房地产场供求问题与对策分析研究本科毕业#.docx

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我国房地产市场供求问题与对策研究

一、绪论

<一）我国房地产供求问题研究背景

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。

自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。

据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方M，提高到了现在的20平方M。

八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖，它自然就不会形成产业。

党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动和流通。

八十年代的中国，房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。

进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。

1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：

“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。

经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。

中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。

其重要标志是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。

历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。

这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。

房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，这正决定了其规模经营的性质。

但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。

而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。

这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。

我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。

到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。

除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。

全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

<二）国内外对房地产市场供求问题的研究状况

纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。

通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。

对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。

另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。

而国内学者对房地产市场运行问题研究的主要贡献是对国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素，并建立了国房景气指数。

但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究还存在许多不足。

一是确定中国房地产经济周期的指标不完全，同时因为统计数字的完整性、真实性有限，使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。

二是中国计算周期的标准并不统一，许多专家计算出的周期数不一致。

三是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同，在考虑和研究房地产市场运行问题时，以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱，应进行深入的对比研究。

四是应把对房地产市场运行问题的研究建立在基于市场供需的研究之上，从市场角度出发看问题。

五是应从宏观经济利益角度出发，进一步建立和完善反映房地产市场运行问题的指标体系，充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。

<三）本文研究思路及研究方法

1．研究思路

本文主要研究房地产市场中的住宅市场。

首先，对国内外房地产住宅市场概状进行纵观，在此基础上，搜集我国近年来房地产相关资料和数据，建立供给和需求模型，用时间序列分析法和因子分析法等，对我国房地产市场运行问题进行分析和预测。

并找出存在的问题，提出合理的化解对策。

2．研究方法

（1）文献研究法。

在研究过程中，查阅大量文献，借鉴已有的研究成果，为论文撰写提供了理论依据。

（2）定性分析和定量分析相结合

通过利用当前可取得的资料和数据，深入分析我国房地产供求的现状及发展趋势，做到定性分析和定量分析相结合。

（3）横向、纵向比较分析法

本研究既比较人均住宅面积、人均可支配收入、对房地产业发展的影响，又比较分析了我国房产企业的增加和开发速度对房地产业发展的影响。

二、我国房地产投资的特点及重要性

<一）房地产投资的特点

房地产业具有自身的发展特点，它既是国民经济的先导性产业，同时又是一个政策依赖性很强的产业。

国家的经济、金融、税收、社会保障、住房制度、土地制度等方面的变化和改革都会对其发展产生重大影响。

研究房地产市场的经营发展，直接关系到房地产业运行。

同时，对国家通过拉动内需实现国民经济良性循环、促进经济增长具有重要意义。

1．房地产具有投机性和投资性的特点

房地产市场是一个投机性与投资性相结合的市场。

其保值增值功能及房地产业高水平的投资回报能力，使其成为一个十分诱人的投资领域。

同时因为房地产投资的风险性及房地产资源<尤其是土地）的稀缺性，又使其成为一个投机活动较多、投机性较强的领域，如存在于房地产领域内的“炒地皮”、“炒楼花”等投机活动。

“热钱”、“温州炒房团”等概念也都是这样形成的，1999年以来，住宅销售额占房地产销售额的比重均保持在80%以上，2008年这一比例达到89.8%。

住宅市场的供求状况，直接决定着房地产市场的基本走向。

2．房地产价值高，购买频率低

房地产开发的最大成本是土地成本。

土地有别于其他固定资产的最大特点是其不可再生性，它只能通过评估和交易重新恢复或重建。

我们知道，房地产的更新周期较长，世界平均更新周期在70年以上。

而我国的人口基数大，增长较快。

这就决定了我国房地产业的土地成本居高不下，直接导致房地产业的价格处于较高水平。

房地产的价值量大的特点，使得房地产开发资金需求量大。

一般房地产项目的开发，少则需要几千万，多则几个亿甚至上百亿，房地产业受资金高度制约。

同时，住房销售价格也较高。

而房地产是居民生活的必需品，同时也属于耐用品的范畴。

其作为消费品，往往是一个人一辈子最大的消费品支出。

“最大的消费品”决定了消费者消费决策的慎重，因为它的价格特点，绝大多数居民一辈子可能就买1-2套住房。

因此价值高和购买频率低是房地产投资的主要特点之一。

3．更新周期长

我国房产证上注明的土地使用期限是70年，我国房产业的更新周期也达到了30年，这就以最直观的方式突出了房地产行业更新周期长的特点。

具体来讲，房地产项目从拿到土地到首次开盘，开发周期一般是两年左右，少数的甚至要超过4年。

因为房地产市场的流动性弱、变现能力差的特点主要因为房地产是不动产，且使用年限长，一般不易做到“货畅其流”，也不能像其他商品市场那样随时弃旧换新，且一宗具体的房地产交易通常需要较长时间才能完成。

