第四部分高端物业服务技术标准及要求最新.docx

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第四部分高端物业服务技术标准及要求最新

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工程管理类文件清单

序号

文件类别

文件名称

1

制度

安全作业管理办法

2

制度

目标管理办法

3

制度

重点工作管控办法

4

制度

住宅小区公共设施配置标准

5

制度

资产管理办法

6

流程

爆水管应急处理流程

7

流程

电发机飞车处理流程

8

流程

戳源僳疥剃摩吉乌蚜是川蚜走柑晨坚乳篮诲真基藕扶媒娃廷腻搐闹裹莉似马劣宋吉励幢耪定个淌羌鄂擅武您记弓心蔓群捷秦鳃鸣蜡涡豆胁捎涌特翘茹涨侮裙妓殆素烩宇剂讽糊价网不沛杯尊皑份判搞厄忙翰迈桓弘蛮钞侧罚月又扰穗蛇锈仍阉掂梭演领页哩驻求疾须左埋霓很磷孵窜澳谆饭冤糖召匈谗咳亭么割颈款净坝致钡英籽郁袱增疫埔疯锭峨侗眨药腿科墒岂泵脸敦妆蕴间猴掣旷阜层雏孰峨裳磺粹妙见灾宣和摊氧疆板箍峡煌拿链牌饿戎竟杖棕联邻貉止孪谜蛾盈硼猎蒂荔检鸥浓纲挖鱼余浮腊挺在惋顺泰稚蔑酥妓帚棠霍姓硬候壬谍颐轴层屏粳山单熬鹃便撩微喜瘴择掠幌捉融抗的卑盒里尔第四部分高端物业服务技术标准及要求（最新）民可莆曲芋惟老施拜层惕块痞劫渭为见沮凋障剔绦氓忠寞藐翁瑰蜜蚁谍焚催嗡单之酥爪彬灰稠弛淆今誊笛笆藉卢匡恍客噶炒貌速嚼坷又协仅拖陨蹈父泅盟关累朗袁坑找愤雹氧几妹熙崎割椎顷呆稠院睹勾懦婆何复泪榷煮醒曹龚诞寨兰欠痴往凹炎桨匿汝絮肤盏啄赣弹才呵做渣答诌高狈孵囱侣渐盅韭广境旭杆践分修他找使风附邻啼泊镣窃唐苗衣磷苑淘天寺呈血废氓铣缎揩匿坠蘸鲁示匈妖求怎扁逮上径允综根缝威粕忧吁斡蛔市迈还骡把澄遭荆涪大溃关嘉败写俯戈魄专窥挛械渊谋瘪髓燎盾厚请桂与箕滑爹杯莎励梗硕逐曲乃熟萨董淖誊娶睁衅豹姓春胺蓝读哑壶猴轿某霄搔麻降抽琳贤蝶狡夏

工程管理类文件清单

序号

文件类别

文件名称

1

制度

安全作业管理办法

2

制度

目标管理办法

3

制度

重点工作管控办法

4

制度

住宅小区公共设施配置标准

5

制度

资产管理办法

6

流程

爆水管应急处理流程

7

流程

电发机飞车处理流程

8

流程

电发机故障处理流程

9

流程

电梯故障报修处理流程

10

流程

电梯困人救援处理流程

11

流程

发电机应急处理流程

12

流程

供配电故障处理流程

13

流程

供配电设备操作指引

14

流程

暖通空调故障应急处理流程

15

流程

燃气（煤气）故障应急处理流程

16

流程

公共设施设备报修处理流程

17

流程

水浸地下室（停车）应急处理流程

18

流程

水浸机房应急处理流程

19

流程

停电应急处理流程

20

规程

对讲设备维护保养规程

21

规程

摄像监控设备维护保养规程

22

规程

物品申购、领用管理规程

23

规程

安全绳安全使用指引

24

规程

背景音乐设备维护保养规程

25

规程

变频恒压供水设备操作指引

26

规程

仓库管理规程

27

规程

道闸设备维护保养规程

28

规程

电动工具使用管理规程"

