国有建设用地使用权出让地价评估技术规范试行修订.docx
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国有建设用地使用权出让地价评估技术规范试行修订.docx
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国有建设用地使用权出让地价评估技术规范试行修订
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》修订调查问卷
所在机构名称:
国土资源部于2013年4月8日出台了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发[2013]20号,以下简称“20号文”),对健全国有建设用地使用权出让定价程序、规范国有建设用地出让地价评估、加强《土地估价报告》质量监管与异议救济等方面有着深远影响,实施四年来,取得了很好的效果,根据国土资源部规范性文件管理的统一部署,为进一步修改完善“20号文”,在2016年征求意见的基础上,设计本问卷。
请全体会员高度重视、积极参与,如实详尽填写。
1、关于适用范围,您认为是否涵括齐全?
(请打勾)
A是B否,还应包括
2、关于引用标准和依据,您认为还应做哪些补充?
(请打勾)
A原规范中的部分国家标准已更新
B增加《标定地价规程》
C增加《中华人民共和国资产评估法》
D其他
3、关于总则,您认为是否涵括齐全?
(请打勾)
A是B否,还应包括
4、关于评估方法,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A部分地区基准地价公布不及时或长期不更新
B成本逼近法、公示地价系数修正法并不能很好地反映到估价期日待估宗地的价值
C评估方法选择受限,如在基准地价体系未建立或使用受限的情况下使用基准地价法或为居住、商业、写字楼用途类的评估项目采用成本逼近法,可能会影响评估结果的准确性
D两种评估方法的估价结果差异较大,难以确定权重或取舍
E未明确界定如何才是详细的市场调查情况说明
F其他
解决方案:
5、关于收益还原法,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A出租案例真实可靠的判断标准
B纯土地的客观收益不易获得
C收益水平在出让年限内难以保持稳定
D收益水平在出让年限内难以保持稳定
E对于待建、在建的土地,按规划建设条件选用可比较案例实际难以界定
F其他
解决方案:
6、关于市场比较法,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A难以收集竞价轮次信息
B如当前地价指数为历史最高,则与规范中“不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易案例”冲突
C“案例不足无法替换的……”与“案例不足3个的,原则上不应选用市场比较法”的要求相冲突
D多数地区未开展地价指数修订,可能影响期日修正的准确性
E其他
解决方案:
7、关于剩余法,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A“开发周期一般不超过3年”与实际实务有冲突
B难以准确界定开发利润率
C“对于开发完成后.....不能采用估算的未来售价”会造成剩余法评估的结果偏低
D“……售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平……”难以实现,因一般在评估时国土部门尚未确定出让日期
E其他
解决方案:
8、关于成本逼近法,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A难以准确收集或测算土地增值收率
B征地费用标准与实际土地取得成本相差较大
C耕地开垦费等不得计入成本,实际地方上多数有变通办法
D其他
解决方案:
9、关于公示地价系数修正法,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A基准地价公布的不及时
B修正体系未在文件中公布,机构不掌握
C已更新但未公布的基准地价,难以获取国土资源主管部门书面同意意见
D标定地价规程或者技术规范未正式出台,全国很少城市建立标定地价体系
E其他
解决方案:
10、关于“场地未通平或通平不完全时”评估,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A生地评估一律先评熟地地价有违实际
B生地评估时,通平所需的开发费用较难把握
C当交出熟地的日期是未来的某个期日时,费用很难准确预计
D当出让时重新设定规划建设条件,但不拆除地上建筑物情况下的处理方法未明确
E当出让时以及出让后不改变现状、不重新设定规划建设条件的,没有考虑开发利润,可能造成低估房地产整体价值
F其他
解决方案:
11、关于“特殊招拍挂方式”评估,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A未给出地上有建筑物如重新划定规划建设条件的评估指引
B“限地价、竞配建”方式出让,报告中给出的起始价及最高限价的可参考性很差
C其他
12、关于“协议出让”评估,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A协议出让类型二中载明的原划拨用地土地使用权价值目前没有明确的评估指引
B其他
解决方案:
13、关于“三旧改造”评估,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A公开出让方式地价评估没有考虑旧物业的拆除成本
B各地出台的“三旧”改造政策不尽一致,补交地价款的计算方法千差万别
C“集体土地使用权价格评估”指引不一
D未充分保障地方政府三旧改造政策的延续性
E其他
解决方案:
14、关于“已出让土地补缴地价款”评估,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A对于调整用途和容积率,在实际执行过程中出现补交的金额远远高于从市场上重新取得同类用地的成本
B对于延长土地使用年限补缴地价的评估尚无指引,地方出台的政策未必完全符合国土资源部有关文件规定
C核定新增建筑面积时,可能出现政府相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积与竣工验收时实测的新增建筑面积不一致的情形
D其他
解决方案:
15、关于“工业用地出让评估”评估,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A市场发育不完善时,方法选择较局限
B未考虑特定条件下如招商有特殊要求的工业用地出让评估的情形
C未区分成片工业园工业用地与零散工业用地
D全国工业用地出让最低价标准和地区土地等别已实施多年,部分地区与实际不太切合
E其他
解决方案:
16、关于“估价结果”,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A成本逼近法或基准地价系数修正法的评估结果与另一种方法差异较大
B两种方法评估结果权重确定
C其他
解决方案:
17、关于“报告组成要件”,您认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A“已形成的土地出让方案”难以收集
B其他
解决方案:
18、其他您还认为哪些方面有待完善,并给出解决方案?
(请打勾)
A规范中未考虑地下空间评估
B历史存量土地涉及延长使用年限补交地价无技术参考
C其他
解决方案:
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- 国有 建设 用地 使用权 出让 地价 评估 技术规范 试行 修订