中国深圳房地产成本控制精细化管理研讨会.ppt
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20062006年中国(深圳)房地产成本年中国(深圳)房地产成本控制精细化管理研讨会控制精细化管理研讨会工程目标成本的制定、支解与工程目标成本的制定、支解与落实落实工程清单招标管理工程清单招标管理工程成本数据库的建立工程成本数据库的建立20062006年年0202月月2626日日杭州杭州成本成本管理理念管理理念内容要点:
内容要点:
内容要点:
内容要点:
55WIHWIH1,成本管理的目的,成本管理的目的(WHY)提提升价值升价值2,房地产项目的成本构成,房地产项目的成本构成(WHAT)全成本,全成本,空空间与时间分布间与时间分布3,房地产项目成本管理的出发点,房地产项目成本管理的出发点(WHERE)确确定与控制定与控制4,成本管理的阶段,成本管理的阶段(WHEN)全全过程过程5,成本管理的责任人成本管理的责任人(WHO)全全员员6,成本管理的方法,成本管理的方法(HOW)目目标管理标管理成本管理的目的(成本管理的目的(WHY)1,房房地地产产公公司司是是企企业业,利利润润是是企企业业用用永永恒恒目目标标2,利润与成本的关系利润与成本的关系收入一定的情况下,成本越低,利润越大3,成成本本管管理理的的目目的的与与企企业业的的目目标标是是一一致致的的机构机构/团队的目标团队的目标4,成成本本管管理理的的目目标标是是保保证证成成本本的的支支出出获获得得最最有效的收益有效的收益-提升价值提升价值成本控制不等于省钱,花得多会浪费,花得少也会有浪费,花多花少不是重点,花的有效才是关键提升价值的五种途径提升价值的五种途径价值工程的基本公式:
价值工程的基本公式:
V=F/CV-value,性价比F-function,产品、功能/性能、服务、收益C-cost,费用/成本C下降,F上升C不变,F上升C下降,F不变C小幅上升,F大幅上升C大幅下降,F小幅下降-具体选择哪种途径,与市场环境、公司经营理念、产品方针有关-价值的评估:
有显性的,有隐性的,有眼前的有长远的,需要综合平衡与决策房地产项目成本的构成房地产项目成本的构成(WHAT)全成本的概念全成本的概念1,成本构成,成本构成建造成本建造成本=前期前期+建安建安+室外及配套室外及配套开发成本开发成本=土地土地+建造建造+开发间接开发间接全成本(即项目发展成本)全成本(即项目发展成本)=开发成本开发成本+期间费期间费(营销和管理)(营销和管理)2,时间与空间上的分布,时间与空间上的分布时间:
建设全过程都在发生时间:
建设全过程都在发生空间:
公司空间:
公司+现场;实体现场;实体+费用费用成本管理的出发点(成本管理的出发点(WHERE)WHERE)两大基本内容两大基本内容-合理确定合理确定和和有效控制有效控制1,合理确定,合理确定确定是控制的前提和基础,确定是控制的前提和基础,市市场定价原则,场定价原则,没有准确只有合理;没有准确只有合理;成本的决定因素:
成本的决定因素:
外部外部-市场;内部市场;内部-产品策划与定产品策划与定位;位;成本的影响因素成本的影响因素:
诸多经营、技术、管理方面诸多经营、技术、管理方面;成本确定的方法成本确定的方法:
决不是靠定额算出来的;靠对市场决不是靠定额算出来的;靠对市场和产品的把握,市场包括销售市场和原材料市场和产品的把握,市场包括销售市场和原材料市场成本确定的过程成本确定的过程:
行业特点决定成本的特点:
单件性、行业特点决定成本的特点:
单件性、复杂性、多次性;从虚到实;复杂性、多次性;从虚到实;成本实现关键环节成本实现关键环节:
招标(发包),使产品与市场结:
招标(发包),使产品与市场结合合-招标的目的就是形成有效的竞争;竞争是降价的最有效手段招标的目的就是形成有效的竞争;竞争是降价的最有效手段-定标的原则:
合理低价;合理的概念:
能做出符合要求产品定标的原则:
合理低价;合理的概念:
能做出符合要求产品成本管理的出发点(成本管理的出发点(WHERE)WHERE)两大基本内容两大基本内容-合理确定合理确定和和有效控制有效控制2,有效控制,有效控制动动态监控,做到随时心中有数态监控,做到随时心中有数-控制是解决问题的手段之一,目的为达到某些既定目标;因此,控制是解决问题的手段之一,目的为达到某些既定目标;因此,控制可理解为一系统对外界影响的调节功能;此项调节功能可控制可理解为一系统对外界影响的调节功能;此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。
使系统的结果或产出不偏离既定目标。
-控制的要素:
目标、偏差测定、修正控制的要素:
目标、偏差测定、修正-有效控制的前提:
目标要合理实在;实际结果要及时反馈有效控制的前提:
目标要合理实在;实际结果要及时反馈-控制不等于限制:
心中有数就可以说在控制之中,时刻掌握实际控制不等于限制:
心中有数就可以说在控制之中,时刻掌握实际与目标偏差与目标偏差的原因、幅度、造成后果的原因、幅度、造成后果,进而做出相应的调整方,进而做出相应的调整方案案3,技术经济相结合的原则,技术经济相结合的原则不论是确定还是控不论是确定还是控制制成本管理的阶段成本管理的阶段(WHEN)全全过程过程1,阶段阶段立项立项策划策划设计设计发包发包施工施工竣工竣工维护维护2,对应成本实现过程对应成本实现过程-由虚到实由虚到实虚拟:
估、概、预算虚拟:
估、概、预算现实:
合同价、付款、结算价现实:
合同价、付款、结算价-从虚到实的转折点就是发包从虚到实的转折点就是发包各阶段成本管理重点内容各阶段成本管理重点内容立项阶段立项阶段成本成本测算,项目经济性评价测算,项目经济性评价策划阶段策划阶段选选择性价比最好的产品,制定产品目标与择性价比最好的产品,制定产品目标与发展计划发展计划设计阶段(卖什么、设计什么、施工什么)设计阶段(卖什么、设计什么、施工什么)方案:
最经济合理方案,符合项目定位方案:
最经济合理方案,符合项目定位-初步:
材料设备的合理选型初步:
材料设备的合理选型-施工图:
限额设计,图纸的质量和施工图:
限额设计,图纸的质量和时间时间保证保证发包阶段发包阶段通过市场竞争找到通过市场竞争找到合合适的价格和单位,完适的价格和单位,完备的合同(与合作伙伴双赢的关系)备的合同(与合作伙伴双赢的关系)施工阶段施工阶段变变更和签证的管理,付款审核更和签证的管理,付款审核竣工阶段竣工阶段结结算、索赔办理算、索赔办理成本管理的责任主体成本管理的责任主体(WHO)全员全员1,所有与产品制造相关的部门,都有成本管理,所有与产品制造相关的部门,都有成本管理的责任,都要具有成本意识的责任,都要具有成本意识只要考虑了性价比问题,就是有成本意识只要考虑了性价比问题,就是有成本意识只要考虑了性价比问题,就是有成本意识只要考虑了性价比问题,就是有成本意识2,责任成本管理体系的建立,责任成本管理体系的建立目的:
令全员实施自觉的成本管理行为目的:
令全员实施自觉的成本管理行为目的:
令全员实施自觉的成本管理行为目的:
令全员实施自觉的成本管理行为要素:
要素:
要素:
要素:
(11)责任范围;)责任范围;)责任范围;)责任范围;(22)责任人)责任人)责任人)责任人(33)评价标准;)评价标准;)评价标准;)评价标准;(44)评价人)评价人)评价人)评价人3,房地产公司成本管理专业人员的职责房地产公司成本管理专业人员的职责全面、全过程成本管理,而非单纯编制预结算工作全面、全过程成本管理,而非单纯编制预结算工作了解产品、掌握市场,制定目标,全程监控;了解产品、掌握市场,制定目标,全程监控;甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位;甲方的工作就甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位;甲方的工作就是协调,不论是设计、工程还是成本人员;专业人员是专家型的管理者是协调,不论是设计、工程还是成本人员;专业人员是专家型的管理者(不是大厨是美食家)(不是大厨是美食家)成本管理的基本方法成本管理的基本方法(HOW)目标目标管理管理1,目标管理的内容目标管理的内容-目标的确定与控制目标的确定与控制两方