徐州房地产项目可行性研究报1.docx
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徐州房地产项目可行性研究报1
2008年徐州房地产项目可行性研究报告
作者:
佚名
第一部分徐州区域特征
一、地理环境
徐州市位于华北平原的东南部,域内除中部和东部存在少数丘岗外,大部皆为平原。
丘陵海拨一般在100-200米左右,丘陵山地面积约占全市9.4%。
丘陵山地分两大群,一群分布于市域中部,山体高低不一,其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰,海拔361米;另一群分布于市域东部,最高点为新沂市南郊的马陵山,海拔122.9米。
平原总地势由西北向东南降低,平均坡度1/7000--1/8000,平原约占土地总面积的90%,海拨一般在30-50米之间。
徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游,以黄河故道为分水岭,形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。
境内河流纵横交错,湖沼、水库星罗棋布,废黄河斜穿东西,京杭大运河横贯南北,东有沂、沭诸水及骆马湖,西有夏兴、大沙河及微山湖。
拥有大型水库两座,中型水库5座,小型水库84座,总库容3.31亿立方米,以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施,初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。
徐州市属暖温带季风气候区,由于东西狭长,受海洋影响程度有差异,东部属暖温带湿润季风气候,西部为暖温带半湿润气候,受东南季风影响较大。
年日照时数为2284至2495小时,日照率52%至57%,年气温14℃,年均无霜期200至220天,年均降水量800至930毫米,雨季降水量占全年的56%。
气候资源较为优越,有利于农作物生长。
主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。
气候特点是:
四季分明,光照充足,雨量适中,雨热同期。
四季之中春、秋季短,冬、夏季长,春季天气多变,夏季高温多雨,秋季天高气爽,冬季寒潮频袭。
二、历史沿革
徐州历史悠久,6000多年前,徐州的先民就在此生息劳作。
原始社会末期,尧封彭祖于今市区所在地,为大彭氏国,徐州称彭城自始起。
春秋战国时,彭城属宋,后归楚,秦统一后设彭城县。
楚汉时,西楚霸王都彭城。
西汉设彭城郡,东汉设彭城国、都彭城。
三国时,曹操迁徐州刺史部于彭城,彭城自始称徐州。
魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州,都城或治所多在彭城。
隋时设徐州,后改彭城郡,治彭城。
唐初,徐州与彭城郡名称多次互易,中后期徐州为节度使驻地。
五代时各朝置有徐州,治彭城,领7县。
宋元两朝都置徐州,隶属和辖领变化较频。
明初徐州曾直隶京师,后属南京。
清初,徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州,雍正末年升为徐州府,辖领1州7县。
民国初,府废,徐州府地附郭铜山县,后曾设徐海道,治所在铜山(徐州)。
日伪时由铜山县析置徐州市,曾为伪淮海省省会。
抗战胜利后,国民政府仍置徐州市,属江苏省。
中华人民共和国成立后,保留徐州市,初为山东省辖市,后划回江苏省,并同时成立徐州专区,驻徐州市,辖11县市。
此后,徐州市和徐州专区并存,不同时期辖属有所变化。
1983年,江苏省实行市管县体制,撤徐州专区,将所辖6县划归徐州市。
徐州市现辖5区6县(市)。
三、区划经济
徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制,现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县,邳州市、新沂市二市,以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。
至2008年1月,全市五区六县(市),共有41个街道办事处,114个镇政府,10个政企单位。
图表1 徐州市地区生产总值
国民经济持续健康发展,综合实力进一步增强。
初步核算,2006年实现生产总值1428.91亿元,比上年增长15.1%,增幅提高0.8个百分点。
