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物业管理市场化发展探索
物业管理市场化发展探索
第24卷第1期
2007年3月
吉林建筑工程学院
JournalofJilinArchitecturalandCivilEngineeringInstitute
V01.24N0.1
Mal-.2007
物业管理市场化发展探索
张霞
(吉林建筑工程学院管理学院,长春130021)
摘要:
就物业管理在市场经济体制下对社会经济发展所产生的作用进行论述,剖析了物业管理行业当前存在的问
题,并对此提出如何加快物业管理市场化进程,使之迈向更新,更广阔的发展空间的几项对策,希望能够借此在推
动物业管理的市场化进程方面起到一定的作用.
关键词:
物业管理;市场化;当前问题;具体对策
中图分类号:
F234.2文献标识码:
A文章编号:
1009—1288(2007)01—0075—04
物业管理是房地产综合开发的延续,又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分,被人们视
为现代化城市建设的朝阳产业.随着房地产业的日渐成熟,物业管理将成为客户选择物业的主要参数,无论
是写字楼还是商住房,良好的物业管理都是最直接,最有效的宣传手段之一.它不仅能为开发商赢得现实的
利益,也极有可能带来良好的保值,增值效益.
笔者就市场经济体制下物业管理对经济发展的作用,当前物业管理行业存在的问题,以及坚持市场取
向,引入竞争机制,培育公平竞争,推动物业管理上新台阶的策略等问题进行阐述,目的是在多元化市场经济
的影响下,树立物业公司的品牌形象,有利于和世界接轨,参与国际竞争,提高本国的经济效益.
1市场经济体制下物业管理对社会经济发展的作用
1.1刺激有效需求.实现住房消费
为培育新的消费热点和经济增长点,带动国民经济持续快速增长,中央明确把加快住宅建设作为扩大内
需的重要途径.居民的居住质量的要求正逐步从简单追求住房面积位置,转向对居住环境,社区综合服务质
量的追求,以及对住宅的功能,质量,环境,信息网络等质量性指标的追求,而对环境,设施能否实施有效维
护,保证住宅功能的顺利实现,在一定时期内保证住宅物有所值,则成为购房者看中的"重中之重"."重建更
重管"是居民对住房消费的现实要求,良好的物业管理正在实现住宅建设与消费者结合的卖点,形成住房消
费的热点,激活了有效需求.由此看来,物业管理不仅成为住宅价格体系中的重要组成部分,而且,对刺激当
前的有效需求,促进住房消费,推动经济增长起了很大作用.
1.2有利于提高城市管理水平.改善城市面貌
城市的形象不仅是人与建筑在某一区域聚集的外在景观,还拥有十分丰富的人文内涵,推进社会化,专
业化,市场化的物业管理,把市场机制引入城市管理,就是把良好的服务引入城市管理,通过专业化,制度化
的维护,管理改善城市面貌.居住区作为城市居民的重要组成部分,犹如城市的一个缩影,其环境,秩序,社会
风尚等方面,直接反映城市居民的文明素质和城市的文明水平,推行良好的物业管理,为居民创造和保持安
全,舒适,文明,和谐的生活环境,为提高城市管理水平,塑造城市良好的形象创造条件.
1.3有利于转变政府职能.减轻财政负担
推行市场化,企业化,专业化,社会化的物业管理是新形势下探索管理政企分开的有效途径,即在责,权,
利上明确了政府,物业管理公司,业主及使用者的关系,业主地位得到根本性的加强,又使房管单位在经营上
完全摆脱政府的"等,靠,要",走市场化经营道路,实行自主经营,自负盈亏,以业养业.不仅增强了其自身的
收稿日期:
2006—03—18.
作者简介:
张霞(1962~),女,吉林省长春市人,教授
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造血功能,解决了物业管理经费问题,促进了物业管理发展的良性循环,而且也大大减轻了财政负担.
1.4为社会提供了大量的就业机会
推行物业管理,是实现服务社会化的一种有效探索,物业管理涉及的服务领域十分广阔,为社会提供大
量的就业岗位,一定程度上缓解了目前社会上大量的富余人员的就业压力,既促成了就业,推动经济增长,又
增强了社会稳定性.
2当前物业管理行业存在的问题
2.1物业管理市场尚未形成.市场主体建设不完善
目前,物业管理市场化程度很低,多数是由主管部门或开发企业委派的物业管理企业.由于企业大多数
是计划经济时期房管处翻牌的,管理对象大多是政府管房和单位自管房,在管理方式上政企不分,在管理机
制上不适应现代物业管理的需要,即使新成立的物业管理公司在与发展商的隶属关系上也不明确.
在物业管理市场中,市场主体之间,尤其在物业管理经营者之间的竞争是一个内有动力外有压力的,持
续不断的市场较量过程.因此,竞争推动和迫使物业管理经营者进行合理的决策,并且通过优胜劣汰的强制
作用,奖励高效率者,惩罚低效率者,对价格信号作出迅速及时的反应,不断尝试新的生产服务要素组合,开
发和扩大新的物业管理市场领域,推出新的服务项目,保证资源配置到最为需要的地方[1】.如果没有竞争或
缺乏竞争,占居物业管理市场垄断地位的少数企业就会靠牺牲其他市场参与者(包括物业管理服务经营者和
业主或使用人)的利益谋取垄断利润.由于没有作出相应的市场贡献,从而导致整个物业管理市场的经济效
率和服务水平的降低.
