土木工程类土地估价实务模拟试题与答案33.docx

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土木工程类土地估价实务模拟试题与答案33

土木工程类土地估价实务模拟试题与答案33

计算题

（答题请求列出算式，计算进程和计算结果；需按公式计算的，请求列出公式。

无计算进程，只有计算结果的不得分，计算进程保留两位小数，最后结果保留整数，单价的单位为元/平方米、总价单位为万元。

）

1.现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。

2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全体用于出租。

依据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。

（1）该房屋用于出租，每一年收取押金6万元，平均每个月租金收入为4万元，平均每个月总运营费用为2万元；

（2）该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0；

（3）押金收益率为9%；

（4）土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。

答案：

[解]该宗土地有收益，适合运用收益法进行评估。

（1）计算该不动产总收益：

年租金收益＝4×12＝48（万元）

年押金收益＝6×9%＝0.54（万元）

年总收益＝48+0.54＝48.54（万元）

（2）计算该不动产的年总运营费用：

年总运营费用＝2×12＝24（万元）

（3）计算该房地产的年净收益：

房地产年净收益＝48.54-24＝24.54（万元）

（4）建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因而，房屋的使用年限为48年。

建筑物现值＝6000×250×（48-3）/48＝140.625万元。

（5）计算该建筑物年净收益：

建筑物年净收益＝140.625×8%＝11.25（万元）

（6）计算该土地年净收益：

土地年净收益＝24.54-11.25＝13.29（万元）

（7）选择收益法公式V

，计算土地总价格：

土地总价格V

　　　　　＝205.4（万元）

单价＝

＝2.05（万元/平方米）

2.有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地前提类似的6块宗地信息，具体情况见表11-1。

　　　　　　　　　　　　　　　　表11-1　　　　　　　　　　　　各宗地的具体情况

宗地

成交价

（元/平方米）

交易年份

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

A

680

1999

+1%

1.3

0

+1%

B

610

1999

0

1.1

0

-1%

C

700

1998

+5%

1.4

0

-2%

D

750

2001

-1%

1.6

0

+2%

E

700

2002

0

1.3

+1%

0

F

2002

0

1.1

0

0

　　该市地价指数见表11-2。

　　　　　　　　　　　　　　　　表11-2　　　　　　　　　　　　地价指数表

年份

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

指数

100

103

107

110

108

107

112

　　另据调查，该市此类用地容积率与地价的瓜葛比为：

当容积率在1～1.5之间时，容积率每增添0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增添5%；超过1.5时，超出部份的容积率每增添0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增添3%。

对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地对比，表2中负号表示案例宗地前提比待估宗地差，正号表示案例宗地前提优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

　　试依据以上前提，评估宗地G在2002年的价格。

答案：

　　[解]树立容积率地价指数表，见下表。

容积率

1.0

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

地价指数

100

105

110

115

120

125

128

　　可比实例A：

680×（112/110）×（100/101）×（105/115）×（100/100）×（100/101）＝620

　　可比实例B：

610×（112/110）×（100/100）×（105/105）×（100/100）×（100/99）＝627

　　可比实例C：

700×（112/107）×（100/105）×（105/120）×（100/100）×（100/98）＝623

　　可比实例D：

750×（112/107）×（100/99）×（105/128）×（100/100）×（100/102）＝638

　　可比实例E：

700×（112/112）×（100/100）×（105/115）×（100/101）×（100/100）＝633

　　因而，待估宗地G的评估结果为：

　　（620+627+623+638+633）/5＝628（元/平方米）。

3.某工业开发区于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。

调查得知：

该地区农地取得费用（含征地、拆迁安置补偿和税费）平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用（含税费）平均为2亿元/平方公里。