其中,第一产业增加值180.90亿元,增长6.4%;第二产业增加值742.13亿元,增长17.3%;第三产业增加值505.88亿元,增长15.3%。
人均生产总值16258元(按常住人口计算),按现行汇率折算达2084美元。
产业结构逐步优化。
高新技术产业增速加快,传统产业在改造中提升,现代服务业发展明显加速。
三次产业增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3,调整为12.7∶51.9∶35.4,第二、三产业比重提高1.3个百分点。
高新技术产业产值占规模以上工业的比重达7.2%,比上年提高0.3个百分点。
城市化进一步发展。
2006年末全市城市化水平达44.8%,比上年提高1.5个百分点。
初步核算,2007年1—11月份,实现生产总值1923.72亿元,累计比上年同月增长32.73%,是近十年来的新高。
市场物价总水平小幅上扬。
据市统计局调查显示,2007年10月份,居民消费价格涨速继续加快,当月城市居民消费价格比上年同月上涨5.8%,涨幅较上月提高0.9个百分点,月度涨幅再创年内新高。
与上月相比,十月份城市居民消费价格基本稳定,食品价格有所回落,鲜菜、猪肉等肉禽制品、蛋类价格小幅下降。
受换季影响,保暖内衣等服装价格上涨,多数消费品价格仍保持平稳,住房贷款利率、液化石油气等服务项目价格有所上涨。
就业和再就业工作扎实开展。
实行积极的就业政策,坚持城乡统筹就业,加快农村劳务输出,加大城镇就业再就业工作力度。
2007年徐州市劳动就业和社会保障凸显四大亮点:
就业总量不断扩大,养老金、失业金标准提高、城镇居民医保覆盖率达到80%以上,最低工资标准又有增长。
扩大就业:
2007年全市城镇新增就业9.04万人、下岗失业人员再就业3.58万人,城镇登记失业率为3.01%,新增农村劳动力转移9.59万人,失业人员再就业实现“技能”与“岗位”的对接,农村劳动力转移就业实现由“体能就业”向“技能就业”的转变。
完善社会保障体系:
在强力扩面的同时,提高养老金、失业金标准。
四、固定资产投资
固定资产投资平稳增长。
2007年1-10月份,全社会固定资产投资完成820.47亿元,比上年同期增长19.35%。
规模以上完成投资655.5亿元,增长31.97%,城镇投资完成552.33亿元,增长32.37%,房地产开发投资70.24亿元,增长49.41%,规模以上工业投资391.92亿元,增长32%。
图表2 2007年全社会固定资产投资
全社会固定资产投资1-10月份主要指标
指 标绝对量(亿元)增长(%)
全社会固定资产投资820.4731.97
规模以上投资655.532.37
城镇投资552.3330.79
房地产开发70.2449.41
规模以上工业投资391.9232
投资结构继续优化。
在规模以上投资中,第一产业投资2.6亿元,2007年比上年增长60.4%;第二产业投资423.5亿元,增长28.3%;第三产业投资188.03亿元,增长23.8%。
工业投资402.64亿元,增长31.6%,其中原材料工业投资62.5亿元,机械电子工业投资110.0亿元,轻纺工业投资165.9亿元,分别增长14.1%、56.7%和43.1%。
第三产业投资中,批发和零售业投资66.1亿元,增长42.1%;房地产开发投资69.70亿元,增长11.2%。
重点建设项目投资情况良好。
2007年全市160项重点项目完成投资213.5亿元,占全市城镇固定资产投资的41.5%,徐州天成氯碱、芭田复合肥、福润禽业、天璐纺织、金凤凰家具、跃进正宇、美驰车桥、徐州发电厂扩建工程1号机组、徐塘发电厂扩建工程6号机组、坝山电厂、矿大南湖校区等一批重点工程竣工投入使用。
固定资产投资成效显著。
2007年全年规模以上投资建成投产项目1072个,项目建成投产率为55.4%;新增固定资产320.1亿元,固定资产交付使用率为52.1%。
五、人口生活
人口总量保持低速增长。
2006年末全市常住人口872.07万人,比上年末下降1.0%。
全年人口出生率为10.51‰,提高0.48个千分点;死亡率为6.99‰,提高0.33个千分点;人口自然增长率为3.52‰,提高0.15个千分点。
年末全市户籍人口934.73万人(见表4)。
比上年末增加9.42万人,增长1.0%,其中非农业人口320.76万人,增加4.91万人,增长1.6%。
图表3 徐州市2007年1-11月份城市居民家庭收支情况
指 标1-11月 绝对量(元)增 长(%)
城市居民人均可支配收入13520.5015.5
工薪收入9328.4313.9
