XX县XX老旧小区改造工程农贸市场国有土地上的房屋征收补偿安置方案.docx

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XX县XX老旧小区改造工程农贸市场国有土地上的房屋征收补偿安置方案

XX县XX老旧小区改造工程（农贸市场）国有土地上的房屋征收补偿安置方案

为完善城市功能，提升城市品质，改善居民生活居住条件，决定实施XX老旧小区改造工程（农贸市场），为保障被征收人合法权益，结合本县实际，制定本方案。

一、房屋征收与补偿的法律依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

（二）《XX省国有土地上的房屋征收与补偿实施办法》（XX省省政府令第214号）；

（三）《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

（四）《中华人民共和国城乡规划法》。

二、房屋征收目的

实施XX老旧小区改造工程新建农贸市场，改善县城老旧小区居民生活居住条件，优化城市功能布局，提升城市品质和增进市民福祉，建设“美丽宜居、整洁文明”城市。

三、房屋征收范围

本项目征收范围内国有土地上的房屋征收适用本方案，具体范围见征地红线图。

四、征收主体及实施单位

XX县人民政府为本项目房屋征收主体，委托县房屋征收管理办公室负责组织实施本项目的房屋征收与补偿工作；XX县东山镇人民政府为房屋征收实施单位，承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。

五、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

（一）被征收房屋类型

房屋征收红线范围内的个人私产房屋和机关企事业单位房屋。

本方案所指的被征收人是被征收房屋的所有权人或者实际所有人。

（二）房屋建筑面积的认定办法

1.个人私产房屋：

以XX县房屋登记机构颁发的房屋所有权证或者房屋确权凭证为依据，被征收房屋的面积和用途以房屋所有权证载明的为准。

对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按国有出让私有房屋征收补偿标准执行。

对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，按照有关规定完善产权后，按国有出让私有房屋征收补偿标准执行。

如果征收人或被征收人对房屋面积有异议，可以提出申请重新测绘，并以新测绘认定的面积为准。

2.机关企事业单位房屋：

以权属资料为依据，按测绘结果认定面积。

3.未进行产权登记建筑的认定和处理

（1）被征收人房屋未经房屋权属登记的，被征收人提供相关建房手续，由征收人进行调查认定，对认定为合法建筑的给予补偿。

（2）被征收人在1990年4月1日以前（含1990年4月1日）自行建设的住宅房屋，以县自然资源部门地籍调查和房屋普查资料为依据，经征收人调查认定后，参照有产权的住宅房屋予以补偿安置。

（3）对难于认定具体建造年限的自行搭建房屋，以及未进行产权登记的厨房、厕所、杂房等附属房屋按照附属房屋标准给予货币补偿（附件4）。

（4）对房屋整体进行改造加固的，可以按照改造加固后的结构认定房屋结构性质，按照原产权证面积进行补偿安置，超出面积按照无证房屋处理，按照房屋建筑重置价补偿（附件2）。

（5）对已经认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，以及在征收告知书发布后进行新建、扩建的房屋、附属设施、装修等，不予补偿。

4.对房改房、集资房等房屋产权证面积未包含楼梯、过道等符合公摊面积规定的，经调查核实，将公摊面积计入房屋建筑面积。

5.房产测量规范

房屋的建筑面积、结构、用途等测量规范按照房产测量规范（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000）和《赣州市房产面积计算规则》（赣房字〔2014〕69号）执行。

六、房屋征收补偿安置方式

私产住宅房屋采取货币补偿、产权调换两种方式进行补偿安置，由被征收人自主选择补偿安置方式。

按照“一证一户”（按房屋权证的户头计户）的原则进行，征收人不对其进行分户和财产分割。

如在一证之内，涉及财产分割和处置的，由被征收人自行解决。

被征收人在规定时间内拒绝选择补偿方式的，按货币补偿处理。

（一）私产住宅房屋

1.货币补偿安置

（1）被征收人的住宅房屋可以选择按照《国有土地上的私有住宅房屋征收货币补偿标准》（附件1）对应房屋结构类型和房屋的土地性质类型的标准，按照经认定的房屋建筑面积进行补偿。

