工作规范工程部工作守则.docx

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工作规范工程部工作守则

部门职责

目的：

使本部门管理的设备设施处于良好的运行状态，从而使物业达到保值、增值的效果。

适用范围：

适用于小区所有的公共设备设施管理

职责：

一、负责小区建筑物各工程系统及其附属设备、设施的正常运行和管理、维修、保养以及外委检修的职能部门。

二、负责编制小区年、月度检修工程计划和工程预算，经公司批准后组织实施。

三、负责制订各项工程管理制度和技术规程。

四、负责制订工程部组织架构，组织工程部全体员工不断学习新技术，提高管理和操作水平，出色完成本小区工程管理任务。

五、负责编制小区工程年（月）度物资计划，提出财务预算。

六、负责发包检修工程的招标、议标和定标工作，审查施工单位的预（结）算。

七、负责编制本小区主要设备技术更新计划，引进国内、外先进技术，使本小区各公共系统不断完善，提高安全系数和设备管理水平。

八、负责编写工程年度工作总结，根据工作成绩和存在问题，有针对性地制订措施，加以改善，并提出明年的工作计划。

九、负责完成公司经理临时下达的其他任务，并保证按时按质完成。

职位：

工程部主任

岗位职责：

一、负责监管整个小区的工程部运作。

二、负责制订全面/预防性保养计划及改善工程，保证物业及设备得到良好之保养，延长其使用寿命。

三、协助公司经理处理一切有关工程之事项。

四、向公司经理建议及提交小区保养，改善及更改工程之计划。

五、负责工程班组的排班表审核及员工监管工作，督促属下各部门员工贯切落实岗位责任制及遵守员工守则。

六、准备及检讨工程招标的文件，设定标准及规格，分析回标及作出建议。

七、就业主或租户之投诉及重要维修保养工程作出调查及提交报告。

八、查核承判商交来之单据及报价。

九、监管承判商之工作。

十、安排及跟进物业接收之工作。

十一、出席与发展商、公用事业机构、政府部门及有关小区管理等的会议。

十二、起草及检讨一切工程合约及判价。

十三、每天不少于三次巡视小区的设施设备情况。

十四、审批各小业主之室内装修工程。

十五、负责统筹工程部之各项行政工作。

十六、负责制定每年之工程部开支预算，并控制各项工程部开支，以保持在预算范围内。

十七、完成公司公司经理临时安排的其他工作。

十八、工程主任不在时（指一天以上），应指定工程领班代理主任之职权。

职位：

工程领班

岗位职责：

一、在工程主任的领导下，带领工程员工严格按照相关操作规程操作，负责督促、落实、检查当班时各项维修、保养工作的实施，全面了解和掌握小区各类设备、设施的运行情况，保证配电供电小区内设施设备的正常运行。

