第四章--房地产价格评估(修改).ppt
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资资产产评评估估学学(第五版第五版)第四章第四章房地产价格评估房地产价格评估房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估房地产价格评估概述房地产价格评估概述房地产价格的市场比较法评估房地产价格的市场比较法评估房地产价格的假设开发法评估房地产价格的假设开发法评估第四章第四章房地产价格评估房地产价格评估在建工程评估在建工程评估本本章章学学习习目目标标了解了解:
了解房地产的概念、特点、分类。
在建工程的特:
了解房地产的概念、特点、分类。
在建工程的特点和估价方法。
点和估价方法。
理解理解:
房地产价格评估的基本理论。
房地产价格体系。
假房地产价格评估的基本理论。
房地产价格体系。
假设开发法基本原理。
设开发法基本原理。
掌握掌握:
影响房地产价格的因素。
收益法、市场法、成本法、影响房地产价格的因素。
收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估。
剩余法进行房地产价格的评估。
4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述一、房地产的概念一、房地产的概念山地、丘陵、平原。
山地、丘陵、平原。
商业金融用地、市政用地、住宅用商业金融用地、市政用地、住宅用地、未利用空闲地。
地、未利用空闲地。
按自然形态按自然形态生地生地将将用于房地产开发的农地用于房地产开发的农地熟地熟地-对生地进行改造对生地进行改造毛地毛地-要进行再开发改造的旧城区要进行再开发改造的旧城区按用途按用途对房地产对房地产
(一)土地的分类
(一)土地的分类房屋及其房屋及其附属物附属物承载房屋及其附属物的土地承载房屋及其附属物的土地房地产房地产不能移动或移动后会引起性质、形状改不能移动或移动后会引起性质、形状改变,损失其经济价值的物及其财产权利变,损失其经济价值的物及其财产权利不动产不动产4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述
(二)相关概念
(二)相关概念土地及其相关的财产权利土地及其相关的财产权利地产地产与房屋相关的建筑物,如:
小区设施、林木、与房屋相关的建筑物,如:
小区设施、林木、建筑附着物建筑附着物、附属物附属物4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述动产不动产化,归属于不动产的一部分动产不动产化,归属于不动产的一部分。
已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯、给排水、采暖、照明等。
电梯、给排水、采暖、照明等。
建筑附着物建筑附着物与建筑物的使用密切相关,拆除会损坏或严重影响与建筑物的使用密切相关,拆除会损坏或严重影响建筑物的使用。
建筑物的使用。
除明确规定外,抵押、买卖、赠与、借贷建筑除明确规定外,抵押、买卖、赠与、借贷建筑物时包括建筑附属物物时包括建筑附属物。
不可移动性不可移动性耐用(耗)性耐用(耗)性异质性(差异性、个别性)异质性(差异性、个别性)高价值性高价值性4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述二、房地产的特点二、房地产的特点供给有限性供给有限性投资与消费双重性投资与消费双重性实体构成的二元性实体构成的二元性不能用自然不能用自然灾害否认其灾害否认其正常状态正常状态不能否认房不能否认房地产之间市地产之间市场可替代性场可替代性由非劳动产由非劳动产品与劳动产品与劳动产品构成。
品构成。
按用途分类按用途分类居住类房地产居住类房地产商业类商业类休闲类休闲类公共事业类公共事业类工业类工业类4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述三、房地产的类型三、房地产的类型普通住宅、别墅、普通住宅、别墅、高级公寓高级公寓写字楼、酒店、写字楼、酒店、商店、旅馆、商店、旅馆、展览中心等展览中心等体育馆、娱乐中心等体育馆、娱乐中心等科、教、文、卫、科、教、文、卫、行政、交通邮政等行政、交通邮政等厂房、厂房、仓库等仓库等位置(坐落)、四至、形状位置(坐落)、四至、形状位置:
区域和具体地点;位置:
区域和具体地点;四至:
土地的四至界限范围;四至:
土地的四至界限范围;形状:
以宗地图来表示形状:
以宗地图来表示建筑物层数与高度建筑物层数与高度低层、多层、中高层、高层、超高层;低层、多层、中高层、高层、超高层;4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述四、房地产的描述方法四、房地产的描述方法用途不同,标准不用途不同,标准不同。
如:
住宅同。
如:
住宅1010;公共建筑大于公共建筑大于2424米;米;第四章第四章房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节房地产价格评估概述房地产价格评估概述面积大小面积大小土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积营业面积建筑物结构建筑物结构按主要承重构件所用建筑材料分类。
按主要承重构件所用建筑材料分类。
4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述四、房地产的描述方法四、房地产的描述方法钢、钢筋混凝土、钢、钢筋混凝土、砖混、砖木、其它砖混、砖木、其它结构结构建筑装修、附属设备建筑装修、附属设备装修:
材料、标准、程度、质量;装修:
材料、标准、程度、质量;附属设备:
给排水、照明、卫生、通风、供附属设备:
给排水、照明、卫生、通风、供气、空调、电梯、消防、通信;气、空调、电梯、消防、通信;建成年月等建成年月等建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、隔音、隔热等隔音、隔热等4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述四、房地产的描述方法四、房地产的描述方法建筑外观及平面格局建筑外观及平面格局以外观图、平面图表述以外观图、平面图表述利用现状及规划设计要求利用现状及规划设计要求用途、建筑容积率、建筑覆盖率用途、建筑容积率、建筑覆盖率产权状况产权状况产权归属、土地使用权类型、房屋产权状况、产权归属、土地使用权类型、房屋产权状况、是否抵押是否抵押4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述四、房地产的描述方法四、房地产的描述方法地质基础等地质基础等地质基础、地上基础设施改良状况地质基础、地上基础设施改良状况容积率的大小反映了土地利用强度及容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低和地价水平的差异。