这些因素都使得房地产的更新周期较长。

<二）房地产投资开发的重要性

房地产在国民经济和社会发展中占相当重要的地位，特别是近些年，我国房地产市场繁荣发展推动了国民经济的增长，为国民经济发展提供了重要的物质条件，同时也改善了人们的居住和生活条件和投资环境。

房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。

1．房地产投资对经济能否稳定增长有重要影响。

从当前中国经济面临的实际情况来看，房地产行业的重要性是毋庸置疑的。

它的健康稳定发展，是中国抵御经济危机冲击，拉动内需，着力保增长的关键所在。

房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。

首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。

考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。

其次，从稳定经济方面来看，因为产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。

同时，因为开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。

2．房地产健康发展是改善居民住房条件的保证

房地产不仅对我国的经济发展影响较大，同时，它也是最为贴近居民日常生活的产业之一。

党中央提出构建和谐社会内容中，“和谐人居”是和谐社会的重要组成部分，它体现了人与自然和谐相处的科学发展观，也体现了人人享有适当住房的协调发展观，这也是房地产业健康协调发展的重要理念。

住房是一种特殊的产品，需求庞大，更涉及民生、社会等问题，购房对于普通居民又是一项较大的支出。

住房是一种特殊的产品，需求庞大，更涉及民生、社会等问题，住房条件的好坏对于普通居民生活水平的高低有着决定性作用。

因此，研究房地产业运行状况，对保持国内经济增长，提高人民生活水平，有至关重要的作用。

三、我国房地产业供求失衡的表现

<一）房地产需求现状

我们知道，房地产按用途分主要包括商品房、经济适用房、办公楼、高档公寓、商业营业用房等。

在本文中，我们主要研究商品房中的住宅市场。

供给和需求是微观经济学中的一对基本概念，当总供给略等于总需求时，达到供求平衡。

在这里我们首先对房地产住宅市场的需求进行分析。

在这里我们搜集了从1978年到2008年的房地产相关数据，对我国房地产的需求研究提供一定依据。

对房产相关指标做时间序列图如下。

图1我国城镇人均住宅面积与新建住宅面积时间序列图

表1中国1978—2008人均住宅面积统计表

年份

城镇新建

住宅面积

城镇人均

住宅建筑面积

城镇居民家庭

人均可支配收入

城镇人均住宅面积与人均可支配收入的弹性系数

（亿平方M>

（平方M>

（元>

环比

定基

1985

1.88

10.0

739.1

——

——

1986

2.22

12.4

899.6

1.11

1.11

1987

2.23

12.7

1002.2

0.21

0.76

1988

2.40

13.0

1181.4

0.13

0.50

1989

1.97

13.5

1375.7

0.23

0.41

1990

1.73

13.7

1510.2

0.15

0.35

1991

1.92

14.2

1700.6

0.29

0.32

1992

2.40

14.8

2026.6

0.22

0.28

1993

3.08

15.2

2577.4

0.10

0.21

1994

3.57

15.7

3496.2

0.09

0.15

1995

3.75

16.3

4283.0

0.17

0.13

1996

3.95

17.0

4838.9

0.33

0.13

1997

4.06

17.8

5160.3

0.71

0.13

1998

4.76

18.7

5425.1

0.99

0.14

1999

5.59

19.4

5854.0

0.47

0.14

2000

5.49

20.3

6280.0

0.64

0.14

2001

5.75

20.8

6859.6

0.27

0.13

2002

5.98

22.8

7702.8

0.78

0.14

2003

5.50

23.7

8472.2

0.40

0.13

2004

5.69

25.0

9421.6

0.49

0.13

2005

6.61

26.1

10493.0

0.39

0.12

2006

6.30

27.0

11759.5

0.29

0.11

2007

6.88

27.3

13785.8

0.06

0.10

2008

7.60

27.5

15780.8

0.05

0.09

数据来源：

国家统计局

通过表1和图1的对比分析，我们可以得出如下结论。

1、房地产市场需求逐渐趋于饱和

1985年，我国城市人均住宅建筑面积为10㎡，假定一个三口之家，那么在1985年，一个标准的城市居民的住宅建筑面积只有30㎡；2008年，我国城市人均住宅建筑面积为27.5㎡，同样，一个三口之家的城市居民的住宅建筑面积已经超过了80㎡。

