办公楼类物业作业指导书.docx
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办公楼类物业作业指导书
办公楼类物业作业指导书
工作职责
部门及岗位职责
(四)工程专业职责
一、总责
1、负责进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处明白得决。
2、负责建立完善项目工程专业的相关规定,并负责实施、监督、检查、改进。
3、负责工程技术资料、档案图纸、相关标识的收集、整理、建档、治理、完善工作。
4、负责所管辖区域内设备设施的运行治理工作,制定、实施年度爱护保养打算。
5、负责记录、统计、分析设备运行治理的基础数据,把握能源消耗规律,制定能源消耗打算,开展节能技术革新和技术改造,做好节能降耗工作。
6、负责所管辖区域内设备设施更新、改造方案及预算的编制、申报、实施、验收。
7、会同相关部门对所管辖区域内各专业系统设备委保协议合同的洽谈、申报、签署及实施过程的监管、评判工作。
8、负责做好业户入住/退租时的交验工作。
9、负责查验用户装修报批手续及审查装修方案,监督装修方案的实施,及时纠正和处理违章违纪现象。
10、负责为业户提供工程有偿特约服务和对工程修理服务中意度的回访及统计工作。
处理本部门业务范畴内发生的问题及业户对本部门工作的投诉意见。
11、严格贯彻执行公司的各项规章制度,并按时完成领导交办的各项任务。
二、工程部经理职责
1、负责工程专业的综合治理工作,和谐好内、外部关系,处理部门的各项工作。
2、编制本部门的年度预算及工作打算,并监督实施。
3、组织人员进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处理。
4、负责本部门的培训治理工作。
提出对本部门职员的聘任、提升与解聘意见。
5、负责组织建立完善本项目工程专业的相关规定,并负责组织贯彻执行、监督检查、连续改进。
6、负责组织本项目工程技术资料、档案图纸、相关标识的收集、整理、建档、治理、完善工作。
7、负责对供方的评判结果进行确认。
8、负责部门所有文件的审定。
9、负责本部门质量/环境/职业健康安全指标的实施及实施过程的检查和操纵。
10、负责本部门工作质量的检查与考评工作,对显现的问题分析缘故制订措施并进行实施和验证。
11、完成上级交办的其他工作。
三、工程部经理助理职责
1、在工程部经理领导下,负责工程部的日常工作的治理,保证设备设施正常安全运行。
2、审核制订各级职员可操作的岗位职责、工作内容和标准,完善并明确工程部治理制度,工作准则,并向工程部经理提出合理建议。
3、协助部门经理制订本部门合理高效的组织结构,对其中的重点部位人员进行考核。
4、要紧负责监督、汇报工程项目和所有外包项目、中小型改建项目的施工情形,并实施治理。
5、要紧负责分析项目报价单、组织讨论,对完成项目进行检查、评估,并组织技术验收。
6、紧密跟踪、操纵能源,审查节能措施,监督能源消耗,把握能源的使用情形。
7、解决部门职员之间争议,进行绩效评估,按制度实施奖惩。
8、负责制订、审核各项培训打算,并监督实施。
9、批阅各专业工程月报表,推测潜在的问题,对各专业的工作提出改进要求,并跟进实施情形。
10、协助部门经理处理重大客户的投诉。
11、具体落实、执行报修单制度、预防性维保制度,监督、检查工程各专业的日常治理和修理。
12、巡查工程设备、设施、组织有效和高效的生产治理和技术治理,确保安全运行。
组织对项目与工程相关区域和设备设施的巡检。
13、建立有效的工程部物资治理制度,严格治理材料、备件和库存的消耗。
14、负责制订、检查、落实安全生产措施和消防措施,确保人身安全和设备设施安全。
15、完成上级领导交办的其他工作。
四、内勤主管职责
1、完成执行工程部经理的工作指令,并向经理报告工作。