房屋结构特点和公共配套设施、设备的种类原理、性能、使用、掌握各类管线分布走向、位置以及维修及养护的方法。

二、定期巡视检查，掌握各类设备运行状况，确保设备正常运行，按照规定时间、线路每天不少于三次巡视小区的设施设备。

详细、准确地做好巡视运行记录，及时报告所发现发生的问题。

三、发现设备异常，应做好恰当地处置。

处理完成后应做好详细记录。

四、严格按照设备养护作业计划对小区内的设备进行养护。

并做好详细记录，保证其处于完好状态。

五、负责日常维修保养及大中修理场技术指导，严把质量关，杜绝任何隐患。

对突发事件应及时准确地进行处理。

并立即向工程主任汇报，处理完成后做好详细记录。

六、对事故或停电、供电设备经常检查，定期保养，保证柴油发电机能随时投入正常运行，对各种设备可能发生的问题制订出应急措施。

七、负责全班工作人员的考勤，安排人员每天的工作，组织人员对设备故障的抢修，对住户报修项目及时安排人员进行维修。

不断提高自身的专业水平及服务品质。

八、配合其他员工做好其他专业的维修及养护工作。

九、完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

职位：

工程技工

岗位职责：

一、在工程领班的领导下，负责小区内各系统及其附属设备、设施的正常运行操作、管理及维护保养之工作。

执行小区有关经济运行的规定。

二、协助并监督各维保承判商的工作。

三、遵守员工守则和各项规章制度、技术操作规程。

四、准时到达工作岗位，不擅自离岗和串岗，服从上级的调度和工作安排。

五、努力学习、熟悉和掌握小区所管辖设备的各项技术性能和参数以及维护、保养、巡视的内容。

六、为小区业户提供日常的维修、安装服务。

七、接到工作单后能及时、迅速、保证质量、不留问题地完成工作任务，并将维修结果回复。

八、完成上级领导或公司临时安排的其它工作。

九、发挥个人的主观能动性，积极开动脑筋，大胆提出合理化建议，为小区多作贡献。

管理规定

一、工程档案管理制度：

1、工程主管负责工程技术设备档案的管理。

工程主管应严格遵守公司档案管理制度和保密守则。

2、各工程人员协助工程主管做好技术档案资料的收集和归档工作。

3、各类技术档案应按系统分类，存放于档案盒内并贴上标签。

4、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。

5、外单位交来图纸由工程主管统一签收，并将各专业图纸交各相关工程人员核对。

6、核对无误则归档保存；如图纸有误，联系交图单位更正。

7、图纸一般用蓝晒图，竣工图应是新蓝图，竣工图应加盖竣工图章和设计出图专用章。

工程文件应字迹清楚、图样清晰、图表整洁、签字盖章手续完备。

8、技术档案和图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。

9、借阅技术档案图纸资料须登记，并按期归还。

图纸资料原件，只能查阅或复印，不得借出。

10、图纸资料的作废和销毁：

已归档的图纸资料，由工程主管和公司经理共同审批后，确认无使用价值，在图纸资料上注明“作废”并签字，交行政部销毁。

二、设备机房钥匙管理规定

1、全体工程人员须遵守本规定。

2、工程领班负责小区全部工程设备机房、管井钥匙的管理工作。

3、公司经理负责钥匙管理工作的监督和指导。

4、工程主管负责从客户服务部和发展商手中接收设备机房管井钥匙并造册登记。

5、工程班组应设钥匙箱，将本班组钥匙集中保管，并设登记本。

6、工程值班室设置工程钥匙箱，小区全部工程机房、管井的钥匙须有一套完整的备用匙存放于此钥匙箱。

该项匙箱由工程领班负责管理，箱内钥匙做为备件匙，一般不予借出，仅供紧急情况或需配匙时使用。

1）工程人员借用钥匙须登记，按期归还。

2）设备机房、管井为重要场所，钥匙仅限公司工程人员使用，一般不予外借。

如需外借，须经公司经理批准。

三、变配电房管理规定

1、工程技工负责变配电房设备的运行、维护管理。

2、工程主管负责对上述工作的检查和指导。

3、变配电房是小区供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时运行值班，未经部门领导许可，非工作人员不得入内。

4、当值人员必须持证上岗，熟悉变配电设备状况，操作方法和安全注意事项。

5、当值人员应认真巡查电气设备，密切注意各种仪表的指示情况，严禁变压器，开关及供电线路过负荷运行。

6、经常保持变配电房及设备外表清洁无尘。

7、变配电设备的倒闸操作由一名工程工程技工单独进行，其他工程技工进行监护。

严禁两人同时操作，以免发生错误。

8、供电部门计划性停电，应提前3天报告主管（由主管落实通知客户）。

因故需停某部分负荷时应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知，对于突发性的停电事故应通过通知向业主作出解释。

