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房地产金融自学考试试题
浙江省2009年1月自学考试房地产金融试题
课程代码:
00173
一、单项选择题(本大题共20小题,每小题1分,共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.房地产金融学是______的一个分支,是一门边缘学科。
()
A.房地产学B.保险学
C.房地产经济学D.经济学
2.下列属于管理行的房地产信贷部的主要职责()
A.指导和管理全行系统的房地产金融工作
B.研究和制定房改金融工作的方针和政策
C.协助有关部门筹集和建立城市、企业、居民个人三级住房基金
D.制定有关房地产金融市场配套规章制度并组织实施
3.下列哪种情况能说明投资方案中有些成本费用太大,同时也能说明可能管理不善,应该压缩成本或改善管理?
()
A.偿债收益低B.营业率高
C.保本占用率高D.投资收益率低
4.房地产投资属于______,因为它可以直接导致社会总产品和财富的增加。
()
A.需求方投资B.供应方投资
C.产业投资D.金融投资
5.下列哪一种房地产信贷是根据国家住房改革制度方针的政策而设立的?
()
A.住房储蓄B.住房基金
C.发行房地产债券D.发行房地产股票
6.银行要坚持______原则,既是国有银行性质决定的,也是商业银行经营的自我约束机制的客观要求。
()
A.安全性B.流动性
C.盈利性D.政策性
7.债务人如不能按期偿还贷款本息,就称之为违约,贷款银行有权依照法律程序取消住房抵押贷款的()
A.处分权B.赎回权
C.抵押权D.赠与权
8.下列哪一类信托业务是融资和融物相结合的处理?
()
A.融资信托业务B.代理业务
C.租赁信托业务D.信托咨询业务
9.证券基本特点是()
A.收益性B.风险性
C.变现性D.价格上的变动性
10.房地产证券经纪人是代理客户进行证券买卖以取得______的中间商。
()
A.股息B.佣金
C.红利D.本金
11.当典当物成为死当后,典当行就取得了对该典当物的()
A.收益权B.使用权
C.所有权D.转典权
12.在有形物质中,______不能作为保险标的。
()
A.房屋B.设施
C.土地D.责任
13.在房地产业中,主要面临的危险损失是()
A.房地产财产损失
B.房地产财产损失和人身损失
C.房地产财产损失、责任损失和信用损失
D.房地产财产损失、责任损失、人身损失和信用损失
14.银行汇票的付款期限是()
A.半个月B.1个月
C.2个月D.3个月
15.房地产资金流转的枢纽就是()
A.房地产开发B.房地产金融结算
C.房地产典当D.房地产保险
16.在发达国家,住宅消费一般占居民消费结构的()
A.5%B.10%
C.20%D.30%
17.______是指政府征收房地产时为确定补偿数额而评定的价格。
()
A.课税价格B.抵押价格
C.征用价格D.租赁价格
18.在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为是()
A.房地产开发B.房地产交易
C.房地产典当D.房地产投资
19.在日本的社会保障性住房供应体系中,直接隶属于日本中央政府,以中心城市为主,面向全国居民提供住宅的机构是()
A.日本住宅金融公库B.日本地方住宅供给公社
C.住宅信贷协会D.日本住宅都市整备公团
20.______是以企业以前年度的业绩状况作为衡量标准。
()
A.经验数据标准B.客观标准
C.历史标准D.计划标准
二、多项选择题(本大题共11小题,每小题2分,共22分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
1.房地产金融与其他产业金融或资金市场相比,具有其独立的特点。
主要表现在()
A.安全性B.区域性
C.长期性D.政策性
E.广泛性
2.我国住房合作社的类型有()
A.单位型住房合作社B.系统型住房合作社
C.解困型住房合作社D.解危型住房合作社
E.自愿型住房合作社
3.房地产投资运行应具有以下哪些属性?
()
A.阶段性B.保值性
C.循环性D.安全性
E.增值性
4.根据国家法规,以下不能设定为抵押物的有()
A.职工宿舍B.仓库
C.住宅D.医院
E.学校教学楼
5.下列哪些行为是属于房地产信托咨询业务范围的?
()
A.代理房地产会计事务
B.向房地产购买者提供房屋开发建设的开工、竣工和进度情况
C.为委托者调查指定企业的资产负债、资金使用等情况
D.房地产经纪事务
E.为委托者提供可信的调查报告
6.投保人在投保时需注意的事项有()
A.对保险标的具有保险利益
B.如实告知保险人有关标的的重要事实
C.遵守合同的有关保证约定
D.及时缴纳保费
E.尽可能避免重复保险的存在
7.托收承付结算的基本程序分为哪些阶段?