城市居民人均消费性支出9004.5718.2
食品3137.1616.2
衣着835.918.0
家庭设备用品及服务803.5599.0
医疗保健552.8510.1
交通和通信974.0514.3
教育文化娱乐服务1441.6925.0
居住866.05-2.0
图表4 2006年户籍人口主要构成情况
指 标年未数(万人)比 重
全市总人口934.73100.0
市区人口187.1120.0
农业人口613.9765.7
非农业人口320.7634.3
男性481.4651.5
女性453.2748.5
18岁以下206.8522.1
18-35岁257.5827.6
35-60岁338.0236.2
60岁以上132.2814.2
六、城市建设
城市建设成效显著。
近几年,徐州每年都围绕新城建设、山水亮丽、道路畅通、商贸繁荣、环境提升等,集中资金建设一批重点城建工程,使这座历史文化名城的景绿了、水清了、城市更美了。
尤其是徐州着力实施园林绿化精品工程,绘就了一幅幅绚丽的画卷:
风景秀丽的小南湖景区、古黄河公园、九里湖生态湿地公园、玉带河风光带、秋韵园,花团锦簇的居住区,绿树掩映的林荫道,色彩丰富的绿化带,随着一项项重点工程的完工,古老的徐州在一天天变美,一天天变得年轻。
2006年顺利完成68条主次干道的维修和46条小街巷的综合整治任务,新建公共绿地50公顷,新增和更新路灯2864盏。
年末拥有公共交通运营车辆1708辆,运行线路网总长度3899公里,运送乘客23962万人次;出租车运营车辆3357辆,比上年增加404辆。
水厂综合生产能力49.6万立方米/日;年供水总量12146万立方米。
年末人均拥有道路面积12.8平方米。
建成区园林绿地面积4760公顷,绿地率33.03%;绿化覆盖面积5466公顷,绿化覆盖率37.57%,上升1.27个百分点;公共绿地面积1096公顷,人均公共绿地面积8.24平方米。
七、财政总收入
徐州市财政收入始终保持快速增长。
2007年1—10月份,全市实现财政总收入186.56亿元,超过去年全年5.71亿元,增长37.5%,同比提高10个百分点;其中一般预算收入84.8亿元,增长44.3%,增幅同比提高13.4个百分点。
财政支出相应增长。
1—10月份全市财政一般预算支出达到105.9亿元,与去年全年基本持平,增长39.1%,同比提高19个百分点。
第二部分徐州市房地产市场行情分析
图表5 2004.1—2007.7徐州市住宅预售面积与交易情况统计表
季度批准预售面积交易面积交易套数交易额均价价格涨幅
2004-127.321.7819104.0881877-------
2004-239.8530.7832285.6381832-2.4%
2004-323.9124.1422574.47618541.2%
2004-411.6151.3557539.71518922.0%
合计102.67128.051314823.921868-------
2005-125.4719.4216443.97520478.2%
2005-283.0528.4526756.22821896.9%
2005-334.8717.6016704.01822834.3%
2005-474.2133.1430547.81423583.3%
合计217.698.61904322.04223419.6%
2006-151.9639.0833289.2523670.4%
2006-235.845.50380512.14266712.7%
2006-339.0632.9127859.0627533.2%
2006-4 57.33490618.17316915.1%
合计 174.821482448.62278124.5%
20071-7月149.7666.72 20.83118-1.6%
12.1%
备注:
1、批准预售面积和交易面积单位均为万平方米,交易额为亿元;
2、以上数据不包含二手房和商业及办公房;徐州市商业和办公房交易额之和一般为商品住宅的20%—25%,二手房交易额一般为商品住宅的60%—70%,交易相对还是比较活跃的。
从上述数据的分析可以得出以下结论:
一、徐州市房地产市场交易的季节性比较强
徐州市房产交易一般在第二季度和第四季度交易比较活跃,这和徐州的季节变换有明显的关系,一季度天气比较冷,三季度比较热,由于居民出行主要交通工具为公交车(空调车很少)和自行车,居民在较冷和叫热的季节都不愿出行,造成冬季和夏季交易量明显下滑。
徐州的房交会一般在五一和十一举办,这2个月也是房地产销售的黄金季节。
二、房价连续三年大幅上涨并将持续上涨