也就是说，我国在85—08年内，城镇人均住宅面积增长2.6倍。

而2008年的城镇新建住宅面积是1978年的4倍。

从图1中我们可以很直观的看出，城镇新建住宅面积走势持续增长。

而城镇人均住宅面积走势趋缓，尤其在2003—2006年间，城镇人均住宅面积有减缓增长的趋势，这说明我国城镇人均住宅面积日趋稳定。

但是新建住宅面积则始终增加较快，这意味着房地产市场需求的饱和度越来越高。

从人均可支配收入指标我们看到，1985年，我国居民人均可支配收入是739.1元。

到2008年时已经达到15780.8元。

是1978年的21.4倍。

而人均新建住宅面积只增长了2倍多，不到3倍。

对表一中的人均住宅面积和人均可支配收入这两个指标，我们分别通过定基和环比这两种方法计算弹性系数，进而来比较二者之间的关系。

从环比弹性系数我们也可以看到。

1986年时，我国城镇人均新建住宅面积和人均可支配收入的环比弹性系数是1.11，也就是说，人均可支配收入较之前一年每增长1%，人均新建住宅面积增长1.11%。

而到2008年时，人均可支配收入每增长1%，人均新建住宅面积增长0.05%，人均新建住宅面积的增长幅度有所减小，也就是说我国城镇居民对住房的需求正逐渐趋小，并逐渐趋于0。

从定基弹性我们也可以得到同样的结论。

1986年的定基弹性系数仍为1.02。

而到2008年时，顶级弹性系数已经降为0.09。

人均可支配收入较之1985年每增长1%，新建住宅面积只增长0.09。

纵观弹性系数一栏的指标，我们可以看到，其数值在不断减小，并逐渐趋近于0。

这就证明了，随着收入的增加我国居民对住房的需求增加幅度越来越小，需求度逐渐趋于饱和。

从图1也可以看出，人均可支配收入与人均新建住宅面积的弹性系数波动幅度较大。

尤其是1978年到1988年这十年间，先是持续高速增长，然后急速跌落。

而1988年直后，该曲线频繁波动，总体呈减少趋势。

这说明作为耐用消费品的住房市场已经进入成熟期，市场需求已经趋于饱和。

所以，在进入成熟期后，房地产开发应该放缓。

同时寻找新的销售策略来突破房产瓶颈。

2．中高收入阶层住房大为改善，低收入阶层增长缓慢

按照居民收入分组计算的2000和2008年我国不同收入阶层的住房消费可看出以下特征：

首先，因为居民收入差距扩大导致居民住房支付能力差距扩大。

2000年我国最低收入户的人均可支配收入是2167.68元，最高收入户是10210.68元，两者相差4.7倍，2008年我国最低收入户的人均可支配收入是4085.71元，最高收入户是24259.87元，两者的差距扩大到6倍，收入差距的扩大影响了居民购房能力。

其次，低收人家庭总收入增长缓慢，而房价上涨过快。

我国房价增速明显偏高，这就直接导致中、低收人家庭的购房能力下降，因为低收入户家庭收入增速一直很低，房价收入比很高，与中、高收人家庭的差距会继续扩大。

2000-2008年，我国城镇居民平均住房消费增长1.41倍，年均增长89.57％；最低收入户家庭住房消费年均增长-87.60%，比平均住房消费年均增速低177.17个百分点；中等收入户家庭住房消费年均增长76.21％，比平均住房消费年均增速低13.36个百分点；高收入户家庭住房消费平均增长94.44％，比平均住房消费年均增速高4.87个百分点；最高收入户家庭住房消费平均增长106.07％，比平均住房消费年均增速高16.5个百分点。