其利用效益的高低和地价水平的差异。
是城市区划管理中所采用的一项重要是城市区划管理中所采用的一项重要指标,从微观上影响地价最重要的因指标,从微观上影响地价最重要的因素。
素。
计算公式:
计算公式:
容积率容积率=总建筑面积总建筑面积总用地面积总用地面积4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述五、房地产价格评估的理论基础五、房地产价格评估的理论基础
(一)地租理论
(一)地租理论区位地租区位地租居住竟租能力曲线居住竟租能力曲线
(二)土地价格理论
(二)土地价格理论土地价格是地租的折现额,不是土地的购买价格。
土地价格是地租的折现额,不是土地的购买价格。
土地价格受供求关系影响。
土地价格受供求关系影响。
4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述城市边缘土地农业城市边缘土地农业利用价值作为建设利用价值作为建设用地机会成本用地机会成本个人投资是土地增值,个人投资是土地增值,具有外溢效果具有外溢效果政府或私人部政府或私人部门对城市环境门对城市环境的改良的改良未实现的潜在价值,未实现的潜在价值,如改变用途后的价如改变用途后的价值值土地原土地原始价值始价值公共投公共投资与改资与改良价值良价值私人投私人投资改良资改良未来价未来价值值六、房地产价格的构成六、房地产价格的构成
(一)土地价格的构成
(一)土地价格的构成4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述
(二)建筑物价格构成
(二)建筑物价格构成(三)房地产价格构成(三)房地产价格构成建筑生产成本建筑生产成本+利润利润建筑物价格建筑物价格+土地价格;土地价格;建筑物与土地组合相称建筑物与土地组合相称总价格、单位价格、楼面地价总价格、单位价格、楼面地价土地所有权价格、土地使用权价格土地所有权价格、土地使用权价格评估价格评估价格4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述七、房地产价格种类七、房地产价格种类
(一)土地价格的种类
(一)土地价格的种类基准地价、标定地价基准地价、标定地价课税价格、征用价格、抵押价格课税价格、征用价格、抵押价格市场价格、市场价值市场价格、市场价值土地单价土地单价/容容积率积率商品房价格、经济适用住房价格商品房价格、经济适用住房价格标准价、成本价标准价、成本价4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述
(二)房地产价格的种类
(二)房地产价格的种类廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述一般一般因素因素社会因素社会因素经济因素经济因素制度与政策制度与政策社会稳定状况社会稳定状况人口状况人口状况城市化城市化国民经济水平及发展趋势国民经济水平及发展趋势金融环境金融环境税负税负土地制度及政策土地制度及政策住房制度及政策住房制度及政策八、影响房地产价格的因素八、影响房地产价格的因素
(一)影响城市土地价格的因素
(一)影响城市土地价格的因素4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述区域区域因素因素商业区商业区工业区工业区住宅区住宅区商业区腹地商业区腹地土地利用控制等土地利用控制等自然景观优美程度自然景观优美程度距离商业中心远近等距离商业中心远近等土地使用年限土地使用年限宗地位置、面积等宗地位置、面积等
(一)影响城市土地价格的因素
(一)影响城市土地价格的因素个别因素个别因素雇佣劳动力的成本雇佣劳动力的成本相关产业的集中程度等相关产业的集中程度等建筑构造、装修、设备建筑构造、装修、设备规模与高度规模与高度用途用途4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述
(二)影响建筑物价格的因素
(二)影响建筑物价格的因素地区地区物价水平物价水平4-14-1房地产价格评估概述房地产价格评估概述九、房地产价格评估的原则九、房地产价格评估的原则房地产价格房地产价格评估的原则评估的原则合法原则合法原则产权合法产权合法利用方式合利用方式合法法交易和处分交易和处分方式合法方式合法一般原则一般原则工作原则工作原则经济原则经济原则4-24-2房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估一、成本法理论一、成本法理论
(一)成本法的基本原理
(一)成本法的基本原理1、成本法(累积法、承包商法)、成本法(累积法、承包商法)房地产价格房地产价格=土地价格土地价格+改良物残余价值改良物残余价值=土地价格土地价格+(建筑物成本(建筑物成本-折旧)折旧)公式公式建筑成本、市场资料及描述性资料建筑成本、市场资料及描述性资料资料资料判断评估标的判断评估标的物满足市场的物满足市场的能力能力4-24-2房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估2、适用范围、适用范围1折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物2折旧额能准确估计的旧建筑物评估折旧额能准确估计的旧建筑物评估3市场交易数据资料缺乏市场交易数据资料缺乏如:
工业或特殊用途房地产、房屋保险价值评估如:
工业或特殊用途房地产、房屋保险价值评估4-24-2房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估
(一)重置成本的构成
(一)重置成本的构成开发成本、管理费、投资利息、开发成本、管理费、投资利息、销售费用、开发利润销售费用、开发利润成本成本二、重置成本估算二、重置成本估算编制成本表时,所有成本都应予以说明;编制成本表时,所有成本都应予以说明;反映当地市场现状反映当地市场现状注意注意4-24-2房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估
(二)重置成本估算方法
(二)重置成本估算方法1、工料测量法(、工料测量法(按建筑成本组成或次级组成部分分项按建筑成本组成或次级组成部分分项)评估值评估值=直接成本直接成本+间接成本间接成本特点:
特点:
最费时间、最详细最费时间、最详细缺点:
缺乏按过去建筑方法所需要的劳动力时数资料。
缺点:
缺乏按过去建筑方法所需要的劳动力时数资料。
劳动力、劳动力、原材料等原材料等营业费用、营业费用、利润等利润等大
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- 第四 房地产价格 评估 修改