征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。

开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。

当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。

试依据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均单价。

答案：

[解]该题是典型的新开发土地分块出售情况，计算公式为：

开发区某宗地的单价

单位面积土地取得费用＝15万元/亩

＝150000元/666.67平方米

＝225（元/平方米）

单位面积土地开发费用＝200000000元/1000000平方米

＝200（元/平方米）

单位面积利息＝225×[（1+10%）2-1）+200×{40%×[（1+10%）1.5-1）+60%×[（1+10%）0.5-1]}

＝65.37（元/平方米）

单位面积利润＝（225+200）×15%＝63.75（元/平方米）

设开发后的售价为V，则：

单位面积销售税费＝V×6%

单位面积土地增值收益＝（225+200+65.37+V×6%）×20%

＝98.07+0.012V

可销售面积土地单价V

＝840.63+0.1029V

V＝937.05（元/平方米）

单位可销售面积48年使用权价格＝937.05×

＝933（元/平方米）

所以，2001年5月底开发完成后出售土地48年使用权的平均单价为933元/平方米。

4.有一成片荒地需要估价。

已知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为50%，附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年。

将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元，贷款年利率为10%，投资利润率为20%。

当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

估算该成片荒地的总价和单价。

答案：

[解]设该成片荒地的总价为V。

该成片荒地开发完成后的总价值＝1000×4000000×50%＝20亿（元）

开发成本和管理费用等的总额＝2.5×4＝10（亿元）

投资利息总额＝（V+V×4%）×[（1+10%）3-1）+10×[（1+10%）1.5-1）

＝0.344V+1.536（亿元）

转让税费总额＝20×5%＝1（亿元）

开发利润总额＝（V+V×4%+10）×15%＝0.156V+1.5（亿元）

购买该成片荒地的税费总额＝V×4%＝0.04V（亿元）

V＝20-10-（0.344V+1.536）-1-（0.156V+1.5）-0.04V

V＝3.873（亿元）

故：

荒地总价＝3.873（亿元）

荒地单价＝96.83（元/平方米）。

5.某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行出产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限50年。

该企业对地上建筑物办理了财产保险，依据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。

2004年4月，因出产事故造成地上建筑物毁损70%，该企业向保险公司提出索赔。

保险公司经由核实，认为符合理赔前提，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。

为此，该估价机构搜集了如下可用资料。

（1）该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：

实例A为1250元/平方米，实例B为1420元/平方米。

（2）该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房（实例C），房地年出租净收益为105元/平方米，可收益年限50年。

（3）该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如表11-4，表中数值表示各案例前提与待估房地产对比，负号表示案例前提比待估房地产差，正号表示案例前提比待估房地产好。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　表11-3　　　　　　　　　地块与对比实例的影响因素修正指数

对比因素

待估房地产

对比实例A

对比实例B

对比实例C

交易时间

100

+3

0

-2

交易情况

100

-2

+8

0

使用年期

100

0

-1

+2

区域因素

100

-1

+3

-1

个别因素

100

0

+5

+7

　　（4）该地块所处区域目前征地费（包含土地取得费及相关税费）为18万元/亩，土地开发费1.5亿元/km2，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12%，土地增值收益率20%，土地还原利率7%，综合还原利率8%。

答案：

[解]

（一）解题思路

首先依据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例C价格；然后采用市场对比法计算不动产总价；用成本逼近法计算土地总价，最后依据不动产总价＝土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。

收益还原法计算公式为

（a÷r）×[1-l÷（1+r）n

式中：

a——纯收益；

r——土地还原利率；

n——土地产收益年期。

市场对比法基本公式为

待估宗地价格＝对比实例宗地价格×待估宗地情况指数/对比案例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/对比案例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素前提指数/对比案例宗地区域因素前提指数×待估宗地个别因素前提指数/对比案例宗地个别因素前提指数

