ID454北京市房地产开发企业市场结构研究.docx
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ID454北京市房地产开发企业市场结构研究
北京市房地产开发企业市场结构研究
曹敏政1
(1.北京大学城市与环境学院,北京100871)
摘要:
房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。
本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例,从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手,通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析,得出北京市房地产业市场集中度较低,大型企业大而不强,中小企业数量众多,进入门槛低,竞争激烈,抗风险能力弱,盈利能力弱,同时存在一定程度垄断性。
进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。
关键词:
房地产开发企业市场结构集中度
ResearchofBeijingRealEstateDevelopmentEnterpriseMarketStructure
CAO Min-zheng1
(1.CollegeofUrbanandEnvironmentalSciences,Peking University,Beijing 100871,China)
Abstract:
MarketstructureofRealestatedevelopmententerprisedirectlyaffectstherationalityoftherealestateindustry'shealthandsustainabledevelopment.Inthispaper,inBeijingfrom2006to2009therealestatedevelopmentcompanies,forexample,fromthequalifications,paid-incapital,assets,profitsandthedistributionofpractitionerssuchasstart,bytheabsoluteconcentration,theLorenzcurve,HHIandtheLernerindexmarketstructureanalysis.ItshowsthelowconcentrationofBeijingrealestatemarket,largeenterprisesandenterprisebutnotstrong,thelargenumberofSMEs,lowbarrierstoentry,intensecompetition,weakanti-risk,lowprofitability,andtherearesomedegreeofmonopoly.Onthisbasis,thenwefindoutthemarketadjustmentofapproachesandpolicyrecommendationshowtoimprovetheconcentrationofBeijingrealestatedevelopmententerprisesandhowtoandreducethemonopoly.
Key words:
Realestatedevelopmententerprise,marketstructure,concentration
第一作者:
曹敏政(1986-05-10),男,江苏泰兴,研究生,
1序言
北京市房地产开发业在改革开放以后有了飞速的发展。
特别是近十年来,北京市房地产开发业取得了飞速发展,成为北京市发展最快的行业之一,市场化、产业化、规模化程度也日益提高。
但是在社会经济飞速发展、发展要求不断提高的现在,北京市房地产业存在的诸如开发企业规模结构、市场结构的科学性、合理性等结构矛盾问题,是制约北京市房地产业健康快速发展的障碍。
研究北京市房地产开发企业的结构,为北京市房地产业科学的产业结构调整提供研究上的支持就显得尤其重要。
2基本现状
2.1资质数量分布
2006年至2009年,北京市房地产开发企业从总量上看,数量波动较大,2007年比2006年企业数量减少了194家,减少幅度达到了6.7%,而从2007年至2008年,企业数量增加了745家,增幅达到了27.7%。
而2009年房地产开发企业为3171家,与往年相比有7%的下降。
从资质分布上来看,2006年,一级企业数量只占总量的2.15%,二三四级企业数量相当,分别占总量的6%、6.18%和4.41%,暂定资质企业数量占到了总量的81.26%,这也说明了这一时期房地产热吸引了大量的企业进入。
这一状况在2007至2008年逐渐平稳,到2008年末,一级至四级开发企业分别占总量的3.41%,7.92%,10.05%以及29.07%,而暂定资质企业比例下降到49.55%。
2009年暂定企业数量将为22.2%,四级和一级资质企业的数量增多,比例为33.5%和3.9%。
表1开发企业资质数量分布
2006年
2007年
2008年
2009年
一级
62
90
117
124
二级
173
245
272
251
三级
178
287
345
347
四级
127
632
998
1063
暂定
2342
1434
1701
705
总计
2882
2688
3433
3171
图1开发企业资质分布
