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郑州市商业项目培训资料
郑州商业地产发展研究
1.郑州市商业发展现状
1.1现有商圈分布格局
郑州市的商圈主要分布如下:
(1)二七商圈,位于郑州市的核心区域,是郑州市商业最为繁华的区域。
该商圈的辖区范围为:
大同路以北,西里路以南,福寿街以东,管城街以西。
随着该区域的商业发展,目前这个区域边界已经泛化;
(2)碧沙岗商圈,位于中原区内,是西郊老牌商业基地。
其辖区范围是:
西到文化宫路,东到嵩山路,南到中原路,北到棉纺路;
(3)龙湖商业中心,位于正在开发建设的郑东新区内,其辖区范围是CBD到规划中的CBD副中心之间的商业带。
目前该商业中心还正在建设中,是一个政府规划的未来市级商圈;
(4)花园路商圈,该商圈主要物业在花园路上,辖区范围:
花园路从紫荆山至北环之间路段,呈带状分布;
(5)经三路商圈,该商圈的主要商业物业集中在经三路上面,辖区范围:
农业路和东风路之间的经三路段,呈带状分布。
除此之外,在郑州市内还有一些其它区域商业中心,多分布在特色商业区里面,它们多是依托批发市场、或者一个大型的商业物业发展起来的,功能和业态较为单一。
1.2全市商业供应分析
1.2.1商业供应量分析
伴随着全国商业零售业的蓬勃发展,2004年以来,郑州房地产市场也掀起了一股商业物业开发热潮。
现代物流、购物中心、专卖店等新型商业业态不断涌现;连锁超市经营优势凸显、领域拓宽;沃尔玛、易初莲花、家乐福、麦德龙、家世界、世纪联华等国内外大型商业企业已经进入郑州。
随着郑州城市框架的拉大、人均收入水平的提高,郑州商业地产的发展也一年比一年火。
而众多连锁卖场入驻郑州,更是把商业地产的开发推向新的高潮。
在诸多的商业投资开发热潮中,正大世纪城市广场、德化步行街、大上海城、建业置地广场、天旺广场等次第登场。
商业与地产联手成了郑州商业地产开发投资的新特点。
商业地产在项目陡增的同时,规划面积和建筑面积也在成倍增加。
进入21世纪后,新的商业模式已经在改变着郑州的商业格局,全新的经营模式在提升着这个城市的形象,每一个新型商业项目的出现就是一步超越和颠覆,商业像一架有力的机器,在推动着郑州的发展,从而奠定了郑州大商贸城的城市定位,为争取成为中西部中心区域代表城市打下基础。
2004年以来,随着众多企业的介入,引来大型零售商的布点之战,不断出现的大型MAIL项目,在彻底颠覆传统商业之后,城市形象大踏步改变。
我们在看到商业地产迅猛发展的好的方面的同时也要主要商业地产快速发展所带来的负面影响。
就郑州目前状况而言,商业物业的市场供应量业已超过市场需求量,整体来看供需不平衡,供大于求。
根据2005年的数据统计,在04、05两年间,商业用房累计供应量为253.8万平方米,2005年商业用房市场供应量超过需求总量达47万平方米,其中空置面积达24.9万平方米,同比增长49%。
这种状况表明郑州市的商业物业市场比较混乱,开发商为追求更大的利润,加大商业用房的建设,而且多数采取出售产权,不进行后期的经营管理,达到资金的快速回笼。
郑州商业地产经过近两年的大量供应后,在06年,整个商业地产呈现出较为理性的一面,新开工项目减少一些,市场投放速度减缓,众多投资者也变得越来越理性,不再是一窝蜂的去争抢着投资、买铺,整个市场呈现不愠不火的局面。
同时整个商业地产市场的操作也越来越规范,很多项目都有专业的商业管理公司来操作,多数大型项目的开发商都采取订单式的开发方式,先招商,引进主力店后,再开始设计、建筑。
既为项目的后期销售找到一个绝好卖点,又为项目的后期经营奠定坚实的基础,提供有力保证。
还有一些开发商不再是把项目全部一卖而光,而是开始自己持有一部分物业,加大招商和后期的经营管理,像建业置地广场、天旺广场等。
1.2.2商业供应业态类型分析
从郑州市目前存在的、在建的、待建的商业用房来看,可大致分为两种:
一种是以商业为主的纯商业项目。
包括大型购物中心、百货商厦、大型的专业批发市场以及各类型的商业步行街;另外一种是以商业为辅的商铺。
