苏房地产紫金财富广场项目承建商作业指引.docx

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苏房地产紫金财富广场项目承建商作业指引

紫金财富广场项目

承建商作业指引

苏房置业开发有限公司

紫金财富广场项目工程组编制

2014年4月

前言

由于大家来自不同的公司，而每个公司的价值观、理念以及工作要求、工作程序都有所差异，我们如何缩短磨合期，求同存异,尽快进入流畅的工作程序，这是我们首先面临的首要任务。

大家在以往的项目合作中也许能体会到，由于项目群体间的沟通不畅，指引或要求不明确，往往一件小事情不知由谁来做、怎么做，怎样满足发展商的要求……，这些都会给工作带来很被动的局面。

所以，我们的《作业指引》也就应运而生。

我们项目的“快速滚动”开发，来自各承建商的高效执行与配合；各承建商的高效执行与配合来自我们项目群体间的高效沟通；项目群体的高效沟通来自规范的管理流程，这就是我们《作业指引》的目的。

希望《作业指引》能促进我们的工作更加融洽、愉快与轻松。

苏房置业开发有限公司

紫金财富广场项目工程部

2014年4月

第一章项目简介

一、项目概述

园区位于北新路以南，四合街以东，东风路以北，新河街以西区域。

项目总建设用地面积382812.04平方米，总建筑面积1010565平方米（含地下）。

园区主要由中央商务区、阜新国际玉城、义乌小商品博览城、建材市场、紫金花园小区、家居博览中心、建材博览中心、紫金大酒店、紫金不夜城等组成

二、组织架构

◆项目中心及工程组组织构架

陈家荣

季保新

菊志鹏

◆项目群体组织管理架构

监理方

业主方

监理合同

总包合同施工合同

总承包商

总包合同条款及高度的总包责任感

分包合同监理及分包合同

分承包商以及甲定供应商

3、团队群体联系

为了加强团队的沟通，根据具体情况，监理及时收集、整理并发放团队群体内的“通讯录”，便于群体内的沟通。

四、作息时间：

◇甲方以及监理的作息时间：

周一～周六：

8：

00～17：

00

周日：

安排值班人员值班时间为8：

00～17：

00

◇联系通畅状态：

业主、监理、承建商管理人员在晚上23：

00前必须保持联系通畅，不得关闭手机电话。

承建商项目经理、总监需24小时保持联系通畅。

第二章甲方通知单、现场联系单管理

一、甲方通知单

◆定义：

《甲方通知单》是甲方项目中心工程部对施工单位进行进度、质量、安全文明、成本控制、图纸修改以及现场协调等进行的指令性文件，由甲方专业工程师编写，项目工程部长签发，监理单位负责下发给施工单位。