2.2市场化程度低.招投标行为不规范
招投标是物业管理市场化的主线.物业管理通过招投标,形成规范,有序的市场环境和优胜劣汰的市场
竞争机制.不少大城市通过引入竞争机制进行物业管理项目的招投标,社会反映良好.但各地的发展不平衡,
不少城市还停留在谁开发的项目谁管理的状况,物业管理企业暂且靠开发商补贴,开发商愿意补贴是为了促
销,一旦开发商停止"输血",物业公司又不能自负盈亏,其前景不言而喻.开始推行竞争机制的地区还存在招
标程序不规范,评委组成不合理,运作成本高,压价招标等问题."肥水不流外人田"的心理和地方保护观念作
祟,也使部分招投标行同虚设或弄虚作假.开发商和受业主委员会委托的相关部门,有时为了给有关部门一
个交待,他们打着公开招投标的幌子,走过场,陪标现象时有发生.为了使自己的"关系户"中标,招标方事前
透露标底等信息,对其他的投标单位进行种种限制.更有甚者,有的开发商组建的物业公司没有物业管理经
验,就利用和开发商的"血缘"关系,搜集其他物业公司的情报,搞不公平竞争.
2.3队伍素质偏低.物业管理行业人力资源匮乏
任何组织或设施的管理都是与管理者密切相关的.一个组织的成功与失败,一套设施的完好与破损,相
当大的程度上取决于管理者的素质及其努力程度.
就物业管理而言,物业管理是专业性和综合性都比较高的新兴行业,即使在黄金地段上设计优美实用,
用料优质高档,配套设施完备,周边景色宜人的房屋,但若没有一群敬业,乐业,专业的人士为之提供优良的
管理与服务,那么,也不能说是一个好的物业.因此,对管理人员的专业水平和综合素质要求较高,需要各类
高素质的人才,只有为业主提供公共,专项,特约等三方面的配套服务才是完善的服务,才能满足不同层次的
业主需要[2】.但目前由于我国物业管理起步较晚,专业管理人才缺乏,特别是高级管理人才严重不足,从业
人员多数来自"改制,下岗,转行"人员,缺乏必备的综合协调经验和能力,管理手段技术含量低,管理人员整
体素质较低,所需高等院校物业管理专业人员供给不足,基层从业人员缺乏必要的服务技术培训,物业管理
方面的理论知识知之甚少,专业技术,职业技能,组织协调能力,职业道德方面不能胜任物业管理社会化,市
场化和专业化需求,因此,物业管理的职业队伍尚未形成.
2.4法制建设滞后于物业管理行业的发展
(物业管理条例>施行以来,在规范物业管理活动,明确业主,物业管理企业和物业开发建设单位的权利,
义务,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境等方面起了重大作用.部分省
第1期张霞:
物业管理市场化发展探索
市根据<物业管理条例>有关规定,相继出台了物业管理的法规政策,但部分地区物业管理立法还滞后于物业
管理行业的发展,缺乏地方性法规及规范性文件,法律体系框架尚未形成,即使是已经出台的法规政策也多
是层次不高.缺乏系统性和综合性,使得物业管理中各种法律主体的权利义务没有得到明确规定,导致物业
管理的纠纷案件增多,处理难度增大,使企业和消费者无所适从.物业管理缺乏理论支持是制约该行业可持
续发展的因素,作为一个新兴行业,物业管理要获得健康持续的发展,充分的理论准备是必不可少的.
3物业管理走市场化道路的对策
3.1积极参与市场竞争.不断向市场化迈进
规范化的物业管理企业,应该按照企业化,专业化,社会化的原则组建,其经营宗旨应是统一管理,综合
服务.为业主和租户提供舒适,方便,整洁,安全的居住环境和工作环境.物业管理企业必须积极参与竞争.因
为.市场经济的本质就是竞争.竞争既给企业以生存威胁,又给企业以无限商机,只有参与市场竞争,才能在
激烈的市场竞争中生存发展.因此,物业管理企业必须以竞争的理念来组织安排企业的经营战略和经营活
动.
物业管理市场竞争机制的建立,是物业管理的生命所在.通过物业管理的招投标来选聘物业管理单位,
可以促进服务水平的提高.目前,业主与物业管理公司双向选择与互相制约的机制已经得到了市场的认同.
物业管理企业通过认真研究市场及市场需求.对市场的目标需求进行定位,并对特定目标市场消费者的消费
心理进行分析.不断提供特色,优质的服务,使经营管理思想与市场形势的发展相适应,积极主动的走向市
场,开拓市场,参与市场竞争,借助市场力量,才能提高自身的素质和管理水平.物业管理社会化,市场化是大
势所趋.按照市场规则,接受市场挑战,参与公平竞争,从而使管理队伍得到锻炼.