主要为目前存在较多的社区底商及社区内部的商业街和高层物业下面的商业裙房。
1.2.2.1纯商业项目
郑州市目前已开业的、在建的、待建的商业物业,按其所在的区域可以分为两大类:
一类是位于市级商圈内,像二七商圈、碧沙岗商圈、龙湖商圈内部的商业物业,主要有:
A、大型的购物中心,如目前营业中的百盛购物中心、建设中的宝龙城市广场、大上海城等;
B、专业的批发市场,如业已营业的银基商贸城、锦荣商贸城、天荣时装城等,建设中的世贸商城M区等;
C、百货商厦,如正在营业中的大商新玛特(原金博大)、北京华联、丹尼斯人民店、中原商贸城等;
D、商业步行街,如营业中的百年德化步行街。
第二类是位于区域商业中心的纯商业项目,如营业中的正道花园商厦、中环百货、家世界南阳路店、丹尼斯嵩山路店等。
纯商业项目,由于其处在郑州市比较繁华的商业区,因此在商业氛围及其人气上具有得天独厚的优势。
但是这些区域的土地成本较高,市场租金也高,因此对开发商的资金实力要求也较高。
虽然开发此类型物业的商业房产比开发普通住宅的利润要高许多,但容易受到经济形势及国民消费水平的影响,政策的干扰性也较大,因此,开发商所担的风险比较大。
同时,像大型购物中心、百货商场等商用物业,一般规模比较大,购物环境好,商品种类比较齐全,档次较高,停车位相对充足。
这些客观因素给这些商业物业的后期良好运营创造了一个比较宽松的市场环境。
☆社区底商和高层物业(住宅、公寓、写字楼等)商业裙房
住宅底商和高层物业商业裙房是目前郑州市商业用房存在较多的一种形态。
大部分的住宅小区和高层物业商业裙房都设有底层商铺,从其服务对象的功能上可主要划分为两种:
一种是对内服务的底商,包括一般底商和社区商业街,这种形式一般规模都比较小,辐射力弱,影响也比较小;
另一种是对外服务的底商,包括普通的临街商铺、商业街和大型商场等,这些商业设施规模一般都较大,辐射力和凝聚力强,往往比较容易形成区域性商业中心的主要载体。
在经营业态定位方面比较倾向于复合型商业,是多种业态的组合经营,拥有主力店和次主力店,能够带动周边商业的经营,提升该区域的商业氛围,使其产生规模效应,促进一个新兴区域商圈的建设,像世纪联华经三店。
近几年来,商业用房在楼市的销售中高奏凯歌,这并不是一个偶然的现象,而是随着郑州商业的再度繁荣,将积蓄多年的商铺需求得以释放的结果。
伴随着郑州市老城区的升级改造和新城区的开发建设,商业用房才形成了井喷的局面,在解决前面商业用房数量欠缺、硬件设施落后的矛盾的同时,又给今后降低商业用房的空置率提出了一个严重的课题。
1.3零售业态的发展特征
经过十多年的建设,郑州的零售业已经发展成一个类型多样,网点密集、市场规模可观的主要支柱产业。
目前,郑州市的零售业类型主要特征如下:
(1)百货商场:
①百货商场的特点是经营规模大,经营品种较为齐全,客流量通常低于大型超市,但毛利率相对较高,多采用专柜经营的方式;
②作为一种早期出现的商业形式,多数分布在商业集中区域,像二七商圈郑州百货大楼、天然商厦、亚细亚商场等,碧沙岗商圈的中原商贸城、郑州商业大厦等,它们多是商圈的主要载体;
③经营业态以百货为主,夹带餐饮、专业店等业态;
④经营的商品档次多为中低档,是大众化商品;
⑤大多数百货商场业已转型,把大面积的商业物业出租给专业店经营,例如亚细亚商场租给五星家电,成为一个大型的家电卖场。
也有一部分商场经过业态调整、物业环境的改善、经营定位的转变,获得新生,在市场中占有一席之地,例如郑州市的百货大楼;
(2)购物中心
①作为一种新型的商业形式,规模大,业态全,一般集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体,是复合型的商业物业设施;
②购物环境优美,硬件设施先进,拥有较多的停车位;
③要求周边目前或者未来必须有足够的消费群体;
④目前已有向郊区化发展的趋势,多数建在潜力商圈内部,像正大城市世纪广场、宝龙城市广场、温哥华商业广场等;
(3)大型超市:
采用开放式货架经营的方式,经营品种主要是家庭日常必需品,通常毛利率比较低,但客流量较高。
单店规模较大,提供一站式购物服务的超市,如家乐福、世纪联华、易初莲花等.
