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开发与经营管理笔记

第六章经济评价指标与方法

第一节效益和费用识别

投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。

一、投资与成本

（一）广义投资与成本的概念

1、投资

（1）投资的分类

广义投资

资源（资金、土地、人力、技术、管理经验、其他资源）

→某项计划→报酬

房地产投资（狭义投资）

为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。

（2）一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。

（记住，一个是资产，一个是资金）

工业生产投资分类

投入

收回

固定资产投资

建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产

投入→磨损和贬值→折旧形式计入成品成本→成品销售→货币

流动资金

（投产前垫付）

1、投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件、支付工资、其他费用

2、制品、半成品、制成品占用的周转资金。

每一个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，以货币资金形式收回。

2、成本

（1）成本是人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。

（2）成品和销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。

（3）生产成本+销售费用=产品的销售成本（完全成本）

（4）影响成本的因素：

不同的生产技术方案；

不同的生产规模；

不同的生产组织形式；

不同的技术水平和管理水平；

不同的物资供应和产品销售条件；

不同的自然环境。

3、投资分析与企业财务会计中成本概念不完全相同，主要出别表现在：

投资分析

企业财务会计

影响因素不确定，数据不一样

影响因素确定、数据唯一

多了机会成本、沉没成本、不可预见费等

*我们把这些已经发生不可收回的支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（SunkCost）。

（二）房地产投资分析中的投资与成本

（投资与成本的特点：

对于“开发-销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金。

开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。

房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。

）

1、开发项目的总投资：

自营：

固定资产和其他资产

开发建设投资：

完成开发所需投入的各项费用

出租、出售：

开发产品成本（转经营成本）

【开发建设投资即后面所说的项目开发总成本。

】

经营资金：

用于日常经营的周转资金。

2、开发产品成本：

转入房地产产品的开发建设投资，多种产品时，可合理分摊估算成本。

3、经营成本（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转的成本）*值得注意的地方

土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本

（对于分期收款的项目：

房地产销售成本和出租经营成本按销售收入和出租收入的比率计算）

*（房地产开发产品销售核算的科目设置

１、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。

同时，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。

2、“经营成本”——核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。

同时，按经营成本的种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。

3、“其他业务收入”——核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。

4、“其他业务支出”——核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。

）

4、期间费用：

管理费用、财务费用、经营（销售）费用。

开发用于销售：

已在房地产开发建设投资中考虑，不另行计算；

开发用于出租或自营：

开发期间计入开发建设投资，经营期间计入运营费用。

（分别计算）

置业：

计入运营费用。

1、出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金

2、自营收入=营业收入-营业成本-风险回报

3、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金

自营收入=营业收入-营业成本-风险回报

销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

二、经营收入、利润和税金

（一）经营收入

1、经营收入包括：

销售收入、出租收入和自营收入。

2、经营收入比企业完成的开发工作量（投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

【容易考判断】

经营收入比企业完成的开发工作量（投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果

1、企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润

2、经营利润：

房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。

3、经营利润的分配：

国家以税收形式无偿征收，作为财政收入。

企业可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金。

4、经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税

5、利润总额=经营利润+营业外收支净额

税后利润=利润总额-所得税

可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）

（二）利润

1、企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。

2、经营利润：

房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。

3、经营利润的分配：

（1）国家：

以税收形式无偿征收，作为财政收入。

（2）企业：

可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金。

4、经营利润计算公式：

经营利润=经营收入—经营成本—期间费用—经营税金及附加—土地增值税

5、其他几个利润概念：

（1）利润总额=经营利润+营业外收支净额

（2）税后利润=利润总额—所得税

（3）可供分配利润=税后利润—（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）

1、利润总额=经营利润+营业外收支净额

2、税后利润=利润总额-所得税

3、可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）

（三）税金（强制、无偿、固定）

1、经营税及附加：

营业税=销售（出租）收入×税率（5%）；城市维护建设税和教育费附加为营业税的7%和3%。

2、土地使用税：

按土地等级、用途、面积征收。

房产税:

