限购令下房产买卖纠纷及其处理可编辑.docx

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限购令下房产买卖纠纷及其处理可编辑

“限购令”下房产买卖纠纷及其处理

谨以此论文献给我的导师胡家强老师------------王晶

“限购令”下房产买卖纠纷及其处理

摘要

“限购令”是在我国房价不断上涨甚至一度出现暴涨的情况下政府为调控房

价而出台的宏观调控政策。

“限购令”的出台对商品房买卖合同产生了巨大的

影响，并引发了很多种纠纷。

本文通过对“限购令”内容及属性的分析和

归类，探讨出了解决“限购令”下房产买卖纠纷的处理办法。

第一部分介绍了“限购令”颁布的背景并对目前为止出台的“限购令”

的内容进行了归类解读，找出各地“限购令”的共性和区别。

第二部分介绍了“限购令”下商品房买卖纠纷的类型及其表现。

纠纷

的类型主要有：

“限购令”颁布前后已签的商品房买卖合同的纠纷，“限购

令”下买卖双方的合同纠纷，“限购令”下买方与中介间产生的合同纠纷，

购房人与登记机构之间产生的纠纷以及实际购买人与名义业主之间的纠

纷。

第三部分通过对“限购令”法律属性的分析，探讨其是否属于不可抗力、

情势变更、不可归责于当事人双方的事由和商业风险，并详细分析了不可抗力与

情势变更的区别、不可归责于双方当事人的事由与不可抗力和情势变更之间的关

系以及商业风险与情势变更之间的区别，得出“限购令”属于合同履行中的情势

变更事由。

在此基础上得出因“限购”政策致使合同难以履行或无法履行的，合

同双方当事人可以协议变更或者解除合同。

第四部分针对第二部分中提到的“限购令”下房产买卖的纠纷并结合第三部

分中对“限购令”属性的认定及其对商品房买卖合同效力的影响，针对不同的纠

纷类型提出了不同的解决方案。

指出在实际购房人垫付购房价款以及名义购房人

转移房屋所有权于实际购房人的合同关系中，若期间实际购房人与名义购房人产

生纠纷的，由过错方按其过错及过错程度承担赔偿责任。

关键词：

限购令；合同纠纷；情势变更；不可抗力

“Restrictions”anditsprocessingunderthehousing

restrictionpolicy

Abstract

“Restrictions”isthegovernment’smacroeconomicregulationand

controlpolicyforthecontrolhousingprices.Forhousingpricesis

risingandevenexplodedinChinainrecentyears.“Restrictions”of

hasahugeimpactoncommercialhousingsalescontractandhascausedmany

disputes.Thisarticlethroughto“restrictions”oncontentand

attributeanalysisandclassification,discussesthesolutionof

“restrictions”propertysalesdisputeprocessingmethod

Thefirstpartintroducesthebackgroundofthe“restrictions”

promulgated,classifiesandaccountsthesofar“restrictions”contentAtlastitfindsthecommonnessanddifferencesbetween“restrictions”Thesecondpartintroducesthedisputeof“restrictions”commercial

housingsalestypesandtheirperformance.Disputemainlyinclude:

commercialhousingsalescontractdisputebeforeandafter

“restrictions”issued,thecontractdisputeofbuyersandsellersunder

“restrictions”,contractdisputesarisingbetweenthebuyerand

intermediariesunder“restrictions”,disputesbetweenthebuyersand

theregistrationorganunder“restrictions”,disputesbetweenthe

actualbuyersandinthenameoftheownerunder“restrictions”Thethirdpartthroughtheanalysisofthelegalattributeof