9、经常保持变配电房消防设施的完好齐备；保证应急灯在停电状态下能正常使用。

10、做好变配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。

11、当值人员认真做好运行记录和巡查记录，认真执行交接班制度。

四、空调机房管理规定

1、由工程技工责小区会所中央空调机组的日常运行操作。

2、空调机房无人时应上锁，钥匙由值班人员保管，未经许可非工作人员禁止入内。

3、保持机房良好的通风和照明。

4、机房不能随意它用，不允许堆放易燃易爆物品。

5、机房控制室及机房不准吸烟，严禁烟火，以防意外发生。

6、空调主机运行期间操作管理人员必须坚守工作岗位，按时巡查，检查各运行参数，状态是否正常。

如有异常必须及时处理及上报工程主管，提出合理的建议，并做好记录。

7、每周对空调机房打扫一次，主机、水泵及其它设备每月清洁一次。

8、做好机房防鼠工作。

9、每年对主机、水泵进行一次全面检查保养，保证机组的良好运作。

五、电梯机房管理规定

1、工程技工负责电梯机房设备设施的运行维护工作。

2、工程主管负责对上述工作的检查和指导。

3、每周对电梯机房全面清洁一次，保持设备表面无明显尘土，机房及通道内不得堆放杂物。

4、保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不得超过40℃。

5、保证机房照明良好，并配备应急灯。

灭火器和盘车工具应挂于显眼处。

6、做好机房防水、防潮工作、风口要有防雨措施。

7、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导同意，禁止外人进入，并采取措施，防止小动物进入。

8、《电梯困人救援规程》和本规定及有关警示牌应清晰并挂于显眼处。

9、按规定定期对机房内各种设备和设施进行维护保养。

10按时巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。

六、水泵房管理规定

1、由工程技工负责小区生活变频水泵及消防水泵的日常运行操作与维护保养。

2、工程技工应按时巡查，检查水泵，管道接头和阀门有无渗漏水。

3、按时检查水泵控制柜的指示灯，水泵压力表的指示情况。

4、正常情况下变频泵、消防泵、喷淋泵、增压泵的选择开关应置于自动位置。

5、消防泵、喷淋泵每月手动和远程遥控运行一次，保证在事故状态下能正常起动。

6、每周对水泵打扫一次，水泵电机每月清洁一次并做好泵房的防鼠工作。

7、水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由工程技工管理，透气孔应用不锈钢网封好，以防杂物蚊虫进入水池中。

8、按照水泵保养要求，定期对其进行维修保养。

9、保证水泵房的通风、照明，应急灯在停电状态下能正常使用。

七、发电机房管理规定

1、工程技工负责发电机的操作和运行维护保养。

2、工程主管负责对上述工作的监督和检查。

3、发电机房门平时应上锁，钥匙由当值工程技工人员管理。

未经许可，非工作人员不得入内。

4、当值工程技工必须熟悉发电机的基本性能和操作方法。

发电机运行时，应经常性的巡视检查。

5、平时应经常检查发电机的机油油位、油质，冷却水系统是否正常。

柴油箱中的储备油量应满足发电机组负荷运行8小时用油量。

蓄电池电压不能低于24V。

6、发电机每二周空载运行一次，时间为20分钟。

平时应将发电机置于自动状态。

7、发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送排风机和冷却水系统，检查发电机各仪表指示是否正常。