多数处于成熟商圈的边缘或潜力商圈的核心位置,周边拥有大量的居住人群;
拥有较大的停车场,一层多为外租区;
物业多为超市自建,像家世界、易初莲花等。
(4)专业店(家用电器)
多为租赁经营,需要的场地比较大,购物环境比较好;
经营种类比较齐全,包括手机、数码、大小型家用电器等;
一般都紧挨着大型超市、或者位于商场里面,保证能够拥有大量的消费群体。
1.4各商圈商业发展特征
二七商圈
该商圈作为一个古老的市级商圈,在大同路以北,西里路以南,福寿街以东,管城街以西的区域内,每天都有密集的人群在此消费,促进着该区域商业的发展。
二七商圈是郑州市的商贸中心区,具有悠久的商贸业发展历史。
随着1903年京汉铁路开通和1905年德化街建成,这里的商贸业就逐渐兴起和繁荣。
经过100年的风雨历程,该区域的商业不断发展壮大。
上世纪90年代,由亚细亚等几大商场参与的全国著名的郑州商战曾在这里爆发,引发了郑州乃至全省的商业变革。
经过一轮又一轮的新旧更迭,逐步形成了以零售业为主的“二七商圈”。
汇集了世界500强之首——商业零售巨头沃尔玛公司、大商新玛特、丹尼斯、北京华联、大上海城等数十家大型商业企业和百年德化购物公园、正弘国际名店、国美电器、五星电器等大批商家。
该区域是郑州市最繁华、最具影响力的商圈,是郑州市高档百货聚集之地。
随着沃尔玛、丹尼斯、大上海城等大型商业项目的开工建设,他们将极大的丰富二七商业圈的商业业态和商品种类,其商业功能也将得到很大地完善。
独一无二的规模,丰富的业种、业态,完善的购物功能,由此,二七商业圈的辐射效应和商业影响力也将无限扩大,二七商业圈的发展必将持续呈现正“马太效应”。
截至目前,该商业中心已经形成以百货商场、购物中心、家电卖场、手机卖场为主,超市大卖场为补充业态,与百货商场形成互补。
碧沙岗商圈
作为老工业基地的核心商圈,碧沙岗经历了兴盛、衰败、复兴的漫长过程。
其商圈范围是西到文化宫路,东到嵩山路,南到中原路,北到棉纺路。
此区域的商业在跌宕变换的市场环境中努力向前。
碧沙岗市场始建于1957年,占地65000平方米,商业建筑面积95000平方米,集中购物、餐饮、文化、娱乐、服务等行业,形成郑州市西部最大的综合性商业中心,20世纪80年代末到90年代,碧沙商圈曾经辉煌一时,郑州商业大厦一度是郑州最大的百货商场。
从商战对抗二七商圈到现在碧沙岗商圈一直引领着西区的商业发展。
随着纺织业的衰败,碧沙商圈慢慢没落了,直到2003年政府提出复兴西区商业,加大对西区的投资力度,碧沙商圈在逐步复苏.现在的碧沙商圈通过调整结构,提高档次,明确定位,突出特色,注入文化氛围,正在逐步提高商业凝聚力和增强辐射力,形成有层次,集购物、休闲、文化娱乐、餐饮为一体的特色商业区。
目前区域内的主要代表商家有:
中原商贸城、泰隆商厦、郑州商业大厦、五星电器、国美电器、苏宁电器、永乐电器、迪信通、丹尼斯嵩山店等。
他们是整个区域内商业发展的中坚力量,引领着西区商业发展潮流。
龙湖商圈
作为政府规划的未来市级商圈,其主要辖区是CBD到规划中的CBD副中心之间的商业带。
在经营业态方面,未来将设置现代化大型购物中心、大型展览展示中心、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐网点;适度设置大型综合超市、便利店和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点;限制设置仓储式商场和其它一般性商业网点。
目前,随着郑东新区的建设,该商业中心的主要商业设施也在逐步建设中,像CBD商业街、宝龙城市广场预计在2007年底开业,其余商业设施还在在建和待建中。
伴随着郑东新区居住、办公人群数量的增加,龙湖商圈将会逐步崛起,与市中心的二七商圈、碧沙岗商圈形成三足鼎立之势,共同促进郑州市商贸业的发展。