“restrictions”todiscuss“restrictions”whetherbelongtotheforce

manureorchangedcircumstancesornotattributabletothemaincontent

ofthepartiesandbusinessrisks,besidesthispartalsoanalysesthe

differencesbetweentheforcemanureandchangedcircumstances,the

relationshipsbetweennotattributabletothepartiesandtheforcemanure

andchangedcircumstances,thedifferencesbetweenbusinessriskandthe

situationchanges.Finallycometotheconclusionthat"restrictions"

belongtothechangedcircumstances.Onthisbasis,authorthinksthat

thepartiestoacontractcanchangeorrescindthecontractagreement

ifthe“restricted”inwhichcontractisdifficulttoperformornot

performThefourthpartproposesdifferentsolutionsfordifferenttypesof

disputes.Theauthorthinksthatwhenactualbuyerspendsmoneytobuy

thehouseandinthenameoftheownertransferstheownershipofthehouse

tohim,becausethedealsdamagetosocialbenefitssothecontractis

invalid

Keywords:

restrictions;contractdisputes;thesituationchanges;the

forcemajeure

引言1

一、“限购令”概述..1

（一）“限购令”及其产生的背景..1

（二）“限购令”内容的归类解读..3

二、“限购令”下商品房买卖纠纷的类型及其表现..5

（一）“限购令”颁布前后已签订商品房买卖合同的纠纷5

（二）买卖双方的合同纠纷6

（三）买方与中介产生的合同纠纷7

（四）购房人与登记机构的纠纷..7

（五）实际购买人与名义业主之间的纠纷7

三、“限购令”的法律属性分析及其对商品房买卖合同效力的影

响8

（一）“限购令”是否属于法律的范畴.8

（二）“限购令”对商品房买卖合同效力的影响..8

（三）“限购令”是否属于不可抗力9

（四）“限购令”是否属于情事变更..12

（五）“限购令”是否属于不可归责于当事人双方的事由..15

（六）“限购令”是否属于商业风险..16

四、“限购令”下房产买卖纠纷的解决.18

（一）“限购令”颁布前后已签订商品房买卖合同的纠纷的解决原则18

（二）买卖双方的合同纠纷的解决原则19

（三）买方与中介之间产生的合同纠纷的解决原则..20

（四）购房人与登记机构之间的纠纷的解决原则.20

（五）实际购买人与名义业主之间的纠纷的解决原则21

结束语22

参考文献23

致谢.25

个人简历26“限购令”下房产买卖纠纷及其处理

1

引言

从2010年至今，国家陆续颁布了一系列“限购”政策和措施，在这次党的

十八大会议上，住建部也已经提出，国家对房地产市场的调控仍不会放松。

这表

明，“限购令”依然有效，且在未来的一段时间内，它仍然是国家调控房地产市

场的主要手段。

从“限购令”出台以来，舆论及民众对这一政策的关注从未停止。

首先，大家在关心“限购令”会对社会和自己造成何种影响的前提下，也急需了

解关于“限购令”的一些理论性问题，比如：

国家颁布“限购令”的背景及理由，

“限购令”在法律上如何定性等。

其次，“限购令”实施以来，在实践中引发了

多类纠纷和问题，主要由：

“限购令”颁布前后已签订商品房买卖合同的纠纷，

买卖双方的合同纠纷，买方与中介产生的合同纠纷，购房人与登记机构的纠纷，

实际购买人与名义业主之间的纠纷。

这些纠纷和问题的解决关系着购房家庭的切

身利益，也关系着整个社会的稳定。

因此，对“限购令”做深入的研究有很强的

现实及理论意义。

基于此，本文首先对“限购令”颁布的背景和内容进行了详细

的介绍与归类，并对其作出了法律定性，使读者从理论上更深层次的了解“限购

令”；此外，在此基础上，着重的列举和分析了实践当中由“限购令”引发的各

类问题和纠纷，并针对各类纠纷和问题提出了切实可行的解决办法。

一、“限购令”概述

（一）“限购令”及其产生的背景

近年来，我国房价不断增长，与人们购买能力之间的差距越来越大，许多人

的购房愿望得不到实现，针对这种现状，北京于2010年4月颁布“国十条实施

细则”，详细的规定了细则实施的内容和方式，其中要求，在北京居住的家庭只

能拥有一套住房，房屋的购买人在购买房屋时，应该根据自身实际情况写一份《家

庭成员情况申报表》，在上述程序中如果被发现有上报虚假信息的，住房登记部

门将不会予以办理住房登记手续。

这就是我国的第一个“限购令”。

它第一次提

出了家庭购买房屋套数的限制，随后，各个地方城市也参考此细则制定出了本市

的楼市限购办法。

截止到7>2013年3月份全国共有46个城市出台了住宅“限购

令”。

近年来，房地产市场异常活跃，部分城市尤其是一线的大城市房价过高、上

“限购令”下房产买卖纠纷及其处理

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涨过快，这给社会发展带来了巨大压力，因此，通过国家宏观调控手段来规范房