2、负责本部门各种文件、通知、报表的收发、传阅和保管工作,及时分类立卷归档。
3、负责部门日常文件的打印及复印。
4、负责工程档案的治理工作。
5、负责落实工程部召开的会议,做好会议记录、编写会议纪要。
6、负责及时归档、整理各类工程技术档案。
7、负责建立和保管部门职员的治理手册,负责本部门职员各项福利及款项的发放和考勤工作。
8、负责职员办公用品、劳动爱护用品的领用、发放工作。
9、配合工程部经理和谐工程部同公司其他部门的工作联系。
10、认真完成部门经理交给的其他工作。
五、工程调度员职责
1、负责接听业户对各专业问题的报修,向相关专业填发《派工单》。
2、每天统计各专业《派工单》数量及完成情形。
3、对同一问题重复修理两次以上的《派工单》,要追纠其缘故,并有改进措施。
4、依照每天《派工单》的报修内容,分析各专业的工作情形,推测潜在问题及隐患,并及时与各专业沟通,对各专业工作提出合理建议。
5、和谐解决涉及两个专业以上的报修问题。
6、跟踪重要报修问题的结果,对其故障缘故进行分析,要求各专业从中总结体会。
7、依照修理情形每天回访业户,询问修理情形并记录。
8、依照《派工单》的报修内容,核对修理用材料,并统计材料费用。
9、每月对《派工单》的各种数据做出报表,上报工程部经理。
10、检查各专业预防性维保打算的执行情形,发觉问题及时与主管沟通。
每月收集并查阅各专业预防性维保记录。
11、监督并收集各专业能源统计工作,对能源使用情形做出分析上报经理。
12、负责与外来协作单位的技术问题和和谐工作,了解本专业各类市场信息、新技术、新工艺等情形,供上级参考。
六、工程部专业主管共同职责
1、准确把握本专业所管辖范畴,负责所管辖系统设备设施的运行、维保及对外维方的治理工作,确保设备处于良好的工作状态。
2、执行工程部经理的工作指令,并将执行结果及时向领导反馈。
3、坚持“安全第一”,制定所管辖范畴内设备的安全运行操作规程,并督促下属贯穿于工作的始终。
4、负责制定材料、备品备件的采购打算,保证始终有适量的备品备件。
并负责按环保要求对所采购的零配件进行验收,对违反环保要求的零配件坚决不予验收。
5、对新工作项目提出解决方案,估工、估料,经工程部批准后,负责组织实施,对完工的工程,填报实耗材料和工时,并向领导汇报。
6、负责制定切实可行的节能措施,提出实施方法,做好能源统计工作。
7、负责定期检查本专业系统各类设备的运行状况,发觉故障和隐患及时带领职员处理、抢修。
8、负责检查本专业工具的保管使用情形,确保正常操作所需要的工具。
9、每年年底对本专业所有设备设施进行一次全面性的评估,有针对性地制定出次年的设备设施预防性修理保养打算、设备设施巡检打算以及大、中修打算上报工程部,并负责具体实施工作。
10、负责编制设备档案,并核对是否坚持日常记录和及时更新项目。
11、负责制定本专业培训打算,并组织实施与考核。
12、负责督促下属职员的执行公司治理制度。
13、保证本专业的各项工作符合环保要求,对废旧物品统一回收处理,幸免阻碍和污染环境。
14、负责与外来协作单位的技术问题和和谐工作,了解本专业各类市场信息、新技术、新工艺等情形,供上级参考。
七、强电主管职责
1、严格履行《工程部主管共同岗位职责》。
2、熟悉项目变电、照明、电力及能源治理方面的功能和设施,以及布线安装情形。
能正确使用各种图纸、资料,能合理运用工程图纸、资料治理系统。
做好设备资料的收集、整理,交工程部内勤归档,并熟悉各有关技术规范。
3、按时对设备进行巡检及爱护保养,负责制定强电专业周、月、季度、年检修及保养打算,并对检修质量把关。
4、负责制定本专业应急(突发停电)情形处理预案,并组织本专业人员操练学习,在发生紧急情形时,能有序地处理。
5、制定班组人职员作排班,合理及时调配人员。
6、加强配电设备检查保养,确保供电安全。