◆分类：

（1）甲方工程师对施工单位的重要通知，包含现场发生的进度、质量、安全文明、成本等各方面；

（2）甲方工程师对项目设计图纸修改类的指令性文件，主要发生在施工进度较紧，而设计变更未能及时发放时的指令；

（3）甲方工程师对于承包商施工合同未包含的施工内容要求施工单位先施工的指令性文件。

◆流程：

《甲方通知单》由甲方专业工程师负责编写，编写完成后由项目工程部长签字认可，后由甲方项目资料员转发给监理单位资料员；

监理单位资料员收到《甲方通知单》后，必须在2个小时内下发给施工单位，由施工单位现场负责人或指定的资料员签字领取。

施工单位收到监理下发的《甲方通知单》后，必须在2个小时内提出书面反馈意见给监理单位或甲方，否则视为无条件认同。

双方认同的《甲方通知单》具有强制性，施工单位必须执行。

施工单位收到《甲方通知单》后，如无反馈意见，必须无条件优先按照《甲方通知单》要求安排现场施工。

甲方和监理工程师按照《甲方通知单》的内容对施工单位进行监督管理。

针对分类中2、3类的《甲方通知单》，施工单位在按照《甲方通知单》要求完成施工后，经甲方、监理验收合格，可以要求补设计变更或签证。

具体做法为：

◇针对分类2中的《甲方通知单》，施工方可以把《甲方通知单》直接或附在《施工联系单》后，要求甲方补充设计变更。

◇针对分类3中的《甲方通知单》，施工方可以把《甲方通知单》作为《现场签证单》的附件，要求甲方给予现场签证。

◇监理负责监督实施完成情况。

◆流程图

按照《甲方通知单》要求优先安排施工

否

施工单位2个小时内是否提出书面反馈意见

-

不需调整

二、现场联系单

◆定义：

《现场工程联系单》是施工方针对现场发生的或图纸中的问题要求监理单位、甲方或设计单位等相关部门解决的联系文件。

由施工单位编写，相关涉及部门出具审批意见。

◆内容要求：

施工单位在编写联系单时，必须详细写清需要协调解决的内容。

如对于以后要补现场签证的《现场工程联系单》，施工单位必须在联系单上详细写清具体的工程量。

◆流程：

《现场工程联系单》由施工方负责编写，编写完成后由项目经理签字，并加盖公司公章后上发至监理单位资料员。

监理单位资料员收到《现场工程联系单》后，递交给负责的监理工程师，监理工程师必须在4个小时内与施工单位联系，核实现场情况后（如牵涉到工程量变更的，必须与甲方工程师一同核实），给出具体意见，交由总监理工程师审核，总监理工程师审核同意后加盖总监注册章及项目监理部公章，并由监理单位资料员上发给甲方专业工程师。

甲方专业工程师收到监理上发的《现场工程联系单》后，应及时向监理工程师详细了解情况，必要时一定要去现场核实。

如对于工程口无法解决的牵涉设计图纸变更或成本审批的联系单，甲方工程师需及时上传给公司相应接口部门，并负责文件的跟踪。

一般情况下，甲方需在3天内给予答复。

对于要发生现场签证的工程，施工单位必须在签证发生前上报《工程联系单》，由甲方和监理现场核实具体工程量后施工。

施工完成后按照所核工程量上报签证单。

如未经甲方监理核实，擅自施工的，不给予现场签证。

承建商按业主反馈的意见实施，监理负责监督实施情况。

◆流程图

施工单位按现场联系单审批意见施工；监理、甲方监督施工情况

第三章设计变更、现场签证管理

一、术语和定义

◇设计变更：

指由设计单位或甲方工程师直接签发的，是指对原设计图纸进行的修改或补充。

是指为了完善工程设计、纠正设计错误、保证施工质量及满足现场条件变化，对我方已经验证的设计文件进行的修改。

设计变更可由我方（建设单位）、设计单位、监理单位、施工单位及其它项目干系方提出。

◇现场签证单：

指甲方工程师根据现场要求和配合要求发出的指令，承建商完成后需要业主对工程量认可而由承建商上报的记录，是指对施工合同外的工程量进行施工。

是指对除了建筑施工合同、招投标文件所规定的内容外，施工现场所实际发生的零星工程的确认。

现场签证的具体内容包括：

⏹因设计变更引起的且在竣工图中无法反映的返工工程；

⏹在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化，导致工程量增减；

⏹在施工合同之外的

⏹合同内约定以现场签证单确认工程量的暂定数量工程（该类工程可以直接填写《工程现场签证单》报批）；

⏹施工过程中出现的不包括在合同规定范围内的各种技术处理措施。

⏹不得将同一部位、同一事由的工程肢解签证；若合同外工程签证工程量超过20万元（各公司不同）则需进行招标。

二、实施原则

◆书面原则：

现场所有的设计变更和现场签证修改，原则上均必须事前审批，有甲方书面的经甲方项目工程部盖章或授权人员签字的《设计变更业主指令单》、《工程指令单》；如情况紧急，甲方工程师可先口头指令承建商施工，但必须在3日内补发书面指令给承建商。

没有书面指令，承建商不得申报变更费用和现场签证。

◆结算原则：

只有《设计变更业主指令单》与《工程现场签证单》设计变更与现场签证可以直接作为进度款以及竣工结算的依据。

第三章的《甲方通知单》和《工程联系单》需要转化为设计变更或现场签证后才能结算。

若为设计变更引发的签证，必须在签证单上注明设计单号并将变更做为附件贴上；若为《工程联系单》或《甲方通知单》的签证，必须作为附件办理签证。

◆标准原则：

所有的《设计变更业主指令单》及《工程现场签证单》都必须使用苏房紫金财富广场项目部规定和下发的标准表格。

三、设计变更

◇甲方工程师下发《设计变更业主指令单》给承建商，承建商按照《设计变更业主指令单》内容安排施工，施工完成后3天内组织监理和甲方工程师现场确认，确认后甲方工程师在《设计变更业主指令单》的变更执行栏签字确认，承建商可凭甲方签字确认的《设计变更业主指令单》进行结算。