其余的还有新兴的区域性商业中心,正在升级改造的各种类型的批发市场,他们都以迅猛的速度发展,逐步分流着中心商圈的人流。
2.商业未来发展趋势
2.1商业发展影响因素
2.1.1人口的分布及变化
郑州市统计局资料显示,2005年底郑州市常住总人口达到716万人,比上年增长了7.8万人。
与2000年11月1日零时第五次全国人口普查的常住人口666万人相比,增加了50万人,增长7.5%;年平均增加10万人,年平均增长2.5%。
从城乡构成来看,随着城市框架的拉大和城市化进程的加快,城镇人口有所增加。
在郑州市人口中,居住在城镇的人口424万人,占常住人口的59.23%;居住在乡村的人口292万人,占常住人口的40.77%。
与第五次全国人口普查相比,城镇人口比重上升了4.18个百分点。
从年龄构成看,郑州市呈现出老龄化社会特征,65岁以上人口占总人口的比例由2000年的6.96%上升到2005年的8.53%。
郑州市0~14岁的人口为128万人,占常住人口的17.9%;15~64岁的人口为527万人,占常住人口的73.57%;65岁及以上的人口为61万人,占常住人口的8.53%。
与第五次全国人口普查相比,0~14岁人口的比重下降了4.88个百分点,65岁及以上人口的比重上升了1.57个百分点。
从受教育程度看,在郑州市人口中,具有大学程度的人口为75万人,高中程度的人口为114万人,初中程度的人口为290万人,小学程度的人口为150万人。
与第五次全国人口普查相比,大学程度的人口增加20万人,高中程度的人口增加4万人,初中程度的人口增加39万人,小学程度的人口减少25万人。
居民的文化水平和整体素质在提高。
从人口自然变动来看,2005年郑州市人口出生率为9.11‰,死亡率为4.90‰,自然增长率为4.21‰。
人口自然增长率与2000年的5.69‰相比,下降1.48个千分点。
近年来,郑州市人口自然增长率一直处于较低水平,并且呈基本稳定的态势,基本保持在4‰左右,平均自然增加人口在3万人,低于国家控制标准,属于低水平发展。
从人口总量增长来看,郑州市人口增长较快,涨幅比较稳定。
从2001年——2005年间,郑州市城镇人口占总人口的比重大约分别是:
55.53%、55.87%、56.99%、58.05%、59.23%,呈现逐年递增的趋势。
郑州市城镇人口数量的增加,向商业网点数量的增加提出更高要求,这也客观上刺激了众多连锁商家加快开店计划的实施,改善原有的落后设施,加速商业格局的演变。
从人口密集程度来看,中原区,作为老工业区,该区域内人居住的最密集,有大量的国企的职工和家属;二七区,商业区,人流量比较大,但仅仅是人流量,居住的人不是最多的;金水区,行政的中心地带,河南省政府所在地,很多政府、单位的办公处都在此处,人口相对较少;管城区,郑州的老城区,人口是仅次于中原区的,但因为它邻近着二七区和金水区,商业较发达,政治位置较为重要,再加上近一段时间老城区改造,所以人口不是最密集的。
惠济区,原来叫邙山区,郑州市经济最落后的一个区,主要的居住方式以村委为主,人口分布得最少;郑东新区,新兴建设的一个区,位于郑州中州大道(老107国道)以东,到目前为止还没几个人居住,所以可以忽略不计。
随着郑州市人口总量的快速增长和人口密度的提高,对郑州市商业网点布局提出了新的要求,即在旧有商业物业的基础上进行升级改造或新建商业物业,以适应广大人民群众日益增长的消费需求,方便周边的居住人群。
随着城区改造和规划建设,经济的快速发展,郑州中心区房价的提升,市中心区人口和外来迁入的人群逐步向城市周围新区扩散,显示出郊区化趋势。
郑州市北区表现的最为明显,大量的住宅小区开发建设,较低的价位、便利的交通,吸引很多消费人群选择该区域定居。
人群的聚集,促进了该区域的商业的发展,众多大型商家纷纷进驻北区,像家乐福、世纪联华、易初莲花、丹尼斯等。
2.1.2交通的分布及变化
交通网络的完善与城市商业网点的发展有着密切的关系,许多商业网点,直接依托交通网络布局发展。
