望远四季鲜果蔬市场方案.ppt
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望远四季鲜果蔬市场方案.ppt
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1本报告严格保密20092009年年1111月月2727日日银川市海德兴业房地产营销策划有限公司银川市海德兴业房地产营销策划有限公司海德海德兴业2本报告严格保密地产服务地产服务专注为你专注为你DedicationtoYourTrustRealEstateService3本报告严格保密宁夏永宁四季鲜果品蔬菜综合批发市场招商、营销、推广策略思考招商、营销、推广策略思考11/12/20224本报告严格保密项目操作问题思考项目操作问题思考5本报告严格保密几个核心问题几个核心问题整整体体定定位位经经营营管管理理招商与销售关系招商与销售关系销售与招商模式销售与招商模式招商与销售执行招商与销售执行项目形象定位、客户定位、价格定位项目形象定位、客户定位、价格定位项目经营业态分区规划、经营模式、管理模式项目经营业态分区规划、经营模式、管理模式项目招商策略、销售策略、招商与销售互补关系项目招商策略、销售策略、招商与销售互补关系项目招商模式、销售模式、招商与销售的结合点项目招商模式、销售模式、招商与销售的结合点项目招商、销售执行具体工作计划及工作安排项目招商、销售执行具体工作计划及工作安排6本报告严格保密关于定位关于定位7本报告严格保密首先看项目首先看项目项目规划项目规划:
整体规划分区合理,但是未做具体业态分区划分。
物流、仓储、商务配套规划齐全。
项目规模项目规模:
占地约600亩,建筑面积约35万,其中商业建筑面积约20万。
项目区位项目区位:
城市近郊,符合区域产业规划,政府支持。
8本报告严格保密再看市场再看市场市场现状市场现状:
银川及周边区域蔬菜、果品、副食批发以北环和东环为主,市场知名度高。
但是业态规划杂乱,东环只租不售、北环可租可售。
来自市场的声音来自市场的声音:
市场规划杂乱,交通不便。
经营管理不好,经营条件较差。
银川及周边对这两个市场认知度高,生意还可以。
考虑购买商铺自己经营。
市场处于银川市区,迟早搬迁。
如果有好的市场,可以考虑投资经营。
9本报告严格保密再看城市再看城市城市布局:
南进北拓西优东控南进北拓西优东控规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。
近期向南发展,优先推进城市核心区和金凤区南部的建设,同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。
远景中心城区重点向南北方向扩展,与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。
城市南进壹壹n形成以银川为核心,以吴忠、青铜峡形成以银川为核心,以吴忠、青铜峡为副中心的宁夏核心都市圈为副中心的宁夏核心都市圈.n银川市都市圈的核心地区由兴庆区、银川市都市圈的核心地区由兴庆区、西夏区、金凤区、贺兰县和永宁县组成西夏区、金凤区、贺兰县和永宁县组成.10本报告严格保密项目定位方向项目定位方向四季鲜四季鲜的规模的规模/区位区位/使命使命,决定了它不应是一个简单的商业地产或商业经营项决定了它不应是一个简单的商业地产或商业经营项目目,更不应是一个单一的专业市场项目。
更不应是一个单一的专业市场项目。
因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时,必须在项目所在城市的区域价必须在项目所在城市的区域价值值/项目的区位价值项目的区位价值,以及以及四季鲜四季鲜的使命中寻找恰当的出路。
的使命中寻找恰当的出路。
四季鲜四季鲜所在城市的区域价值所在城市的区域价值银川城市地位日益显赫银川城市地位日益显赫城市位置区域核心城市;城市定位“两宜城市”经济地位区域经济中心;四季鲜作为银川/“大西北”地区,首屈一指的、超大型综合农副产品商贸物流项目,毫无疑问、也责无旁贷的被赋予了提升产业发展模式的伟大使命!
11本报告严格保密对四季鲜而言,不仅仅是对600亩土地的开发,而是塑造银川商品交易的辉煌!
更重要的是,他将改变和提升银川“大西北”地区农副产品的商品交易产业形态!
因此,四季鲜必须以:
更广阔的视角、更高的市场站位,通过一站式/信息化/科技化等手段,推进银川/“大西北”的农副产品商品交易模式!
“四季鲜时代四季鲜时代”全新现代农副产品商贸物流模式!