面两方面2,目标确定的依据目标确定的依据经经验数据库、市场验数据库、市场调研、产品把握调研、产品把握3,实现目标动态监控的手段实现目标动态监控的手段信息化信息化4,目标管理的过程目标管理的过程PDCA循环循环成本管理的认识过程成本管理的认识过程三个阶段三个阶段造价计算(概、预、结)造价计算(概、预、结)-定额模式下,强调个人经验,追求算得定额模式下,强调个人经验,追求算得快、算量准,定额熟、套价正确;快、算量准,定额熟、套价正确;成本控制成本控制强调不能突破目标值强调不能突破目标值提升价值提升价值强调企业强调企业/团队的共同目标:
利润,讲求性价比,发掘价团队的共同目标:
利润,讲求性价比,发掘价值,创造价值值,创造价值-当前指导思想:
当前指导思想:
结合产品和市场,以造价计算和成结合产品和市场,以造价计算和成本分析为基础,以目标管理为方法,以技术管理为本分析为基础,以目标管理为方法,以技术管理为保障,以产品价值的实现为目标开展成本管理工作保障,以产品价值的实现为目标开展成本管理工作房地产公司成本管理总体思路房地产公司成本管理总体思路成本管理的基本内容:
成本管理的基本内容:
-点、线、面点、线、面11,两个重点:
招标及合约、预结算,两个重点:
招标及合约、预结算22,一条主线:
项目成本全过程动态控制,一条主线:
项目成本全过程动态控制33,两个基本面:
信息平台(数据与工具)、制度建设,两个基本面:
信息平台(数据与工具)、制度建设成本部门的工作思路:
成本部门的工作思路:
11,三个层次三个层次三个层次三个层次:
基本的审算工作、控制体系的建立与运行、:
基本的审算工作、控制体系的建立与运行、产品与市场研究产品与市场研究22,三大主题三大主题三大主题三大主题:
项目建设、业务建设、组织建设:
项目建设、业务建设、组织建设33,两条管理原则两条管理原则两条管理原则两条管理原则:
计划管理、目标管理:
计划管理、目标管理4,一个工作准则一个工作准则一个工作准则一个工作准则:
靠数据说话,留下作业痕迹:
靠数据说话,留下作业痕迹成本管理工作基本成本管理工作基本面面成本目标管理办法成本目标管理办法供方管理制度供方管理制度招标管理办法招标管理办法合同管理办法合同管理办法成本信息化管理办法成本信息化管理办法变更及签证管理办法变更及签证管理办法付款及结算管理办法付款及结算管理办法其他:
材料采购及认价管理;资料管理;预算编制其他:
材料采购及认价管理;资料管理;预算编制深度要求深度要求成本目标的制定成本目标的制定基本原则基本原则11,目标的内目标的内涵涵:
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标后的产品目标22,目标的作用:
目标的作用:
目标不一定是上限而是基准,目标的作用在目标不一定是上限而是基准,目标的作用在于心中有数于心中有数33,目标的范围:
,目标的范围:
成本目标是整个项目团队的目标,目标范围成本目标是整个项目团队的目标,目标范围覆盖全成本覆盖全成本成本目标的制定成本目标的制定主要过程主要过程11,制定的时间制定的时间:
目标制定从立项时就已经开始,区分控制目标与经济测目标制定从立项时就已经开始,区分控制目标与经济测算数据,要求不同,考虑风险因素;算数据,要求不同,考虑风险因素;策划、设计阶段进行各阶段的成本测算,各期测算要有策划、设计阶段进行各阶段的成本测算,各期测算要有对应,比较变化原因,原则上前期目标控制后期目标对应,比较变化原因,原则上前期目标控制后期目标;规划方案确定后,形成正式目标成本规划方案确定后,形成正式目标成本施工图完成后,可根据预算对目标做调整(通常是在偏施工图完成后,可根据预算对目标做调整(通常是在偏差较大的情况下)差较大的情况下);22,制定的方法,制定的方法33,制定的要求,制定的要求成本目标的制定成本目标的制定主要过程主要过程11,制定的时间制定的时间:
22,制定的方法制定的方法:
成本与首先是由产品的定位与档次决定的,因此成本目成本与首先是由
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