8、严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。

9、保持发电机房、储油间和设备的整洁。

每周对发电机房、储油间全面清洁一次，要求地面、设备无积尘、无水渍、油渍，发现漏水现象应及时处理。

10、加强防火和消防管理意识，保证发电机房、储油间消防设施完好齐备。

八、消防监控中心管理规定

1、监控室值班监控员（保安部）负责消防监控中心的运行值班。

2、工程技工负责消防监控中心的设备维护保养。

3、工程主管负责对消防监控中心设备的运行、维护保养工作进行检查。

4、消防控制中心是小区消防系统的关键部位，设专职人员对其实行24小时运行值班。

未经工程主管或公司经理许可，非工作人员禁止入内。

5、当值人员必须持证上岗，熟悉消防自动报警控制系统和消防联动控制系统，熟悉消防监控系统和安全注意事项。

6、当值人员要加强火灾防范意识，密切监视，一旦发现火情要及时报警，冷静沉着，安全操作，保证消防系统的投入运行。

7、经常保持消防控制中心及消防设备的清洁无尘。

室温应控制在25℃，并做好防水防潮工作。

8、保证消防通迅设备的良好使用。

9、按照有关规定定期对消防设备设施进行维护保养。

10、认真做好运行记录，严格执行交接班制度。

九、电气设备维修管理规定

1、全体工程人员进行电气设备维修时，必须严格遵守本规定。

2、工程主管负责对本规定的执行进行监督和检查。

3、电气维修人员必须持证上岗，严格按照衡阳地区供电部门制定的操作规程作业。

4、要进行维修时维修人员应穿戴好安全保护用品，配备绝缘良好的电工工具。

5、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应在分配工作时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

6、在配电干线、变压器、低压配电箱上工作时，应设专人监护，并至少两人进行。

7、维修时应先停电，做好安全接地措施后再工作。

若因特殊情况须带电作业时，应装设隔离挡板，穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套，并有专人监护。

8、维修保养电气设备时，应在相应的开关和刀闸的把手上悬挂“禁止合闸，有人工作”的标示牌。

9、维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，清理完工具、材料和现场所有人员撤离工作现场后，方可送电。

十、安全工作制

1、工程部全体员工根据各自岗位职责落实安全工作。

2、工程部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，保证安全生产，同时要求严格执行管理公司制定的治安管理制度，协同保安部门认真做好小区生产设备，特别是动力、电力系统安全生产工作和防火防盗工作。

3、实行谁主管谁负责的安全责任制。

4、工程部的安全工作由工程部负责。

5、工程部安排专人负责分管各系统范围内的安全工作。

6、工程领班负责班组的安全工作。

7、严格执行操作规程，严禁违章作业。

8、工程人员工作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌。

9、带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线。

10、在转动设备上工作时，严禁戴手套，防止卷入机内。

11、工作需要动火时，要办理动火证。

12、进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业要按电气安全管理制度规定执行。

13、未经工程部主管或公司经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工人员）禁止进入变电站、设备间和电梯机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入。

14、各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级领导和保安部，并负责保护现场。

15、定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，工程部每季度组织一次，全小区性的安全大检查由公司决定。

16、不准随意配制机房、变电房、工具房以及其它专用钥匙。

水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，打开水池盖必须经主管或工程部主任批准。

17、班组工具、材料要有专人管理，要登记台帐，携带工具离开本小区工作，要填写“放行证”，由工程主管审查，报公司经理批准才能放行。

18、易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不得随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。