本方案中所涉的基准价均为房地合一价格（包含房屋及房屋所占的土地，建筑占地不再补偿）。

（2）被征收人如果对征收人公布的《国有土地上的私有住宅房屋征收货币补偿标准》（附件1）有异议，也可以申请对被征收房屋进行评估，被征收房屋价值按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格计算。

2.产权调换安置

（1）房源：

XX老旧小区改造工程安置点（茶亭安置点）、政府回购房和文兴、东门、滨江公园等产权调换集中安置点未安置房源。

（2）房屋建设标准为符合普通商品房交房标准。

单套建筑面积为80平方米-120平方米左右（含公摊面积，建筑面积以县住建局测绘为准）。

产权调换房水、电、有线电视等主管网线到户，入户手续由被征收人自行办理。

（3）置换方式

①产权调换原则：

按照“1:

1”的比例进行安置。

根据被征收人应安置面积与产权调换安置房面积按照“就近靠档”原则，选择与应安置面积最接近户型或者户型组合进行产权调换房安置；被征收人房屋安置后剩余面积不足40㎡的部分不予安置，按货币补偿标准结算；超出应安置面积补差购置，超出10平方米以内（含10平方米）部分，按照2000元/平方米被征收人向征收人补差；超出10至20平方米以内（含20平方米）部分，按照3650元/平方米被征收人向征收人补差；超过20平方米以上部分面积按照《国有土地上的私有住宅房屋征收货币补偿标准》（附件1）向征收人补差。

②按照被征收房屋的不同结构，进行结构货币找差。

具体为：

砖木结构房屋向征收人补差100元/平方米，土木结构房屋向征收人补差150元/平方米，框架、砖混结构互不补差。

③房型差异补差：

被征收人如选择电梯房，应向征收人补差200元/平方米，选择非电梯房则不需要补差。

④实行产权调换的被征收主房建筑占地面积不予补偿。

（二）装修及附属设施的补偿

被征收房屋内部设施、装饰装修和附属设施按照重置价加折旧的方式进行补偿。

房屋内部设施及装修项目补偿标准按附件3执行。

被征收人的附属建（构）筑物、设施补偿标准按附件4执行。

房屋主体内的普通门窗、普通内外墙粉刷已包括在房屋补偿价内，不再另行计算。

（三）搬迁过渡期限及补偿

私产住宅房屋采取向被征收人发放搬迁补助费、临时安置过渡费的方式，由被征收人自行解决搬迁和过渡问题。

标准见附件5。

（四）选房交房

按照“先签协议、先搬房，先选房”的原则进行选房。

根据被征收人签订协议的时间和搬迁交房的时间分别计算分数，从协议签订时开始计算，每分钟1/600分，每小时0.1分，每天2.4分，按两项分数之和从低到高排序，总分低排前，总分高排后，若总分相同，则采用抽签方式确定先后。

具体办法在发布的《签订协议公告》中明确。

（五）权证办理

1.被征收房屋的土地是国有出让性质，安置的产权调换房办理国有出让性质的《不动产权证》（含房屋产权和土地使用权）；被征收房屋的土地是国有划拨性质，安置的产权调换房办理国有划拨性质的《不动产权证》（含房屋产权和土地使用权），如被征收人申请安置房转国有出让性质的不动产登记证，经县政府批准并按评估的楼面地价的70%补缴土地出让金。

如在实际交房时，签订协议时的户型面积与同户型交房办证面积有变化，按照实际交房办证面积重新结算，实行多退少补。

2.安置房的《不动产权证》办给被征收人，办证费用由被征收人负责。

3.如被征收人确需更名为直系亲属的，应提供户口簿等有效证件或公安部门出具的合法有效的证明文书。

七、房屋征收评估机构选定办法

（一）房地产评估机构报名。

房屋征收部门公开发布选择评估机构公告后，具有房地产价格评估资格的房地产评估机构可到房屋征收部门报名。

（二）资格审核。

房屋征收部门对申报参加征收评估的房地产价格评估机构进行资格审核，两年内无不良信用记录并经审核合格的，作为入围的房地产价格评估机构，入围的房地产价格评估机构不得少于3家，并在征收范围内公布入围的评估机构。