地产市场显得极为必要。

实际上，从1991年起，我国政府就已经开始对房地产

业采取有针对性的调整和引导政策，近二十年来，政府对房地产的调控主要是通

过财税和金融两个手段进行的，实践证明，运用这两种手段进行调控的效果并不

尽如人意，房价越来越高，引起了社会的高度关注。

房价之所以久压不低，究其

原因主要是因为商品住房的特殊价值属性。

商品住房作为一种特殊的商品，拥有

投资和消费双重价值属性，成为了投资客的首选理财方式，而强劲的刚性需求和

资本充足的投资客是促使中国房价不断飙升的主力军。

随着中国城市化进程不断

加快和人民生活水平的日益提高，人们第一次买房的自住需求和部分改善型住房

的需求属于人们基本的生存需求，政府应该尽最大努力满足这种需求。

为了改善

民生和实现社会稳定，国家开始对商品房买卖实行“限购”。

国家颁布“限购

令”，主要是想通过调整人们购买房产的供需关系来达到调控房价的目的，它坚

决抑制投资投机型住房需求，以此来保证人们对住房的刚性需求。

因此，“国十

条”和“新国五条”出台后，很多大中城市陆续开始在商品房买卖领域进行限

购。

“限购”政策的出台和实施对抑制大城市不断上升的房价起到了显著的

作用，但是，它的实施也带来了一系列社会及法律问题。

首先，“限购令”的实

施在实践中引发了多种问题和纠纷，比如大家对“限购令”法律属性的争论。

“限

购令”颁布后对商品房买卖合同的影响以及它颁布后房产买卖双方、买房者与中

介方、购房人与登记机构和实际购买人与名义业主之间也产生了很多的问题与纠

纷，这些问题亟需解决。

此外，随着调控政策对一线城市开发商等投资者的排挤，

再加上二三线城市明显的后续发展优势，很多人将投资的目光转移到了这些城

市。

他们的投资为这些二三线城市的发展提供了丰富的资金，很大程度上促进了

二线城市的开发与发展。

然而与此同时，我们也应该看到，基于商品住房的投资

属性，涌进来的这些资金大部分都投入到了二三线城市的房地产行业，这虽然大

大促进了这些城市房地产市场的繁荣与发展，但也给他们本地的房地产行业带来

了巨大的压力，因为他们需要承担起本地居民对商品房的刚性需求、本地居民的

投资性需求以及一线城市的外地投资者的投资性需求，这些需求必定促使这些二

三线城市的房价越来越高。

与此同时，这些城市的房地产业面临着这么大的需求

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压力，如果政府不进行合理有效的调控，他们很有可能面临重蹈一线城市覆辙的