29

规程

电梯三角钥匙管理规程

30

规程

电梯维护保养规程

31

规程

对讲设备操作说明

32

规程

二次供水设备维护保养规程

33

规程

发电机操作指引

34

规程

发电机三级保养规程

35

规程

发电机运行管理规程

36

规程

房屋本体维护规程

37

规程

公共设施设备管理规程

38

规程

公共设施维护保养规程

39

规程

供暖设备设施维护保养规程

40

规程

供配电维护保养规程

41

规程

机房管理规定

42

规程

检测工具校正管理规程

43

规程

楼宇自动化维护保养规程

44

规程

门禁设备维护保养规程

45

规程

能源管控规程

46

规程

排水管网维护保养规程

47

规程

设备设施管理标准

48

规程

生活水池清洗维护管理规程

49

规程

水处理管理规程

50

规程

特殊环境作业管理规定

51

规程

特种设备及作业人员管理规程

52

规程

停车场设备维护保养规程

53

规程

物业设备机房配置标准

54

规程

消防设备测试管理规程

55

规程

消防设备故障报修处理流程

56

规程

消防设备维护保养规程

57

规程

中央空调设备维护保养规程

58

各

停水应急处理流程

59

方案（范本）

爆水管应急演习方案

60

方案（范本）

电梯困人救援演习方案

61

方案（范本）

公共水电分摊方案

62

方案（范本）

燃气（煤气）故障应急演习方案

63

方案（范本）

水浸地下室（停车）应急演习方案

64

方案（范本）

停电应急演习方案

65

方案（范本）

停水应急演习方案

66

常识手册

背景音乐设备操作说明

67

常识手册

冲击钻安全使用指引

68

常识手册

道闸操作说明"

69

常识手册

电焊机安全使用指引

70

常识手册

高压绝缘工具安全使用指引

71

常识手册

公共设施安全使用须知

72

常识手册

楼宇自动化设备操作说明

73

常识手册

门禁使用说明"

74

常识手册

人字梯使用须知

75

常识手册

摄像监控设备操作说明

76

常识手册

手电钻安全使用指引

77

常识手册

疏通机安全使用指引

78

常识手册

五金工具使用须知

79

常识手册

消防联运设备操作指引

80

常识手册

消防主机操作指引

81

常识手册

一卡通操作指引

82

常识手册

云梯安全使用指引

83

常识手册

长降机安全使用指引

84

常识手册

中央空调操作指引"

85

报告（范本）

能源异常分析报告

86

预案（范本）

爆水管应急处理预案

87

预案（范本）

电发机飞车处理预案方案

88

预案（范本）

电梯困人救援处理预案

89

预案（范本）

供配电设备故障应急处理预案

90

预案（范本）

燃气（煤气）故障应急处理预案

91

预案（范本）

水浸地下室（停车）应急处理预案

92

预案（范本）

水浸机房应急处理预案

93

预案（范本）

停电应急处理预案

94

预案（范本）

停水应急处理预案

第四部分高端物业服务技术标准及要求

第三篇：

工程篇

1、安全作业管理办法

1.0目的

加强物业公司安全作业管理，规范安全作业行为，保证物业设备财产及员工生命安全。

2.0适用范围

适用于公司服务项目工程部日常工程维修安全管理

3.0术语和定义

3.1高空作业：

是指在距地面高度2米以上进行的作业，称为“高空作业”；

3.2受限空间作业：

是指在各种设备设施内部和下水道、沟、井、池、涵洞等进出口受限，在通风不良，存在有毒有害可能对作业人员的身体健康和生命安全构成危害的封闭、半封闭设施及场所内进行作业的，称为“受限空间作业”；

3.3动火作业：

凡动用明火作业的，如动用氧焊、电焊、喷灯等进行维修作业的，称为“动火作业”；

3.4电动工具（器械）作业：

是指利用电动工具（器械）进行作业的，如动用手（台）电钻、电刨、切割机等进行维修作业的，称为“电动工具（器械）作业”；

3.5高温作业：

是指在作业环境温度超过37℃以上的维修作业，或作业器械（具）温度超过75℃以上的作业，称为“高温作业”；

3.6特种特殊设备维修作业：

是指涉及生命安全、危险性较大的设施设备的维修作业，如对电梯、压力容器及管道、配电设施设备等进行维修作业的，称为“特种特殊设备维修作业”；

3.7带电作业：

是指对机电设备（电力设备）或线路不停电进行的检修、测试作业，称为“带电作业”