从2004年下半年开始,徐州房价开始步入快速上升通道,经过半年的补涨阶段,在2005年下半年上涨幅度放缓,但2005年仍比2004年上涨了19.6%,由于房价的飙升,2005年的交易量比2004年明显下滑,居民购房意愿放缓。
由于国家出台了稳定房价的相关宏观调控措施,居民开始持币观望,从2006年第二季度开始,徐州房价又直线上升,这主要潜在购房居民经过半年的持币观望后,并没有看到房价下跌或涨幅放慢的局面出现,房价反而加速上涨,于是出现了非理性的恐慌性购房,造成2006年二季度和四季度达到2位数的高速上涨,这都是居民看到国家宏观调控措施并没有达到他们所希望的房价下跌的局面,2次非理性的恐慌性购房造成的。
2006年徐州房价涨幅达到了24.5%的历史新高。
2007年年1-7月,徐州市房价比2006年均价已经上涨12.1%,根据目前房价走势判断,全年涨幅预计将达到20%以上,年底均价已达3600—3800元/平方米。
2006年,徐州市GDP已突破1500亿元,财政收入突破100亿元,人均GDP已达到1400美圆,2007年上半年全市GDP已达到785亿元,比上年同期增长15%以上,经济高速发展,土地价格高速上涨(徐州市土地价格年均涨幅在50%以上)居民收入稳步提高,可以预计,在今后很长一段时间内(乐观估计5—8年),徐州市房价上涨的趋势将延续,房价在未来2—3年内仍将高速上涨,均价在未来2—3年内将突破5000元/平方米,随后上涨幅度将逐步放缓。
三、国家宏观调控措施对房地产市场和房价的影响有限
从2004年开始,国家每年都出台了一系列稳定房价的宏观调控措施,但都没有影响徐州房价的上涨趋势,每次政策出台,潜在购房居民在短时间的持币观望后,出现了恐慌性的购房潮,反而加速了房价的上涨,这一方面源于徐州经济的高速发展,另一方面源于成本拉动型的房价上涨,近些年来,土地实行招、拍、挂等制度,土地成本大幅上涨;各项制度的实施,如对容积率、绿化率、建筑密度、楼间距、环保等要求的提高,还有建筑材料价格的上涨,使楼盘的开发成本逐渐提高,这些原因都导致房价的上涨。
所以,国家宏观调控措施对徐州市房地产市场和房价难以产生根本性的影响。
第三部分徐州项目规划要点
一、地块说明
项目位置
该地块位于XXXX南侧,地块的最北边距XX南边线最近距离为XX米,将来在此地建成的住宅小区,业主较难容忍的是XXXXX,同时受到影响的还有市委、市政府和XX周边新建的各小区(如意家园、惠民小区、御景湾等);不过,徐州市已将XXXX提到了议事日程,XXX的迁建估计在不远的将来就有眉目;据了解:
徐州市已于2007年12月份成立了XXXX迁建办公室,主要进行XX迁建的协调工作。
该地块经XXXXX测算:
地块的净空限高为XXX米。
考虑到与周边环境的协调,初步把该地块的限高控制在XX米以内。
该地块南边线距四号公路约XXX米,有一条XXXX相连,路况较差,需重修。
140米宽的故黄河风光带环绕项目所在地,规划中的主干道从该地块南侧通过(见上图)。
二、地块主要规划技术指标
第一期
用地面积:
81400平方米;(按照122亩计算)
容积率:
≤1.54;
建筑面积:
125000平方米;
建筑密度:
≤16%。
第二期
用地面积:
141400平方米;(按照212亩计算)
容积率:
≤1.55;
建筑面积:
218000平方米;
建筑密度:
≤22.6%。
第三期
用地面积:
86700平方米;(按照130亩计算)
容积率:
≤1.79;
建筑面积:
155000平方米;
建筑密度:
≤22%。
图表6 本案距主要目标的方位和距离
序号参照目标方位(度)距离(米)备注
1市政府办公大楼1172973以第一期内的XX中心点作为测算点。
2训练基地大门3082622
3食品城会展中心2791917
4四号公路与XXX交汇点160783
说 明1、本案的区域界线距规划道路20米;
2、第二期北边线距XX南边线最近距离为XX米;
3、本案的净空限高为XX米。
第四部分徐州项目的地块价值
一、土地挂牌信息(2008年)
图表7 采集日期2008年1月
编号土地坐落土地面积
(平方米)规划用途容积率起始价
(万元)挂牌时间备注
2007-41号(轻工路西侧地块)轻工路西侧86390.5A、B地块批发零售;C、D地块城镇住宅≤2.3(其中A地块≤2.2)105002008年1月18日至2008年2月1日10时止一、2007-44、45号地上项目建设投入补偿额按审计结果确定,由竞得人另行向润东公司支付。
二、商服40年,科教用地50年,居住70年。
2007-42号(印染厂地块)迎宾大道东、故黄河西侧36415商服用地、文化娱乐≤1.45500
