博思堂-苏州诚河-新旅程地产项目营销执行报告2007年11月.ppt

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精彩精彩20082008，诚河诚河新旅程营销执行报告新旅程营销执行报告苏州市博思堂投资顾问有限公司诚河新旅程项目组2007年11月16日地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

目录目录第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场展望年市场展望第三部分、第三部分、20082008年媒体建议及费用预算年媒体建议及费用预算第二部分、第二部分、20082008年项目营销执行计划年项目营销执行计划地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

11、0707年供求情况汇总年供求情况汇总22、0707年成交价格分析年成交价格分析33、0707年宏观调控分析年宏观调控分析44、0707年市场情况总结年市场情况总结55、0808年区域竞争分析年区域竞争分析66、0808年市场情况展望年市场情况展望第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

苏州市苏州市0707年年1-101-10月房产市场供需情况月房产市场供需情况11、0707年供求情况汇总年供求情况汇总第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判10月在央行新政的作用下，市场反应明显。

住宅成交量比上月减少近一半，日均成交套数不足130套，和去年每天平均成交量较接近。

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第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判11、0707年供求情况汇总年供求情况汇总苏州市苏州市0707年年1111月房产市场成交情况月房产市场成交情况11月份苏州市区商品房（住宅类）共成交：

4663套，比上月上升796套，升幅为20.5820.58；成交面积为：

630009平方米，比上月上升170575平方米，升幅为37.137.1。

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2、07年成交价格分析年成交价格分析苏州市苏州市1-101-10月房地产市场价格走势月房地产市场价格走势第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判十一月苏州住宅成交均价走势图十一月苏州住宅成交均价走势图十一月苏州住宅成交均价走势图十一月苏州住宅成交均价走势图07年年11月苏州住宅成交均价走势月苏州住宅成交均价走势成交均价：

成交均价：

70687068元元/平方米平方米,比上月下降比上月下降281281元元/平方米，降幅为平方米，降幅为4.74.7。

2、07年成交价格分析年成交价格分析地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

1）加息加息序号序号调整时间调整时间调整幅度调整幅度112007年3月18日贷款基准利率上调0.27%0.27%222007年5月19日贷款基准利率上调0.18%0.18%332007年7月20日贷款基准利率上调0.27%0.27%442007年8月22日贷款基准利率上调0.18%0.18%552007年9月15日贷款基准利率上调0.27%0.27%经过了本年度的五次贷款利率调整过后，目前的贷款利率为7.29%7.29%，比原来的6.12%6.12%提高了1.27%1.27%。

3、07年宏观调控分析年宏观调控分析第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

3、07年宏观调控分析年宏观调控分析第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判2）户籍准入制度户籍准入制度调整前调整前调整后调整后1、单身人员应达5平方米以上。

2、已婚人员应达7平方米以上。

3、且被单位合法聘录用，参加社保、医保、公积金，具有合法稳定的经济收入的，允许其本人、配偶及其未成年或待业未婚子女整户迁入。

1、购买市区成套商品住房平方米以上。

2、取得房屋所有权证年以上取得房屋所有权证年以上。

3、被单位合法聘录用年以上年以上。

4、按规定参加社保年以上年以上。

具有合法稳定的经济收入的，允许其本人、配偶及其未成年子女整户迁入。

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3）贷款新政解析贷款新政解析三大影响力条款：

三大影响力条款：

对已利用贷款购买住房，又申请购买等二套（含）以上住房的贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.11.1倍倍。

对已利用贷款购买住房，又申请购买等二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%40%。

商业用房购房首付款比例不得低于50%50%，期限不得超过1010年年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

3、07年宏观调控分析年宏观调控分析第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

3）贷款新政解析贷款新政解析3、07年宏观调控分析年宏观调控分析第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。

二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。

当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。

其他均按第二套房贷执行。

2007年12月12日，人民银行、银监会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，对第二套住房贷款的细则提出了如下统一：

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3）贷款新政解析贷款新政解析3、07年宏观调控分析年宏观调控分析第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。

凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。

对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。

对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

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条款分析：

条款分析：

第一条的影响力和破坏力最大，按揭第二套房贷的购房者其购房成本将大大提高。

“利率一个是打八五折，一个是上浮10%，相差相差25%25%。

如果仅提高首付的话，可以相信，本次调控又将成为“空调”，但和利率提高相结合，本次调控在一定时期内会对投资和投机者产生致命的打击，甚至影响到了改善居住条件的自用客群。

第三条主要针对商业物业，针对的核心还是投资和投机。

此条一出，商业地产将面临全面的重新洗牌。

3）贷款新政解析贷款新政解析3、07年宏观调控分析年宏观调控分析第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

新政所带来的负面影响：

新政所带来的负面影响：

提高了首付和贷款利率，增加了资金投入与还贷压力，打击了投机的同时也抑制了相当一部分的合理需求。

影响消费者对于未来市场预期，进一步加重了其观望的情绪。

酒店式公寓遭到毁灭性的打击，商业物业销售难度加大。

3、07年宏观调控分析年宏观调控分析3）贷款新政解析贷款新政解析第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判4、07年市场情况总结年市场情况总结1）从成交量以及供求比来看，07年前三季度，苏州房地产市场供需两旺，市场一片红火。

2）从成交价格来看，07年4月份起苏州市房产均价一路上扬，6月份首次跨过6000关口，8月迅速突破7000大关，9月份接近7500元/平米，10月份受央行新政影响，均价出现小幅下滑。

但总体来讲苏州今年房价走势一路狂飚，苏州市房价水平达到历史新高。

3）从政府宏观调控来看，消费者对于加息以及户籍政策的抗性并不大，成交量以及价格增长并没有因此而停止，但07年10月执行的贷款新政和12月颁布的补充通知所造成的反响是非常之大的，可以说是对于房地产市场的一剂猛药。

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第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判5、08年区域竞争情况分析年区域竞争情况分析11）区域内个案分布图）区域内个案分布图湖山新意湖山新意山水映象山水映象新创理想城新创理想城山水华庭山水华庭国际公馆国际公馆新地国际公寓新地国际公寓君地风华君地风华惠泽云锦城惠泽云锦城鑫苑名家鑫苑名家地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判22）重点竞争个案分析）重点竞争个案分析55、0808年区域竞争情况分析年区域竞争情况分析山水印象山水印象总体量：

18万方08年推出产品：

花园洋房、联别目前均价：

目前多层价格650008年预推时间：

34月08年预推量：

约12万方竞争优势：

产品档次高、中锐品牌度竞争优势：

产品档次高、中锐品牌度竞争劣势：

位置较偏、价格较高竞争劣势：

位置较偏、价格较高山水华庭山水华庭总体量：

27万方08年推出产品：

多层、小高层目前均价：

多层价格700008年预推时间：

5月08年预推量：

约6万方竞争优势：

成熟社区竞争优势：

成熟社区竞争劣势：

工程速度、工程质量竞争劣势：

工程速度、工程质量地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

湖山新意湖山新意总体量：

28万方08年推出产品：

多层、小高层目前均价：

尚未开盘，价格未定08年预推时间：

56月08年预推量：

约10万方竞争优势：

汇成品牌、地段优势竞争优势：

汇成品牌、地段优势竞争劣势：

推广手法不成熟竞争劣势：

推广手法不成熟新创理想城新创理想城总体量：

48万方08年推出产品：

小高层产品为主目前均价：

540008年预推时间：

08年预推量：

约10万方竞争优势：

价格优势、知名度竞争优势：

价格优势、知名度竞争劣势：

产品质量、口碑竞争劣势：

产品质量、口碑22）重点竞争个案分析）重点竞争个案分析55、0808年区域竞争情况分析年区域竞争情况分析第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判6、08年市场情况展望年市场情况展望房地产市场房地产市场=消费者消费者+开发商开发商+政府政府土地市场土地市场+一手房市场一手房市场+二手房市场二手房市场地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流！

第一部分、第一部分、0707年市场回顾及年市场回顾及0808年市场预判年市场预判6、08年市场情况展望年市场情况展望消费者消费者需求：

需求：

08年市场刚性需求依然巨大，但受政策影响观望风浓厚。

开发商开发商处境：

处境：

08年对于各大楼盘的开发商来说，贷款的份额将成为其成败与否的关键。

政政府府调控