()
A.托收B.承付
C.划款D.收款
E.回执
8.房地产金融市场的基础层次作为房地产金融市场必须具备的部分,解决了房地产资金的
()
A.最初的形成来源B.余缺调剂
C.最终的使用途径D.政府调控
E.房地产资金分配
9.在实际估价中,具体估算建筑物重新建造成本的方法有()
A.单位比较法B.分部分项法
C.工料测量法D.指数调整法
E.有效收益法
10.信用评级的基本要素主要包括()
A.评价指标B.评价标准
C.评价对象D.评价方法
E.评价能力
11.下列属于发行公司和募集者发行募集公告的内容有()
A.公司的名称和地点B.公司经营、管理情况
C.发行计划D.还本付息方式
E.政府主管部门批准发行的文号和相关文件
三、简答题(本大题共4小题,每小题5分,共20分)
1.房地产租赁信托的意义。
2.简要说说房地产资金筹措困难的原因。
3.简要回答房地产金融结算的几种主要结算方式。
4.目前海外的房地产金融机构可以分为哪些类型?
四、计算题(本大题共2小题,每小题7分,共14分)
1.某项目第一年年初投入20000元。
第一年由于经营不善亏损2000元,第二年到第四年都有8000元的收益。
不考虑资金的时间价值和分别考虑8%、12%的折现率,计算项目的可行性。
(取整数)
2.某宾馆需估价,据调查,该宾馆共有400张床位,平均每张床位每天向客人实收50元、年平均空房率为30%,该宾馆营业平均每月花费14万元;当地同档次宾馆一般床价为45元/天,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产还原利率为10%。
试选用所给资料算出该宾馆的价格。
五、论述题(本大题共2小题,每小题12分,共24分)
1.政策性房地产金融和商业性房地产金融的区别有哪些?
2.试述发展房地产典当的意义。
房地产经纪概论考试
一、单选[共50题,每题1分,总计50分]
1、关于经纪活动的方式,说法正确的是( )。
A.居间是经纪行为中广泛采用的一种基本形式,其特点是经纪人与委托人之间有较长期稳定的合作关系
B.经纪活动中的代理,是一种广义的商业代理活动
C.行纪是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的商业行为
D.行纪与代理的区别的是:
除非委托人不同意,对具有市场定价的商品,经纪人自己不可以作为买卖人或出卖人
2、经纪的产生和发展是( )的产物。
A.商品生产和商品交换发展
B.社会分工
C.物-物交换
D.制度改革
3、狭义的房地产服务业是《城市房地产管理法》中所称的房地产中介,不包括( )。
A.房地产经纪业
B.房地产估价业
C.房地产培训业
D.房地产咨询业
4、服务业的迅猛发展之所以成为现代经济的一个重要特点,主要有几个方面的原因,不属于其原因的是( )。
A.是工业生产自动化不断提高和社会经济结构相应变革的结果
B.房地产业的业务内容丰富、手续繁杂、涉及面广
C.专业化分工越细,生产过程越迂回,经济活动日益网络化,因而沟通各类经济主体之间“物”的流通和信息流通的部门也越来越多
D.随着生活水平的提高,人们不再仅仅满足于商品的消费,需要各种适应个性化需求的服务来不断提高生活质量
5、关于信息费与佣金,说法有误的一项是( )。
A.佣金和信息费都是用户为获取某种服务或信息而支付的费用
B.两者的性质不同
C.收受信息费属于违法违规行为
D.两者的作用不同
6、收受( )属于违法违规行为。
A.法定佣金
B.自由佣金
C.回扣
D.约定佣金
7、相对而言,经纪机构与委托人之间有较长期稳定的合作关系的是( )。
A.居间
B.代理
C.行纪
D.租赁
8、被注销房地产经纪人员注册证书的,自注销决定作出之日起不满()年的不予注册。
A.一
B.二
C.三
D.四
9、下列说法不正确的是( )。
A.房地产经纪人可以在两个或两上以上的房地产经纪机构从事房地产经纪活动
B.房地产经纪人只有在自己注册的经纪机构执业
C.房地产经纪人协理限于辅助房地产经纪人执行经纪业务
D.房地产经纪人只能在一个房地产经纪机构执业
10、分支机构能独立开发房地产经纪业务,( )法人资格。
A.具有
B.不具有
C.不确定
D.依情况而定
11、房地产经纪机构内部岗位设置的基本原则是( )。
A.工作丰富化
B.管理条理化
C.因岗设人
D.因事设岗和因岗设人