申请费用计算；

◇原则上不允许出现因现场施工原因造成的设计变更。

若确认因施工造成设计变更，施工单位需先填写《工程联系单》提交给监理公司，监理工程师在1天内审核完成，提交给甲方工程师审核，甲方工程师审核后，如果确需补设计变更的业主将补设计变更。

四、现场签证

◆签证的发生：

◇甲方要求、现场需要、营销需要、工程管理失误等产生的签证：

根据现场需求或配合要求，甲方工程师下发《甲方通知单》《工程指令单》给承建商，要求承建商施工；甲方工程师也可先口头指令承建商先行施工，但3日内必须补书面的《工程指令单甲方通知单》给承建商；

◇设计变更产生的签证：

因设计变更产生的现场工程量增减，按照设计变更要求，在发生前先报送《现场签证单》，经监理确认工程量后进行变更施工（监理在接到变更签证6小时内确定工程量，并报甲方）。

本签证需将《设计变更》作为附件。

◇承建商建议：

承建商要求的增加工程量施工，可以先申报《施工联系单》《工程联系单》给监理公司，联系单内商必须准确写清增加的工程量，监理公司在1天内审核完成，提交给甲方工程师。

甲方工程师审批同意后，承建商可安排施工。

◆上报《现场签证单》

承建商在签证任务发生后1天内组织甲方工程师或监理工程师现场确认工程量。

并在3天内按照监理、甲方确认的工程量上报《工程现场签证单》给监理公司审核，《现场签证单》格式需严格按照下述表格格式申报。

《现场签证单》一式四份、并后附相应的签证依据（签证依据为《甲方通知单》、甲方审核的《工程联系单》、影像资料等）；签证应经承包商项目经理签名并加盖公章。

监理单位在3个工作日内经主管工程师、总监审核确认并加盖注册章后交甲方项目部审核；甲方21天内审核完成。

审批完成后甲方项目部将《现场签证单》返回一式二份给监理单位，由监理单位返回一份给承建商；剩余二份《现场签证单》留甲方项目部存档。

五、设计变更、现场签证单的进度款申报

每月20日施工单位提交截止本月已核完成的《设计变更单》、《现场签证单》，连同工程月进度款一起申报。

如当月没有申报，可在下月工程进度款中申报，再次超过此时效，设计变更签证单不予认可。

变更签证的结算必须要有齐备的文件（含甲方下发的设计变更单、审核完成的签证单）。

第四章进度款申请与结算管理

一、目的

理清流程，确保承建商和监理公司按照苏房有关工程款申报制度中关于申报、审批时间、流程、申报标准表格等各项要求进行工程款申报，确保工程款及时支付，保障工程顺利进展。

督促各承建商按照有关要求做好资金计划申报，提高公司资金筹集准确性和资金运用效率。

二、术语和定义

◇工程进度款：

指各承建商按照合同条款，按月或按形象进度节点对已完工程的进行的工程进度申报款。

◇工程结算款：

指承建商承建的工程内容，按照国家有关规范，通过政府相关职能部门竣工验收后，按照合同总价款、变更签证增减款项，水电费扣除款项、其它奖罚款项、甲供材料款项等进行结算申报的工程剩余款项。

