中国房改12年-1998-2010地产那些事2010-102P.ppt

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1998-2010地产那些事地产那些事2010.12.27策划部陈品邃新中国是建出来的，还是拆出来的？

新中国是建出来的，还是拆出来的？

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银行银行证券证券保险保险下游产业下游产业朱镕基：

让住宅形成消费热点朱镕基：

让住宅形成消费热点朱镕基指出，当前最有可能形成消费热点的是住宅，朱镕基指出，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。

带动相关产业发展。

关键词关键词2：

19991999年年按揭按揭1999年年初年年初中国人民银行下发中国人民银行下发关于开展个人消费信贷的指导意见关于开展个人消费信贷的指导意见在在“积极开展个人消费信贷积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概的引导下，贷款买房、按揭等新概念念开始登陆中国内地。

这标志着中国房地产市场从过去的集团消费开始登陆中国内地。

这标志着中国房地产市场从过去的集团消费彻底转向个人消费。

彻底转向个人消费。

按揭按揭贷款贷款购房需求购房需求朱镕基：

中国政府太穷了朱镕基：

中国政府太穷了国住房制度改革以前，很多城市分房受益者的大头是干部。

即国住房制度改革以前，很多城市分房受益者的大头是干部。

即使在国企，工人分房也是越来越难，使在国企，工人分房也是越来越难，1999年朱镕基访问新加坡年朱镕基访问新加坡参观组屋区，专门就住房制度改革问题回答了记者的提问。

朱参观组屋区，专门就住房制度改革问题回答了记者的提问。

朱镕基说：

镕基说：

“我的政府太穷了我的政府太穷了”，所以路要一步步走。

，所以路要一步步走。

关键词关键词3：

20002000年年联盟联盟万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司万科A证券代码：

000002企业文化一、简单不复杂二、规范不权谋三、透明不黑箱四、责任不放任董事长：

王石董事长：

王石北京万通地产股份有限公司北京万通地产股份有限公司万通地产证券代码：

600246企业使命：

“创造最具价值的生活空间”万通董事长：

冯仑万通董事长：

冯仑龙湖地产有限公司龙湖地产有限公司龙湖地产香港联交所股份代码：

00960（2009年11月19日上市）经营原则：

更省钱、更省钱、更省时、更方便、更更省时、更方便、更人性、更好看、更环人性、更好看、更环保、更有效、更时尚、保、更有效、更时尚、更舒适、更可靠更舒适、更可靠董事长：

吴亚军董事长：

吴亚军华远地产有限公司华远地产有限公司华远地产（借壳）股票代码：

600743企业使命：

责任地产、品质建筑。

工作理念：

总体最优、价值创造、高效执行。

核心价值观：

诚信、责任、坚韧、进取。

董事长：

任志强董事长：

任志强中城联盟中城联盟中国城市房地产开发商策略联盟中国城市房地产开发商策略联盟，简称中城联盟，成，简称中城联盟，成立于立于1999年年12月，由月，由深圳万科、北京万通、河南建业、深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都浙江南都等一批中国具有市场影响力的房地产企业共等一批中国具有市场影响力的房地产企业共同发起的企业联盟。

目标是通过信息交流、共同培训、同发起的企业联盟。

目标是通过信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，提联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，提高企业竞争力，推动建立行业秩序和公信力，引导并高企业竞争力，推动建立行业秩序和公信力，引导并规范中国的房地产市场。

规范中国的房地产市场。

全国工商联房地产商会全国工商联房地产商会已发展以全国工商联房地产商会已发展以万通地产、华远地产万通地产、华远地产为为代表的代表的房地产开发商房地产开发商和以和以青岛海尔、长沙远大集团青岛海尔、长沙远大集团为代为代表的表的部品供应商部品供应商等等500余家会员，其中副会长会员余家会员，其中副会长会员25家，家，常务理事会员常务理事会员51家；房地产开发企业占三分之一，部品家；房地产开发企业占三分之一，部品生产和集成商超过三分之一。

生产和集成商超过三分之一。

朱镕基：

使住房建设成为重要产业朱镕基：

使住房建设成为重要产业朱镕基在朱镕基在2000年政府工作报告年政府工作报告中指出，大力中指出，大力发展住房、助学和大件商品的消费信贷，改进办发展住房、助学和大件商品的消费信贷，改进办法，简化手续，提高审贷效率。

要积极培育住房法，简化手续，提高审贷效率。

要积极培育住房等新的消费热点，使住房建设真正成为重要产业。

等新的消费热点，使住房建设真正成为重要产业。

关键词关键词4：

20012001年年炒房炒房2001年上证走势温州炒房团太太炒房团温州炒房团温州炒房团特点：

特点：

？

10万人炒楼，动用资金2000亿元。

上海陆家嘴102套住宅仅两天就被温州人一抢而空，成交近亿元；杭州西子湖畔每平方米逾万元的“黄金房产”的主人大多是温州人；至少1000名温州人吃下喀什商贸城半壁江山。