7、每月底统计、分析项目月用电量上报工程部,防止用电计量盲点产生。
八、弱电主管职责
1、严格履行《工程部主管共同岗位职责》。
2、在工程部经理领导下负责公司内的消防系统、音像室、总机、中控室楼宇自控等弱电系统的技术治理工作,并保证弱电系统始终处于完好的运行状态。
3、负责检查各类设备的修理保养,禁止违章操作和使用。
4、负责巡检本专业所辖各类设备设施,保证设备运行完好率,确保本专业设备正常运行。
5、按照依照有关规定,配合安保部定期对消防系统进行联动实验及检测工作,确保消防系统安全可靠运行。
九、空调给排水主管职责
1、严格履行《工程部主管共同岗位职责》。
2、在工程部经理领导下负责公司内的各空调系统、供热系统、给排水系统等设施的技术治理工作。
3、协助工程部经理指导、督促、检查本专业技术人员的业务工作。
检查每日的交接班及巡检情形。
4、负责巡检冷冻机组、空调机组、生活用水、排污、雨水、消防用水的运行使用情形,禁止违章操作和使用。
5、熟悉公司的供冷、供暖及排水系统。
按期组织设备的检修工作,提高设备运行完好率。
6、遵守环保法律法规,执行国家/地点环保要求,确保污水排放不超标。
7、在防汛期间:
要确保防汛设备设施的完好及畅通,做好防汛应急预案的落实,并派专人定期对防汛设备设施进行检查,使所有防汛设备设施始终处于完好的工作状态。
8、在供暖期、供冷期,要定期进行测温,并依照天气变化情形设置供暖、供冷温度,定时开启相关设备,保证节能降耗。
9、在供冷期间要认真检查冷却塔运行情形,降低运行噪音,为业户提供良好办公环境。
10、在制冷期间每月统计用电情形,并与去年同期进行比较和分析,做好节能工作。
11、制定节水措施,认真做好节水工作,每月统计用水情形,从专业技术上改进和降低用水量,保证项目用水量不超过打算用水量。
十、装修主管职责
1、严格履行《工程部主管共同岗位职责》。
2、爱护装修业户及项目所有业主的利益,和谐物业、业户、施工方三者关系。
3、熟悉项目土建结构的总体情形。
依照实际情形定期检查项目主体结构情形,确保房屋主体及公共区域设备设施完好率。
4、熟悉《装修指南》的全部内容,能正确地按《装修指南》指导操作,检查现场施工情形是否符合《装修指南》中有关规定。
5、熟悉消防报审、报验程序,为业户提供及时准确的二次装修服务。
6、收集有关装修施工的各种技术资料,整理归档并定期交中心存档。
7、配合项目内各种装修工程的消防检查和施工质量的验收工作。
8、施工前,做好物业与施工方的技术交底,和谐各专业配合施工治理。
9、按图纸设计要求检查施工进度,发觉施工工程与设计不符的,以及在施工中对项目的结构造成破坏的施工现象及时予以纠正和禁止。
10、认真巡视装修现场,发觉有违反项目有关规定及《装修指南》中有关规定的行为坚决予以禁止,并视情节做出不同的处理。
11、遵守职业道德,禁止难为业户、施工单位及其他装修人员的行为,禁止吃、拿、卡、要等有损公司形象的行为。
12、对公司内部的装修工作,要认真核实装修内容、装修量、装修工艺要求等技术指标的合理性,并认真核实施工材料是否符合环保要求,对不符合环保要求的材料坚决不予使用。
13、认真按合同约定进行治理,对显现质量问题及未按合同约定进行施工的现象,应及时予以禁止,并责令其整改。
14、按项目规定严格执行监管工作,每天记录工作情形。
15、关于节假日期间的装修改造工作,要派人或亲自进行监管。
16、工程终止后,按合同要求组织验收工作。
十一、综合修理主管职责
1、严格履行《工程部主管共同岗位职责》。
2、负责项目公共区域土建设备设施的修理保养工作,确保项目基础设施始终处于良好的状态。
3、负责公司内部小型的土建装修改造工程。
4、依照工程完工进度,组织所辖人员进行设备及系统的接收,并适时制定设备的爱护运行工作打算。