◇资金计划：

指承建商每月提交的按照工程实际进度和计划进度，进行工程款项的申请，包含已支付款项，申请款项、甲供材料款项等资金申报资料。

三、进度款申报流程

◇进度款申报资金计划

承建商必须在每月25日向甲方和监理提交的《工程月报》上详细写清下个月的进度款申报资金计划，此计划必须严格按照监理甲方审核的下月施工进度计划准确申报。

甲方项目部审核施工单位提交的下月进度款申报资金计划后，提交给公司合约部编制苏房公司紫金财富广场项目下月资金计划，以备公司筹集资金。

◇承建商进度款申报

承建商必须在每月20日，提交进度款申请报告给监理公司审核。

进度款申请的金额必须参照上月所提交的进度款申报资金计划，如有超出，超出部分因甲方公司没有提前筹备将不予支付。

申请报告的资料必须齐全，包括：

进度款申请报告封面、进度款申请书、月度完成工程形象进度表、工程预算清单、变更签证申报汇总表、变更签证单。

承建商必须严格按照下述表格的格式提交。

◇监理公司、甲方项目部审核：

监理公司收到施工单位上报的进度款申请报告后，必须认真审核。

主要核对上报的工程形象进度、工程量是否属实。

需要现场确定的，不允许只按照图纸审核，必须去现场实测。

监理公司须在48小时内审核完成进度款申请报告，并转交甲方项目部。

甲方项目部在月底之前审核完成，提交给公司成本部审核。

如每月23日，进度款申请报告没有到甲方处，甲方将暂停支付该月进度款，顺延到下月工程款中支付。

◇承建商提供发票，甲方支付进度款

四、结算款申报的流程

（1）承建商在竣工验收完成后30天内把结算资料提交给监理公司审核。

完整的结算资料包括：

结算资料封面、目录、结算申请报告、竣工验收证明文件、竣工图及竣工资料、合同工程造价预算书、增减工程造价预算书（合同外）、已审核完成的设计变更业主指令单、工程现场签证单、甲定乙购材料审批单、奖罚单、扣款单、施工合同等往来款项计算书。

（2）监理公司7天内审核完成承建商申报的结算资料，提交给甲方项目部。

对于按实结算的工程，监理公司必须仔细去现场核实工程量，在竣工图或竣工资料上签字；

（3）甲方项目部7天内审核完成监理上报的结算资料，并填写结算资料审批表，上报甲方公司领导审批；

（4）甲方公司领导审批后，甲方公司合约部与承建商签署结算协议书，确定最终结算款。

（5）甲方项目部按照结算协议书中支付剩余工程款。

第五章、工程文件传递管理

一、一般规定

◇所有拟上报我司的文件，例如各种函件、计划、报告等，抬头请写苏房置业开发有限公司◇一般情况下业务活动应采用书面形式，相互联系也应以书面为主并以书面为准。

紧急情况下各专业工程师的口头指令也应在事后及时办理书面认可。

◇所有文件在提交纸面版的同时，均需提交电子版文件。

二、文件传递原则

◆专人负责原则：

项目建造过程中，各承建商都必须配备专职资料管理员或项目秘书，负责所有工程文件的接收、标识、登记、发放、回收、移交及归档工作；所有经资料管理员登记的文件均为有效文件并备电子文件，代表收文方已知悉文件内容；

◆时效性原则：

文件在传递过程中不得停留，扣压等。

◆可追溯性原则：

所有往来各方的文件必须做好收发文记录工作，签收姓名、时间，做为文件送达生效的记录凭证，同时文件存档由各相关单位按照各自制度编号归档，以便查阅和追溯。

◆传递流程唯一性原则：

为保证传递流程的及时性和准确性，监理公司作为文件流程传递中心，各方文件需通过监理方传递，同时监理备档一份，监理方必须及时传递，传递时限为当日。

◆严肃性原则：

任何单位均不能拒绝签收其它方的任何往来文件，否则，我司会将其视为严重违约事件，并将对贵司进行严厉处罚，如贵司对我司所发文件内容持有异议，可在两个工作日内书面函告我司，否则视为默认。