2007-43号(科技园二期地块)中国矿业大学北侧,东至道路、南至科技园一期71282商务金融、
科教用地≤2.210800
2007-44号(三环东路北侧地块)三环东路北侧,杨庄村东侧9495.6商服用地≤0.6720
2007-45号(三环东路西侧地块)三环东路骆驼山铁路立交桥南侧路西11502.4商服用地≤0.631220
二、土地成交信息(2008年)
图表8 采集日期2008年1月
编 号地块位置面 积用 途成交价方 式竞得人成交日期
2007-40铜沛路南侧8400平方米商住756万元挂牌徐州市九里区房产开发有限公司2008-1-7
2007-39南临徐海路,西接一号路575100平方米商住17250万元挂牌徐州城置有限公司2008-1-7
2007-38煤港路西侧,朱庄村南侧41679平方米商住18300万元挂牌徐州市广达铁路工程有限公司2007-11-20
2007-33新城区商住综合地块500.1亩综合38300万元挂牌江苏中茵置业有限公司2007-10-15
2007-31新城区办公E地块17亩办公680万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司2007-9-28
2007-29新城区办公C地块30亩办公1200万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司2007-9-28
2007-28新城区办公B地块39.5亩办公1600万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司2007-9-28
2007-25铁路西,迎宾大道东290.5仓储物流7900万元挂牌徐州源洋商贸公司2007-9-11
2007-23郭庄路与三环东路交叉口16.4亩商住4300万元挂牌徐州盈佳贸易有限公司2007-9-3
2007-22三环东路西侧、鼓楼法院南13.32亩商业466万元挂牌江苏远方汽车工贸实业有限公司2007-9-3
三、徐州土地市场分析(2008年)
据徐州市国土资源局最新发布的消息,2007年前三季度,市区已挂牌出让土地33宗,面积4012亩,挂牌价33.15亿元。
其中,已成交32宗,面积2592.11亩,成交总额22.8亿元。
总体来看,呈现三个特点:
一是参与地块竞争的单位越来越多。
不仅有本地开发商,外地开发商较往年也有明显增加。
而且,一些中小地块的竞争十分激烈,常常是多家单位历经数十轮竞价后才能成交。
如2007—7号淮海服装厂地块,共有包括天润、鑫宝、新华、建美等12家单位参与竞拍,创下了土地市场建立以来,参与竞拍单位数量最多的纪录;二是新城区地块的出让数量明显增加。
2006年新城区共出让3宗地块,而2007年前三季度新城区已有8宗地块出让,说明新城区开发的步伐正在加快;三是出让密度较往年提高。
2007年前三季度共出让32宗地块,较2006年全年的27宗多出5宗。
前三季度地块均价约合88万元/亩,比2006年全年地块均价89.5万元/亩略低。
这主要是由于新城区出让地块比例偏大,新城区尚处在起步阶段,地价水平相对较低,在很大程度上拉低了市区土地平均价格。
根据以上相关资料,我们可以得出如下结论:
土地出让面积的大幅增加必然会导致今后2-3年内房地产市场新增楼盘增加,可售面积大幅增加,供应大幅增加,会导致竞争非常激烈,唯有通过差异化的竞争手段,才能赢得市场。
每块土地出让面积的提高,金额的提高,将众多的小开发商排除在房地产市场的门外,这项措施加速房地产行业的洗牌速度,能存活并能好好发展的开发商必然是融通资金能力强、有核心竞争力的公司。
根据部分地块的挂牌信息,如部分地块要求开发商的注册资金达到6000万元以上,或者有其他方面的要求,这些都在提高中小型开发商的进入土地市场的门槛,从另外一个角度看,是在为一些大型开发商获得土地增加筹码。
四、徐州项目的土地价值判断
项目地处滨临风景优美的新城区风景区,南靠大龙口湖,西望淮海食品城,故黄河风光带环绕项目处地,规划中的道路从中穿过,区位优势十分明显。
根据徐州市新城区发展目标,至2020年,该地区将成为以现代区域交通为依托,以商贸、金融、文化、信息、会展、教育、居住、高新产业等为支撑的设施完备、环境良好、风景优美的城市新区,本宗地具有极大的发展潜力。
根据2006年-2008年土地成交情况统计,从新城区土地综合用地每亩地价已升至55-76
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