5、发觉接收部分的缺陷、隐患,应及时书面上报,遇到突发故障及事故应赶忙采取措施,组织专业人员给予排除,保证人员及设备设施的安全,保证项目正常运行的需要。
6、负责对职员进行职业道德和安全知识教育,检查职员安全操作情形,提高职员的安全意识,防止工伤事故的发生。
7、处理各种应急工作的组织及实施工作。
十二、电梯主管职责
1、严格执行《主管共同岗位职责》。
2、清晰本专业所管辖范畴。
负责管辖系统设备设施的运行、维保及对外维方的治理工作,确保设备处于良好的工作状态。
3、清晰本专业系统要紧设备、设施的数量、使用、安装位置及服务范畴。
4、能进行本专业内日常修理,总结体会,不断提高工作技能。
5、能处理本专业的突发事件及应急修理。
6、遵守公司各项规章制度,遵守本专业治理制度、操作规程。
7、做好日常巡检,加强责任心,注意节能、增收节支。
十三、领班岗位共同职责
1、熟知本专业所管辖范畴。
2、熟知本专业系统要紧设备、设施的数量、使用、安装位置及服务范畴。
3、负责带领职员进行本专业内的日常修理,遵守《服务流程》,总结体会,不断提高工作技能。
4、负责带领职员及时处理本专业的突发事件及应急修理。
5、负责带头遵守公司各项规章制度,遵守本专业治理制度、操作规程。
6、要不断学习物业治理新知识及本专业技术知识,提高处理问题的综合能力,并协助本专业主管做好培训及其他工作。
7、要带领职员注重做好本专业年度预防性维保,发觉隐患及时处理,并禁止违章操作,杜绝事故发生。
8、认真做好日常巡检,加强责任心,注意节能、增收节支。
9、注重环境爱护工作,对修理后的废旧零配件、废油等废弃物进行统一回收,统一处理。
在进行日常修理保养工作中,也要注意爱护环境。
10、服从上级安排,做好交接班记录,保持机房卫生、整洁。
十四、强电领班职责
1、严格执行《领班共同岗位职责》。
2、听从强电主管的工作安排。
3、熟悉专业知识,把握修理技术,严格执行安全制度和操作规程。
4、按照工程部制订的高、低压设备修理、保养打算,做好公司高、低压配电间和变压器间配电设备的修理保养工作,以确保正常供电。
5、做好公司动力、照明等电气设备的修理保养工作,以确保整个公司电气设备和照明灯具等的正常使用。
6、进行各项电气工作要严格做到:
装得安全、用得正确、修得及时、拆得完全。
7、负责定期检查移动及半移动电具的安全绝缘情形,并对绝缘用具每半年进行一次耐压试验。
8、认真做好值班工作日记和设备运行记录。
9、认真学习专业技术,经常征求和收集各方意见,不断改进工作和提高工作质量。
10、在高、低压配电间爱护和保养电气设备,要同时做好防潮、防火,防止小动物侵入并及时进行清洁卫生工作。
11、按倒闸操作制度严格正确执行倒闸操作,(通常在操作中担任监护人)一切工作以电业安全规程为标准。
12、按工程检修工作打算,如期完成检修工作,做好检修原始记录工作,保证检修人员安全及设备的安全运行。
完成日常巡检工作。
13、完成上级领导交办的其它工作。
十五、弱电领班职责
1、严格执行《领班共同岗位职责》。
2、负责项目的楼宇自控系统的修理保养工作。
3、负责治理项目自控系统的操作人员,并做好培训工作。
4、与其他专业配合协作,制订项目楼宇自控系统所辖设备的整体运行方案。
5、负责项目卫星电视系统的前端至各要层放大器的修理、调试。
6、进行日常修理,并负责本专业报修工作的完成情形。
7、在日常修理保养工作中,要注重环境爱护,专门是弱电更换下来的废旧电池,对环境有严峻的破坏作用,因此要将更换下来的废旧电池进行统一收集、统一处理。
8、完成上级领导交办的其它工作。
十六、空调、给排水领班职责
1、严格执行《领班共同岗位职责》。
2、听从主管的工作安排。
3、严格执行机械设备修理保养治理制度及操作规程,保证安全和工作质量,按时完成任务。
4、认真学习专业技能,熟悉公司机械设备结构性能及系统情形,做到故障判定准确,修理迅速及时。