◆表格统一性原则：

各承建商的往来文件需按照规范统一规定或甲方本“指引”规定表格，按照提交格式行文并编号备档。

三、常用文件的分类及要求

◇甲方通知单：

内容一般为我项目部对工程进度，质量、配合等需要的指令。

◇工程联系单：

工程联系单一式三份。

内容一般为工程遇到异常情况需要甲方或者其他单位协调解决的联系文件。

◇工程施工现场签证单：

签证单一般为按照甲方工程师指令进行的图纸外内容施工的工程量申请文件，具体操作见第四章。

◇图纸及设计变更业主指令单、工程指令单：

由我司项目工程部发出。

◇施工单位进度计划（一式三份）：

要求贵司每周报送《周进度计划》（报送时间为每周例会前）；每月28日报送《月进度计划》至工程部。

第六章、项目工程会议管理

一、项目主要工程会议

◆工程例会：

◇参加人员：

由总监主持的沟通协调会议，各承建商现场负责人参加。

◇时间：

每周二下午14：

30

◇地点：

甲方现场会议室（或总包会议室）

◇会议主要内容：

各承建商就上周的计划完成情况、施工质量进行总结，并对计划延误做出分析及纠正措施，监理、甲方对之分析，并做出下周的重点工作。

◇记录：

监理整理会议纪要

◆专题会议：

◇参加人员：

由甲方工程师或工程部长、总监主持，监理及相关单位负责人参加。

◇时间：

具体通知

◇地点：

甲方现场会议室

◇会议主要内容：

争对现场的某一问题，进行专题协调会。

◇记录：

甲方资料员整理会议纪要

◆协调碰头会（临时会议）：

◇参加人员：

甲方工程师或总监主持，监理及相关单位负责人参加。

◇时间：

具体通知

◇地点：

甲方现场会议室

◇会议主要内容：

争对现场的某一问题，甲方、监理协助承建商间的协调。

◇记录：

无会议纪要

◆验收会议：

◇由监理或甲方主持的验收会议，相关单位现场负责人参加。

◇时间：

具体通知

◇地点：

甲方现场会议室

◇会议主要内容：

对项目的所有竣工的工程进行竣工验收。

◇记录：

甲方资料员整理会议纪要

二、工程例会要求

◆会议制度

◇会前请各承建商完成并提交《周报表》（包含上周的进度完成情况、原因分析、下周计划调整，质量，安全，材料进场等情况），并携带上周的会议纪要。

◇会议过程中请保持安静，有序发言，互相尊重。

◇工程例会是甲方、监理、承建商共同解决工程问题的非常重要的会议，各承建商参加会议的人员不得无故迟到、缺席。

如确实有事不能准时参加会议，应至少提前两小时向监理公司或者甲方请假。

如未请假而开会迟到或者无故缺席的，按照以下措施进行处罚：

迟到每人每次罚款100元现金

缺席每人每次罚款500元现金

◆会议纪要

◇监理在周三上午12：

00前将会议纪要整理完成，报甲方审核，并于下午17：

00前，将经甲方审核后的会议纪要下发至各承建商。

◇各承建商按照会议上的决议和会议纪要要求，无条件执行。

（该条款同时适合其它会议的决议和会议纪要）

3、工程例会会议流程

承建商提交《周报表》

业主工程师和监理工程师内部审核《周报表》

业主根据现场和总计划要求调整和完善《周计划》

与会单位出席会议

（需携带上周会议纪要）

总监理工程师主持会议

（专人记录）

各责任单位需及时回答发言方提出的问题，落实到人、部位、时间

监理工程师按照分管的专业或区域通报上周的施工情况（质量、进度、施工人员、安全），并提出要求

业主工程师对上次例会以来的事项检查，提出问题、意见和要求，并补充完善本周计划

承建商对照周报表对上周质量、进度、安全进行陈述，并提出需要协调的问题和下周计划、实施措施

业主工程部长对上周工作和下周工作安排、要求作总结发言

总监理工程师重述本次会议有关决议事项和总结发言重点

监理整理会议纪要，业主代表审核签字后生效

纪要发放（周三17:

00前）

第七章工程质量管理

一、质量管理的责任主体

发展商、监理、承建商、材料供应商都是本项目的质量责任主体。

材料供应商的材料质量无论是何种采购形式，均由相关的承建商承担直接管理责任。

各质量主体必须按照《建筑工程施工质量验收统一标准》要求进行质量管理。

二、项目质量管理制度

◆图纸会审、交底制度

◇承建商与设计单位的图纸会审交底制度

承建商与设计间会审流程

◇各承建商之间的图纸会审与交底制度（前后施工有影响的承建商之间必须进行图纸的会审与交底，在双方都明白怎样配合对方后才能施工）。

◇承建商内部各专业间的图纸会审与交底制度（监理抽查监督）

发展商组织设计、监理、承建商等进行图纸会审

承建商按档案要求整理会审纪要

承建商、监理

提前5天提交问题清单

承建商之间的会审流程

…………………………………………………………………………………………

承建商整理会审纪要，双方在纪要中签字，注明“已明白自己和对方的要求”