财产税，按原值或出租收入的一定比例收取。

以上两个税在企业所得税之前列支。

3、企业所得税

应纳税所得额＝每一年度的收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—允许弥补的以前年度亏损

所得税应纳税额＝应纳税所得额×适用税率（房地产企业为25%）—减免税额—抵免税额

房地产开发企业所得税特殊规定的主要内容：

（1）预售收入×预计计税毛利率=当期毛利额

当期应纳税所得额＝当期毛利额—期间费用—营业税金及附加

（待开发产品结算计税成本后再进行调整）

（2）预计计税毛利率：

省、直辖市级别政府所在地不低于20%；地级市不低于15%，其他地区不低于10%。

（3）开发完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确定的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入。

然后将实际销售收入按规定结转对应的计税成本，计算出实际销售收入的毛利额。

实际销售收入的毛利额与预售收入毛利额直接的差额，计入完工年度的应纳税所得额。

（4）税务鉴定报告：

（实际毛利额和预售毛利额之间差异调整情况）

开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、

初始开发时间、完工时间、

可售面积及已售面积、

预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、

开发成本及其实际销售成本。

三、房地产投资经济效果的表现形式

（一）置业投资

（1）三种主要表现：

租金收益、物业增值、股权增值。

租金：

月租金收入

物业、股权增值：

处置转让或再融资行为中实现。

（2）经济效果受市场状况和物业特性变化的影响。

（三种表现形式仅仅是一个模糊的期望，在没有转换为现金流量之前，经济效果是无法定量描述或量测的）【判断】

（二）开发投资

（1）主要表现：

销售收入。

（2）衡量指标：

开发利润、成本利润率、投资收益率。

第二节经济评价指标

一、投资回收与投资回报

（1）i/[（1+i）^n-1]是投资者提取折旧的一种方法：

储存基金法。

Pi为回报，pi/[（1+i）^n-1]为回收。

（2）投资回收：

提取折旧的方式获得；

投资回报：

投资者所获得的收益率或利息率。

（注意）

（3）对于房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，投资回报则主要表现在开发利润。

二、经济评价指标体系

1、房地产投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。

2、盈利能力：

分类

特点

适用

静态指标

不考虑资金的时间价值，直接通过现金流量计算出来。

概略评价

动态指标

考虑资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的。

1、详细可行性研究

2、计算期较长的项目

3、清偿能力：

投资者重视、

为项目提供融资的金融机构更加重视评价结果。

4、开发投资和置业投资的经济评价指标体系

项目类型

盈利能力

清偿能力

静态

动态（一样的）

开发

投资利润率

成本利润率

销售利润率

静态投资回收期

财务内部收益率

财务净现值

动态投资回收期

借款偿还期

资产负债率

利息备付率

置业

投资利润率

资本金利润率、资本金净利润率

现金回报率、投资回报率

静态投资回收期

财务内部收益率

财务净现值

动态投资回收期

借款偿还期

资产负债率

偿债备付率

流动比率

速动比率

三、通货膨胀的影响

1、在通货膨胀的情况下，投资者往往提高对名义投资回报率的预期（记住，是回报率），因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。

2、从理论上来讲，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响。

预期收益率随着对通货膨胀预测的变化而变化；

当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，收入现金流的折现值才是一个常数。

3、房地产投资分析人员进行投资分析工作的关键是：

模拟典型投资者对未来市场的预期，而没必要花很多精力去寻找准确可靠的收益率和通货膨胀率。

4、通货膨胀和房地产增值

表现形式

对钱的影响

对折现率的影响

通货膨胀

资金、信用规模、总体价格水平上升

一样（一定的贬值）

导致折现率提高↑

房地产增值

由于需求超过供给，房地产价值上升。

一样（一定的贬值）

不影响，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。

5、分析工作中，如何消除通货膨胀的影响：

（1）允许未来收入及成本随着通货膨胀分别有所增加。

（2）如果现金流估算过程中没有考虑通货膨胀影响，则可在选择折现率时适当考虑

（适当调低折现率）。

第三节动态盈利能力指标及其计算

一、财务净现值

1、概念：

是指项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率（ic）,将项目计算期内各年的净现金流量这算到投资活动起始点的现值之和。