成本逼近法测算地价公式：

土地价格＝（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+税费+土地出让金）×年期修正系数

（二）计算步骤

1．用收益还原法计算实例C价格

（105/8%）×[1-1/（1+8%）50]＝]284.516（元/平方米）

2．用市场对比法计算不动产总价P

第一步：

分别计算三个案例的比准价格

A＝1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100＝1250.868（元/平方米）

B＝1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105＝1228.013（元/平方米）

C＝1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107＝1213.094（元/平方米）

第二步：

采用简单算术平均求取不动产总价

单位面积不动产价格＝（1250.868+1228.013+1213.094）/3＝1230.658（元/平方米）

不动产总价＝1230.658×4800＝590.716万元

3．应用成本逼近法计算土地总价

第一步：

土地取得费：

18万元/亩＝270（元/平方米）

第二步：

土地开发费：

1.5亿元/平方米＝150（元/平方米）

第三步：

计算利息：

270×[（1+6%）1+150×[（1+6%）0.5-1）＝20.634（元/平方米）

第四步：

计算开发利润：

（270+150）×12%＝50.400（元/平方米）

第五步：

成本地价：

270+150+20.634+50.400＝491.034（元/平方米）

第六步：

土地增值收益：

491.034×20%＝98.207（元/平方米）

第七步：

目前剩余年期44.5年的土地使用权现值

（491.034+98.207）×[1-1/（1+7%）44.5]＝560.219（元/平方米）

第八步：

土地使用权总价＝560.219×6000＝336.131万元

4．计算建筑物现值

建筑物现值＝不动产总价－土地总价＝590.716-336.131＝254.585万元

5．计算建筑物毁损价值

建筑物毁损价值＝254.585×70%＝178.21万元

6．保险公司理赔额度

保险公司理赔额度＝178.21×80%＝142.57万元

6.某甲房地产集团经由调查，于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。

该地块面积为1.8km2，进行“七通一平”开发后，依照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。

依据调查，该市同类土地取得费用为10万元/亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1.4亿元/km2。

开发期为3年，每一年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40%、30%，20%。

贷款年利率一年期为6%、二年期为7%、三年期为8%；投资利润率为12%。

当地土地增值收益是土地成本价格的20%，土地还原利率为6%。

1998年起至2004年地价上涨幅度为每一年增长2%。

2002年某乙房地产开发公司在其中3000m2的A地块上建成综合写字楼并对外出租。

写字楼面积6200m2，耐用年限50年，残值率为4%。

目前该类建筑的重置价格为1800元/m2，建筑物还原利率为8%。

2004年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为7.42%，请问是不是正确?

答案：

[解]

（一）用成本逼近法计算土地价值

1．计算土地取得费及税费。

1.8×1000×1000×150＝2.7亿元

2．计算土地开发费

土地开发费＝1.4×1.8/[1.8×（1-30%）]＝200元/平方米

总开发费用：

200×1.8×0.7＝2.52亿元

3．计算利息

利息＝2.7×8%×3+2.52×40%×[（1+8%）2.5-1）+2.52×35%×[（1+7%）1.5-1]

+2.52×25%×[（1+6%）0.5-1）

＝0.648+0.21386+0.09421+0.01862＝0.97469亿元

4．计算利润

利润＝（2.7+2.52）×12%＝0.6264亿元

5．计算土地增值

土地增值（①+②+③+④）×20%＝1.36422亿元

6．计算无限年期地价①+②+③+④+⑤＝8.18531亿元

7．计算50年期地价

P＝（①+②+③+④+⑤）×[1-1/（1+6%）50

＝7.7409亿元

8．地价修正到2004年

7．7409×（1+2%×6）＝8.6698亿元

9．单位面积地价＝8.6698/[1.8×（1-30%）]＝688.08元/平方米

总地价＝3000×688.08＝2064240元

（二）计算建筑物现值

建筑物年折旧＝1800×6200/46＝242609元

建筑物现值＝1800×6200-242609×2＝10674782元

（三）计算综合还原利率

应用公式：

R＝（r1L+r2B）/（L+B）

＝（6%×2064240+8%×106747822）/（2064240+10674782）

＝7.68%

因而丙咨询公司测算的房地综合还原利率不正确。