如郑州市的大型零售百货商店基本上都布局于城市交通干道附近,批发市场主要布局于城郊主干线的出入口位置或者长途汽车站周边区域,商业街往往也分布在交通通达性较高的地段。
由于商业网点与交通网络二者的共生关系,城市商业网点的发展必然受到交通网络变化的影响。
“十五”期间,公路交通基础设施建设实现历史性突破,建设规模、速度和质量均为历史最好水平。
五年间,新、改建公路里程3918公里,其中,新增公路里程467公里;共完成投资78.39亿元,是“九五”期间的7.8倍,为历史最好水平。
截至2005年底,郑州市干线公路通车里程达到886.6公里,省道600.4公里,专用公路18.2公里。
二级以上公路里程达到755.5公里,占总里程的85.2%。
经过“十五”的发展,郑州市干线公路已经基本形成以“米”字型干线公路为主骨架,以国道、省道干线公路为依托的连接南北、贯通省际、四通八达的公路网络。
便利的外部交通,为郑州市发展大商贸、大物流提供了坚实的客观基础。
市内交通方面,郑州市完成了中州大道、桐柏路、建设路、伏牛路、中原路、农业路、东风路等多条城市干道的拓宽改造,打通以往的交通瓶颈,方便市民的出行。
同时也给市区内部的零售商业的发展带来了无限商机。
随着今后地铁一号线的建设,将大大缓解目前市内交通拥挤的现状,同时还能把东西两个城区给有机的连接起来。
该路线的具体情况如下:
地铁一号线一期规划线路从郑州高新技术产业开发区至郑东新区,沿途经长椿路—铁炉车站—郑上路—建设西路—中原东路—郑州火车站—人民路—金水路—商鼎路,沿途设西流湖公园站、西环路站、华山路站、桐柏路站、碧沙岗站、郑州大学站、京广路站、火车站站、二七广场站、体育馆站、紫荆山站、东明路站、黑庄路站、会展中心站、通泰路站、黄河东路站、农业东路站、七里河站、新客站(指新的铁路客运站)、博学路站、明理路站、穆庄站等,线路全长34.6公里,静态投资92.71亿元,动态投资101.7亿元,预计2013年建成通车。
从线路走向上可以看出,地铁一号线工程联系了郑州市近期重点开发地区:
郑东新区新城市中心、河南省和郑州市行政中心、二七商业中心、火车站等城市主要功能区。
地铁的建设有利于加快形成郑东新区良好的投资环境,促进郑东新区按照城市总体规划的意图发展。
今后郑州的交通发展,将以高速公路、城际轨道交通、空中航线为骨架,构建综合交通运输体系,将郑州建设成全国重要的区域交通枢纽,使其成为我国中部地区重要公路港、铁路港和航空港。
提升整个城市的商业氛围,实现郑州市的大商贸、大流通的商业远景目标。
到2020年,形成以高速公路客运专线为骨干的市域交通系统,实现“一心四城”(“一心”指郑州市主城区、上街、荥阳和中牟组团;“四城”指巩义、新密、新郑、登封四个中等城市城区)之间机动车60分钟到达,公共交通90分钟到达,市域所有乡村15分钟能到主要公路的目标。
形成以城市快速路和快速公共交通系统为骨干的市区交通系统,实现郑州市中心城区与都市区各组团之间机动车单程出行时间不超过45分钟,公共交通单程出行时间不超过60分钟的交通服务目标。
2.2商业未来发展趋势
随着郑州市商业地产市场开发水平的不断提高、社会经济和商业流通的逐步发展、城市消费人口与消费力的不断增长、现在交通工具对居民活动范围的有效延展等因素的推动,郑州市商业物业在未来一段时间内将面临比较好的发展机会。
整体环境将趋于成熟,现代化商业物业特征将发挥重要作用并在逐步升级的市场竞争中得以充分体现。
◆复合化发展倾向
所谓复合化倾向是指将多种形态的商业功能有机的组合在一起表现的现代商业物业的设计倾向。
随着经济水平的高速发展,社会空闲时间已经明显增多,消费者消费心理逐渐由单一需求向多元化需求转化,集购物、餐饮、娱乐、健身、办公、居住等功能于一体的复合型商业物业(部分物业还包括剧场、会议中心、艺术画廊等内容)将成为现在商业物业发展趋势。