12、关于房地产经纪人与房地产经纪机构之间的关系,说法有误的是( )。
A.执业关系
B.利益关系
C.法律责任关系
D.经济关系
13、房地产抵押合同是( )。
A.要式合同
B.主合同
C.双务合同
D.从合同
14、下列说法中,错误的是( )。
A.处分抵押物质可以选择拍卖方式处分
B.现房抵押是指获得所有权的房屋及其占用范围的土地使用权设定抵押
C.房地产抵押合同自抵押合同签订之日起生效
D.因企业兼并、合并而使房地产权属随之转移的,属于房地产转让,而不是单纯的权利人名称变更
15、建设工程抵押应符合条件:
投入开发建设的资金达到工程建设总投资的()%以上。
A.20
B.25
C.30
D.35
16、房地产代理业务流程包括()个环节。
A.10
B.11
C.12
D.13
17、下列说法有误的有()。
A.房地产权利人可以是有民事行为能力的成年人,也可以是无民事行为能力的未成年人
B.房地产代理行为是受被代理人规定权限限制的行为
C.代理是指代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为,代理人对被代理的代理行为承担民事责任。
D.房地产代理合同的内容由当事人约定
18、房地产经纪合同是()合同。
A.默示
B.明示
C.有偿
D.无偿
19、房地产租赁居间业务主要是()
A.现房租赁
B.一手房租赁
C.二手房租赁
D.存量房屋租赁
20、目前,个人住房贷款的基本形式有( )。
A.公积金贷款和信用贷款
B.公积金贷款和商业贷款
C.信用贷款和商业贷款
D.福利贷款和信用贷款
21、( )指行纪人受他人委托,以自己的名义代他人购物、从事贸易活动或寄售物品,并取得报酬的法律行为。
A.信托
B.拍卖
C.经纪
D.买卖
22、投资者购置房地产后,供出租经营的一种投资形式是( )。
A.房地产置业投资
B.房地产经营投资
C.房地产租赁
D.房地产远期投资
23、同一个抵押物设定多次抵押的,后一抵押的存续期限( )。
A.必须等于前一个抵押权的存续期限
B.不得早于前一个抵押权的存续期限
C.必须等于前一个抵押权的抵押期限
D.必须早于前一个抵押权的抵押期限
24、房地产交易中最敏感、最关键的因素就是()。
A.物业
B.服务
C.价格
D.信用
25、关于房地产经纪信息,说法有误的是( )。
A.房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息
B.没有房地产经纪行业信息,就如无米之炊,找不到服务对象
C.房地产经纪信息通常用文字性语言来表现
D.房地产经纪信息内容则是关于其所涉及对象的表象、属性、特征、本质和运动规律等的确定性描述
26、筛选就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。
在挑选的过程中,既要考虑到当前的需要,又要考虑到以后的需要。
在考虑当前需要时主要考虑( )。
A.信息的深度
B.信息的广度
C.信息的来源
D.信息的限度
27、在房地产经纪机构的客观信息表格中,有一种非常重要的表格-( )。
A.日报表
B.月报表
C.客户登记表
D.来人登记表
28、下列对房地产经纪行业协会描述错误的是()。
A.房地产经纪行业协会是房地产经纪人员的自律性组织,是社团组织
B.房地产经纪行业协会是行政机构
C.房地产经纪行业协会是按需设立的
D.房地产经纪行业协会章程对房地产经纪人并不具有强制约束力
29、不属于房地产经纪违规执业的法律责任是( )。
A.民事责任
B.管理责任
C.行政责任
D.刑事责任
30、()负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作。
A.各省级房地产管理部门
B.建设部房地产管理部门
C.各省级房地产管理部门或其授权的机构
D.建设部房地产管理部门或其授权的机构
31、( )香港立法局通过一项动议,要求政府制定法律来监管地产代理。
A.1993年6月
B.1994年初
C.1994年9月
D.1995年8月
32、地产代理监管局主要负责( )的工作。
A.与政府进行谈判,反映同业意见及为同业争取合理权益。
B.帮助会员熟悉、适应新的政策法规
C.界定发牌条件和受理牌照申请
D.颁发牌照和行政管理
33、1997年5月21日,香港颁布( )条例,标志着房地产经纪纳入了法治化管理的轨道,其运作更加规范、有效、专业。