2、项目计算期：

（1）出售：

=开发期+销售期。

（2）出租或自营：

=开发期+经营期

（3）置业投资：

=经营准备期+经营期

计算期

开始时间

结束时间

开发期

购买土地使用权

项目竣工验收

销售期

正式销售（含预售）

销售完毕

经营期

预计出租经营和自营的时间周期

经营准备期

获取物业所有权（使用权）

出租经营和自营活动正式开始

3、基准收益率：

最低投资报酬率。

minimumacceptablerateofreturn（MARR）

决定基准收益率的因素：

资金成本和项目风险

二、财务内部收益率

1、是评估项目盈利性的基本指标。

2、经济含义：

项目寿命期内，内部未收回投资每年的净收益，（未收回投资的年净收益。

）同时意味着，项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。

3、内插法的过程：

先按目标收益率或基准收益率求的项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值接近于零的正值（i1）和负值（i2）各一个，最后用内插法公式求出。

4、i1和i2之差不应超过1%-2%，否则，折现率i1、i2和净现值之间不能近似于线性关系，从而使所求的的内部收益率失真。

5、内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

6、求解FIRR的理论方程应有n个解。

常规项目（净现金流量正负符号仅有一次变化）：

有唯一的实数解。

非常规项目（净现金流量正负符号有多次变化）：

有多个实数解，依据经济含义，进行检验。

利用同一直线上的点斜率相等的原理，即

AB/BC=AD/DE

用B=i1，E=i2，C=FIRR，

E=NPV2，A=NPV1?

，C点的NPV=0

代入公式即可得到财务内部收益率的计算公式：

FIRR=i1+NPV1/（NPV1+|NPV2|）*（i2-i1）

三、动态投资回收期

1、概念：

自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份。

2、公式：

Pb=（累计净现值开始出现正值期数—1）+上期累计净现值的绝对值/当期净现值

上公式是以计算周期为单位的动态投资回收期，应再把它换算成以年为单位的动态投资回收期。

3、该指标适合的评价项目范围：

开发类的出租经营或自营项目；置业投资项目。

（书本中提到的指标分类仅分到开发和置业，对于开发类未明确细分，而此处却着重提到开发中的小类）

4、几个回收期的理解：

（1）基准回收期：

按基准收益率计算，是行业的允许的最长回收期。

（2）企业的动态投资回收期：

按目标收益率计算，是企业的真实投资回收期。

该回收期应低于行业的基准回收期，项目才具有可行性。

****（3）（个人理解，不知道对不对）按财务内部收益率计算出来的投资回收期：

是企业允许的最长的回收期。

第四节静态盈利能力指标及其计算

一、成本利润率与销售利润率

（一）成本利润率

1、项目总开发价值：

（1）用于销售：

=总销售收入—销售税费

（2）用于出租：

=整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。

2、项目总开发成本：

（1）土地费用

（2）勘察设计和前期工程费

（3）建安费用

（4）基础设施建设费

（5）公共配套设施建设费

（6）其他工程费

（7）开发期间税费

（8）管理费用、销售费用、财务费用

（9）不可预见费

计算以上两个数据时，可依据评估时的价格水平进行估算，因为大多数情况下，收入与成本支出受市场价格水平变动的影响大致相同。

3、成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率在经济上是可接受的。

目标利润率的高低：

市场竞争状况；项目开发经营期长度；开发项目的物业类型；贷款利率水平。

4、成本利润率不等于年利润率。

成本利润除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。

5、成本利润率

=开发利润/项目总开发成本

=（项目总开发价值—项目总开发成本）/项目总开发成本

=【（销售收入—销售税费）—项目总开发成本】/项目总开发成本

6、成本利润率：

项目建成后出售或在建设过程中就开始预售，这只是在房地产市场上投资和使用需求旺盛时的情况。

在市场较为平稳的条件下，开发商常常将开发建设完毕后的项目出租经营，此时项目就变为开发商的长期投资，由于出租经营的经营期限很长，计算开发成本利润率显得意义不大，因为开发成本利润率没有考虑经营期限的因素。

