桐乡市地块市调报告.docx
- 文档编号:27637232
- 上传时间:2023-07-03
- 格式:DOCX
- 页数:40
- 大小:10.47MB
桐乡市地块市调报告.docx
《桐乡市地块市调报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《桐乡市地块市调报告.docx(40页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
桐乡市地块市调报告
桐乡项目地块市调报告
市调报告目录
1、市调总结及建设性意见
1、商住部分规划建议
2、住宅部分规划建议
2、桐乡市商住项目市调情况(详见:
附件一)
1、戴得中心/金海大厦/金都花苑市调情况
2、2016年桐乡市商住项目成功竞拍地块情况
3、商住项目市调结论
4、本案项目商住氛围综合分析
3、本案周边酒店情况(详见:
附件二)
1、冠峰酒店
2、黄金水岸大酒店
4、住宅市场项目市调情况(详见:
附件三)
1、乌镇周边项目市调
绿城乌镇雅园/乌镇子夜营销中心/乌镇康来登花园/乌镇御江南
2、城北片区周边住宅项目市调
中粮国宾府/巨成恒园/巨匠金鼎苑
3、住宅项目市调结论
市调总结及建设性意见:
v商业部分规划建议:
1、商业(零售)≤25000㎡建议定位为墅式公寓,以居住功能设计,层高做足5米,采用楼中楼方式配采光小阳台,楼下1-5层部分可作为酒店或其它社区商业配套;
2、依据当地炉头镇文化底蕴及明清大儒—张履祥、宗扬庙等名人轶事,把本地文化及建筑风格植入本案(住宅和商业),借鉴明清江南建筑风格,定位特色文创项目,从地块码头处引入金牛塘河水构成活水水系景观,构筑文化木栈道,形成独特水乡江南文化。
3、商业规划建议:
借鉴乌镇景区及子夜商业中心项目的布局,以类似围合式风格,形成沿主干道—步行内街—步行外街的模式,以连廊的构造串联一起。
商业规划内的装饰、建筑风格、用材等,建议以明清江南水乡风格,植入本地名人轶事的木雕/石刻/文化走廊等装饰品,形成文创商业走廊。
4、功能分割建议:
住宅部分与商业部分需要进行半封闭式分割,后续在入口及动线上的设计要分开,一方面保障住宅品质,一方面减少交通压力。
商业部分除了挂牌文件限定的商业基本配套外,把剩余部分商业做成墅式公寓、墅式公馆等,大体建议如下
一栋15000㎡左右酒店,风格可同整体定位一样
一栋墅式公寓(1-4层为社区商业配套,5层以上为墅式公寓,面积建议以35-55㎡为主)
两栋中间以多栋2-6层沿街建筑,串联成围合式商业体,中间以沿街连廊围成。
中间形成2-3条商业特色步行街,可规划为特色餐饮。
而墅式公寓1-4层可作为酒店的配套或引入商超/美食/娱乐/鞋服等业态,满足小区及周边乡镇的消费购物需求。
2-6层的沿街商业建筑:
借鉴乌镇沿街商铺模式,1-2层可规划为沿街商铺,3-6层可规划为面积稍大一点的墅式公寓,如50-80㎡2-3房(采光通风好,个别可打通形成大面积办公自住)
社区中的其它商服服务配套,在允许的范围内,建议规划部分为住宅的需求配套,如医疗保健/运动健康会所等,配套游泳/棋牌/网球/医疗/养生等,一可满足定位和品质居住需求,二可提升项目档次,满足商业配套,同时消化政府规定的商业配套功能面积。
v住宅部分规划建议:
1、功能性主题项目定位,需要深化居住功能。
如运动健康智能生活(碧桂园),休闲养老(乌镇康来登、优优花园等),在前期功能模块规划上,园林景观、社区配套上符合项目功能定位,才能吸引客群。
本案项目建议植入本土文化(如大儒张履祥等),建议以古朴的江南古镇风格进行设计,如外墙、小区主入口、小区入户大堂、园林景观、引入水系木栈道、苏式园林景观、社区内装饰品、园林展示体验区等,以重现江南古镇风格,重塑桐乡市炉头镇(龙翔街道)运河文化的历史名宿,用文化名墅的概念来吸引桐乡市中高端客群。
2、产品力及竞争力的提升,体现性价比
在同等竞争条件下,高得房率有赠送面积的产品性价比较高,排屋名墅/多层/小高层的配比。