A.地产代理条例
B.房产代理条例
C.房地产代理条例
D.房地产租赁条例
34、台湾房地产中介收费的形态中为追求超额利润而损害消费者权益,发生不少纠纷的方式是( )。
A.固定费率,不赚超价
B.固定费率,赚取超价
C.不付佣金,完全赚取超价
D.固定费率,超价归中介业
35、台湾经纪业包括( )。
A.中介业务
B.业务
C.代销业务
D.A和C
36、美国有关规范房地产经纪人的法律中,以( )为规范经纪业者的最严密的法令。
A.一般代理法规
B.契约法规
C.房地产执照法
D.联邦法
37、美国早期的房地产交易,主要由( )买卖双方作见证,并处理产权转让等具体事宜。
A.律师
B.公证人
C.房地产经纪人
D.A和B
38、房地产经纪人员道德以“诚”为本的第一要义是( )。
A.坦诚
B.真诚
C.忠诚
D.尽职
39、在现代商业社会中,()是保持经济活动的重要因素。
A.诚信
B.信用
C.真诚
D.坦诚
40、下列说法不正确的是( )。
A.投资新建的房屋租赁活动的经纪服务通常采用代理合同的形式,很少采用居间合同形式
B.存量房屋租赁活动的经纪服务则主要采用居间合同形式,基本不采用代理合同形式
C.存量房租赁活动的经纪服务则主要采用代理合同形式,基本不采用居间合同形式
D.房地产居间合同是以促使交易双方订立合同,达成交易为目的的委托合同
二、多选[共30题,每题2分,总计60分]
41、佣金是经纪收入的基本来源,其性质是( )的综合体。
A.劳动收入
B.效益收入
C.风险收入
D.经营收入
E.代理收入
42、房地产经纪的内涵的定义中应把握()核心概念。
A.居间
B.行纪
C.佣金
D.代理
E.信息费
43、房地产经纪的特性为()。
A.房地产经纪的有偿性
B.房地产经纪的服务性
C.房地产经纪的专业性
D.房地产经纪的经济性
E.房地产经纪的地域性
44、申请房地产经纪人注册的人员必须同时具备的条件有( )。
A.取得房地产经纪人执业资格证书
B.取得房地产经纪人协理从业资格证书
C.身体健康,能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作
D.经所在经纪机构考核合格
E.遵纪守法,遵守注册房地产经纪人职业道德
45、房地产经纪人员首先必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定,不得无照、无证执业和经营。
其次,在经纪活动的各个环节,如()等各个环节,都必须遵守有关法律、法规的规定。
A.刊登广告
B.收取佣金
C.办理手续
D.签订合同
E.接受委托
46、房地产经纪人员在人与人交往中,乐观、开朗的人使人容易接近,要()。
A.在心态上调整自己
B.掌握有关文化修养方面的知识
C.经常面带微笑
D.经常陶冶自己的情****
E.多接触美好的事物
47、行为习惯是最能量化职业道德状况的层面。
房地产经纪职业道德在行为习惯方面包括房地产经纪人员( )以及在执业过程中( )等方面的修养。
A.行为
B.遵守有关法律法规和行业规则
C.言谈
D.举止
E.仪表
48、房地产经纪机构的类型有( )。
A.房地产经纪公司
B.合作制房地产经纪机构
C.个人独资房地产经纪机构
D.合资房地产经纪机构
E.境内外房地产经纪机构在境内外设立的分支机构
49、直营连锁经营有效地克服了零售企业由于店址固定、顾客分散造成的单店规模小、经营成本高等缺点,使企业可通过统一的()形成规模效益。
A.销售管理
B.信息管理
C.标准化管理
D.企业管理
E.广告宣传
50、特许经营具有的共同特点包括( )。
A.(法人)对商标、服务标志、独特概念、专利、经营决窍等拥有所有权
B.权利所有者授权其他人使用上述权利
C.在授权合同中包含一些调整和控制条款,以指导受许人的经营活动
D.受许人需要支付权利使用费和其他费用
E.具有统一的企业识别系统
51、一般情况下训练方式可以分为( )。
A.讲授
B.案例讨论
C.辨论
D.实战模拟
E.测试
52、房地产抵押合同的特征表现在( )。
A.生效后对抵押物具有限制性
B.所设立的抵押权是一种他物权,不得转让
C.合同生效后,抵押权人对抵押物仍不享有占有、使用、受益权
D.抵押权人可随意处分抵押物
E.所设立的抵押权与其担保的债权同时存在
53、当委托人已有初步委托意向时,房地产经纪人与其进行业务洽谈。