*（也就是说，成本利润率仅适合在房地产市场上投资和使用需求旺盛时的情况。

在市场较为平稳的条件下，不适合算项目的成本利润率）

7、用开发成本利润率对开发项目进行初步评估时，一般也不计算缴纳所得税后的成本利润率情况。

（二）销售利润率

1、销售收入：

销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物、其他经济利益。

2、销售利润=开发利润=总开发价值（销售收入—销售税费）—总开发成本

3、销售利润率

=销售利润（开发利润）/销售收入

=【（销售收入—销售税费）—项目总开发成本】/销售收入

对于开发利润水平较高的商品房开发项目，土地增值税已经对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响。

（三）评价方法：

1、普通评价方法（直接计算）有两个缺点：

（1）成本支出和经营收入的时间分布没有弹性（即在某点完全发生，而不是一个时间段）

（2）未体现开发过程中隐含的许多不确定性因素。

2、现金流评估法：

（1）可以克服普通评价方法的第一个确定，即支出和收入时间无弹性的缺点。

（2）经过大量的研究，人们发现，对于建安成本，

在工程开始时，其费用的增长是缓慢的。

达到合同工期的60%时，增长达到峰值。

（3）适合项目

居住小区综合开发项目

评估这类项目时，不需作任何假设，就可较为客观地得出评估结论。

商业区开发项目

工业开发项目

新区开发和旧城改造项目

（4）该方法的精确性依赖于评估中所涉及的有关数据的准确性。

二、投资利润率

（1）投资利润率是年利润率。

开发投资：

年平均利润额/项目总投资

置业投资：

经营期内，正常年份的年利润总额（年平均利润总额）/项目总投资

（2）

利润总额=经营收入—经营成本—运营费用—销售税金

项目总投资=项目总开发成本+经营资金（用于日常经营的周转资金）

三、资本金利润率和资本金净利润率

（1）资本金：

投资者投入项目的资本金或权益资本。

（2）资本金利润率=年利润/资本金

（3）资本金净利润率=年税后利润/资本金

四、静态投资回收期

即不折现，累计净现金流量为正时的期限。

算法和动态投资回收期相同，仅仅是累计的数字不需要折现而已。

五、现金回报率与投资回报率（置业投资盈利指标）

（一）现金回报率

（1）分子：

净经营收入—还本付息

（2）分母：

初始现金投资（首付款）

（3）不同于资本化率，资本化率未考虑还本付息的影响。

（二）投资回报率（记住，是和资本金相比）

（1）不考虑物业增值：

分子：

（净经营收入—还本付息）+还本付息所获得的物业权益增加的价值（每年还一点贷款，每年对获得物业多一份持有价值）

分母：

权益资本（资本金）

（2）考虑物业增值：

分子加上物业增值额。

第五节清偿能力指标及其计算

一、利息

还本付息的方式：

（1）一次性还本，利息照付。

（2）等额还本，利息照付

（3）等额还本付息

（4）一次性偿付

（5）气球法。

任意偿还，期末全部还清。

二、借款偿还期

（1）开发经营期内，

可用作还款的利润、折旧、摊销、其他还款资金

偿还

项目借款本息

所需要的时间。

（2）公式：

Pd=（借款偿还后开始出现盈余期数—开始借款期数）

+（上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额）

三、利息备付率

（1）利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用。

税息前利润=利润总额+计入总成本的利息费用

（2）表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，一般项目，应大于2

（3）可以按年计算，也可以按整个借款期计算

四、偿债备付率

（1）偿债备付率=可用于还本付息资金/当期还本付息资金

可用于还本付息资金：

用于还款的折旧和摊销+成本中列支的利息费用+可用于还款的利润。

当期还本付息：

贷款本金+计入成本的利息。

（2）也是个保障倍数，应大于等于。

该指标对出租经营和自营的投资项目非常重要。