本案建议多层与排屋根据实际多设计一些,然后配套1-2栋小高层消化容积率,排屋在设计上要把地下室考虑进去(当地销售地下室都是赠送),面积建议在220-260㎡之间;小高层则兼顾拓客客源基数,面积建议在120-160㎡之间,客厅及主客卧最好都向南,客厅一定带观景阳台,在面积上,最好做到一定面积的赠送空间。
3、尊重当地改善居住观念
由于当地经济较富裕,很多居民都是改善型居住的多次购买房子,在品质上和面积上都要求较高。
功能上都是以享受型为主,在面积配比上,本地客群改善居所普遍在150-180㎡之间,需综合考量目标客群及项目属性定位,确定产品面积范围。
附件一:
商住项目市调
一、桐乡主要商住项目情况
●戴德中心(商务办公写字楼用途)
地理区位:
桐乡两大城市主干道崇福大道和庆丰南路交叉口,桐乡市行政审批中心斜对面
戴德中心项目是桐乡市第一个以总部经济项目,投资6亿元,土地性质为写字楼办公,于2013年6月8日奠基,展示中心及样板房于2013年10月28日对外开放,2014年11月份首期产品(LOFI及办公楼)对外开盘,2017年3月交房。
土地宗地编号:
桐土储【2010】24号桐乡经济开发区金鼎苑西侧地块
拍卖信息:
挂牌时间:
2012年8月17日出让时间:
2012年9月14日
出让面积(㎡)
27682
容积率
2.2-2.8
成交价(万元)
6750
用地性质
商业
起价(万元)
6650
成交楼面价(元/㎡)
871
溢价率
1.50%
竞得单位
浙江戴德实业有限公司
戴德中心项目设计方案及相关预售许可等证件
工程规划:
地面建筑5幢2层(6/7/8/9/10#楼),3幢4层(3/4/5#楼),1幢20层(2#楼),1幢24层(1#楼)。
地下1层为车库及1/2#自行车库夹层。
前期规划:
1#楼规划为5A级写字楼,配套8米挑高精装大堂,8部高速运转品牌电梯等
2#楼20层精品复式空间,4.95米的复式空间,产品面积为40-50㎡;
3/4/5/6/7/8/9/10#楼规划为低密度花园办公楼,产品面积为600-4000㎡独栋,别墅花园办公。
现销售模式:
靠中庭中心位置的3/6/7/9/10#楼规划为别墅花园办公楼(含地下室);
5#位金融银行用途,3-4层目前还有空间,规划为企业办公出租/销售;
11#楼规划为中高档餐饮,目前小面积店面已售罄,剩余300-500㎡大面积。
沿街商铺,一层2万/㎡二层1.5万/㎡三层1万/㎡。
8#楼规划为专业的月子服务中心及配套业态。
2#楼规划为LOFT办公公寓
1#规划为4星酒店(开元大酒店)及企业总部办公大楼
基本概况:
项目总建筑面积约10万方,地上面积7.7万方,地下2.3万方。
1号楼规划为酒店及企业办公总部,拥有5A甲级智能配置,8.4米挑高奢装大堂,7部高速品牌电梯。
2号楼商业用地改为20层的LOFT创意SOHO,层高4.95米,买一层享两层。
1-4层是商业配套,5层及以上将拿来出售,主力面积是50㎡。
2号楼LOFT基本指标:
占地面积:
27681.7㎡建筑面积:
99916.2㎡
得房率:
70%(公摊30%)层高:
4.95米
绿化率:
25%容积率:
2.8
梯位:
5梯28户产权:
40年
总户数:
约500户
物业:
第一太平戴维斯物业费:
2元/月/㎡
车位:
931个地下机械车位及54个地面车位
车位:
10-12万
交房时间:
2017年3月
LOFT户型:
毛坯房(屋顶有消防管道/验收完统一拆除+安装水电气等管道)
样板房装修效果:
一层效果(开放式厨房/餐厅/客厅+卫生间)
旋转木护梯
二楼效果(主卧+卫生间+赠送衣帽间)
赠送衣帽间(8㎡)
销售均价:
LOFI目前价格9300元/㎡(2014年均价6500元/㎡)
市调情况:
该项目2014年开始入市,目前基本售罄,主力店招商布局基本成型。
借助三叉路口及市行政服务中心对面的有利区位,1#楼商业中心目前已招入四星开元大酒店,剩余楼层戴德集团自持办公。
2#楼为LOFT办公公寓,目前剩余少部分,18层南面约9500元/㎡,总价47万,5层北面约9300,总价45万。
其交房后有指定统一的装修公司,普装4-6万/套,精装10-12万,交房后,装修公司提供多套装修方案供客户选择.