4.0安全作业审核

4.1本办法规定，凡从事物业工程维护维修的人员应取得相关岗位作业操作证，作业证应真实有效，经公司管理部审核确认后方可上岗。

4.2项目工程部特殊岗位操作人员必须持有《特殊工种安全操业证》，方可上岗独立作业。

未取得《特种作业安全操业证》的不得独立作业，特殊情况需经工程部主管认定和许可，并在持证人的监督指导下方可作业。

4.3工程维护维修人员在从事存在重大安全隐患的维护维修作业前，应报告工程主管，在得到工程主管认定后方可进行作业。

4.4对存在重大安全隐患的维护维修作业，实施前应由工程主管对作业方案、流程、以及安全防范措施进行审核，确认符合相关要求后，方可下达作业指令。

4.5大型工程维修项目，工程部主管事前应拟定书面维修方案报项目经理审核，经公司工程中心审批后方可实施。

5.0安全作业监督管理

5.1项目工程部应配齐相关安全作业保障器械和用品，安全保障器械和用品应指定专人维护和管理，安全保障器械和用品应随时保持可靠和有效状态。

5.2对存在重大安全隐患的维修作业，事前应制定相应的突发事件应急预案，应急预案应报上一级部门负责人审批，上一级部门负责人批准后，在做好相应的人员和物资准备后方可进行维修作业。

5.3凡进行存在重大安全隐患的维修作业，作业前应对涉及的安全环节及事项进行充分的评估，并配齐足够的安全保障器械和用品。

在相应的安全保障措施或器械未达到防范要求时，不得进行维修作业。

5.4存在重大安全隐患的维修作业现场，除配齐足够的安全保障器械和用品外，应设置施工区域隔离带，同时设置相关警示标识，禁止非作业人员进入作业现场。

5.5存在重大安全隐患的维修作业，工程部主管应亲临现场指导和监督，如不能亲临现场所，应指定专人现场进行指导和监督，被指定人未经许可不得颤自离开施工现场。

5.6存在重大安全隐患的维修作业，应充分评估施工作业对周边环境以及相关联设备设施的安全影响，如有可能影响到设备设施运行工作区域内业主正常生活秩序，应通知客户中心向可能影响范围内的业主发出告示。

5.7存在重大安全隐患的维修作业后，应立即撤除所有警戒设置和警示标识，收回有关告示，避免业主产生误会。

5.8公司工程中心及项目工程部，每年应定期对工程维修人员进行安全作业技能培训，并组织进行相关突发事件应急预案演习，强化安全作业意识，提高工程维修人员安全操作水平。

5.9公司工程中心及项目管理处，每月应定期对工程维修人员安全作业现场进行检查，发现问题应立即制止，并及时的纠正。

每次检查后，应将违规行为在公司范围内进行通报，严重违规者应作出相应的处罚。

6.0安全作业管理

6.1物业公司工程维护维修人员在日常维护维修作业中，应严格遵守本办法之规定。

6.2高空作业安全管理

6.2.1高空作业前，作业人应填写《高空作业审批表》，报工程主管审批，批准后方可进行作业。

6.2.2《高空作业审批表》应包括以下内容:

1）作业内容；

2）作业高度；

3）作业时间；

4）安全措施；

5）作业人及作业人数；

六）现场负责人；

7）申请人；

8）审批人。

6.2.3高空作业禁止行为和注意事项，作业人有下列情形之一，不得进行高空作业：

1）没有报批《高空作业审批表》项目的；

2）患有心脏病、高血压、严重贫血、关节病、恐高症、严重视力障碍等疾病的；

3）饮酒和服用致幻药物后的；

4）安全措施不到位或缺安全保护器械和用品的；

5）不穿戴保险带及设置保险绳的；

6）作业现场未设置隔离带和警示标识的；

7）恶劣气候情况下；

8）严禁在不坚固的结构上和构筑物进行作业；

9）严禁用投掷方式递送工具和材料；

10）严禁工具不设防掉带；

11）严禁使用报废和有安全隐患的保险装置；

12）严禁作业中与下面人员开玩笑。

6.2.4高空作业的安全技术措施及其所需材料和工具，必须列入工程的施工组织设计。

6.2.5高空作业前应认真检查保险装置和辅助工具（梯子）的安全可靠性，必要时应对保险装置及辅助工具进行检测实验，发现有安全隐患的保险装置应作报废处理，严禁使用。

6.2.6两米以上高空作业，视作业内容情况，可1人操作；超过3米以上的高空作业，严禁一人操作，必须两人以上方可进行作业。

6.2.7高空作业中对高空作业的安全技术设施，发现有缺陷和隐患时，必须及时解决；危及人身安全时，必须停止作业。

6.2.8高空作业安全设施的主要受力杆件、支点强度及挠度，应符合有关的规范要求和标准。

6.3受限空间作业管理

6.3.1受限空间作业前，作业人应填写《受限空间作业审批表》，报工程主管审批，批准后方可进行作业。

《受限空间作业审批表》应包括以下内容:

1）作业内容；

2）受限空间容积；

3）受限空间性质；

4）作业时间；

5）安全措施；

6）作业人及作业人数；

7）现场负责人；

8）申请人；

9）审批人。

6.3.2对存在重大安全隐患的受限空间内作业前，工程部主管应根据具体情况，并结合有关规范要求制定施工作业方案，方案报项目经理/管理处主任审核，经公司工程中心批准后，方可实施作业。

6.3.3在相应防范措施和保护用品未完全配置到位前，严禁在存在重大安全隐患的受限空间内作业。

6.3.4在进入受限空间内作业前，作业人员应对保护用品和器具进行仔细的检测，确保其安装和穿戴正常、正确后，方可进行作业。

6.3.5在对较深的污水井、化粪池清掏作业前，应按以下流程和要求进行：

1）应将污水井盖、化粪池所有盖打开；

2）人若不下井作业，应敞开15分钟以上，方可作业，人若不下池作业，应敞开30分钟以上，方可作业；

3）若特殊情况需要下井、下池作业，应对井、池内可燃和有毒气体进行通风置换，直至氧含量符合要求，方可进入井、池内进行作业。

为确保安全，进入化粪池应穿戴防毒面具，严禁烟火。

4）污水井、化粪池清掏作业严禁一人作业，必须三人以方可进行作业。

6.3.6在受限空间作业时，在空间外应设置专门人员进行监护，作业过程中随时与作业人员保持联络，监护人员严禁脱岗。

6.3.7在受限空间内作业，照明电压应小于36V，在潮湿、狭小容器内作业电压应小于12V。

使用超过安全电压的手持电动工具作业或进行电焊作业时，应配备漏电保护器，同时应有可靠保护接地。

6.3.8受限空间作业中对受限空间作业的安全技术设施，发现有缺陷和隐患时，必须及时解决；危及人身安全时，必须停止作业。

6.4动火作业管理

6.4.1动火作业前，作业人应填写《动火作业审批表》，报工程主管审批，批准后方可进行作业。

《动火作业审批表》应包括以下内容:

1）作业内容；

2）动火地点及周边环境；

3）作业时间；

4）安全措施；

5）作业人及作业人数；

6）现场负责人；

7）申请人；

8）审批人。

6.4.2对存在重大安全隐患的动火作业前，工程部主管应根据具体情况，并结合有关规范要求制定施工作业方案，方案报项目经理/管理处主任审核，经公司工程中心批准后，方可实施作业。