5、熟悉本岗位修理机械的工作原理,熟记各种零配件和物料的型号、规格和用途,及时做好消耗记录并节约使用。
6、熟知本专业应急预案,能迅速及时地处理各种应急工作。
7、完成本专业的日常巡检及设备维保工作。
8、下班前做好交接记录,交代清晰当班的修理情形。
9、完成上级领导交办的其它工作。
十七、技工共同职责
1、清晰本专业所管辖范畴。
2、清晰本专业系统要紧设备、设施的数量、使用、安装位置及服务范畴。
3、能进行本专业内日常修理,遵守《服务流程》,总结体会,不断提高工作技能。
4、能处理本专业的突发事件及应急修理。
5、自觉遵守公司各项规章制度,遵守本专业治理制度、操作规程。
6、不断学习物业治理知识及本专业技术知识,提高处理问题的综合能力。
7、注重做好预防性维保,发觉隐患及时处理。
8、做好日常巡检,加强责任心,注意节能、增收节支。
9、服从上级安排,做好交接班记录,保持机房卫生、整洁。
十八、强电技工职责
1、严格履行《职员共同岗位职责》。
2、听从强电领班的工作安排。
3、熟悉高压电气、低压电气的差不多知识,把握修理技术,严格执行安全制度和操作规程。
4、按工程部制订的电气设备修理打算,做好工作,确保正常供电。
5、进行各项电气工程要严格做到:
装的安全、用得正确、修的及时,拆得完全。
6、认真做好值班工作日记和设备运行记录。
7、完成本班设备爱护保养和环境清洁工作。
8、配合安保部检查消防器材,使之处于良好状况。
发生火灾时,会正确使用灭火器。
9、完成日常巡检工作。
10、完成上级领导交给的其它工作。
十九、弱电技工职责
1、严格履行《职员共同岗位职责》。
2、听从弱电领班的工作安排。
3、熟悉本专业设备的原理,及修理技术。
4、严格遵守操作规程,做好设备的正常运行。
5、做好设备的定期保养修理及巡检工作。
6、做好交接班工作。
7、遵守各项制度,做好室内清洁卫生。
8、完成上级领导交给的其它工作。
二十、空调、给排水技工职责
1、严格履行《职员共同岗位职责》。
2、听从领班的工作安排。
3、熟知并把握冷冻机的构造和工作原理及有关技术参数。
4、严格执行冷冻机组操作使用规程和修理保养规定,保证设备完好和正常运行。
5、做好冷冻机组的技术改造和更新项目。
6、负责处理好冷冻机故障和事故。
7、坚持现场治理,做好机房设备的巡视和检查工作。
8、认真做好交接班工作,注意保持机房清洁卫生。
9、完成领导交给的其它工作。
二十一、综合修理技工职责
1、严格履行《职员共同岗位职责》。
2、修理人员必须对日常报修的工作任务负责,做到及时、迅速完成各项小修、小件的加工任务。
3、修理人员离开工作间在外修理,要向主管报告所在的工作地点,修理完工后回班组待令。
4、负责所管辖物业中的土建结构、金属结构、内外装饰、屋顶平台、办公家具、机械修理检查保养工作。
5、负责为业主提供建筑装饰的修缮服务,负责业主精装修的治理。
6、增效节支、修旧利废,节约使用各种物料和零配件。
7、负责做好木工现场和油漆现场的防火安全和清洁工作,做到安全生产。
8、填写本专业修理记录和派工单,当班遇到专门情形和未修理好的项目,必须在记录本上详细写明情形。
9、各项工作操作时(包括电器操作),要注意人身安全。
10、熟悉本岗位所用的机械设备的规格、型号及操作规程。
11、定期做好设备的清洁保养工作。
12、严格遵守消防安全规程,做好防火及安全工作。
13、严格执行修理规程,确保修理质量。
14、做好交接班工作。
15、完成领导交给的其它工作。
二十二、电梯修理工职责
1、认真执行电梯爱护保养的各项规定,保证电梯正常运行,以满足运送客户及物资需要。
2、认真完成保养作业项目和规定的预防性打算。
3、对业户或有关部门的报修,应及时予以修复,保证电梯始终处于完好的运行状态。
4、认真钻研爱护技术,加强业务知识的学习,不断提高业务技术水平,为客户提供一个良好的工作环境。