沿街商业小面积基本售罄,剩余300-500㎡大面积销售,已引入部分银行、月子中心、企业办公、中高档餐饮。
靠中庭位置分布部分别墅办公楼。
项目市调小结:
该项目地块性质有点类似本案商业规划性质,其销售方式把商业性质作为LOFT住宿性质销售,但层高要做足,采用提前消防等验收——统一拆除消防管道——统一安装水气等管道——交房——指定装修团队装修。
其它商业用地根据项目属性及区位进行规划,片区内工厂企业多,规划企业办公基地,同时借助酒店人流规划中高端餐饮,及部分的月子中心等,目前所有主力店招商基本成型。
由于土地性质为商务办公写字楼用途,改为LOFT商住模式,居住功能比较弱,在前期设计规划上,如卫生排水油烟管道铺设,对比办公公寓还是有一定区别。
戴德中心部分客户由于卫生排水及合同签订问题,出现较多退房转而认购金海大厦。
●金海大厦(商务旅馆用途)
地理区位:
位于桐乡市振东新区校场东路与环城东路交叉口,毗邻桐乡市第一人民医院新址(碧桂园项目周边),距离戴德中心约5分钟车程
金海大厦项目自2011年3月份成功竞拍拿地后,由于股东股权变更问题,闲置3年,2015年开始动工建设,约定交房时间为2016年3月,2016年3月份开始销售,2016年12月基本售罄。
土地宗地编号:
桐土储【2010】09号振东新区人民医院院区南侧地块
拍卖信息:
挂牌时间:
2011年1月26日出让时间:
2012年2月22日
交地时间:
2011年5月2日
出让面积(㎡)
7034.5
容积率
2.6-3.3
成交价(万元)
8750
用地性质
批发零售、住宿餐饮
限高
60米
成交楼面价(元/㎡)
3697
起价(万元)
2500
溢价率
1.50%
竞得单位
桐乡市金海置业有限公司
基本信息:
桐乡振东新区第一人民医院斜对面(世贸二期广场边)金海大厦由2栋大楼组成,1-3层为商铺4-11层为loft公寓,LOFT公寓层高5米,买一层享受两层的面积,部分带独立阳台,南北通透,极少数拥有独立阳台,面积30-67平方1-3房.