业务洽谈的环节包括( )。
A.倾听客户的陈述,充分了解客户的意图与要求,衡量自身接受委托、完成任务的能力
B.查验有关证件如身份证、公司营业执照、产权证、土地使用证、工程规划许可证以及施工许可证等来了解委托人的主体资格,生产经营状况及信誉
C.向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项
D.就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同文本内容等关键事项与客户进行协商,达成委托意向
E.根据委托人的意向,告知办理房地产交易准备的相关资料
54、物业查验时,查验物业的权属状况主要包括( )。
A.物业权属类别与范围
B.房地产其他权利设定情况
C.物业的周边情况
D.物业所处地块的具体位置
E.环境状况
55、房地产租赁可分为()租赁。
A.新建商品房期权预租
B.新建商品房现房出租
C.二手房出租
D.存量房屋的出租
E.存量房屋的转租
56、下列哪些房地产不得转让()
A.已设定抵押的房地产
B.冻结的房地产
C.已出租的房地产
D.共有的房地产
E.权属状况不明确的房地产
57、办理房地产抵押登记时其说法正确的是( )。
A.有营业期限的抵押人,其设定的抵押期限不得超过营业期限
B.抵押物的土地使用有年限的,其设定的抵押期限不得超过营业期限
C.共同共有的房地产设定的抵押,全体共有人为抵押人
D.按份共有的房地产,设定抵押的可以超过抵押人的份额
E.同一抵押物设定二次或二次以上抵押的,登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面说明
58、房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。
它通常包括的信息有房源信息、( )。
A.人工信息
B.客观信息
C.客户信息
D.房地产市场信息
E.房地产经纪行业信息
59、房地产经纪信息的基本要素主要有( )。
A.语言要素
B.市场要素
C.数据要素
D.内容要素
E.载体要素
60、关于房地产经纪信息的利用,有关叙述错误的是( )。
A.房地产经纪信息是一种资源,只有通过利用才能将这种资源的使用价值发挥出来
B.房地产经纪信息的利用是以信息来影响消费者的
C.不同的信息发布过程,由于其任务的不同,影响到使用资金的多少、发布信息的不同、使用媒体的不同
D.利用房地产经纪信息来知道房地产经纪的业务活动,几乎贯穿于房地产经纪业务活动的全过程。
如:
在一手房经纪活动中,房地产经纪人需要利用买方的信息,通过分析其偏好,才能找到与之匹配的房源,增大交易成功的概率
E.由任务的不同,决定投入资金的多少
61、房地产经纪信息加工整理的程序通常包括编写和研究、( )几个环节。
A.鉴别
B.分析
C.整序
D.筛选
E.修改
62、违约行为包括( )。
A.履行不能
B.履行迟延
C.履行迟缓
D.履行不当
E.履行拒绝
63、根据民事违法行为所分割的权利的不同,民事责任主要可以分为( )。
A.违约责任
B.法律责任
C.不当代理
D.不当诱导
E.侵权责任
64、侵权行为免责事由包括( )。
A.阻却违法性事由
B.不可抗力
C.受害人过错
D.当事人过错
E.防卫不当
65、房地产经纪纠纷的规避与处置方式有( )。
A.制定示范合同文本
B.制定服务标准,明确服务要求和内容
C.告知必要的经纪活动事项,利于委托人监督
D.加强对房地产经纪合同的监督管理
E.对已经出现的纠纷,应及时协商或通过法律途径解决
66、房地产经纪行业年检与验证管理有利于()。
A.房地产经纪机构的准确统计
B.监督房地产经纪机构及时办理变更手续
C.房地产经纪机构法律法规的实施
D.规范行业管理
E.对房地产经纪机构进行综合检查、分析和评价
67、台湾开拓多元化服务分为( )。
A.产业相关
B.投资相关
C.技术相关
D.资讯相关
E.顾客相关
68、目前,香港房地产经纪业主要存在的问题有( )。
A.与房地产开发企业相比,代理企业处于相对弱势的位置
B.与房地产开发企业相比,代理企业处于相对强势位置
C.经纪业从业人员过多,整个行业过度膨胀
D.经纪业从业人员过少,整个行业力量相对不足
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