据称温州炒家腰间挂满了钥匙，有挂22把钥匙的、35把的、50把的、最惊人的是72把。

迪拜金融危机亏损20亿2001年年胡润排胡润排行榜前行榜前50名名2001年共年共28名开发名开发商登上胡商登上胡润排行榜润排行榜朱镕基：

大力发展经适房朱镕基：

大力发展经适房建立廉租建立廉租房供应保障体系房供应保障体系朱镕基在朱镕基在2001年政府工作报告年政府工作报告指出，要调整消指出，要调整消费结构，改善消费环境。

着力改善城乡居民的住行费结构，改善消费环境。

着力改善城乡居民的住行条件。

大力发展经济适用住房，建立廉租房供应保条件。

大力发展经济适用住房，建立廉租房供应保障体系。

障体系。

关键词关键词5：

20022002年年协议出让协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。

弊端给政府和宏观经济带来严重不利损害了农村集体经济组织的利益对投资者（用地者）未必完全是好事容易滋生腐败土地资源浪费或低效率利用导致土地市场秩序混乱土地招拍挂制度土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。

1987年12月1日，中国首次土地拍卖政府以地生财政府以地生财朱镕基关注楼市朱镕基关注楼市“冬天论冬天论”2002年元旦，清华大学经济管理学院教授年元旦，清华大学经济管理学院教授魏杰魏杰发表了发表了题为题为2002，房地产的冬天，房地产的冬天的访谈讲话，的访谈讲话，“如果楼如果楼市不崩盘，我就去跳楼。

市不崩盘，我就去跳楼。

”魏杰教授高论一出，一场魏杰教授高论一出，一场围围绕绕“冬天冬天”还是还是“春天春天”，有无，有无“泡沫泡沫”的世纪大论的世纪大论战贯穿战贯穿全年。

全年。

“冬天论冬天论”还引起了朱镕基总理的关注，他亲还引起了朱镕基总理的关注，他亲自自打电话给建设部部长俞正声，要求加强市场分析。

打电话给建设部部长俞正声，要求加强市场分析。

关键词关键词6：

20032003年年支柱支柱2003年年8月月12日日国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知将房地产业视为将房地产业视为“国民经济的支柱产业国民经济的支柱产业”，实质起到了鼓励房地产发展，实质起到了鼓励房地产发展的作用。

从的作用。

从“18号文号文”开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞涨。

涨。

房地产进入一个狂飙时代房地产进入一个狂飙时代1998年2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。

而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年2004年，每平米的房价就比上年暴涨了352元。

温家宝：

促进房地产市场持续健温家宝：

促进房地产市场持续健康发展康发展2003年年7月月30日，国务院总理温家宝主持召开国务日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议认为，促进房地产市场持续健康院常务会议，会议认为，促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。

质量，提高人民群众生活水平。

关键词关键词7：

20042004年年飙升飙升始于2002年的全国房价上涨，在2004年开始出现井喷式的飙升势头。

18月份商品房价格涨幅达到了两位数，上海及浙江部分地区的房价上升达20%以上。

土地价格也一路猛涨，住宅用地的地价更是以12.16的涨幅位居全国榜首。

房地产陷入房地产陷入“越调越涨越调越涨”怪圈怪圈2004年政府调控的结果，尽管一定程度上抑制了房地产的投资规模，但房价并没有停止攀升。

对宏观调控下的房价不断增长，美国商业规划专家何瑞杰有过精辟的分析：

中国房地产业所存在的一系列问题，跟中国现行经济体制带有浓厚的行政色彩有极大的关系。

温家宝支持央行降温房地产温家宝支持央行降温房地产2004年年3月，国务院总理温家宝主持召开国务院月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，支持央行对房地产业过热进行降温的常务会议，支持央行对房地产业过热进行降温的努力，因为这种过热会给银行业带来新的危机。

努力，因为这种过热会给银行业带来新的危机。

关键词关键词8：

20052005年年调控调控2005年成为房地产史上的首个大举“宏观调控”之年。

160天的调控大戏中，从高调出场到黯然落幕，其间带给普通购房者的欢欣雀跃，带给地产界的恐慌，留给政策制定和执行部门的反思都告一段落，但房地产市场依然要在高利润和民生需求满足、在行政干预和市场选择中前行。

政策央行上调房贷利率与首付比例3月17日宣布上调商业银行自营性个人住房贷款利率和公积金贷款利率，个人住房贷款最低首付款比例可由现行20%提高到30%。

“国八条”以及随后对其解释和细化的“新国八条”相继出台。

旧“国八条”（3月26）一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：

房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

新“国八条”（4月27）一、强化规划调控，改善商品房结构；二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；六、加强金融监管；七、切实整顿和规范市场秩序；八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。

房价经过短暂停顿后房价经过短暂停顿后出现报复性上涨出现报复性上涨在各方利益的不断博弈中，政府的各项政策也在执行中慢慢消融。

房价在经过短暂停顿后出现报复性上涨，并呈现出价格与成交量双双上升的局面，打破了所