这一思路贯穿在整个设计中；

⑦设计中必须满足少数贵宾服务需求：

第一，必须保证“私密性”：

从停车、乘电梯、进入餐饮或娱乐或会议通道、包房位置、结帐方式地点等等细节都必须充分地考虑周全。

试想，一个政府要员想要到你酒店洗个桑拿放松一下，若像普通客人那样非得从大门进来，经过大厅乘坐电梯，再到桑拿楼层，还得经过桑拿服务台，再进入包间，这么多环节中，不知道有多少人看见了你面孔，还可能遇到你部下或不想见到其他人，如果是这样，你说这官员下次还敢来吗？

这口碑一带出去，别重要人物还敢来吗？

？

真正重要人物，你若能倒贴钱把他给请过来了，一次、两次，消费愉快了，可能你就能办成一些大事了。

酒店作为一个平台，在这一方面作用举足轻重。

这一点，能做到、做好设计师极少！

第二，要充分显示出地位、身份：

接待贵宾场所硬件豪华程度充分表现出来，这一点一般设计师都容易做到；

第三，充分人性化体现：

要让客人使用方便。

如开会，贵宾休息室要紧靠主会议室，而且有通道直接到主席台上，除常规通道外，还有专用撤离会场通道；

☆因为人员流动原因，在看其成功案例同时，必须落实该主设计师是否还在其设计公司；

★酒店主要设备选型、成本控制以及其他注意事项：

1、酒店设备投资成本一般占总投资30%，主要分为配发电系统、中央空调系统、给排水系统、消防及自动报警系统、锅炉系统、电梯系统、弱电系统设备以及游泳池设备、桑拿设备、洗衣房设备；

2、配发电系统：

施工一般由当地电力公司所垄断。

需要注意是酒店电力容量考虑，一定要充分考虑到酒店以后经营范围扩大所需要电力增容问题，修建时候一定要保证有15%-20%余量。

发电机本已经是在救命时候启用，其不能有丝毫散失。

建议买进口品牌，从实际了解到情况，国产货确比不上进口机，比较好有瑞典沃尔沃，美国康明斯（不是国内组装康明斯）等品牌。

3、中央空调系统：

①主机现在各种品牌有30多个，建议选择时先分个档次，若拿国产货和美国品牌对比，确是不合适。

建议分成三个档次：

进口品牌，如美国开利、约克，日本大金等，纯国产海尔、格力、清华同方、山东格瑞德、贝莱特等等，合资台湾台佳、上海瀚艺等。

②不同档次品牌价格是不同，各有所取舍：

业主若是选择纯国产货，短期一两年之内绝对是不会有什么问题，但要想5年、6年以后仍然如初，就不现实，但是降低了初期投资成本，要想这头也占、那头也占，是极不现实。

③若酒店采用了水源热泵或地源热泵，要注意，不是所有品牌主机此方面都有成熟技术；

④对于进口品牌，要千万防备是否是贴牌！

这种情况，从外表上粗略是看不出来，但其核心压缩机是能确认出来，另外，别幻想着买原装进口机子，现在都是在国内组装；

4、给排水系统：

①一般是交给土建完成。

要注意选择好管材类型，目前市场上出现新产品较多，要多对比一下价格、材质、寿命、健康、维护方便性等综合指标；

5、消防及自动报警系统：

①施工普遍是由当地消防部门垄断。

要注意在签订合同时，仔细划分需由消防施工单位完成工作范围，哪些是由消防施工方带为上报而实际由甲方负责工作，与装饰、弱电施工需要配合工作等等。

②仍然要采取招标（邀标）方式来压消防安装成本。

6、锅炉系统：

①要注意锅炉燃烧机一定要用进口！

选择品牌时要考虑以后维修件要方便购买；

②从能耗角度，最好是采用燃气锅炉，但购买时要有一台燃油燃气两用锅炉，以应急；

7、电梯系统：

①在建筑设计阶段就应该先确定所选电梯品牌、规格，便于土建施工时做好井道、轿坑预留预埋工作；

②高层建筑类酒店，切忌将观光电梯作为运送客人主电梯！

观光电梯因为视觉原因速度都受到了限制，一般不超过1.75米/秒，太快了则会感觉头晕。

但高层建筑主客梯速度若达不到2.5-3米/秒话，那绝对会经常出现一大群客人等候电梯场面。

我所在筹建河北邢台万峰国际酒店（五星级）就出现了这个问题，当时因为桩基都已打好，没法改了。

应该做到：

以封闭式高速电梯为主+以少量观光电梯为辅。

③考察过许多五星级酒店，大多电梯里没有空调，夏天乘坐该电梯是没有五星级酒店感觉；

④对于厨房里用传菜电梯，因为只传菜，不能乘人，许多酒店都是用一般电梯厂制作出非标类“黑户”电梯：

没有铭牌标示，也没有检验证明。

这种“省钱”做法不可取。

8、弱电系统：

①需要上系统项目选择：

按投资成本可分成以下三个档次：

首先，最底限是：

建筑规范里要求必须有、国家强制性要求必须有、酒店五星级星评要求必须要有；

其次，在底限基础上+舒适度及豪华感官度；

最后，在底限基础上+舒适度及豪华感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣传

②最为关键是酒店客房智能控制系统及会议系统，这两部分是客人直接感官面对，这方面钱是不能省；

③需要注意：

目前弱电设计安装市场还不是很透明化，弱电公司在介绍需要上各系统时也是比较夸张化。

甲方要仔细对市场价格进行了解对比。

9、游泳池设备：

①全部投资不超过50多万，五星级酒店应该上各项系统都应该考虑：

如臭氧消毒系统，主要设备如砂缸、泵建议采用原装进口产品；

②要充分考虑维修方便性，维修配件可替代性；

10、桑拿设备：

①要考虑采用部分舒适性、娱乐性较强桑拿设备；

②还要考虑安全、机房设置合理，维修易操作、维修配件易购；

11、洗衣房设备：

①首先要按照酒店饱和布草洗涤量来考虑洗衣设备配置，其实是考虑是否外接布草洗涤业务？

②选购洗衣房设备者自己必须熟悉酒店各洗衣设备性能，不同类型设备操作难易，布草破损率大致情况，如全自动立式洗衣机在操作便捷、布草破损率等方面就要优于卧式半自动洗衣机，双滚3米平烫机工作效率就远比单滚2.8米平烫机高得多；