占地面积:
3494.35㎡建筑面积:
26955.94㎡
产权:
40年层高:
5米
梯位:
2梯14户容积率:
3.3
物业费:
2.15元/㎡/月交房时间:
2017年1月9日
户型产品:
5米层高LOFI,30-67㎡,一到三房
户型图片:
30㎡一房35㎡一房
60㎡两房67㎡三房
销售均价:
7500元/㎡左右
销售卖点:
低总价、买一层用一层、市第一医院旁、世贸广场配套
市调情况:
项目2015年11月份入市,300多套房源,目前已售罄,均价在7500元/㎡左右,有部分赠送空间(通过打通走廊的过道隔层做储物间,约2㎡),区位优势佳,有市第一医院和旁边世贸广场配套,所有房源产权全部办完,现场在提前交房中。
项目市调小结:
该项目土地性质为商务旅馆用途(1-3层做店面,自持出租,做医院配套业态),与本案项目接近,可借鉴该项目销售模式,扩大商务旅馆用地面积,前期规划时做LOFT商住办公模式,消化文件划定的商务面积。
●金都花苑(工业厂房改商住用地)
地理区位:
桐乡市庆丰路与中华路交叉口
基本信息:
金都花苑由一幢高层住宅和一座72000平米的商业中心构成,主体大楼高24层,定位于一个休闲、现代、时尚的精致现代住宅项目。
其中住宅共计126户。
共由三种不同的精致宽敞的住宅户型组成,可满足不同需求的购房者。
占地面积:
7518.6㎡建筑面积:
28866㎡
产权:
40年容积率:
3.154
绿化率:
20.1%建筑密度:
34.26%
户型产品:
126户,98㎡两房,134㎡两房,148㎡三房
户型图片:
98㎡两房148㎡三房
销售均价:
6800元/㎡左右
市调情况:
该项目在戴德中心斜对面,隔街相望。
原工业性质用地后改为商住用地,50年产权剩30多年产权。
2015年入市,由于户型设计不合理,126套户型还剩余一大部分。
二、桐乡市2016年商服地块(40年产权)竞拍情况:
2016年桐乡从3月底开始集中推出商服地块,总共成交17宗商业地块(含本项目的商业部分),共54.7万㎡,其中12块为企业公司竞拍所得,5块为自然人竞拍所得。
其中乌镇片区成交5块商服地块,共12.4万㎡,土地用途集中在住宿餐饮用地/批发零售用地/商务金融用地;
濮院片区成交7块商服地块,共21.7万㎡,土地用途集中在批发零售用地/住宿餐饮用地;
本项目商业地块及经济开发区等5块商服地块,20.6万㎡,土地用途集中在批发零售用地;
1、乌镇片区5宗地块具体情况:
宗地坐落
乌镇镇南苑路南侧、新华路东侧
土地用途
批发零售用地、住宿餐饮用地
竞得时间
2016-3-29
土地告号
桐土储[2016]03号地块
宗地面积(㎡)
3248.86
容积率
1.6
起始价(万元)
580
成交价(万元)
1810
成交楼面价(元/㎡)
3481.99
溢价率
212.07%
竞得单位
蒋善斌、钱培强、朱汉明
宗地坐落
乌镇镇环河路北侧、乌镇大道东侧
土地用途
住宿餐饮用地(产权式酒店)
竞得时间
2016-7-1
土地告号
桐土储[2016]11号
宗地面积(㎡)
19981.12
容积率
2
起始价(万元)
2200
成交价(万元)
2320
成交楼面价(元/㎡)
580.55
溢价率
5.45%
竞得单位
桐乡乌镇乐加露营地度假有限公司
宗地坐落
乌镇镇子夜路南侧、工贸路东侧
土地用途
批发零售用地、住宿餐饮用地、文体娱乐用地(其中住宿餐饮建筑面积不大于15000平方米,康体娱乐建筑面积不大于23000平方米,建设剧院总建筑面积不小于5000平方米)
竞得时间
2016-7-8
土地告号
桐土储[2016]10号
宗地面积(㎡)
76083.93
容积率
0.8
起始价(万元)
8600
成交价(万元)
8700
成交楼面价(元/㎡)
1429.34
溢价率
1.16%
竞得单位
桐乡乌镇小城故事景区投资发展有限公司
宗地坐落
乌镇镇虹桥路西侧、凤仙路北侧
土地用途
住宿餐饮用地
竞得时间
2016-9-27
土地告号
桐土储[2016]20号地块
宗地面积(㎡)
6664.99
容积率
1.7
