淮南城投融资项目介绍材料.ppt
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财务顾问财务顾问/代理推介人代理推介人受托机构受托机构淮南市城市建设投资有限责任公司债权投资集合信托计划项目淮南市城市建设投资有限责任公司债权投资集合信托计划项目产品推介材料产品推介材料二零一二年六月二零一二年六月22目目录录1信托产品介绍信托产品介绍.32淮南城投基本情况淮南城投基本情况.93标的债权基本情况标的债权基本情况.214抵押物基本情况抵押物基本情况.265国元信托基本情况国元信托基本情况.303目目录录1信托产品介绍信托产品介绍1.1产品基本要素产品基本要素1.2主要参与机构主要参与机构1.3交易结构图交易结构图1.4产品优势产品优势1.5主要风险及分析主要风险及分析41.1产品基本要素产品基本要素项目名称项目名称淮南市城市建设投资有限责任公司债权投资集合信托计划项目信托资金规模信托资金规模不超过人民币3亿元(信托计划均分为A、B两档,其中A档1.5年、B档2年;本信托计划A档产品规模不超过1亿元,B档不超过2亿元)融资主体融资主体淮南市城市建设投资有限责任公司(以下简称“淮南城投”)产品期限产品期限A档:
1.5年、B档:
2年预期年收益率预期年收益率A档:
单笔认购额100万(含)-300万(不含),8.5%/年;300万(含)以上,9%/年;B档:
单笔认购额100万(含)-300万(不含),9%/年;300万(含)以上,9.5%/年本息分配方式本息分配方式每半年支付利息,到期还本并支付剩余收益信托资金运用方式信托资金运用方式用于淮南城投投资的夏郢西路等三个道路建设、改造的基础设施建设项目,三个项目总投资7.63亿元,已投资4.08亿元,资金缺口3.55亿元信用增级措施信用增级措施淮南城投以其持有的金海大厦、金屯小区住宅及门面房、淮河新城门面房以及龙湖会所等房产(以下简称“抵押物”)为本信托计划提供抵押担保,抵押物的评估价值约为5.69亿元;本金抵押率约为52.72%1.2主要参与机构主要参与机构5中信证券股份有限公司(以下简称“中信证券”)财务顾问/代理推介人中信银行股份有限公司天津分行营业部安徽国元信托有限责任公司(以下简称“国元信托”)保管银行受托人淮南城投融资方/借款人符合信托公司集合资金信托计划管理办法的投资人合格投资人1.3交易结构图交易结构图6代理推介产品信托资金淮南城投国元信托本金及收益方案设计、交易安排中信证券标的债权转让及回购合同、抵押合同投资者投资者投资者信托合同回购价款托管银行资金保管合同财务顾问协议转让价款1.4产品优势产品优势7融资方进行过公开债务融资,财务透明度高融资方进行过公开债务融资,财务透明度高n2009年,淮南城投发行了15亿元的企业债,中信证券是副主承销商,公开融资使得淮南城投财务数据的透明度高,且本次融资将在2009年发行的企业债前到期,有助于保护本次融资的偿付n淮南城投正推进一单20亿5年期企业债的发行,中信证券是本次主承销商,已进场尽调,预计2013年发行完毕。
公开债务融资大大降低了其违约的可能性抵押物价抵押物价值充分,充分,变现能力能力强强n信托计划的抵押物为评估价值5.69亿元的多处房产,本金抵押率约为52.72%,抵质押物充分,能够为融资带来充分保障n此外,信托计划的抵押物均为已运营使用的房产,且位置均处在淮南市的核心地带,变现能力和流动性较强,且升值潜力较大淮南市财政实力雄厚,对淮南城投支持力度强淮南市财政实力雄厚,对淮南城投支持力度强n淮南市位于淮河中游,安徽中部,是国家大型能源基地之一,其经济发展水平较高,市财政情况较好,自2008-2010年以来,财政总收入从73.53亿元增长至121.50亿元,且主要来源于地方经济发展,比较稳定n淮南市对淮南城投支持力度较大,过去3年对淮南城投补贴合计10.14亿元。