（三）由被征收人在规定的时间内协商选定评估机构，达成一致意见的，将协商一致的结果书面告知房屋征收部门；协商不成的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的申请评估被征收人，按照少数服从多数的原则投票确定评估机构；如按照少数服从多数的原则投票仍不能确定的，由房屋征收部门通过抽签或摇号等方式随机选定评估机构。

公证部门对选择评估机构过程进行依法公证，并当场宣布结果、出示结果公证书。

（四）房地产价格评估机构选定后，房屋征收部门应当向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正开展房屋征收评估，任何单位和个人不得干预。

八、房屋征收补偿签约期限、地点

XX县人民政府发布房屋征收决定公告后，根据工作进展情况发布房屋征收签订协议公告，房屋征收补偿签约期限为发布房屋征收签订协议公告之日起30天内，签约地点以公告公布为准。

九、补助与奖励标准

（一）被征收人在规定时间内配合征收的，按合法住房面积给予签订协议时限进度奖、按时弃房奖，标准见附件6。

在规定时间内不配合拆迁的，不予奖励。

具体时间要求在《签订协议公告》中告知。

签订协议时限进度奖在签订协议后连同补偿款一并发放，按时弃房奖在搬迁完成验收后发放。

（二）被征收人有义务据实向征收人提供相关权属证明材料，在入户调查期间提供合法有效的房屋所有权证、土地使用证等原件，配合征收人进行登记调查，在签订协议时，提供房屋权证、土地证等原件给征收人，按照300元/证进行奖励。

如未移交相关权证手续，征收人可到相关部门进行注销。

（三）在规定期限内签订了征收补偿安置协议并弃房的，征收人按以下标准给予被征收人房屋（含附属房屋）残值补助：

框架结构的房屋30元/平方米、砖混结构的房屋25元/平方米、砖木结构的房屋20元/平方米、土木结构的房屋10元/平方米。

被征收人的房屋由征收人统一进行拆除。

被征收人不得自行拆除，自行拆除的不予奖励。

（四）被征收人的房屋如果整体只有一层，按照增加10%的房屋建筑面积进行补偿安置。

十、住房保障

（一）选择了货币补偿的被征收人，自行解决住房问题。

（二）选择产权调换房安置的被征收人，由征收人制定产权调换房分配方案，按照选房顺序号分配产权调换房，并及时组织交房。

十一、其它事项

（一）发布房屋征收协议签订公告后，房屋征收部门与被征收人依照本方案规定就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点、面积和户型选择情况、搬迁补助费、临时安置过渡费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿安置协议。

（二）被征收人签订征收补偿协议后，征收补偿款（房屋补偿款、装修补偿等）、搬迁补助费、临时安置过渡费、等费用进行差价结算后发放；按时弃房奖、房屋残值奖、证件提供奖等在完成房屋搬迁交房后发放。

选择产权调换安置在搬迁交房后由房屋征收部门发放选房序号。

（三）房屋征收部门与被征收人在本方案确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府按照本方案作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定的规定期限内又不搬迁交房的，依法强制执行。