起始价(万元)
2300
成交价(万元)
8000
成交楼面价(元/㎡)
7060.60
溢价率
247.83%
竞得单位
李坤林、陈玉才、马崇春
宗地坐落
乌镇镇姚太线西侧、镇南路南侧
土地用途
批发零售用地、商务金融用地(金融大数据)
竞得时间
2016-12-21
土地告号
桐土储[2016]26号
宗地面积(㎡)
18000.93
容积率
3
起始价(万元)
5900
成交价(万元)
6000
成交楼面价(元/㎡)
1111.05
溢价率
1.69%
竞得单位
浙江乌镇大数据产业园开发有限公司
2、濮院片区7宗地块具体情况:
宗地坐落
濮院镇齐宏路西侧、金龙路北侧
土地用途
批发零售用地、住宿餐饮用地
竞得时间
2016-5-27
土地告号
桐土储[2016]04号
宗地面积(㎡)
23937.59
容积率
3.5
起始价(万元)
8200
成交价(万元)
8500
成交楼面价(元/㎡)
1014.54
溢价率
3.66%
竞得单位
浙江华越毛衫产业发展有限公司
宗地坐落
濮院镇永越大道南侧、聚成路西侧
土地用途
批发零售用地
竞得时间
2016-6-27
土地告号
桐土储[2016]09号
宗地面积(㎡)
2970.74
容积率
2
起始价(万元)
900
成交价(万元)
2890
成交楼面价(元/㎡)
4864.11
溢价率
221.11%
竞得单位
章景勇
宗地坐落
濮院镇齐宏桥港南侧、齐宏路东侧
土地用途
批发零售用地(市场)、住宿餐饮用地、商务金融用地
竞得时间
2016-8-11
土地告号
桐土储[2016]16号
宗地面积(㎡)
26244.69
容积率
4
起始价(万元)
18000
成交价(万元)
18600
成交楼面价(元/㎡)
1771.79
溢价率
3.33%
竞得单位
桐乡市濮院毛衫发展有限公司
宗地坐落
濮院镇濮院港西侧、环园北路南北两侧
土地用途
批发零售用地、住宿餐饮用地
竞得时间
2016-8-13
土地告号
桐土储[2016]19号
宗地面积(㎡)
141293.79
容积率
1.1
起始价(万元)
23100
成交价(万元)
23400
成交楼面价(元/㎡)
1505.57
溢价率
1.30%
竞得单位
桐乡市濮院旅游有限公司
宗地坐落
濮院镇永越大道南侧、工旺南路西侧
土地用途
批发零售用地
竞得时间
2016-8-20
土地告号
桐土储[2014]54-1号
宗地面积(㎡)
2370.81
容积率
1.8
起始价(万元)
700
成交价(万元)
2200
成交楼面价(元/㎡)
5155.29
溢价率
214.29%
竞得单位
沈永良
宗地坐落
濮院镇永越大道南侧、工旺南路西侧
土地用途
批发零售用地
竞得时间
2016-8-20
土地告号
桐土储[2014]54-2号
宗地面积(㎡)
1175.16
容积率
2.1
起始价(万元)
360
成交价(万元)
1480
成交楼面价(元/㎡)
5997.16
溢价率
311.11%
竞得单位
徐建国、胡秀霞、王少平
宗地坐落
濮院镇紫金路南侧、桐星大道西侧
土地用途
批发零售用地、住宿餐饮用地
竞得时间
2016-12-23
土地告号
桐土储[2014]42号
宗地面积(㎡)
19144.63
容积率
2.3
起始价(万元)
5400
成交价(万元)
5700
成交楼面价(元/㎡)
1294.49
溢价率
5.56%
竞得单位
浙商联盟服饰有限公司
3、本案及其它5宗地块具体情况:
宗地坐落
龙翔街道宗扬路南侧、盐湖公路西侧
土地用途
产权不分割比例:
住宿餐饮用地(旅馆业)100%不分割
竞得时间
2016-11-29
土地告号
桐土储[2016]30号
宗地面积(㎡)
90463.61
容积率
2
起始价(万元)
16000
成交价(万元)
24400
成交楼面价(元/㎡)
1348.61
溢价率
52.50%
竞得单位
福州长隆投资有限公司
宗地坐落
崇福镇世纪大道南侧、京杭大运河东侧
土地用途
批发零售用地、商务金融用地
竞得时间
2016-9-18
土地告号
桐土储[2016]17号