③要明确高压蒸汽供给来源,所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉位置,输送管道方式；

④考虑维修配件通用性或可替代性；

★目前可利用国家政策（节能，太阳能，地源热泵，利用低谷电价，投资返金政策）

①对于采用地源热泵、水源热泵蓄能空调系统，国家都有一定补贴政策，如河北省，对于该项目补贴额度为相关投资费用15%-25%。

②对于使用太阳能也有相应补贴，如河北邢台市2007年出台了政策：

按照审核后太阳能热水（开水）系统总造价10%给予补贴；

★节能降耗：

1、建筑节能：

☆外墙隔热：

①尽量不采用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；

②采用外墙加隔热材料方式；

☆门窗隔热：

窗户采用中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音；

☆内墙全部采用轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料替代了黏土砖；

☆屋面采用加厚挤塑泡沫板保温技术；

2、采用太阳能：

3、采用中水系统：

注意：

采用太阳能及中水系统，相对于收效来说，初期投资较大，实际目是获得良好社会效应，经济效益次之。

4、弱电系统中考虑楼宇控制进行节能：

①建筑设备监控系统

该系统充分体现酒店舒适和豪华性，依据暖通空调、给排水、电气等专业要求，对酒店内机电设备（供配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水）进行集中监视、控制和管理，使机电设备安全、可靠、高效地运行，同时节约能源、减少维护人员、提高工作效率。

5、给排水、供电干路、支路安装计量器：

6、经营管理上节能措施：

①用节水型坐便器，可以节水一半以上。

在水箱内安装节水芯，每只马桶一年可节水30吨左右。

员工浴室可安装智能感应式节水系统。

刷卡洗澡男员工8分钟，女员工12分钟，控制用水量。

公共卫生间安装感应节水龙头。

   房间卫生间可安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3。

对饭店各个部门各个区域分别用水表计量。

积累数据根据使用率额定合理用水量。

酒店中央空调冷却塔会形成大量水雾，一年就要飘掉近5000吨水。

可以安装收水器，大大降低水雾损耗。

②采用新型节能光源。

至少可节电70%以上。

采用智能节电调压开关。

根据日照条件和需要营造氛围调节电压和照射度。

可节电20%左右。

提倡采用LED半导体灯，可以节约75%用电量。

③将夏天空调温度设定在28℃。

少用机械通风，多用自然通风。

④不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、台布。

节约纸张。

采用无纸化办公。

⑤不鼓励客人过度消费。

倡导适度消费，鼓励打包。

⑥用蒸汽洗车取代传统高压水枪洗车，可节水节电达90%。

⑦单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，可阻隔70%-80%太阳能。

外墙可因地制宜采用浅色涂料，提高阳光反射率减少能耗。

酒店建筑墙窗面积比增加10%，能耗增加近30%。

玻璃幕墙比普通墙体多耗能2-3倍。

酒店玻璃天顶可采用天幕智能控制。

根据气温和光线变化自动调节。

用反射窗帘可反射50%热量。

多采用屋顶绿化，可以挡掉50%太阳辐射。

室内一棵树一天可蒸发40公升水。

⑧洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电。

⑨餐厅厨房冰箱内存放容积以80%为宜。

⑩采用锅炉排烟废气余热利用技术。

一般可提供十几吨约70℃热水。

★装饰目、手法：

如何能真正地吸引顾客、为酒店获取最大额利润？

下面分别从餐饮、娱乐、会议等三方面来说明。

①餐饮：

第一，设计上必须保证私密性：

现在一般请客吃饭都愿意坐包房，豪华包房饭桌一般是不正对包间门，要设置单独传菜窗口供服务员使用，避免房门频开让楼道路过客人看见里面。

更要设计一些4-6人小包房，装修设计突出细腻、品位、舒适度和私密性，专门接待一些吃燕鲍翅高档客人，这一类请客或赴宴一般都是人物，消费较高，不愿熟人见到，所以一定要保证私密性，进出通道最好与其他包房相分隔。

第二，针对不同客源群，装饰上对每个包房要赋予寓意：

比如为满足升官晋级这类客人需求，将一间餐厅包房取名为"得举轩"，取范进中举之意。

墙面设计为宫廷贺喜粉红大花软包造型，壁灯造型为一枝刚刚破土嫩芽，预示前途无量。

职位升迁了客人举办宴席就特别喜爱这类包房。

再比如接待贵宾豪华包房，部分采用纯中式装修，墙面木作造型内，采用汉代名人书法壁布，天花为皇家房檐硫璃瓦造型及宫廷实木窗隔造型，吊灯为宫廷古典式，尽显五千年中国古典文化。

采用目性照明，直射餐桌，使菜品与配用金餐具色彩斑斓，气氛浓烈。

主人坐龙椅由红木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。

休息区主题背景墙内嵌入等离子电视，包房内单设豪华卫生间。

该类包房常常是设了8800元起订费还爆满。