发展商组织相关承建商进行会审与交底

◆样板先行制度

对重要的施工工序将实行样板制度，在样板验收合格后，才能按照样板要求展开施工。

◆质量验收合格制度

本项目的各检验批、分项、分部工程都要按规范及本要求实行验收，对于施工样板以及重要的施工工序（如墙体的分层抹灰）也按此文件要求验收。

施工过程中业主、监理工程师的检查和控制

承建商通知监理或业主工程验收前需自检

质量验收流程：

验收不合格

监理填写整改通知（1式3份）

承建商填写质量验收记录表格（1式3份）

承建商整改完成后申请复验

涉及到总包和防水、铝合金门窗、设备房、井道等分包商之间的关键工序交接施工，总承包单位和分包单位之间必须填写《工种（工序）间交接质量检查记录表》GD2301063，经监理单位或业主工程师验收后才可进入下道工序。

监理收到验收表格和文件12小时内组织验收

检查验收（部分关键工序需要通知业主和质检站共同验收）

验收合格，监理立即签署验收记录文件

周例会监理整理质量及验收情况向业主汇报

第八章工程进度与劳动力管理

一、工期分类

◇合同工期

各承建商必须满足合同中里程碑工期的要求，项目将严格执行合同工期。

对于无理由而延误里程碑工期的将按照合同进行处罚。

◇配合工期

因甲方全局观规划要求或为满足后续施工承建商的工期要求，需要贵司提前移交工作面的，贵司必须重点组织施工无条件按时移交工作面，否则将按照合同条款给予处罚。

◇展示区及开盘要求的工期

展示区及开盘要求的工期是我司按照市场需求确定的展示范围和展示时间，开盘时间。

各相关承建商必须无条件接受并配合其工期完成，并配合甲方将展示区移交物业公司管理。

二、进度与劳动力计划管理

计划管理是一个动态的管理流程，各承建商（特别是项目总包施工单位）需要动态地以发展商的项目开发计划为准绳编制总体施工计划。

因此在项目劳动力资源的配置中，需按照发展商的要求，保证进度目标的完成。

◇发展商的“项目开发计划”：

是发展商对项目的全盘开发计划，在项目开发前由发展商完成。

◇施工总体计划：

总包单位根据“项目开发计划”中工程施工计划编制“工程总体施工计划”和“展示区施工计划”，并做相应的劳动力需求计划。

总包在施工开工前完成。

◇单项工程施工总计划：

各分包单位根据分包内容编制的进度和劳动力总计划，在施工前完成。

◇施工月计划：

各承建商根据总体计划编制的月进度和劳动力需求计划，在每月28日前完成。

◇施工周计划：

各承建商根据施工月计划编制的进度和劳动力需求计划，并在每周监理例会前提交甲方和监理。

三、进度与劳动力计划评审制度

◇施工的进度计划与劳动力资源配备计划是我司对工程工期、质量、品质控制的重点，没有劳动力做为基础，工期、质量、品质等将会成为纸上谈兵。

◇工人工资的发放是确保劳动力资源的动力，承建商必须确保劳动工人的工资及其它待遇。

◇总体施工计划、分项计划、月度计划、在实施前由承建商上报，并经过监理和甲方的评审后实施。

◇施工周计划在每周监理例会前提交甲方和监理评审。

四、进度与劳动力计划监控

◇周例会中需要对上周计划做完成情况评估，并分析原因及弥补措施。

对下周（进度、劳动力）计划做部署（以书面形式上报）。

◇月末的一次监理例会对月计划做完成情况评估，并分析原因及弥补措施。

并对下月计划（进度、劳动力）做部署（以书面形式上报）。

◇甲方与监理工程师在计划监控过程中，若判断目前的劳动力配置不能满足计划要求，承建商需要及时配合作劳动力计划的调整。

五、进度控制配合流程

进度控制配合流程