困境。

于是，2011年7月份，国家规定，对房地产市场的“限购”政策仍不放

松，并指出，一些房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的“限购”措施。

随

后，对于何种小型城市应该实施“限购令”，国家住建部给出了标准，首先，房

价的涨幅指数位于全国前列的；其次，本年度6月份的房价较上一年年底房价涨

幅较高的；再次，与上一年相比，上半年购房量增速快的城市；此外，一些大中

城市周边的二三线城市也应该纳入限购范围；最后，当地居民认为房价涨幅过高，

购买住房愿望得不到实现的城市。

并且，住建部建议，凡符合上述两条的二三线

城市就要纳入到限购范围内。

2011年8月25日，浙江省台州市颁布了“限购令”，

这标志着“限购令”在二三线城市的实施拉开了序幕。

（二）“限购令”内容的归类解读

为了有效的遏制城市的房价上涨，各地政府在充分考虑本地实际情况的前提

下纷纷出台了自己的“限购令”。

各城市的限购政策的内容概括起来主要有：

1.对购房人资格的限制。

各城市对购房者购买资格的限制分别采取了下列政

策：

（1）规定户籍居民家庭限购两套房产，非户籍居民家庭限购一套房产。

具

体规定为：

拥有本市户籍的家庭，只能再购买两套住房；对于户口不是本地的家

庭，如果其能够证明本家庭已在本市缴纳了若干年以上的税收或社会保险的，限

购1套住房；拥有本市户籍的家庭已拥有两套以上住房的、非本市户籍居民家庭

已经拥有一套住房的或不能够证明其在本地缴纳了若干年的税收或者社会保险

的，暂停他们再在本地购房的资格。

对于贷款购买第二套住房的家庭，本市的各

金融机构和住房公积金管理中心，要切实执行国家关于最低首付款比例和贷款基

准利率的限制政策。

大部分实施“限购”的城市采用了这一政策,只是其中的有些城市根据自身

条件的特点对上述政策进行了一些调整，比如首先，在缴纳社会保险和个人所得

税的年数上，实施限购的城市分别有规定为一年、五年的；在是否需要连续

缴纳这两项费用的规定上，有的城市规定必须连续缴纳，而有的城市则无连续缴?

2010年9月30日，深圳市发布的“限购令”规定，无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴

纳证明的非本市户籍居民不能在本市购房。

2011年2月16日北京公布的“新国八条”中规定，对于无法提供暂住证和连续五年以上缴纳社会保险

或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭暂停在本市购房。

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纳的要求；其次，在实施“限购令”的区域上，有的规定在整个市区内实行，

有的规定只在特定的几个区内实行，还有的只对人口过密区进行了限制。

再

次，在对购房者实行差别化的信贷政策的过程中，对于购买第三套及以上住房的

家庭，一些城市明确规定对其暂停发放购房贷款；对于不能够证明其在本地缴

纳了若干年的税收或者社会保险的非本地居民家庭，对其购房贷款进行暂缓发

放。

而有的城市则并未对上述两项内容进行规定。

（2）规定户籍居民及非户籍居民均只能购买一套新房。

这一措施的具体内

容是：

本市户籍居民家庭和非本市户籍居民家庭一样，均只能在本市新购买一套

房产。

唯一的不同是，非本市户籍居民家庭还需证明其在本市已经缴纳过一年以

上税收或社会保险。

对违反该规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记

申请。

这一“限购”政策并未涉及购房者购房前的房产数量，也未对贷款购房时

的首付款数额和贷款利息进行限制。

与第一项政策比，这一项政策较为简单和宽

松，执行这一政策的代表城市由：

温州、南昌、合肥。

在这项政策的基础上，有

的城市也根据自身情况增加了一些规定。

比如：

合肥在实施“限购令”时，对于

家庭中的成年子女买房的情况，规定此时成年子女可与父母按不同家庭计算，也

不需要分户口。

（3）规定凡是已经拥有一套住房的居民家庭，限购一套住房。

其具体内容

为：

居住在当地的家庭，无论其户籍是否在本市，除了自己正在居住的住房外，

只能再另购一套住房。

与此同时，对于贷款购买第二套住房的居民家庭，本市的

各类金融机构和住房公积金管理中心，要切实执行国家关于首付款比例及贷款基

准利率的规定。

实行这一政策的代表城市有：

呼和浩特。

与第一项政策不同的是，

此政策在进行限购规定时并未区分户籍居民与非户籍居民，而是一视同仁的进行

规定；与第二项政策不同的是，此政策对新购房前的购房数量进行了规定。

2、实行住房信贷政策的差别化。

很多实施限购的城市，都针对不同的家庭

购房情况实施不同的信贷政策，主要体现在：

首先，对于贷款购房者，针对其购?

2011年厦门颁布的“限购令”中规定，无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个

人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停其在本市购房。

2011年1月，昆明颁布的“限购令”规定，暂定昆明市户籍居民和能够提供在本市纳税证明或社会保险

证明的非本市户籍居民家庭，只能在昆明市主城四区及呈贡县区域范围内新购一套商品住房。

2011年6月，郑州颁布的“限购令”规定，凡无法提供在本市1年以上纳税证明或缴纳社会保险证明的

分本市户籍居民家庭，暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购一套商品房。

2011年2月，海口“限购令”颁布的“限购令”中规定，对于购买第三套及以上住房的，按有关规定暂

停发放购房贷款。

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买的是第一套住房还是第二套住房在首付款比例上对他们进行了规定和区分，并