（四）被征收人因征收个人房屋选择货币补偿或者产权调换，可享受契税由税务部门征收后由财政部门返还的优惠。

（五）国有土地证上载明的院落空地（不包括房屋占地），土地属于划拨性质的，按照700元/㎡进行补偿;属于出让性质的，按照1200元/㎡进行补偿。

（六）因房屋产权实际发生转移但未办理产权变更手续的，经调查确认，有房屋转让协议或证明的，对实际所有人进行征收补偿。

（七）征收范围内涉及各类公共管线的迁移，由各管线产权单位自行负责，补偿标准和规定按县有关规定执行。

（八）被征收人弃房时必须保持房屋结构完好，锁好门窗，不得擅自损毁被征收房屋。

被征收房屋由征收人贴好封条，进行封存。

房屋由征收部门统一拆除，被征收人如果擅自拆除房屋、门窗、防盗网、装修、附属房等已经补偿了的财产财物，须扣除相应补偿款和房屋残值补助。

（九）征收设有抵押权的房屋，被征收人须与抵押权人协商，先行清偿债务或者另设抵押权，协商不成的采取公证提存的方式处理。

（十）本方案自XX县人民政府发布房屋征收决定公告之日起实施。

附件：

1.国有土地上的私有住宅房屋征收货币补偿标准；

2.房屋建筑重置价补偿标准；

3.内部设施及装修项目补偿标准（表一、表二）；

4.附属建（构）筑物、设施补偿标准（表一、表二）；

5.搬迁补助费、安置过渡费标准；

6.房屋征收进度奖励标准。

附件1

国有土地上的私有住宅房屋征收货币补偿标准

                                    单位：

元/平方米

房屋结构

具备条件

货币补偿标准

国有划拨土地

国有出让土地

框架结构

承重全部为钢砼框架结构。

3950

4450

砖混结构

钢筋混凝土结构，主要墙体承重。

3800

4300

砖木结构

红砖或者水泥砖墙，瓦屋面。

3650

4150

土木结构

土砖、土筑（少部分红砖眠墙）砌墙，木架屋，瓦屋面。

3450

3950

说明：

国有土地上私有住宅房屋征收货币补偿标准为房地合一价格（包含房屋及房屋所占的土地）。

附件2

房屋建筑重置价补偿标准

单位：

元/平方米

房屋类型

补偿单价

一类房屋系指门、窗齐全，内、外墙均已粉刷；

二类房屋系指门、窗齐全，但内、外墙均无粉刷或内墙粉刷外墙没有粉刷；

    三类房屋系指房屋已封顶，但无门、窗，内、外墙均无粉刷。

框架结构

一类房屋

580

二类房屋

560

三类房屋

520

砖混

结构

一类房屋

480

二类房屋

460

三类房屋

420

砖木

结构

一类房屋

330

二类房屋

310

土木

结构

一类房屋

245

二类房屋

200

附件3

内部设施及装修项目补偿标准（表一）

项目

类别

规     格

补偿标准

地面

地砖

大理石

80元/㎡

1×1㎡

120元/㎡

0.8×0.8㎡

80元/㎡

0.6×0.6㎡

抛光

70元/㎡

水晶木纹

65元/㎡

亚光

45元/㎡

0.5×0.5㎡

水晶木纹

45元/㎡

马赛克、亚光

40元/㎡

0.4×0.4㎡

耐磨

40元/㎡

0.3×0.3㎡

35元/㎡

107胶地面

15元/㎡

水磨石

50元/㎡

木地板

桦木

120元/㎡

复合、杉木、栎木

60元/㎡

墙砖

包水管

70元/m

0.33×0.6㎡

65元/㎡

0.3×0.45㎡

65元/㎡

0.25×0.33㎡

40元/㎡

0.2×0.3㎡

35元/㎡

磨沙玻璃隔墙

100元/㎡

外墙砖

40元/㎡

墙面

背景墙

260元/㎡

木墙裙

100元/㎡

墙纸

25元/㎡

踢脚线

13元/m

乳胶漆

20元/㎡

仿瓷涂漆

10元/㎡

水刷石

12元/㎡

石膏线

9元/m

木花线

20元/m

防盗网

普通钢筋

60元/㎡

不锈钢

90元/㎡

内部设施及装修项目补偿标准（表二）

项目

类别

规     格

补偿标准

门

西式单开木门

600元/樘

西式双开木门

1500元/樘

自制不锈钢防盗门（包安装）

800元/㎡

铝合金门、推拉门

260元/㎡

自制钢防盗门

165元/㎡

普通钢筋防盗门

80元/㎡

塑钢门

240元/樘

品牌套装防盗门

1400元/樘

卷闸门

80元/㎡

12mm厚玻璃门

260元/㎡

