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中财第八章

第八章 投资性房地产

（一）单项选择题

1.D 2.B 3.B 

4.B【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。

投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。

5.B【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

本题中，

房地产成本=20000+150=20150（万元）

至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。

6.A 7.A 

8.C【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。

如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。

因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。

但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。

房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。

计算如下：

20×8年度房屋应提折旧额=×11=16.5（万元）

9.B【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10000-×4-200=7900（万元）

10.B 11.B 12.C 13.D 14.C 

15.A【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。

16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D 

28.C【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×+（2800-2500）=400（万元）

29.A【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。

30.B【解析】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，本题中，

20×8年度应提折旧额=×11=176（万元）

31.A【解析】第四年年末投资性房地产累计折旧==380（万元）

计提减值准备后投资性房地产账面价值=2000-380-200=1420（万元）

第五年应提折旧额==82.5（万元）

32.B 

33.A【解析】出售建筑物的净收益=600-（800-500）-10-600×5%=260（万元）

34.B【解析】投资性房地产采用公允价值模式计量，并且该投资性房地产是由自用房地产转换而来的，影响处置时损益金额的因素有两项：

（1）处置损益，指取得的处置收入扣除投资性房地产账面价值和相关税费后的金额；

（2）原转换日因公允价值大于原账面价值而计入资本公积的金额。

需要注意的是，投资性房地产在持有期间的累计公允价值变动影响的是持有期间的损益，处置时虽然需要将其转入当期损益，但由于是损益类科目的一借一贷，因而并不会影响处置时的损益。

本题中，

处置时投资性房地产的账面价值=1800+500=2300（万元）

处置收益=2500-2300=200（万元）

原转换日计入资本公积的金额=1800-1600=200（万元）

对20×8年度损益的影响金额=200+200=400（万元）

35.D【解析】可参见第34题的解析。

本题由于要求回答的是对各期损益的影响金额，因而除了处置损益和原转换日因公允价值大于原账面价值而计入资本公积的金额外，还应当包括持有期间的累计租金收入和累计公允价值变动损益。

本题中，

对各期损益的影响金额总计=200+200+600+500=1500（万元）

36.C 37.C

（二）多项选择题

1.AE 2.ABCDE 3.CDE 4.ACE 5.ACD 6.BCDE 7.BC 8.BCD 9.ABDE 10.ABCE 

（三）判断题

1.√ 

2.×【解析】企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。

如果自行建造或开发活动已经完成但尚未对外出租，则应先确认为固定资产或开发产品，直至对外出租时，再从固定资产或存货转换为投资性房地产。

而尚在建造过程中的房地产，即使其建造的目的是为了出租，也不能确认为投资性房地产。

3.√ 4.√ 

5.×【解析】企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式计量。

在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明某项投资性房地产在首次取得时（或某项房地产在完成建造或开发活动后或改变用途后首次成为投资性房地产时），其公允价值不能持续可靠地取得，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。

6.√ 7.√ 

8.×【解析】为了简化核算，当月购入的投资性房地产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月处置的投资性房地产，当月照提折旧，从下月起停止计提折旧。

9.√ 

10.×【解析】采用公允价值模式进行后续计量的企业，其投资性房地产不计提折旧，也不计提减值准备。

11.×【解析】投资性房地产发生的后续支出，能够满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本；不能满足资本化条件的，应当计入当期损益。