宗地面积(㎡)
5723.14
容积率
2
起始价(万元)
1650
成交价(万元)
2310
成交楼面价(元/㎡)
2018.12
溢价率
40.00%
竞得单位
桐乡市御城房地产开发有限公司
宗地坐落
桐乡经济开发区发展大道南侧、秦皇庙港西侧
土地用途
批发零售用地、商务金融用地
竞得时间
2016-4-11
土地告号
桐土储[2016]02号地块
宗地面积(㎡)
48196.32
容积率
2.3
起始价(万元)
9000
成交价(万元)
9100
成交楼面价(元/㎡)
820.92
溢价率
1.11%
竞得单位
桐乡市乌镇互联网产业园投资开发有限公司
宗地坐落
经济开发区发展大道南侧、乌镇大道西侧
土地用途
批发零售用地(使用条件:
产权不分割比例:
不低于项目地上计容总建筑面积的40%,其余60%按楼层分割)
竞得时间
2016-12-12
土地告号
桐土储[2016]27号
宗地面积(㎡)
7996.67
容积率
4
起始价(万元)
2550
成交价(万元)
2600
成交楼面价(元/㎡)
812.84
溢价率
1.96%
竞得单位
浙江新加义实业有限公司
宗地坐落
桐乡市高桥镇高桥大道北侧
土地用途
其他商服用地
竞得时间
2017-1-5
土地告号
桐土储[2016]41号
宗地面积(㎡)
53196.2
容积率
1.1
起始价(万元)
11200
成交价(万元)
11350
成交楼面价(元/㎡)
1939.65
溢价率
1.34%
竞得单位
桐乡市安盛投资有限公司
三、商住部分项目市调结论:
1、商务办公公寓的规划需依托周边配套及自身项目配套,在前期设计时就根据项目属性规划主题性公寓,锁定目前客户群体。
如戴德中心定位总部经济区,引入4星酒店,定位办公自住型公寓;金海大厦毗邻市第一医院和世贸商场,锁定投资出租及低总价吸引青年客群。
2、土地用途性质界定决定产品设计风格及后续产权分隔等销售问题。
如戴德中心地块性质是写字楼办公,其规划的LOFT的功能就缺少居住功能,在排水排气等管道规划、过道公共空间利用上、电梯设计、消防验收等都受到不同程度的制约;而金海大厦地块为商务旅馆用途,其旅馆用途(据现场了解,可进行产权分隔)原本规划为旅馆酒店,后改为LOFT模式,并以高性价比迅速去化。
3、LOFT商住公寓,层高一定要做足,在空间设计上更灵动多变,供客户自行选择。
在赠送面积,兼顾居住的阳台功能。
4、地段区位对商住LOFT项目影响巨大,周边的商务生活娱乐配套。
商住项目目标客群诱导因素:
⏹青年/投资出租客群
1、低总价优势,适合小投资的青年投资客群
2、周边生活商业配套丰富,交通便捷,投资升值潜力大
3、周边人流集中,或医院/综合商场/办公集群等,易出租
⏹旅游度假式投资客群
1、旅游资源要丰富,在景区附近,区位交通好
2、休闲养老式度假,满足居住环境氛围优美,养老休闲生活等配套齐全
四、本案商住氛围综合分析
1、本案地块周边龙翔街道社区商业及夜市:
龙翔街道在老街区边(靠龙翔小学)有一条沿街商铺,据实地走访,基本处于营业中,其中以鞋服店/餐饮社区店为主,消费人口大部分为附近居民及部分外地租户。
没有成型的商超综合体或成档次的餐饮服务业,在龙翔街道新办事处那边有一家1500㎡左右的易捷购物超市,其它大部分为小门店,5公里范围内无大型美食城或商场(东兴生活广场要6-7公里)
当地居民基本驾车到市区及城北区域进行中高端餐饮娱乐消费,购物也基本往城北及市区定期购买。
因此,本项目限定的基本商业配套可规划为特色风情商业街,以中高档特色餐饮,囊括休闲美食/娱乐购物为一体,会吸纳周边3-4公里范围内的消费客群。
2、龙翔街道历史文化:
桐乡市炉头镇,现称龙翔街道。
历史上炉头一地遍长柞树,故曾得地名柞濮。
明朝时有沈氏自吴兴迁此开设冶坊,故称炉头。
名人文化和运
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 桐乡市 地块 报告
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)