且本次标的债权的债务人为淮南市政府,其还款也作为本次融资的第一还款来源融资方实力较强,主体公开评级融资方实力较强,主体公开评级AA,风险识别度高,风险识别度高n截至2011年末,淮南城投总资产为160.72亿元,净资产97.55亿元,流动比率和速动比率分别为5.72和1.15,资产负债率39.30%,EBIT利息保障倍数9.99倍,显示其具备较好的长短期债务偿付能力n淮南城投实力较强,公开主体评级为AA,反映其拥有较高的信用水平,偿还债务的能力很强,违约风险很低1.5主要主要风险及分析及分析8首先,淮南市是国家大型能源基地之一,安徽省重要工业城市,经济发展水平较高,2011年地区生产总值增长了12.1%,人均生产总值超过了30,000元,经济发展继续保持强劲势头其次,淮南市财政情况良好,自2008-2010年以来,财政总收入从73.53亿元增至121.50亿元,同时,淮南市财政收入中地方财政收入较多,占比60-70%,有坚实的地方经济基础作保障再次,淮南市经济结构主要是煤炭及上下游行业,在煤炭行业景气的背景下,淮南市在未来一段时间内,经济都将保持较好的发展势头,政府财政收入将基础保持增长,违约风险极低融资的抵押物充分,抵押物的评估价值5.69亿元,本金抵押率为52.72%,抵押率较低,保障力强;此外,信托计划的抵押物为已运营使用的房产,且位置处在淮南市核心地带,变现能力强由于淮南市前景广阔,且处于迅速发展过程中,因此位于淮南市核心地段的房产等抵押物的价值升值潜力较大,并远大于其贬值的可能性首先,淮南城投的实际控制人为淮南市国资委,国有背景决定了其恶意违约的可能性较低其次,淮南城投财务实力雄厚,偿债能力较强。
截至2011年12月末,淮南城投总资产160.72亿元,总负债63.17亿元,净资产97.55亿元,其中净资产较2009年末的51.01亿元增长了78.99%,资产负债率39.30%,相对城投类公司处在极低的水平,EBIT利息保障倍数为9.99倍,流动比率和速动比率分别为5.72和1.15,显示淮南城投具备较好的债务偿付能力再次,淮南城投得到了政府的有力支持,且持续性强,综合实力和还款能力将进一步增强最后,淮南城投获得了专业评级机构的认可。
大公国际资信评估有限公司了淮南城投AA的主体评级,这反映其拥有较高的信用水平,偿还债务的能力很强,违约风险很低淮南城投淮南城投信用风险信用风险淮南市政府淮南市政府信用风险信用风险抵押物贬值风险抵押物贬值风险9目目录录2淮南城投基本情况淮南城投基本情况2.1公司概况公司概况2.2淮南市政府财政分析淮南市政府财政分析2.3淮南市土地出让情况总结淮南市土地出让情况总结2.4经营情况经营情况2.5财务情况财务情况2.6有息负债情况有息负债情况2.7回购能力分析回购能力分析2.8小结小结102.1公司概况公司概况10淮南市国资委淮南市城市建设投资有限责任公司100%n淮南城投于2002年6月成立,主营业务包括城市基础设施建设、有收益权的市政公用设施、土地开发、国有资产管理等;截至2011年末,淮南城投资产总额为160.72亿元,所有者权益97.55亿元,2011年度总收入9.64亿元,净利润9.78亿元n淮南城投是经淮南市人民政府批准设立的国有独资公司,为淮南市政府综合性投融资平台,具有代表政府履行城市基础设施建设与管理的职能,淮南市人民政府为公司唯一出资人,淮南市国资委持有淮南城投100%股权n截至2011年12月31日,淮南城投拥有1家全资子公司淮南市益安置业有限责任公司,是经淮南市政府批准,淮南市国资委授权经营的国有资产经营公司,成立于2007年2月,注册资本2,000万元人民币,尚未开展业务n淮南城投以高效、精简为原则,根据企业定位、业务特点及需要,设置了资金财务科、计划开发科、工程监管科、征地拆迁安置办公室、审计监察科、综合办公室等六个职能部门,各职能部门之间保持着相互独立且沟通顺畅的业务协作公司全称成立时间注册资本主营业务总资产净资产营业收入n淮南市城市建设投资有限责任公司n2002年6月n10.90亿元人民币(截至2011年12月末)n城市基础设施建设、有收益权的市政公用设施、土地开发、国有资产管理n160.72亿元(2011年12月末)n97.55亿元(2011年12月末)n9.64亿元(2011年1-12月)净利润n9.78亿元(2011年1-12月)2.2淮南市政府财政分析淮南市政府财政分析11淮南市政府主要经济指标淮南市政府主要经济指标n淮南市位于淮河中游,安徽中部,是国家大型能源基地之一,安徽省重要工业城市,辖区内拥有淮南矿业集团、国投新集股份有限公司、淮化集团等大型骨干企业n近年来,淮南市经济总体保持了快速稳定的发展态势。