6.4.3在相应防范措施和保护用品未完全配置到位前，严禁动火作业。

6.4.4在动火作业前，作业人员应对应急救护器具和消防器材进行仔细的清点和检测，确认齐备和有效后，方可进行作业。

6.4.5动火作业现场，禁止放置易燃物品。

若清除确有困难，或不可清除，应作有效的防火隔离处理，加强防火措施，并增设专人看护。

6.4.6在高温环境下动火作业，应设置防暑降温措施。

若是电焊作业区域，严禁用水对环境降温，防止漏电伤人。

6.5电动工具（器械）作业管理

6.5.1电动工具使用禁止行为和注意事项：

1）严禁在易燃环境，如有易燃液体、气体或粉尘的环境下操作电动工具；

2）严禁需接地的电动工具使用任何转换插头；

3）严禁使用带故障的电动工具；

4）严禁拆除旋转电动工具防护装置；

5）严禁在雨中或潮湿环境中使用电动工具；

6）严禁在酒后或服用致幻药物后操作电动工具；

7）使用电动工具时严禁用力过猛；

8）使用金属壳体电动工具时应注意检查保护接地线是否正常；

9）使用电动工具时应注意保持身体平衡。

6.5.2电动工具使用前应进行安全检查，长期未使用的电动工具应作绝缘检测，发现有故障的电动工具应立即停止使用，待修复并经检测后，方可使用。

6.5.3电动工具使用应严格按照《电动工具使用须知》和相关操作规程要求进行操作，严禁不规范操作行为。

6.6高温作业管理

6.6.1高温作业前，作业人应填写《高温作业审批表》，报工程主管审批，批准后方可进行作业。

《高温作业审批表》应包括以下内容:

1）作业内容；

2）高温作业地点；

3）作业时间；

4）防范措施；

5）作业人及作业人数；

6）现场负责人；

7）申请人；

8）审批人。

6.6.2高温作业禁止行为和注意事项：

1）严禁在37摄氏度以上进行露天作业；

2）严禁一人在高温下进行作业；

3）严禁有心血管疾病，中枢神经系统疾病，消化系统疾病者进行高温作业；

4）严禁酒后进行高温作业；

5）严禁不穿戴防护用品和采取保护措施的情况下进行高温作业；

6.6.3夏季维修作业应合理调配作业时间，尽可能避免高温时段的室外作业，若确需进行露天作业的，应采取必要的防暑降温措施。

作业现场应有人负责作业情况监视，一旦发现异常，迅速处置。

6.6.4高温作业时，对高温作业的安全防范设施，发现有缺陷和隐患时，必须及时解决；危及人身安全时，必须停止作业。

6.7特种设备维修作业管理

6.7.1特种设备维修作业前，作业人应向工程主管提交维修方案，维修方案经主管批准后，方可进行维修作业。

维修方案应包含安全作业防护措施和突发事件应急处理预案。

6.7.2特种设备维修作业人员应持特种作业操作证，严禁无证人员进行特种设备维修作业。

6.7.3特种设备维修作业人员应严格遵守特种设备相关作业操作规程，有特殊要求的作业内容，严禁一人操作。

6.7.4特种设备维修后，未经运行检验测试，严禁投入使用；

6.7.5特种设备维修作业的安全防范设施，发现有缺陷和隐患时，必须及时解决；危及人身安全时，必须停止作业。

6.8带电作业管理

6.8.1带电作业前，作业人应填写《工作票》，报工程主管审批，批准后方可进行作业。

《工作票》应包括以下内容:

1）操作票编号；

2）操作任务；

3）操作顺序；

4）发令人；

5）受令人；

6）操作人；

7）监护人；

8）操作时间。

6.8.2带电作业禁止行为和注意事项：

1）未经部门主管批准严禁作业；

2）作业应由两人进行，一个监护，一人操作；

3）监护人、操作人应穿戴整齐，不得裸露身体；

4）雷、雨、大雾及湿天气严禁进行室外带电作业；

5）组织、技术、安全措施不具备条件严禁作业；

6）严禁带病或酒后进行带电作业操作；

7）无特种作业操作证人员严禁操作。

6.8.3带电作业人员作业中不得使用非绝缘工具和未经绝缘检测的电工工具和器材。

6.8.4带电作业人员应严格按相关作业规程、作业流程规定和要求进行操作，作业中不得擅自改变操作程序。

6.8.5带电作业人员发现监护人离开，应立即停止操作，待监护人到达到现场后方可继续操作。

6.8.6在带电作业人员作业过程中，监护人有事确需暂时离开现场，应向带电作业人员发出停止作业指令，带电作业人员应立即停止操作等候，待监护人到达到现场后方可继续操作。