多种功能的有机结合,将有效的协调和促进大规模、复合化、现代化的整体商业环境的形成,从而通过功能的合理设置,提升商业物业价值并推动其合理发展和良好经营。
代表物业有大上海城、宝龙城市广场、丹尼斯二七店等。
◆地域化倾向
在当前科技、经济与文化等各个领域趋于同一性、广泛性的同时,民族、传统与地域性的文化同样受到人们的重视,表现出区域广泛性和局部地域性二者相互交织、多元共存的局面。
上述文化观念在现在商业市场、消费市场中同样得到充分体现。
商业物业市场发展潜力、经营效果将主要取决于物业商圈影响范围内之消费能力。
有效商业消费人群越多,商业物业经营可行性将随之增强。
所以在满足局部区域市场消费需求的同时,应通过有效途径适当扩大物业商业影响范围,从而提升物业价值。
由于商业物业区域分布的分散性,不同地区之商业环境基础差别较大并存在自身特点和优势。
因此,在目前商业市场普遍讲究经济效益、较少注重区域特色的整体环境中,合理挖掘区域特色,在融会现代商业物业创作原则的基础上,注重区域文化内涵的表达,充分反映区域风情和地域风格将提升商业项目市场影响力、形象力及物业价值,将为物业后期的经营提供良好的发展基础。
例如陈寨的花卉市场、百年德化步行街等。
◆生态与娱乐化、休闲化倾向
所谓生态化、娱乐化、休闲化是指在现在商业中,围绕项目主题定位之要求,通过物业硬件设施、软件设施等元素的设计与规划,营造商业物业整体休闲、轻松的购物环境,以此迎合现代消费购物的发展需求,提高商业购物场所人性化、舒适化程度,从而增强消费者购物之可能。
目前郑州市商业物业市场处于发展的初期阶段,还不具备成熟市场的特征和发展规模现阶段,各物业场所在生态化、娱乐化、休闲化方面存在明显缺陷。
与此同时,由于消费者消费理念、消费方式的不断进步和转变,现代购物场所(以购物中心、商业街为为主)休闲、娱乐等购物氛围的营造已经成为影响物业形象、创造物业长期、稳定经营收益的重要因素。
◆个性化、主体化倾向
鲜明的主题、迥异的风格可以推动商业物业的文化、休闲氛围得以实现,使商业物业的独特个性得以体现,避免“千店一面”的尴尬境地,个性化、主题化已经成为现在商业物业良好发展的必备条件,追求独特且充满人情味的商业购物空间形式,将成为现阶段大型商业物业的发展趋势。
成功主题内涵、个性的创造将是商业物业的灵魂,是购物中心、商业街等商业物业可以取得成功的关键因素。
同时,具有丰富文化、休闲品味的商业物业将更具有商业魅力和商业价值,更符合现代消费者的消费需求并适当引导消费专业之购物行为。
个性充足的商业物业在竞争中将具有较强的生命力和可持续发展能力。
例如百年德化购物公园负一层,全部是流行的、时尚个性的服装、饰品等。
综上所述,在郑州市经济保持良好增长的态势下,城市建设正进入大规模快速发展期,城市化进程比较快。
房地产行业供需两旺,商业地产的发展也是一路高歌,迅猛的发展,被众多投资者和经营者看好,其物业价值上升空间较大。
随着郑州区域优势的上升和明确的战略定位的提出以及商业地产运作手段的更加科学化,可以预计,未来几年郑州商业地产仍将强势发展,但重点将会转移到各个潜在的区域商圈里面,或者城乡结合部位,形成百家争鸣的商业格局。
同时在郑州商业地产火爆的外表下,掩藏着最重要的商业经营问题。
目前,多数开发商缺乏商业地产经营经验,对于商业策划的理解尚不成熟。
出于减少市场风险的考虑,以及快速回笼资金要求,不是聘请专门的商业策划公司,对整个项目进行专业配比和合理的开发,而是将项目快速出售或招租消化,易租的先租,不易租的低价出租甚至空置。
如此以来,一旦招商工作遇阻,在后期的经营中将会产生种种不利因素。
因此,在今后的商业地产开发运营中,开发商要更加注意自己项目操作的专业性、规范性,要尽可能的聘请专门的商业策划公司来运作,对项目的前期定位、后
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