2011年,淮南市经济取得了较快发展,地区生产总值增长了12.1%,突破700亿元,人均生产总值超过了30,000元,经济发展继续保持强劲势头n淮南市拥有丰富的煤炭资源,全市工业中,煤炭行业及电力和化工等煤炭下游行业的占比很高,合计约90%,在煤炭行业景气的背景下,淮南市在未来一段时间内,经济料都将保持较好的发展势头,政府财政收入将保持增长122.2淮南市政府财政淮南市政府财政分析(续)分析(续)n2010年,淮南市财政本年收入保持快速增长达到121.5亿元,年增长率为33.12%,明显高于GDP增速,主要是因为淮南市经济发展迅速带动税收收入快速上升n2010年淮南市财政本年支出为119.23亿元,年增长率为29.29%。
2010年,淮南市一般预算本年支出81.02亿元,同比增长16.32%n2010年,淮南市地方财政本年收支净额为2.27亿元,财政本年收支净额实现净结余n2011年,伴随着淮南市经济的快速发展,财政收入亦快速增长。
全年财政总收入达到了138.85亿元,其中一般预算收入达71.38亿元。
从全省来看,2011年淮南市财政总收入规模居安徽省第5位,增幅居全省第10位;地方收入规模位居全省第6位,增幅居安徽省第7位淮南市政府财政收支情况淮南市政府财政收支情况132.3淮南市土地出让情况淮南市土地出让情况n从2006-2011年土地出让情况来看,淮南市土地出让价格增幅较快,受房地产政策趋紧影响,2011年出让价格有所下降,但自从2010年土地出让价格开始始终稳定在100万元/亩以上;同样,自2006年以来,土地出让面积也基本上处在稳定增长的状态中n而在销售端,面对限购、取消房贷优惠利率等政策的出台,淮南市商品房销售均价并没有明显的下降n此外,类似于大多数地方政府,较高房价符合其利益,房价越高,房地产企业贡献的税收就越多,地方政府出让土地使用权的收入也越多。
因此,地方政府有充足的动力来维持土地供需偏紧的形势n因此,随着二、三线城市城镇化水平的逐渐提高,消费者的消费能力持续增强,以及地方政府的调控,预计未来淮南市的土地出让价格将维持持续在高位的水平淮南市历年土地出让情况淮南市历年土地出让情况2006200720082009201020112012.2200160120804001501209060300面积(公顷)成交价格(万元/亩)n淮南城投主要职能包括筹措城市建设资金,组织实施政府性投资项目的建设、监督、管理,实施政府储备土地的征收、收购、收回和安置房建设等,公司的主营业务收入和主营业务毛利润目前主要由代建政府项目过程中周边配套土地的出让收益构成n2008-2011年,公司实现的主营业务收入分别为5.42亿元、0.33亿元、3.42亿元及9.64亿元,主营业务毛利润分别为2.69亿元、0.12亿元、2.67亿元及7.18亿元n2006-2010年,淮南城投出让土地2402.28亩,获得出让收入14.42亿元,获毛利8.9亿元,毛利率约为48.31%;2011年共出让了6块土地,总面积1141.42亩,总出让价格9.64亿元,其中总出让成本为2.46亿元,毛利润7.18亿元,毛利率高达74.48%14主营业务经营模式和现状主营业务经营模式和现状2.4经营情况经营情况2006-2011年淮南城投出年淮南城投出让土地土地经营情况情况年度成交面积(亩)出让收入(万元)毛利润(万元)2006782.1539,947.3915,648.722007866.5250339
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