数据来源:
《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.2实收资本分布
开发企业实收资本总额从2006年的2533.11亿元,增加到2008年的2860.8亿元,增幅达到12.9%。
其中暂定资质企业资本比例变动最大,从2006的80.97%下降到2008年的38.74%。
至2008年末,一级至四级开发企业实收资本占总体比例分别为15.68%、13.93%,10.48%以及21.18%,从总量上看,具有资质的企业占总资本的比例从2006年的不到20%发展到2008年的超过60%,也是市场逐渐稳定,各种开发企业竞争优胜劣汰的过程。
表2开发企业实收资本情况(亿元)
2006年
2007年
2008年
2009年
实收资本
占总体份额
实收资本
占总体份额
实收资本
占总体份额
实收资本
占总体份额
一级
146.35
5.78%
336.28
15.04%
448.65
15.68%
513.53
19.63%
二级
194.03
7.66%
308.41
13.79%
398.45
13.93%
421.84
16.12%
三级
96.42
3.81%
194.35
8.69%
299.69
10.48%
310.83
11.88%
四级
45.35
1.79%
375.62
16.80%
605.78
21.18%
757.30
28.94%
暂定
2050.96
80.97%
1021.46
45.68%
1108.24
38.74%
612.98
23.43%
总计
2533.11
100.00%
2236.12
100.00%
2860.8
100.00%
2616.48
100%
数据来源:
《北京统计年鉴2007-2010》整理。
图22009年开发企业实收资本分布
各级资质企业的平均实收资本规模在2007年后变动较为平稳。
2008年末,一级资质企业平均实收资本为38346万元,二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的38.2%,22.7%,15.9%和17%。
市场上仍然存在着大量的小规模企业。
2009年的情况是一级资质企业平均实收资本41414万元,二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的40.6%,21.6%,17.2%和21.0%,可以看到二级到暂定资质企业实收资本规模在上升。
表3房地产开发企业平均实收资本(万元)
2006年
2007年
2008年
2009年
一级
23605
37364
38346
41414
二级
11216
12588
14649
16806
三级
5417
6772
8687
8958
四级
3571
5943
6070
7124
暂定
8757
7123
6515
8695
图3开发企业平均实收资本情况(万元)
数据来源:
《北京统计年鉴2007-2010》整理。
2.3资产分布
资产总额分布的变化,也表现出了近四年房地产开发企业从大量新进企业进入市场到逐渐企稳的过程。
2006年暂定资质企业资产占总量的67.49%,行业集中度较低,一级开发企业仅占10.82%。
暂定资质企业资产规模为一级的10%左右,小型企业居多,规模较小。
2009年,经过两年的发展和优胜劣汰,行业分布有所改善,集中度提高,有实力的企业也从暂定资质晋升到四级或三级。
图4房地产企业晋升变动情况
表4房地产开发企业资产情况(万元)
2006年
2007年
2008年
2009年
资产总额
比例
资产总额
比例
资产总额
比例
资产总额
比例
一级
13576668
10.82%
26194180
17.25%
33658902
19.04%
43727493
23.29%
二级
17900801
14.27%
29039981
19.12%
33520656
18.97%
35940092
19.14%
三级
6649572
5.30%
14889840
9.81%
19434922
11.00%
23157515
12.33%
四级
2663951
2.12%
26053364
17.16%
42127020
23.84%
54181371
28.86%
暂定
84684353
67.49%
55673194
36.66%
48001692
27.16%
30747702
16.38%
总计
125475345
100.00%
151850559
100.00%
176743192
100.00%
187754173
100.00%
图5开发企业资产分布
数据来源:
《北京统计年鉴2007-2010》整理。
各类企业成长迅速。
一级开发企业平均资产增幅较大,从2006年的218979万元增长到2009年的352641万元,增幅达到61%;而四级和三级资质企业由于有大量有实力的暂定资质企业晋升,也带来了平均规模的大幅增长;但总体来说,大型企业的成长与扩张仍然是主要特点。
表5开发企业平均资产(万元)负债率
2006年
2007年
2008年
2009年
平均资产
负债率
平均资产
负债率
平均资产
负债率
平均资产
负债率
一级
218979
80.83%
291046
77.58%
287683
73.62%
352641
二级
103473
79.75%
118531
83.01%
123238
81.54%
143188
三级
37357
7
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