9mm厚玻璃门

200元/㎡

门  套

180元/个

窗帘盒

32元/m

房顶

吊顶

微酸板

70元/㎡

钙塑板、胶合板、塑料扣板

50元/㎡

铝质扣板

80元/㎡

硬木拼花艺术吊顶

150元/㎡

橱柜

工作台

台面预制板

400元/m

台面花岗岩、地砖橱柜

800元/m

衣柜

嵌入式木质组合衣柜

500元/㎡

嵌入式木质组合低柜

350元/m

嵌入式木质组合书柜、鞋柜、壁厨

200元/㎡

其他

便器

马桶

450元/组

蹲式带水箱

160元/组

普通

100元/组

灶台

贴瓷砖

460元/㎡

普通

400元/㎡

扶手

普通钢筋

70元/m

不锈钢、铁艺、木质

120元/m

水设施

暗装

17元/㎡

明装

14元/㎡

电设施

暗装

17元/㎡

明装

14元/㎡

土质结构房屋

600元/栋

洗手盆

洗漱套装

300元/套

普通

90元/套

浴缸　

700元/套

附件4

附属建（构）筑物、设施补偿标准（表一）

项目

单位

补偿标准

围墙

砖质

㎡

80元/㎡

土质

㎡

26元/㎡

门楼

板式

座

600元/座

坡顶式

座

1800元/座

PVC排污管

直径50mm

m

5元/m

直径75mm

m

6元/m

直径110mm

m

10元/m

直径160mm

m

16元/m

直径200mm

m

19元/m

直径250mm

m

50元/m

涵管（按内径，含挖土方）

0.3m

m

50元/m

0.6m

m

90元/m

0.8m

m

150元/m

1m以上

m

240元/m

水沟（三面光）

m

明沟45元/m 

暗沟60元/m

水渠（三面光）

m

80元/m

花池

m

30元/m

挡土墙

m?

120元/㎡

筒子井

m

150元/m

手压井

口

500元/口

机钻井

m

120元/m

粪坑

个

300元/个

玻璃瓦

㎡

80元/㎡

阳台瓷瓶柱

根

7元/根

镶嵌式木质货架

㎡

80元/㎡

铁制楼梯

m

180元/m

水塔

个

400元/个

水池

m?

150元/m?

水泥院坪

㎡

35元/㎡

广告牌

铝塑板、发光字（含灯箱招牌）

㎡

200元/㎡

扣板发光字

㎡

150元/㎡

扣板不发光字

㎡

110元/㎡

喷绘招牌

㎡

80元/㎡

附属建（构）筑物、设施补偿标准（表二）

项目

单位

补偿标准

化粪池

个

1800元/个

现浇隔热层、阁板

㎡

60元/㎡

阁楼

木质

㎡

190元/㎡

现浇

㎡

360元/㎡

移装

电话

门

128元/门

网络

门

128元/门

水表

只

60元/只

电表

只

60元/只

闭路电视

门

50元/门

太阳能、空气能热水器

台

300元/台

家用抽油烟机

个

100元/个

商用抽油烟机

台

300元/台

燃气热水器

台

80元/台

电热水器

台

100元/台

铝质谷仓

个

50元/个

挂式空调

台

160元/台

立式空调

台

200元/台

抽水泵

台

50元/台

水晶灯（直径1m以上）

个

400元/个

附属房屋

砖混

㎡

580元/㎡

砖木

㎡

480元/㎡

土木、板棚

㎡

380元/㎡

铁皮棚

㎡

100元/㎡

钢架棚没有围护

㎡

130元/㎡

钢架棚有围护

㎡

180元/㎡

附件5

搬迁补助费、安置过渡费标准

安置方式

搬迁补助费

（元/平方米）

安置过渡费

备注

标准

过渡期限

产权调换

按被征收房屋建筑面积10元/平方米标准补助，不足1000元补助1000元

7元/平方米

一次性补偿12个月

1.超期未安置的，继续补助至交付安置房屋到位为止，但因被征收人的原因超过过渡安置期限的除外。

2.“一证一户”过渡费每月不足600元的按600元补助。

货币补偿

7元/平方米

一次性补偿12个月

附件6

房屋征收进度奖励标准

                                      单位：

元/㎡

签订协议时限进度奖

按时弃房奖

第一阶段

第二阶段

260

100

60