五、资产负债率

（1）资产负债率=负债/资产

（2）表示：

总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，属于长期偿债能力指标。

六、流动比率

（1）流动比率=流动资产/流动负债。

（2）比率越高，债权越安全，又称偿债能力比率。

（3）国际上，银行一般要求该比率在200%以上，称之为“银行家比率”或“二比一比率”。

（4）对于房地产开发企业，200%不是最理想的流动比率，房地产的流动比率相对较低。

七、速动比率

（1）速动比率=（流动资产总额—存货）/流动负债总额

（2）属于短期偿债能力指标，一般而言，房地产企业的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，一般达到100%

**五六七：

资产负债率、流动比率、速动比率，通常结合企业的资产负债表进行计算。

但大型综合性开发企业，通常不需要针对具体的项目编制资产负债表，也就很少计算项目的这三个指标。

第六节房地产投资方案经济比选

一、方案经济比选及其作用

1、概念：

遵循规则、选用方法，在各种可能的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案的行为过程。

2、类型：

（1）互斥：

互不相容，只能选择一个。

（2）独立：

方案至于自己的可行性有关。

（3）相关：

某一方案的采用会对其他方案的现金流量带来一定的影响。

常见的方案比选，是互斥（或是可转化为互斥关系的）方案比选。

3、作用

是项目可行性研究与决策工作的重要内容。

4、决策准则

（1）备选方案差异原则：

最核心、最基础的准则。

（2）最低可接受收益率原则：

最低可接受收益率定的太高，会损失好的投资机会；

定的过低，可能给企业带来巨大经济损失。

规律：

高于银行存款利率或国债投资收益率，高于资本成本。

（3）不行动原则

不选择任何项目，保持其资金随时投资到

财务内部收益率>最低可接受收益率的投资项目中去。

不选择实际上也是一种方案，该方案的财务内部收益率等于基准收益率，净现值和等额年值均为零。

二、方案经济比选定量分析方法

方法名称

计算公式

如何判定

适用范围

净现值法

FNPV（按最低可接受收益率计算）

1、先FNPV最大值为优选方案。

2、若所有方案都小于0，则选择不行动方案。

开发经营期相同，项目资金无约束

开发经营期不同，通过最小公倍数和研究期法进行调整，然后必选。

差额投资内部收益率法

两方案净现金流量差额的现值和等于零时的折现率（△IRR）

△IRR≥MARR（IC），选投资大的方案。

反之，选投资小的方案。

（多个方案，先排序，再两两比选）

等额年值法

将每年的净现值换算为年值（AW），（算法类似已知P求A）

等额年值最大的方案为优选方案（每年获取的收获最大）

开发经营期不同,可直接用

费用现值法

算费用（投入额—回收额）的现值和

费用现值小的方案为优选方案

效益相同或基本相同

等额年费用法

算出了总的年费用现值和，推算每年的等额年费用

等额年费用小的方案为优选方案

其他方法

利润总额、投资利润率等静态指标

开发经营期较短的出售型项目

三、方案经济比选方法的选择

遵循“费用和效益计算口径对应一致”的原则。

第七章风险分析与决策

第一节决策的概念与方法

一、决策的概念

（一）决策及其特征

1、决策的简单定义：

从两个以上的备选方案中选择一个的过程。

包括：

识别机会、诊断问题、确定目标、拟定方案、选择方案、实施方案、监督与评估等决策过程。

2、决策的分类

按层次分

按性质分

按参与的人数分

战略型决策

确定型决策

个人决策

管理型决策

风险型决策

群体决策

业务型决策

不确定型决策

【注意点】房地产决策属于风险型和不确定型的群体管理决策。

（上面红色部分）

3、决策的4个基本特征：

（目标、手段、选择、后果可估计）

（1）决策是为了达到一个预定的目标

（2）决策是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段

（3