只有高收入以上的家庭住房消费年均增速高于总平均年增速，中、低收入户住房消费增速与总平均增速差距很大。

如下表所示。

表22000年和2006年城镇居民居住消费和住房消费

单位：

元/人

项目

2000年

2008年

居住消费

住房消费

消费性支出

居住消费

住房消费

消费性支出

总平均

500.49

201.59

4998.00

1145.41

285.07

11242.85

最低收入户

301.40

90.61

2540.13

556.19

59.19

4532.88

低收入户

368.20

122.64

3274.93

688.39

83.74

6195.32

中等偏下户

407.82

139.90

3947.91

841.3

135.84

7993.67

中等收入户

470.95

176.93

4794.56

1060.58

197.06

10344.7

中等偏上户

578.89

249.45

5894.92

1265.94

310.91

13316.63

高收入户

681.61

310.16

7102.33

1795.45

506.43

17888.18

最高收入户

864.71

435.79

9250.63

2681.92

1134.22

26982.13

数据来源：

国家统计局

我国中高收入城市居民的住房面积有大多数超过了100㎡，有些还不止拥有一套住房，有些的住房面积甚至超过了200㎡的别墅。

作为耐用消费品住房平均经济寿命至少为30年。

我国中高收入阶层住房住房面积不断增加，住房条件已相当好。

但我国低收入阶层住房面积的人均住房面积远远低于27㎡。

所以，在低收入阶层存在很大的购买需求，即房地产市场在低收入阶层的需求潜力还是很大。

可是，虽然有购买需求，但收入跟不上。

导致房地产业大量空置楼盘，但是仍有大部分人没有自己的房子住。

致使呈现房产开发过剩的假象。

为了解决这种窘境，政府应该颁布相应政策，缓解过高房价，鼓励低收入家庭购房。

综上所述，我国房地产市场需求结构发生了转移，需求结构逐渐从中高收入阶层家庭转向低收入家庭。

所以，解决房地产市场问题也应顺势转向提高低收入家庭的购买力问题上。

而我国政府也在通过财政和货币政策，如对经济适用房的购买者加大了补贴力度和暂时免征商品房购买契税，鼓励居民购房。

等鼓励低收入购房。

3．房地产市场需求趋势日趋减缓。

为了更好的分析我国房地产业住宅市场发展现状，我们根据表1中的数据建立模型。

在这里，我们采用城镇人均住宅建筑面积做因变量，时间为自变量。

对1986-2008年的城镇人均住宅建筑面积构建三次抛物线趋势模型。

模型如下：

<30.52）<-1.96）<5.43）<-4.06）

=0.995F=1108.35SE=0.42DW=1.029

模型设计检验具有显著性。

我们可以看到，模型中

为0.995，接近于1，说明此模型拟合度很高。

能够较好的描述1986-2008年的中国城镇人均住宅建筑面积的发展趋势。

模型中的

的回归系数为负值。

说明房地产的市场不是不断扩张的曲线，而是随着城镇居民住房的不断改善，其需求会不断减缓。

<二）房地产供给现状

住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。

住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。

而供给量对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。

在这一节中，我们对我国房地产市场的供给量变化进行分析如下。

1．利润空间大，房产商盲目追求利润

众所周知，房价应与居民收入水平及经济发展相适应，从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。

价值由社会必要劳动时间决定，毕竟是抽象的理论论证，具体到实际价格，就表现为商品房成本加税金和利润。

商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%，有的国家仅为3%。

而在我国，1997年时商品房毛利率高达34.36%，远远高于国外平均水平。

2007年，毛利率更是增加到54.54%。

是国外房产开发平均利润水平的77.9倍。

因为2007年房价较高，制约了需求扩大，导致2008年房产销售略显低迷。

政府也采取了相关措施限制房价。

2008年时，毛利率有所下降，但仍然达到将近50%。

利润数据已很是惊人。

下面我们来看纵向比较1997-2008年房屋价格的变化。

通过计算知道，2008年我国房屋造价是1997年的1.52倍，而住宅售价是1997年住宅售价的2倍。

明显的售价与造价增长不均衡所产生的结果便是房产业的高额利润。

表3房地产开发企业（单位>建设房屋销售毛利变化

年份

住宅销售价格

（元/平方M>

竣工房屋造价

（元/平方M>

毛利

<元/平方M）

毛利率

%

1997

1790

1175

615

34.36

1998

1854

1218

636

34.30

1999

1857

1152

705

37.96

2000

1948

1139

809

41.53

2001

2018

1128

889

44.08

2002

2092

1184

908

43.40

2003

2197

1273

924

42.06

2004

2608

1402

1206

46.24

2005

2937

1451

1486

50.60

2006

3119

1564

1555

49.86

2007

3645

1657

1988

54.54

2008

3576

1795

1781

49.80

数据来源：

国家统计局

由下图可以看出，房屋造价长势趋缓，而和商品房和住宅价格则呈加速增长态势。

尤其从2002年开始，商品房的售价的增长速度远远大于竣工房屋的造价，两者的偏离度越来越大。

在2007年时达到顶峰，而经过2007年的房屋滞销，房产业低迷的景况后。

在2008年，房价略有下降，但仍远高于2006年的售价，房产危机略有缓解。

综合看来，房地产业的利润额越来越大。

合理的房价是保证房地产业健康发展的衡量标准。

我国房地产厂商的造价和销售价格严格偏差，

图2我国房地产住宅市场造价与销售价格变化趋势

房产业的暴利吸引了大批的投机者投入到房产业的洪流中去，而大部分的房产商几乎同时选择了过量开发土地这一手段来达到盈利目的。

2008年的施工房屋面积比1997年增加了238280.5万平方M，是1997年的629.68%。

并且因为开发商利润期望过大，宁可空置也不愿意降价，导致空置楼盘剧增。

与此同时，一直远远超过其他类型住房售价的别墅或高档房间的高额利润，更是另房产商趋之若鹜。

从2003年开始，高档房屋的售价还是出现了近乎直线增长，到目前，别墅或高档住房的平均售价超过7000元/平方M，