5、爱护设备,仪器,工具,做到精心使用,妥善保管,保持齐全完整和性能良好。
6、正确和详细地填写电梯爱护保养,巡视,测试工作等技术资料的记录,并每月交工程部妥善保管。
7、有应急及挽救电梯困人等紧急情形的处理能力。
8、完成上级交给的其他工作。
二十三、电梯司机职责
1、应熟练把握电梯轿厢内各开关及按钮的性能及用途,严格按照操作规定使用电梯。
2、熟识电梯司机管辖的电梯各部件的名称,做到小故障能排除,超出排出范畴的在报修时能说出故障点的部件名称。
3、做好本班次的例行爱护内容,并做好记录,电梯如有专门应做好相应的记录。
4、电梯发生紧急情形时,电梯司机要冷静地采取措施,并安定乘客情绪及时用紧急呼吁系统与中控室人员联系,通知电梯修理人员并讲清故障内容。
5、在交接时,接班人员认真检查电梯各部位及开关是否正常可靠,电梯运行是否正常。
6、遵守市技术监督局、劳动局有关电梯司机的安全规定及公司的有关工作规章制度。
7、认真不断地学习本专业知识及做好“客户第一、服务至上”的服务工作,提高自身的专业水平,创一流的服务水准。
8、电梯司机应忠于职守,严禁擅自离岗,有紧急情况与本专业主管请假,并有专业人员替补方可离岗。
9、服从上级领导的安排,做好电梯的交接班记录及轿厢内和相关环境卫生。
二十四、装修现场治理员职责
1、严格执行装修有关治理规定。
2、每天按时认真进行巡视检查。
3、在检查中发觉违章及时禁止,视情节给予相应处罚。
并及时上报公司领导。
4、在工作中不得徇私舞弊,吃、拿、卡、要等行为。
严格按照公司的规章制度进行检查。
5、按照设计及图纸进行现场监管。
6、配合装修主管进行装修前检查及验收工作。
7、对检查中的问题要认真做好记录,做为验收的要紧问题进行检查。
8、完成上级交给的其他工作。
二十五、打算修理技工职责
1、严格按照《工程部职员共同岗位职责》的要求执行。
2、严格按正确的规程进行操作。
3、对每台修理保养完毕的电机要进行验收,并填写相关记录上报工程部存档。
4、监督电机修理单位的日常保养工作,对维保单位修理完毕的电动机进行三方(维保方、打算修理组、使用部门)验收,严格把好质量关、价格观、材料验收关。
并确保零配件为环保产品。
5、对工程部所辖区域的电机进行打算性修理保养工作,制定年度修理保养打算,并按打算进行修理保养工作。
6、在修理保养工作中使用环保材料及零配件,并将修理中的废油、废件及时回收,统一处理,不得污染环境。
7、完成部门经理下达的其他工作任务。
工作规程
(三)工程专业
一、安全运行治理制度
1、执行政府职能部门有关规定,组织对高压电工、低压电工、电梯工、电气焊工、煤气工、水化验员等专门工种人员取证的技术考核,做到持有操作证的才能上岗。
2、各专业设专人安全员,负责监督、检查安全操作、修理工作。
3、依照劳动局安全规,制定各工种修理操作规程和安全检查制度。
4、加强劳动安全教育。
在进行有危险的设备检修时,工程部专业主管或经理要亲自到现场。
5、发生事故要及时填写《事故调查报告》,建立事故处理制度、事故分析制度。
对重大事故要做到三不放过:
缘故没有查清不放过;职员没有受到教育不放过;没有采取有效防范措施不放过。
6、对外单位施工人员,要强调安全工作,提出安全施工要求,并签订安全协议书,施工中进行检查监督,幸免事故发生。
7、对高空、外墙清洗的吊架、擦窗机要定期检查,保证安全使用。
8、按职能部门要求,每年定期请气象局专业队伍对避雷装置进行测试检查,电气专业定期对设备、设施的接地电阻值进行检测、爱护。
二、变配电室电气安全规程
1、配电室值班人员必须取得劳动部门核发的“高压运行修理”操作证才可上岗,值班人员必须熟悉项目的供电方式,供电范畴及各种设备的技术参数。
2、运行值班人员必须严格按照值班员职责和交接班制度执行
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