12.√   13.√   14.√ 

15.×【解析】成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

（四）计算及账务处理题

1．自建写字楼部分自用部分出租的会计处理。

（1）20×5年2月1日，购入土地使用权。

借：

无形资产——土地使用权                          10800000

   贷：

银行存款                                                  10800000

（2）20×5年3月1日，预付工程款。

借：

在建工程                                        60000000  

   贷：

银行存款                                                 60000000

（3）20×6年5月31日，补付工程款。

借：

在建工程                                        30000000

   贷：

银行存款                                                 30000000

（4）20×6年5月31日，结转工程成本。

①假定星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

转换为投资性房地产的土地使用权成本=1080×=288（万元）

借：

固定资产——写字楼                              66000000

贷：

在建工程                                                 66000000

借：

投资性房地产——写字楼                          24000000

   贷：

在建工程                                                 24000000

借：

投资性房地产——土地使用权                       2880000

   贷：

无形资产——土地使用权                                    2880000

②假定星海公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

借：

固定资产——写字楼                             66000000

贷：

在建工程                                                 66000000

借：

投资性房地产——写字楼（成本）                 24000000

   贷：

在建工程                                                 24000000

借：

投资性房地产——土地使用权（成本）              2880000

   贷：

无形资产——土地使用权                                     2880000

2．租金收入确认的会计处理。

（1）20×6年1月1日，预收租金。

借：

银行存款                                          180000

 贷：

预收账款                                                      180000

（2）20×6年12月31日，确认租金收入。

借：

预收账款                                          100000

 贷：

其他业务收入                                                  100000

（3）20×7年12月31日，确认租金收入。

借：

预收账款                                          100000

 贷：

其他业务收入                                                  100000

（4）20×8年12月31日，确认租金收入。

借：

预收账款                                          100000

 贷：

其他业务收入                                                  100000

（5）20×9年1月1日，收回房屋和其余租金。

借：

银行存款                                           120000

 贷：

预收账款                                                      120000

3．成本模式下折旧、摊销、确认租金收入的会计处理。

（1）20×6年6月1日，预收租金。

借：

银行存款                                         2100000

　贷：

预收账款——××超市                                         2100000

（2）20×6年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入。

应提折旧额=×7=70（万元）

应摊销金额=×7=4.2（万元）

借：

其他业务成本                                       700000

 贷：

投资性房地产累计折旧                                          700000

借：

其他业务成本                                        42000

 贷：

投资性房地产累计摊销                                           42000

应确认租金收入=210×=122.5（万元）

借：

预收账款——××超市                             1225000

 贷：

其他业务收入                                                1225000

（3）20×7年6月1日，预收租金。

借：

银行存款                                         2100000

　贷：

预收账款——××超市                                        2100000

（4）20×7年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入。

应提折旧额=×12=120（万元）

应摊销金额=×12=7.2（万元）

借：

其他业务成本                                     1200000

 贷：

投资性房地产累计折旧                                        1200000

借：

其他业务成本                                        72000

 贷：

投资性房地产累计摊销                                           72000

借：

预收账款——××超市                             2100000

 贷：

其他业务收入                                                2100000

（5）20×8年6月1日，预收租金。

借：

银行存款                                         2100000

　贷：

预收账款——××超市                                        2100000

（6）20×8年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入。

借：

其他业务成本                                      1200000

 贷：

投资性房地产累计折旧                                         1200000

借：

其他业务成本                                         72000

 贷：

投资性房地产累计摊销                                           72000

借：

预收账款——××超市                              2100000

 贷：

其他业务收入                                                2100000

（7）20×8年12月31日，计提资产减值准备。

写字楼一层账面价值=2400-（70+120×2）=2090（万元）

写字楼减值金额=2090-1800=290（万元）

借：

资产减值损失                                      2900000

 贷：

投资性房地产减值准备                                         2900000

计提减值准备后写字楼账面价值=2090-290=1800（万元）

4．购入投资性房地产并采用公允价值模式计量的会计处理。

（1）20×8年3月25日，购入写字楼并出租。

借：

投资性房地产——写字楼（成本）                  286000000

   贷：

银行存款                                                286000000

（2）20×8年12月31日，确认公允价值变动损益。

①假定公允价值为29000万元。

借：

投资性房地产——写字楼（公允价值变动）           4000000

   贷：

公允价值变动损益                                          4000000

②假定公允价值为28000万元。

借：

公允价值变动损益                                 6000000

   贷：

投资性房地产——写字楼（公允价值变动）                    6000000

5．成本模式转换为公允价值模式的会计处理。

（1）转换投资性房地产计量模式。

①写字楼转为公允价值模式计量。

借：

投资性房地产——写字楼（成本）　　　　         130000000

　　盈余公积　　　　　　　　　　　　　   　           500000

利润分配——未分配利润　　　　　　               4500000

投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　          21000000

贷：

投资性房地产——写字楼　　　　　　　　   　            156000000

②土地使用权转为公允价值模式计量。

借：

投资性房地产——土地使用权（成本）　　          40000000

　　投资性房地产累计摊销　　　　　　　               2800000

　　贷：

投资性房地产——土地使用权　　　　　　　　              38000000

　　　　盈余公积　　　　　　　　　　　　　                         480000

利润分配——未分配利润　　　　　　                        4320000

（2）20×8年12月31日，确认公允价值变动损益。

①确认写字楼公允价值变动损益。

借：

投资性房地产——写字楼（公允价值变动）           2000000

   贷：

公允价值变动损益                                           2000000

②确认土地使用权公允价值变动损益。

借：

投资性房地产——土地使用权（公允价值变动）       3000000

   贷：

公允价值变动损益                                          3000000

6．自用房地产与投资性房地产转换的会计处理。

（1）假定采用成本模式进行后续计量。

①20×6年1月1日，将自用房地产转为投资性房地产。

借：

投资性房地产——房屋                            16000000

   累计折旧                                         4680000

 贷：

固定资产——房屋                                          16000000

     投资性房地产累计折旧                                        4680000

②20×6年12月31日，计算房屋年折旧额并计提折旧。

房屋年折旧额==52（万元）

借：

其他业务成本                                       520000

 贷：

投资性房地产累计折旧                                          520000

③20×8年1月1日，房屋公允价值为1560万元，将成本模式转为公允价值模式。

借：

投资性房地产——房屋（成本）　　 　　          15600000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　           5720000

　　贷：

投资性房地产——房屋　　　　 　　　　   　            16000000

　　　　盈余公积　　　　　　　　　　　　　   　                   532000

利润分配——未分配利润　　　　　　                        4788000

④20×8年12月31日，房屋的公允价值为1570万元。

借：

投资性房地产——房屋（公允价值变动）               100000

   贷：

公允价值变动损益                                            100000

（2）假定采用公允价值模式进行后续计量。

①20×6年1月1日，房屋公允价值为1500万元，将自用房地产转为投资性房地产。

借：

投资性房地产——房屋（成本）                    15000000

   累计折旧                                        4680000

 贷：

固定资产——房屋                                            16000000

资本公积——其他资本公积                                     3680000

②20×6年12月31日，房屋的公允价值为1490万元。

借：

公允价值变动损益                                  100000

 贷：

投资性房地产——房屋（公允价值变动）                          100000

③20×7年12月31日，房屋的公允价值为1560万元。

借：

投资性房地产——房屋（公允价值变动）              700000

 贷：

公允价值变动损益                                              700000

④20×8年12月31日，房屋的公允价值为1570万元。

借：

投资性房地产——房屋（公允价值变动）              100000

 贷：

公允价值变动损益                                              100000

⑤20×9年1月1日，租期届满，房屋重新转为自用。

借：

固定资产——房屋                               15700000

 贷：

投资性房地产——房屋（成本）                              15000000

                 ——房屋（公允价值变动）                          700000

⑥20×9年12月31日，计算房屋年折旧额并计提折旧。

房屋年初尚可使用年限=30-9-3=18（年）

年折旧额==85（万元）

借：

管理费用                                         850000

 贷：

累计折旧                                                      850000

7．采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的