在物业管理市场初步形成,市场竞争日益激烈的今天,品牌理念尤其重要.品牌能让人们保持忠诚和充
分的信赖.好的品牌能够创造出企业的价值,文化和个性.物业管理企业品牌,既是促进房地产产品销售的重
要因素.也是物业投入使用以后日常经营管理是否令人满意的影响因素之一.好的品牌,能够提供优质的服
务,从而扩展业务,扩大市场占有率,取得良好的社会效益和经济效益.
3.2逐步推行物业管理招投标.加快市场化进程
物业管理招投标是物业管理市场的根本标志,实行招投标选择物业管理企业,使业主和物业管理公司能
够双向选择.优胜劣汰,打破"谁建设谁管理"的旧观念和管理模式,全面推行物业管理招投标,促进物业管理
经营体制从经营制向代理制的转变,为物业管理真正实现企业化,社会化,市场化创造条件.
市场竞争既给物业管理单位带来了压力,也形成了一种无形的压力.认真总结以往的先进经验,在调查
研究的基础上,制定物业管理招投标规则,努力营造公开,公平,公正的市场竞争环境,为培育规范有序的物
业管理打下良好的基础[引.通过市场运作,打破垄断,加速优胜劣汰机制的形成,引导扶持规模化经营,推出
一
批规模大,机制新,效益好,信誉高,实力强的物业管理企业,创品牌,带动物业管理市场的活动和发展.为
提高物业管理企业的市场竞争能力,要加大培训工作力度,全面提高物业管理队伍整体素质.同时,鼓励和推
动物业管理企业通过ISO9000质量体系认证,规范企业运作,树立企业形象,以高素质的队伍和人才,严格
的管理,优质的服务获得市场竞争优势.要加强对物业管理企业的资质管理,严格按有关规定申报,审批资质
等级,严禁各种非法经营活动,以培育规范有序的物业管理市场.实践证明,引入竞争机制是物业管理走向社
会化,市场化,集团化的关键性问题.
3.3培养物业管理专门人才,提高管理服务质量和效率
物业管理是一项专业性和实践性很强的工作,专业跨度大,需要各类人才.应尽快树立精兵意识,加强人
才挖掘和储备,培养一支知识面宽,专业素质过硬,实践能力强,具有快速反应能力,有创新意识和爱岗敬业
精神的专业队伍;加大培训工作力度,提高物业管理人员的专业素质.业务水平高低直接关系到管理和服务
的质量,物业管理人员必须掌握新的科学管理方法和现代化的管理手段.因此,必须加强人才培养,坚持先培
训后上岗的原则.积极吸纳高校的物业管理毕业生,引进高级管理人才,建立起一支素质优良,管理和服务水
准较高,有良好敬业精神的职工队伍.
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在物业管理手段方面,将服务方法,操作规程,发展战略,人力资源等政策进行系统化,规范化管理,充分
发挥人才优势,物资优势和管理优势,建立一种旺盛和持久的竞争机制,根据经济发展水平,准确市场定位,
以人为本,以用户满意为标准,以规范化服务为核心,重视自觉性,积极性和创造性,对物业管理每一个过程
和环节实行动态调节,使各要素保持协调,均衡,并不断加强信息沟通和应变能力,辅助管理决策,控制管理
过程,提高管理工作效率,全面推动物业管理的发展.
3.4进一步完善有关政策,法规
在市场经济的作用下,为了建立良好的物业管理市场秩序,还要加速物业管理法律体系的建立,确立全
面的市场法则.目前,国务院颁布了一些物业管理方面的法律,法规.随着制度改革的深化及住房二,三
级市场的启动,物业管理对扩大内需,抖动经济增长的重要意义已渐显现.为此,应把物业管理规范化作为政
府职能的重点工作摆在突出位置抓紧抓好,按照(中华人民共和国立法法>确立的原则,制定和完善当地的配
套法规和规范性文件,要在规范建立物业管理体制和竞争机制,规范物业管理行为等方面出台相关政策,细
化人住合同,物业综合管理规定,纠纷处理规章的法规,进一步明确各方的责,权,利,使解决物业管理各种矛
盾纠纷能够有章可循,有法可依[4】.要加大执法力度,开展物业管理市场专项治理,对违反法规政策规定,不
遵守合同规定,非法经营等违规行为要依法惩处,以保证物业管理工作健康发展.
参考文献
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中国计量出版社,2003.
ResearchonDevelopingRealPropertyMarketing
ZHANGXia
(,SchoolofManagement,JilinArchitecturalandCivilEngt'neeringInstitute,Changchun130021)
Abstract:
Thearticlediscussesthefunctionofrealpropertymanagementforsocietyeconomydevelopmentunder
themarketeconomysystem,itanalyzesthecurrentquestionsinrdalpropertymanagementindustry.Thepaper
proposesthecoursehowtoacceleratethemarketingofrealpropertymanagement,andseveralcoutermeasureto
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