且，对于贷款购买第二套住房的居民家庭的贷款利率也进行了限制；其次，对于

购买第三套及以上住宅的居民家庭，各金融机构应对其暂停发放购买住房贷款；

再次，对于不能证明其家庭已在本市缴纳了若干年税收或社会保险的非本地户籍

居民，各金融机构也将暂停发放其的购房贷款。

3、实行住房公积金贷款政策的差别化。

为了更好的实施房产“限购令”，多

数城市均通过实行差别化的住房公积金贷款政策来达到“限购”目的。

这项政策

的一般内容为：

首先，对使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的，政府以购

买房屋的面积为标准，制定了不同的首付款比例政策。

其次，明确了能够第二次

使用住房公积金贷款购买房产的对象，他们是那些为了改善居住条件而购买住房

的人。

此外，对于这种情况，政府在首付款比例及贷款利率上也进行了严格规定。

再次，规定停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住

房贷款。

4、对境外的个人和机构买房进行限制。

非中华人民共和国的公民只能在我

国购买一套用于自己居住的房屋。

在我国设立分公司和代表机构的外国主体，只

能在其注册地置办用于办公的房屋。

二、“限购令”下商品房买卖纠纷的类型及其表现

（一）“限购令”颁布前后已签订商品房买卖合同的纠纷

“限购令”的颁布对商品房买卖合同产生了巨大影响。

情况一：

在“限购令”颁布前，购房者已与开发商签订了认购协议但未签订

正式的商品房买卖合同，“限购令”颁布实施后，如购房人依“限购令”的规定

不再具有购房资格，此时，双方将无法签订正式的商品房买卖合同。

造成这种状

况发生的原因仅仅是因为政府“限购令”的颁布，不能归责于当事人中的任何一

方。

此时买卖双方经常就是否应按双方签订的认购协议来追究购房人的违约责任

问题而产生争议和纠纷。

情况二：

“限购令”颁布前，商品房买卖双方已签订了商品房买卖合同，但

未进行网签备案。

此时，商品房买卖合同已经成立并生效，但因“限购令”的颁

布，致使合同无法网签备案，从而导致购房者无法进行贷款申请，也无法办理房?

郭姗姗.浅析法律视角下的“限购令”[J].经济生活,2011,7.23“限购令”下房产买卖纠纷及其处理

6

产过户，买卖双方的商品房买卖合同无法得以继续履行，双方当事人之间也因此

产生纠纷。

情况三：

“限购令”颁布实施以前，买卖双方的商品房买卖合同已经备案，

“限购令”颁布以后，购房者因为不符合政策规定的贷款条件，无法取得银行贷

款。

此时，无论双方签订的商品房买卖合同中对于付款方式是否约定为银行按揭，

大多买受人都会借无法取得贷款为由来主张合同的解除，同时收回自己已经支付

的房屋价款或者定金。

现实中，买卖双方常常就因“限购令”的出台致使购房者

无法取得银行贷款能否成为购房者主张解除双方商品房买卖合同的理由而发生

争议。

情况四：

“限购令”颁布后，“限购令”的存续时间一直是人们关注的焦点，

人们普遍认为“限购令”只是一项临时措施，不会具有长期的效力。

并且一些专

家也指出，一旦房价能够得到控制，“限购令”很可能会取消。

基于这种想法和

认识，并无购房资格的市民先与卖方签订了商品房买卖合同，并同时约定，等“限

购令”取消后再进行过户登记。

此种情况下，因购房者与卖方签订合同时是平等

自愿的，因此合同是真实有效的。

但是在合同签订后“限购令”取消前的一段时

间内，由于尚未过户，将会发生很多风险及意外。

最严重的是，如果在等待的过

程中，卖方将房屋过户给第三人，此时买方维权将十分困难，继而产生纠纷。

（二）买卖双方的合同纠纷

“限购令”主要是通过对购房者户籍、缴纳税款和社保金的年限的限制和提

高首付款比例以及提高住房贷款利率等措施来抑制人们买房，从而达到抑制房价

上涨的目的。

所以在“限购令”出台后，“限购”措施均对商品房买卖双方的合

同履行产生了不同程度的影响。

购房者大多因为：

1.“限购令”提高了首付款

比例而无法支付首付款；2.由于新政策提高了