19、工作不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警外），要经保安部门批准。

20、发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统、事故照明、排烟机等消防设施用电。

十一、安全操作制度

1、高低压配电运行值班人员和维修人员必须严格遵守安全操作制度，保证安全作业。

2、电气工作人员必须认真贯彻执行电气安全操作规程和安全操作制度。

3、高压电气设备的运行、维护、操作应具备下列的基本安全工具，高压验电器、绝缘胶手套，绝缘棒和绝缘胶垫（台），并且应定期试验合格。

4、在高压设备上工作，必须遵守下列各项规定：

1）填写工作票或口头电话命令。

2）至少须有两人在一起工作，其中一人为监护人。

3）应完成保证工作人员安全的技术措施和组织措施

5、技术措施

1）断开电源；

2）验电；

3）装设接地线；

4）悬挂标示牌和装设遮栏；

6、组织措施

1）工作票制度；

2）工作许可制度；

3）工作监护制度；

4）工作间断、工作转移和工作终结制度。

7、断开电源

1）操作人员与带电导体应保持安全距离。

2）断开施工设备的电源，禁止在只经断开真空开关的线路（设备）上工作，工作部份与电源至少有一个明显的断开点。

3）断开点和工作人员施工地点与邻近带电设备距离少于安全要求时，必须采取绝缘板隔离的措施。

4）一经操作即可送电到施工设备的开关和刀闸，应采取防止误合闸的措施。

5）根据需要拉开操作直流回路及交流回路的保险丝。

8、停送电操作顺序

1）停电

拉开低压分路开关；拉开低压总开关；拉开高压真空开关；拉开高压隔离开；挂“在此工作”牌。

2）送电

拆除接地线，测量绝缘电阻；合闸操作与停电顺序相反；详细检查触头接触是否安全可靠。

9、验电的安全规定

1）高压设备停电后，应在需要装接地线的设备验电，在确证无电后，应立即接地线。

2）在施工的设备上，能看见可能来电的各方向都应有一个以上明显的断路点并在其两端分别安装接地线。

3）验电时应先在有电的导体上对验电器进行鉴定。

4）所有操作应戴绝缘手套和穿绝缘靴进行。

10、放电的安全规定：

1）装接地线前应对电缆线路和电容器测量后，进行放电。

2）放电可使用接地线或绝缘棒对地进行，但对电容器放电则应在两极间进行。

11、拆接地线的安全规定

1）停电设备验明确无电压后应立即装设接地线（或合上接地刀闸）。

2）装接地线时，必须先装接地端后接导体端，并应接触牢固，拆时顺序相反。

3）禁止使用不合规格的导线作短路接地和采用缠绕法进行接地或短路。

4）放电设备与接地线之间不得经过刀闸或熔断器。

5）10仟伏及以下的设备，如装设接地线有困难或有危险时，或只从事简单的工作者，在采取加设绝缘隔板或遮栏后，可不装设接地线。

6）装设接地线时，人体和地线与邻近的带电导体必须有足够的距离。

12、悬挂标示牌

1）禁止合闸，有人工作”牌，应挂在一经合闸即可送电到施工设备的开关或刀闸的把手上。

2）“止步，高压危险！

”牌，应挂在施工设备两侧靠近带电设备的固定遮栏上。

3）禁止攀登”牌，应挂在有可能攀登的构架或楼梯上。

13、工作票制度

凡在变压器、高压配电设备，复杂的低压配电设备工作，需要停电者必须填写工作票。

经许可后，并见到“在此工作”标示牌，才可开工。

工作转移地点或工作终结，同样必须到值班室办理有关手续。

十二、物资管理制度

1、根据物资采购制度落实物资采购计划，由工程部主管集中编制。

2、物资的计划管理

工程部物资管理实行由班组计划申请，工程部集中审批的制度。

3、年度物资计划编制

根据工程部纳入次年度工程计划的项目，由班组根据项目要求编制物资计划。

在每年十二月由工程部集中审查后，汇编上报公司经理批准后下达执行。

4、月度物资计划编制，班组物资月度计划，分常用和专项使用两种：

1）常用物资材料要制订储备定额，经工程部主管批准后，按额储备，班组每月25日填报补充定额计划，经工程部集中报采购部门采购。

2）专项使用物资材料，根据项目要求，班组每月25日前上报次月度计划，经工程部主任审批并报副经理、经理批准后，交采购部门采购。

5、紧急情况下，急需的抢修物资（指影响水、电、空调、石油气供应的抢修），由班组提出临时申请报告，经工程部主任确认后，交采购部门立即执行或由班组执行后补办手续（非常情况）。