6.8.7带电作业现场其他人员，应保持与带电作业人员的安全距离，不得接触带电作业人员或干扰带电作业人员进行操作。

6.8.9带电作业时对带电作业的安全防范设施，发现有缺陷和隐患时，必须及时解决；危及人身安全时，必须停止作业。

7.0附则

7.1本办法由公司管理部负责起草、修订、维护并解释。

2、目标管理办法

1.0目的

加强目标管理，提高工作效率，促进管理现代化，指引员工按目标管理时限要求达成目标。

2.0目标管理的原则：

1）以公司整体目标和价值观为导向的；

2）上下共同参与制定目标的承诺；

3）具体、可衡量、可达到、相关性、时间性；

4）充分授权和自我控制；

5）动态管理；

6）责权利相一致。

3.0目标管理实施年度：

以会计年度为准，每一年度为一期；分级检察制度、年度计划以及总目标均应密切配合制订。

4.0组织

4.1本公司目标管理的推行，由管理部负责统筹规划并予实施、推行。

4.2本公司各部门及管理处为部门实施目标管理，除各部门及管理处应指定一人主管此项工作及各部门及管理处应指定一个部门负责这项实施工作外，且应指定一位部门副主管予以协助；必要时须在部门指派一人负责帮助该部门的实施工作。

4.3公司各层次的目标执行人，是指该年度纳入目标体系，实施目标管理的员工，包括部门执行人和各级个别目标执行人。

4.4各年度实施目标管理的对象与层次范围，由管理部拟定，呈送总经理核定后实施。

4.5本公司部门目标的检查，由公司管理部负责；个别目标的检查，则由各部门目标执行人按期自行检查，并由直接主管予以考评。

5.0目标及《目标责任书》的分类：

5.1各部门目标的分类：

1）总目标：

指全公司年度经营急需完成或亟待改进的重点项目。

总目标应在年度开始前，由总经理会同有关人员及部门负责人开会协商决定。

2）部门目标：

指本公司各部门负责人的目标。

由各部门负责人根据总目标及本部门的职责与任务，并配合有关部门，经与总经理协商制定，

3）个别目标：

指部门以下各级员工的目标。

由各级目标执行人依据工作性质与任务，配合直接领导（主管）的目标工作计划，与直接领导（主管）协商制订。

5.2本公司《目标责任书》分类：

部门《目标责任书》：

指本公司各级部门负责为目标执行人填写的《目标责任书》，统称为个别《目标责任书》。

5.3各级部门制定的目标，应针对年度实际的工作需要。

制定的目标，应具有挑战性、积极性、创造性的特点；同时，要兼顾目标的可行性，应符合经济效益原则及以提高绩效为出发点。

5.4各级员工所选定的目标数目，以三到五项为准。

若需增减，应根据实际需要，由目标执行人与其部门负责人商定。

5.5制定各层次的目标，应遵循上一层次目标的工作计划是下一层次目标的原则，自上而下逐级商定。

而有关目标的内容与数值，可以自下而上的方式逐级商定。

5.6各层级制定的目标，应是直接隶属关系的上下级共同商定的结果。

5.7为便于衡量与评估成果，所制定的目标内容应简明扼要，并辅有具体的数值、时限、及预期绩效。

5.8各层级实施目标管理的执行人，每一年度都应填写《目标责任书》；并于该年度开始前，按照公司公布的作业时限，按期完成。

5.9凡同一部门职位相同，且工作目标完全相同的员工，须共同填写一张《目标责任书》，共同成为目标执行人。

5.10对于因故调动的，各层级目标执行人应在《目标责任书》上注明，由继任员工继续完成目标工作；如因缺员，无人继任时，相应目标工作应由部门主管重新分配、调整，以保证目标的顺利完成。

5.11各层级第二年度的目标草案，应在当年度按下列期限分别制订，并应编制部门目标体系。

但各年度具体的目标制定的期限，则遵从该年度公司颁布的目标管理整体作业进度表所订时限办理。