全新现代农副产品商贸物流模式!
12本报告严格保密项目定位建议项目定位建议能充分体现出项目的能充分体现出项目的政策优势政策优势/市场优势市场优势/规模优势规模优势;含括含括四季鲜四季鲜的的功能综合性功能综合性/业态多样性业态多样性/经营档次包容性经营档次包容性;全面体现项目的全面体现项目的核心竞争力核心竞争力,足够且持续的足够且持续的市场引爆力市场引爆力。
若使用“金桥现代物流城”或“四季鲜果品蔬菜综合批发市场”的定位概念,会使公众无法真正理解四季鲜的规模和性质,最终使项目价值被社会低估,进而影响项目的招商销售工作,影响开发商的投资收益。
13本报告严格保密项目主要定位体系项目主要定位体系海德认为,海德认为,四季鲜四季鲜绝不是若干绝不是若干“批发市场批发市场”的扎堆的扎堆,而是比市场更高一而是比市场更高一个层面的个层面的“城城”;这是一个充满新鲜这是一个充满新鲜/引领潮流引领潮流/汇聚万商的新汇聚万商的新“城城”;而非又一个更大规模的而非又一个更大规模的“东环东环”或或“北环北环”!
基于以上分析和思考,海德认为,四季鲜定位必须考虑以下几大因素:
品牌品牌复合性复合性/综合性综合性影响力影响力/辐射力辐射力经营内核经营内核14本报告严格保密项目整体定位建议项目整体定位建议金桥农产品物流城金桥农产品物流城大银川现代农副产品商贸之都大银川现代农副产品商贸之都创富活力之都创富活力之都*产业升级之城产业升级之城投资属性投资属性商业属性商业属性15本报告严格保密关于经营管理关于经营管理16本报告严格保密项目功能展示项目功能展示仓储物流功能展示与批发交易功能商品零售功能餐饮、休闲配套功能商务服务功能信息服务功能管理功能科研和检测功能项目功能规划清晰,但业态项目功能规划清晰,但业态规划分区亟待明确。
业态规规划分区亟待明确。
业态规划分区直接影响项目招商、划分区直接影响项目招商、销售及后期经营管理。
销售及后期经营管理。
项目经营管理建议项目经营管理建议项目统一经营管理模式、内项目统一经营管理模式、内容先期确定,为招商、销售容先期确定,为招商、销售模式及策略制定奠定基础。
模式及策略制定奠定基础。
17本报告严格保密关于招商与销售的关系关于招商与销售的关系18本报告严格保密项目招商与销售关系分析项目招商与销售关系分析商业业态规划分区直接影响招商策略与执行商业业态规划分区直接影响招商策略与执行招商客户定位直接影响销售客户定位招商客户定位直接影响销售客户定位招商策略及执行成果直接影响销售模式及销售策略策略招商策略及执行成果直接影响销售模式及销售策略策略项目招商与销售策略建议项目招商与销售策略建议1.1.招商先行招商先行,销售跟进的原则销售跟进的原则2.2.主打业态先行主打业态先行,辅助业态及配套跟进的原则辅助业态及配套跟进的原则3.3.放水养鱼的原则放水养鱼的原则4.4.先做人气先做人气,再做生意的原则再做生意的原则19本报告严格保密关于招商与销售的模式关于招商与销售的模式20本报告严格保密招商模式与策略招商模式与策略21本报告严格保密项目招商模式及策略项目招商模式及策略确定商业业态规划、制定招商政策;确定商业业态规划、制定招商政策;锁定目标客户、主力业锁定目标客户、主力业态商铺招商;态商铺招商;可售商铺先行招商、以招商促进销售;可售商铺先行招商、以招商促进销售;有阶段有阶段/分主题的进行包围战。
分主题的进行包围战。
BBtoB模式模式针对区域内、区域外生产者、经营者点对点招商针对区域内、区域外生产者、经营者点对点招商22本报告严格保密销售模式与策略销售模式与策略23本报告严格保密项目销售模式思考项目销售模式思考带租约带租约销售模式销售模式裸铺裸铺销售模式销售模式打造打造收益性商铺概念收益性商铺概念24本报告严格保密项目销售策略思考项目销售策略思考两个中心思想两个中心思想1.1.销售主导思想销售主导思想:
立足于中长期立足于中长期,波段性的价格推进波段性的价格推进2.2.招商先行招商先行,销售与招商联动销售与招商联动,以招商促进销售以招商促进销售销售的两个方向销售的两个方向1.1.面向经营者的销售面向经营者的销售2.以投资者为目标的零散销售以投资者为目标的零散销售25本报告严格保密关于项目招商、销售执行关于项目招商、销售执行26本报告严格保密招商执行招商执行27本报告严格保密招商运作流程招商运作流程招商前期1.组建项目招商团队2.掌握项目前期市场调研及定位资料3.制定招商预算及执行计划4.确认现场招商布置及物料准备5.进驻现场全方面熟悉项目相关情况6.确认或调整市场定位及业态规划7.确定招商对象及主力商家8.确定经营模式/确定招商租赁政策9.确定招商方式及渠道/制定招商谈判策略招商中期1.制作项目招商宣传资料/制定市场推广计划2.发布项目招商信息电话沟通推介项目/提供市场分析资料及初步租赁方案3.邀请现场考察及洽谈或亲自拜访/进行多轮深入的租赁谈判/与开发商确认阶段性工作成果28本报告严格保密招商运作流程招商运作流程招商后期1.达成初步合作意向/梳理及确认租赁合同2.完成项目签约/协助收取租金并协调商户进场事宜3.与开发商确认最终招商工作成果,结束招商工作,开业。
29本报告严格保密招商推进计划和关键时间节点招商准备期招商洽谈期开盘强销期强销期尾盘期招招商商销销售售中中心心筹筹建建、开开放放、进进场场、销销售售招招商商推推广广展展开开、房房交交会会二二期期招招商商洽洽谈谈签签约约制制定定招招商商政政策策,招招商商文文件件,筹筹备备人人员员,物物料料建建议议一一期期开开盘盘招招商商完完成成2010。
01-032010。
04-052010.06-082010。
09-102010.11-12一一期期招招商商推推广广、洽洽谈谈、签签约约入市推广期销销售售中中心心开开放放建建议议二二期期开开盘盘30本报告严格保密招商部接待客户招商部接待客户客户签定客户签定“客户确认书客户确认书”招商人员进行项目招商人员进行项目介绍介绍客客户户铺铺位位要要求求初初步洽谈步洽谈招商人员租控表招商人员租控表招招商商部部与与甲甲方方公公司司有有关关部门进行价位商谈部门进行价位商谈招商人员与客户进行价位招商人员与客户进行价位洽淡洽淡公公司司与与客客户户签签定定租赁合同租赁合同达成租赁意达成租赁意向向客户到财务客户到财务部交纳定金部交纳定金甲甲方方公公司司与与客客户签定认租书户签定认租书若若干干日日客客户户到到甲甲方方公公司司财务部交纳铺位租金财务部交纳铺位租金达成交易达成交易招商流程31本报告严格保密销售执行销售执行32本报告严格保密销售促进策略思考销售促进策略思考“以租金代首期以租金代首期”销售策销售策略略这是针对一些对未来商铺价格及经营走势把握不定的商家所采取的销售策略,租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的,已缴付的租金可作为购买单位的首期款,刺激租户的消费心理,促使他们由租客变业主。
推出大户进驻优惠策略推出大户进驻优惠策略大户进驻能带动项目销售与招商推动,能给投资者及经营者增强置业的信心,从而有力地促进销售。
所以,对有意进驻的大客户,在售价或租金上给予一定比例的优惠折扣,带动商铺销售与招租。
33本报告严格保密销售促进策略思考销售促进策略思考“客户领袖客户领袖”奖励计划奖励计划针对目前项目区域人气不足,商户对经营没信心,为达到带动人气,可推行“客户领袖奖励计划”:
凡已认购的客户若能带领其它客户进行认购并成交者,发展商将按所规定的标准奖励领袖客户,例如可按其所购买的商铺给予一定额度的折扣奖励。
平开高走平开高走,分期销售分期销售以较低的价格入市,利用羊群心理制造抢购热销的气氛;然后视市场反应,逐步提高售价,使客户能感受项目升值空间,并迅速作出购买投资的决定;34本报告严格保密预热期预热期“现金增值现金增值”销售促进策略思考销售促进策略思考对于内部认购期先行预订客户,可先交纳
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