6、当采购人员对一些技术性规格材料不熟悉时，班组可派人配合采购，配合人员不得随意改变规格品种，如确需改变，采购后应作说明备案。

7、班组人员工作领料，要办理班组领料手续，由工程部主任批准发料。

8、工作完毕，对余料进行退库（退还工程部小仓库），做到节约用料。

9、月底要对库存材料、备件按储备定额盘点，按公司统一规定的表格填写。

十三、设备、仪器、工具管理制度

1、工程部全体都必须按管理制度使用工具、仪器。

2、工程部使用的设备、仪器、工具由工程部建立台帐。

3、班组使用的设备、仪器、工具分公用部份和个人使用部份，公用工具由领班负责保管，登记建卡。

个人领用时办理登记手续，用后归还；个人工具要建立个人工具登记卡，由使用人负责保管。

如因责任原因丢失或损坏，应视情节予以赔偿。

4、设备、仪器工具要定期清洁、保养，使其保持完好和合乎技术要求的状态，以利工作，计量器具需定期检测。

5、设备、仪器工具由于磨损、老化、超标和报废时，要由领班集中上报工程部审批，工程主管鉴定属实可以申请补库；重要设备、仪器要组织有关专业人员鉴定，经工程主管审核并报公司经理批准后才能报废。

6、如其他部门需要借用设备、仪器工具，要办理借用手续，明确限期归还，如有遗失，由遗失者赔偿。

十四、检（维）修管理制度

1、年度检修计划的编制

根据小区设备运行状况或改进需要，由工程部负责编制年度检修计划（含设备材料计划、费用计划），每年十二月五日前报公司经理审批后执行。

2、月度检修计划的编制

领班根据分管范围的设备状况，于每月二十日前编制下月度检修计划（含设备材料计划和费用计划），报工程主管批准后执行。

3、临时检修工作管理

临时检修分紧急检修、临时出现的缺陷和用户投诉三种情况：

1）紧急检修项目，应按先组织抢修，修后补报项目的方法处理。

2）一般临时缺陷，由巡检人员处理。

3）用户投诉项目，根据客户服务部通知，半小时内组织处理或与客户约定处理时间，并将通知单归档备案。

4、领班每周应将上周检修情况写出总结，上报工程主管备查。

5、班组安排检修工程都要填写检修工作票。

6、检修质量管理

1）工程部检修质量管理实行三级负责制，即自检、班组验收、工程部验收（工程技工或者工程领班代表工程部验收）。

全体工作人员要认真树立“质量第一”的思想，精心检修，保证质量，一次验收合格。

2）自检

参加检修的人员，应根据有关检修质量标准执行。

如果没有国家统一标准，由工程部拟订质量标准。

检修工作完毕，检修人员应认真进行自检，并签字确认。

3）班组验收

对于重要缺陷的检修，检修工自检完毕之后，班组应进行检查、验收，并签字确认。

4）属于重大缺陷或单项工程施工完毕，在自检、领班验收完毕以后，由工程部工程主管验收，特大项目由工程主管组织有关部门和专业人员验收。

十五、夜间总值班制度

1、夜间总值班代表工程部全权管理本小区变电站、柴油发电机组、空调系统、给排水系统、电梯系统、低压电气、机械及停车场系统，保证设备安全运行。

2、夜间总值班由经验丰富的高压运行电工轮流担任。

3、夜间总值班岗位责任

1）保证XXX各系统在当值期间的安全运行。

2）根据XXX营业情况，不断调整各系统的运行方式，力保在安全运行的前提下节能降耗。

3）故障/事故发生时，负责指挥事故临时处理，组织当值人员保证各系统安全运行，并迅速报告工程部主任作进一步处理。

4）当值期间，应深入现场，检查设备运行情况及在岗人员的工作质量，发现问题及时纠正。

5）认真填写值班记录，记载各系统设备完好情况，发现设备缺陷作好记录，能处理的，即时处理或做好备注说明。

夜间总值班人员应将昨晚B班及本当值中出现的特别情况于上午8:

30记录交工程部主任审阅。

十五、发外工程管理制度

1、凡需外委施工的工程项目统一由工程部负责发包；根据管理制度严格监管工程外包、施工、验收。

2、外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经工程部全面考察并报公司经理批准后定标。

3、外委工程项目纳入工程部年度检修计划管理范围，经公司经理批准后执行。

4、外委工程项目的质量监督由工程部主管负责，