方案二产品研发.pptx
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方案二产品研发.pptx
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1、总图布局3、产品溢价4、成本控制二产品研发目录12、建筑风格5、景观研发1.1总图地块规划指标研究2地块经济技术指标总用地面积(算容积率的基数)87645可建设用地面积76257可建设地上面积148996.5容积率1.7建筑密度28绿地率35%邻里公园其中商业及配套占总建筑面积1%,4轨幼儿园约3500m2邻里中心用地范围1.2总图配比研究多层洋房加高层组合3业态容积率建筑密度社区商业3层2367100%联排别墅0.50.82530%洋房5层0.91.32035%小高层11层1.42.01520%高层18层1.52.51015%n以配比的方式用足1.7的容积率n产品业态组合有:
1、商业高层2、商业联排+高层3、商业+花园洋房+高层小高层11层5层5层洋房洋房5层5层洋房高层18层11层11层11层小高层小高层小高层1.3总图配比研究不均匀使用容积率4含金量高容积率面积收益容积率面积收益预计建面价格预计地价外成本地价外成本前期工程费基础设施及配套费期间费用这里可以看到商铺是含金最高的,应在市场容量内尽量多建。
剩余的土地应多建洋房,最后剩余的容积率换为高层。
各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益社区商铺101512000/3000/9000元花园洋房1051155300/2700/2600元小户型高层551204500/3000/1500元1.4总图经济技术指标51.5总图价值挖掘合理分区6分区高层vs幼儿园vs花园洋房n不同类型物业合理分区。
既满足各业态的需求,也保证了其品质。
n幼儿园布置东南角,位置独立,合理利用日照。
1.5总图价值挖掘合理分区71.6总图价值挖掘-商业位置最佳8社区商业布置于小区入口,与园区规划商业区临近,最大程度提升商业价值商业位置规划商业区1.7总图价值挖掘根据资金滚动合理分期建设9四期建设一期建设二期建设三期建设一期启动资金投入,待一期到达预售条件后,销售资金用于二期建设,资金滚动利用,资金成本最低。
幼儿园不产生收益,最后建设。
2.1建筑风格定位区域项目概况10项目建筑风格苏州一号东南亚风格江南水岸地中海风格恒大绿洲简欧风格中港雅典城欧式风格水木清华现代风格区域项目从竞品建筑风格来看,整个大区域市场内均以异域风情或特色风格为主,现代类风格比重明显偏少。
恒大绿洲苏州一号江南水岸2.2建筑风格定位11建筑风格定位策略:
p区隔竞品,体现不一样产品细节p超越自身,呈现更经典的立面品质p提升建屋品牌,建筑品质更追求艺术美感打造永不过时的项目品质本区域地中海及简欧风格较多,北美波士顿风情是本案打造的绝佳模板地中海风情英伦风情法式风格北美波士顿风情优势成本相对低,移植度成熟成本中等、区别与市场上的建筑风格,移植度相对成熟纯粹法式品质高端,建材成本高企,多用于区域内绝对高端豪宅风格相对新颖,从色彩和形式上区别于竞品楼盘,品质感和昭示性具有较强竞争力缺点周边竞品项目雷同,同时与一期产品很难凸显质的提升更适合纯低密度住宅,高层建筑适用度低造价成本使得此风格运用范围较小,低端楼盘外立面流于形式,品质感差移植成熟度一般,波士顿风格文化还需引导2.3建筑风格建议基于以上分析,建议将项目打造成北美波士顿风情的小镇社区。
以复古的砖红色为主基调,辅助米黄色、米白色真石漆打造。
2.4建筑风格建议多层洋房:
重现历史和文化的积淀,汲取经典元素灵感,整体采用红砖、石材、铁艺等自然材质,廊柱、露台等经典元素贯穿始终,从精致细节彰显出厚重质朴的立面风情。
2.5建筑风格建议高层:
为更好结合户型,在形势更偏向于现代新古典风格,在色彩、材质上与洋房相呼应。
材质入户门头采用石材,其它全部采用米黄色仿石漆。
2.6建筑风格建议商业:
延续洋房风格特征,营造北美风情街的异域感。
材质以红砖、涂料、石材为主。
2.7建筑风格建议商业3.1产品溢价:
面积赠送(花园洋房)17花园洋房底层:
特点亲地、赠绿、送面积、送采光下沉庭院赠送37平露台赠送15平挑空客厅及阁楼赠送50平采光地下室赠送2030平采光庭院赠送70平入户花园每家赠送一自行车库首层二层三层四层五层地库3.1产品溢价:
花园私有化(花园洋房底层)18室外绿化靠近底层尽量赠送给底层,作为私家花园,以提高底层价值私家花园边界处理3.1产品溢价:
面积赠送(花园洋房顶层)19多层顶层赠送露台37平方多层顶层赠送客厅挑空16平方3.2产品溢价:
高层天井+电梯分离,降低中间套购买抗性20改良中间套通风和采光:
中间套通过天井南北通风和北侧采光。
改良边套采光:
减少中间套突出造成的边套采光遮挡;做到多面宽朝南,大面宽小进深。
改良住户私密性:
将1梯4户的单元平面,优化成私密性更强的(1梯2户)组合1梯2户中间套南北通透减少光线遮挡3.2产品溢价:
面积赠送(高层户型)21赠送空中花园飘窗阳台飘窗空中花园阳台l3开间朝南l南北双阳台l送空中花园、飘窗l中间户南北通透90平2+1房2厅1卫(边套)115平3+1房2厅2卫85平2+1房2厅1卫3.3产品溢价:
人车分流,形成中央景观区22人车分流:
汽车经由小区入口进入地下车库,临时车位沿周边消防车道停至周边。
此区域抬高1.52.0米,上部设隐形消防车道,全部作为绿化景观用地。
小区主入口紧急入口幼儿园入口商业入口3.4产品溢价:
商业价值最大化23n沿街商业底层售价约1.2万/平方,二层售价0.6万/平方,可以看出底层商业收益最大。
n小区含1%配套,其中物业及居委会用房占0.4%,约800平方。
配套商业占0.6%,约1000平方。
n配套商业大部分设在一楼,约900平方,局部二楼100平方,物业及居委会用房全部设在二层,约800平方。
3.5产品溢价:
使不占容积率的地下空间变为可销售面积24尽可能开发不占容积率的地上和地下空间,变为可销售面积,相当于间接增加容积率,从而增大销售总价,进而控制成本。
3.5产品溢价:
使不占容积率的地下空间变为可销售面积25n高层地下自行车库分隔成10平方以下自行车库,增加销售面积6000平方。
减少的自行车位沿小区外围道路设自行车棚补充。
按销售单价3000元/平测算,成本按2000元/平测算。
增加利润0.6万平x0.1万元/平=600万元n多层洋房地下一层北侧分隔为10平方以下储藏室销售,增加销售面积6700平方。
按销售单价3000元/平测算,成本按2000元/平测算。
增加利润0.67万平x0.1万元/平=670万元4.1成本控制:
减少地下室埋深26车库比室外地面抬高1米,上部覆土0.51米。
传统做法地下室埋深1米,减少基础埋深2米。
节约成本约20000平方x350=700万元A-A断面图车库顶板绿化地下车库室外标高4.2成本控制:
土方平衡27小区内部挖方量:
约8.3万立方多层挖方:
0.86x2.2=1.9万立方高层挖方:
0.6x2.2=1.3万立方车库挖方:
1.95x2.6=5.1万立方内部填方量:
无地库部分高度抬高1.52米,地库覆土0.51米,小区平均覆土1.2米。
区域内土方基本平衡,减少土方外运8.3万立方。
节约成本约8.3万立方X10=83万元。
4.3成本控制:
立面材料选择284.3成本控制:
立面材料选择29高层住宅:
下面三层为仿石涂料,门头采用石材,其余为涂料。
4.3成本控制:
立面材料选择30幼儿园:
仿石涂料,局部采用石材,其余为红色面砖。
4.4成本控制:
减少小区入口,降低物业管理成本31每增加一个出入口,就至少增加6个保安(三班倒),例如在宿迁,每个保安每月的费用至少在2000-3000元,每年将增加14.421.6万元元.4.4成本控制:
减少小区入口,降低物业管理成本32小区主入口消防紧急入口,平时不开启。
本项目仅设一个主入口,另一个作为消防疏散及应急出口,平时不开放。
4.5成本控制:
管线接口33规划阶段注意要提前了解市政基础条件,尽量争取靠近市政水电出口的设置节约管线,节约成本。
4.6.1成本控制:
人防研究34在宿迁人防工程建筑成本约4000元/平方,并且不能产生收益,故对项目收益有巨大影响,作为项目重点关注。
宿迁人防配建要求:
高层建筑按基底面积配建;多层建筑基础埋深不大于3米的,按照地上建筑面积2%配建;多层基础埋深大于3米,按基底面积配建。
按照宿迁市城市地下空间建设工程兼顾设防标准要求,普通地下室应兼顾人民防空需要,地下室面积小于2万平方应全部兼顾。
高层住宅地下室以及地下室顶板超过室外自然地面1米以上,地下室基础埋深未超3米等情形不需兼顾设防。
4.6.2成本控制:
普通地下室人防兼顾规避35按照宿迁市地下空间人防兼顾设防标准,高层住宅地下室以及地下室顶板超过室外自然地面1米以上,地下室基础埋深未超3米等情形不需兼顾设防。
A-A断面图车库顶板绿化地下车库室外标高规避一般地下室兼做人防问题,车库比室外地面抬高1米,上部覆土0.51米。
节约成本300400元/平方。
节约成本约20000平方x350=700万元4.6.3成本控制:
人防研究36面面积控制:
控制:
除按规定应配建人防面积外,其余多层基础埋深控制在3米以内。
普通地下室兼做人防普通地下室兼做人防规避:
避:
地下室顶板高出室外地面1米,基础埋深同时小于3米。
人防位置:
人防位置:
住宅部分应配建人防面积,放在商业部分地下室,既可以解决商业停车问题,同时可以用于商业部分土地增值税的扣减。
得出以下结论:
4.7成本控制:
汽车库研究37车位平均面积2530平方,地下车库成本2500元/平方。
单个车位售价67万元/个,单个车位成本6.257.5万成本售价可以看出车位不产生利率,合理降低车库成本及面积,将是提升项目利润贡献的重要手段。
4.7.1成本控制:
汽车库研究381.车位配比优化2.车库层高优化3.车位面积优化4.7.2成本控制:
汽车库研究-车位配比优化39国家信息中心统计,两厢车在基本用车中的销售比例2008年已经占到40%。
目前这个比例趋势还将扩大。
n设计规范中,对微车位有明确的尺寸规定;n微型车位2.2x4.5米,小型车位2.4x5.3米;n可以结合柱网,做少量微型车位,但不宜太多。
实际操作建议是20%以下。
4.7.3成本控制:
汽车库研究-车位配比优化40微型车与小型车组合示意4.7.4成本控制:
汽车库研究-车位层高优化41覆土1500,机械通风,不做管线综合;层高42004500净高2200+管线9001000+梁100012覆土900,自然通风,做管线综合层高31003200净高2200+管线200+梁700800优化4.7.5成本控制:
汽车库研究-车位层高优化42柱距7.8米,覆土800,自然通风情况下的车库层高情况4.7.6成本控制:
汽车库研究-车位面积优化43小型车单车位面积约25-30m2个,最经济柱网为7.8x8.1米;微型车面积约25-28m2个,最经济柱网为7.2x7.3米。
(注:
柱大小按600x600计)4.7.7成本控制:
汽车库研究一期不做地下车库44地下车库位置一期不做地下车库,减少不能产生收益的车库的资金投入4.7.7成本控制:
汽车库研究45结论1.为减少地下车位数量,做足地上车位比例。
2.在不利位置可以适当做一部分微型车位,以最大利用空间。
3.车库必须做管线综合,避免出现最不利点。
4.尽量合理布置采光通风井,实现自然通风。
5.在满足绿地率计算规则的前提下,减少顶板绿化荷载。
6.控制单个车位平均面积25平方/车位。
控制车位长宽尺寸,小车位2.4x5.3米,微型车位2.2x4.5米,通道净宽5.5米。
7.减少埋深,地上1米,地下2.3米。
8.地下车库一期不建设,后期根据需要分期建设。
4.7.8成本控制:
汽车库研究46合理的设计,可降低车库综合成本约200350元/m2。
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