房地产估价期末复习提要.docx
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房地产估价期末复习提要.docx
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房地产估价期末复习提要
5310房地产估价期末复习提要
本课程是房地产经营管理专业开设的一门专业课程,所用教材是《房地产估价》(修订第五版)(柴强著首都经济贸易大学出版社)。
本课程的主要任务是介绍房地产估价的基本理论、在房地产估价中所运用的基本方法以及房地产估价的程序。
本课程的目的在于通过理论教学、案例分析、习题作业及相关的实践环节,使学生掌握房地产估价的基本知识、基本理论和估价方法,具有解决一般房地产估价问题的初步能力,并能在实际工作中灵活应用。
为了同学们更好地进行期末复习,现将各章的主要内容及重点分述如下:
一、各章复习要点
第一章房地产和房地产估价
1、了解房地产估价的概念,房地产估价这门学科的研究对象及任务。
2、理解房地产的整体概念
(1)房地产的定义。
(2)房地产的重要性
(3)房地产的实物、权益和区位
(4)房地产的存在形态:
土地、建筑物和房地。
(5)房地产的其他名称
3、理解土地的概念
(1)对土地的各种定义。
(2)房地产估价中的土地定义。
(3)土地利用所受的限制。
(4)对一块土地的基本认识。
4、理解建筑物的概念
(1)建筑物的定义。
(2)对建筑物的基本认识。
5、了解房地产的特征。
6、掌握房地产的类型
7、理解房地产估价的概念。
8、理解房地产估价的必要性
第二章 房地产价格的基础知识
1、掌握房地产价格的概念及形成条件。
2、了解房地产的供给与需求、均衡价格理论。
理解房地产的需求弹性和供给弹性以及弹性数值的类型。
3、了解地价与一般物品价格的不同,掌握房地产价格的特征。
4、掌握房地产价值和价格的种类。
第三章房地产估价原则
掌握具体估价作业中应遵循的原则:
合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。
第四章比较法
1、了解比较法的基本原理。
2、掌握搜集交易实例的途径及内容。
3、掌握选取可比实例应符合的要求、方法、数量。
4、掌握建立价格可比基础包括的具体内容。
5、掌握交易情况的修正、交易日期的修正、房地产状况的修正。
6、掌握比准价格的求取。
会根据题目给出的条件,运用比较法计算比准价格。
第五章成本法
1、理解成本法的概念、理论依据、适用的对象、条件和步骤。
2、掌握房地产价格的构成,会简单的计算。
3、掌握成本法的基本公式,会在各种具体情况下进行应用。
4、掌握重新构建价格的概念及求取,区分重置价格和重建价格。
会进行计算。
5、理解建筑物折旧的概念,掌握其包括的内容。
掌握建筑物折旧的求取方法及注意事项。
会计算建筑物的折旧额。
6、掌握现行商品房价格的构成,理解现行房屋折旧制度,掌握现行房屋完损等级评定标准。
第六章收益法
1、理解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件和步骤。
2、掌握收益法的各种计算公式并能熟练运用于计算。
3、掌握净收益的计算公式,会求不同收益类型房地产的净收益。
能区分实际收益和客观收益。
掌握净收益流量的类型、收益年限的确定。
4、理解资本化率的重要性、界定和实质。
掌握资本化率的求取方法。
了解投资组合技术。
5、掌握土地剩余技术和建筑物剩余技术。
第七章假设开发法
1、理解假设开发法的概念、理论依据、适用的对象和条件、操作步骤。
了解假设开发法的其他用途。
2、掌握并能灵活运用假设开发法的基本公式,会运用假设开发法对房地产进行估价。
3、了解现金流量折现法和传统方法的区别及各自的优缺点。
第八章长期趋势法
本章内容作为了解内容,考试不要求。
第九章地价评估
1、理解路线价法的基本原理。
2、会运用路线价法计算各类临街宗地的价格。
3、掌握城市基准地价评估的方法和步骤。
掌握宗地价格评估和基准地价修正法。
第十章房地产价格的影响因素分析
要求学生熟练掌握各种素对房地产价格的影响。
第十一章房地产估价程序
掌握房地产估价的全过程,了解房地产估价中各项具体工作之间的内在逻辑联系。
二、考试题型及分数比例
1.单项选择题30分
2.多项选择题30
3.判断题15分
4.计算题25分
三、综合练习题
一.单选题
1.在实物形态上,土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格,如(D)。
A、出让土地使用权上的房地产抵押估价;B、商品房售价;
C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿;D、房屋火灾保险。
3.中国房地产估价师学会简称为(C)。
A、IRCEAB、CAIREC、CIREAD、CEIRA
4.考虑影响房地产需求量的其他非价格因素,当消费者的收入水平提高时(A)
A.价格和需求量同步增长B.价格减少和需求量增长
C.价格增长和需求量减少D.价格和需求量同步减少
5.考虑影响房地产供给量的其他非价格因素,当房地产开发成本下降时(D)
A.价格和供给量同步增长B.价格和供给量同步减少
C.价格增加和供给量减少D.价格减少和供给量增长
6.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(D)。
A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产的供求状况
C.全国本类房地产的供求状况D.本地区本类房地产的供求状况
7.弹性等于1的情况,叫做(B)
A.富有弹性B.单一弹性C.完全无弹性D.缺乏弹性
8.第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位,投资价值可以看成是这个心理价位,当(A)低于其心理价位时,投资者趋向于增加投资;相反,他们将向市场出售过去的房地产。
A.市场价格B.投资价格C.使用价格D.交换价格
9.政府举行土地使用权拍卖出让,有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格,这也是一种(B)。
A.市场价值评估B.投资价值评估C.原始价值评估D.账面价值评估
10.(B)是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值
11.(D)是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
A.原始价格B.理论价格C.成交价格D.市场价格
12.楼面地价又称单位建筑面积地价,楼面地价与土地总价的关系为(A)。
A.楼面地价;土地总价÷总建筑面积B.楼面地价:
土地总价x总建筑面积
C.楼面地价:
土地总价+总建筑面积D.楼面地价:
总建筑面积÷土地总价
13.合法原则要求房地产估价应以(C)为前提进行。
A.最高最佳使用原则B.公平原则C.估价对象的合法权益D.替代原则
14.收益递增递减原理可以帮助我们确定(C)。
A.最佳用途和最佳规模B.最佳约度C.最佳规模和最佳约度D.最佳用途
15.(A)是评估房地产价格的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格,因此,在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的,就应根据它不确定。
A,估价时点B.估价目的C.估价区位D.估价权益
16.按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为(D)。
A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%
17.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。
某宗房地产交易,买方付给卖方2325元/㎡,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为(B)元/㎡。
A.2487.75B.2500.00C.2511.00D.2162.25
18.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是(D)。
A,均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理
19.投资利润率的计算公式是(A)
A.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)
B.开发利润/(土地取得成本+开发成本)
C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D.开发利润/开发完成后的房地产价值
20.在新开发区内有一块土地,总面积是2000平方米,可转让土地面积的比率是60%,预计可转让土地的价格是3000元/平方米,则可转让土地的价格是(C)
A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元
21.新建建筑物价格=(D)+建造建筑物费用+正常利税。
A.征地费B.拆迁安置补偿费C.地价款D.零
22.估价上的折旧注重的是(D)。
A.原始取得价值的减价修正B.原始取得价值的摊销与回收
C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价修正
23.某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑
物的成新率为(C)%。
A.76B.80C.81D.84
24.建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分,该两者的长短关系有(A)
A.自然寿命≥经济寿命B.自然寿命≤经济寿命C.自然寿命=经济寿命D.无关
25.在成本法求取折旧中,采用(A)更符合实际情况
A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数
26.某10年前建成交付使用的建筑物,估价人员实地观察判定其剩余经济寿命是30年,残值率为4%,,用直线法计算该建筑物的成新率是(D)
A.60%B.78%C.58%D.68%
27.如果建筑物建设期为3年,建筑物是在取得土地使用权的同时开始建造的,并且建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束,土地使用年限届满后使用权人又未办理续期,那么下列哪种说法是正确的(B)
A.应按建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。
B.应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。
C.应按整个土地使用年限计算建筑物折旧。
D.应按土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧
28.钢筋混凝土结构房屋的残值率是(D)
A.2%B.3%C.4%D.0
29.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是(B)
A.30年B.20年C.10年D.40年
30.结构有明显变形或损坏,屋面严重漏雨,需进行大修或翻修、改建的房屋,它的完损等级为(D)
A.一般损坏房B.基本完好房C.危险房D.严重损坏房
31.某房地产八八年一月建成,九八年一月欲评估其现值,判定该房地产尚可使用四十年,若残值率为0,按直线法确定其成新率为(D)
A.20%B.30%C.50%D.80%
32.基本完好房的成新率为(D)
A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新
33.收益法的理论依据是(D)
A.生产费用价值论B.经济原理C.替代原理D.预期原理
34.评估某宗收益性房地产的价格时,在其他因素不变的情况下,预测的未来净收益越大,评估出的价格会(B)
A.越高B.越低C.不变D.难说
35.某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为(B)
A.4858B.5200C.2700D.6264
36.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为(100)万元
A.100B.42C.63D.77
37.用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取(A)净收益作为估价依据。
A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低
38.与报酬率性质不同的名词有(D)
A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率
39.在收益法估价中,对于单独土地的估价,是根据(B)确定收益年限。
A.土地的整个使用年限B.土地的剩余使用年限
C.建筑物的整个使用年限D.建筑物的整个使用年限
40.购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为9%,则该类房地产的资本化率为(B)%
A.6B.6.9C.8.8D.9
41.某宗房地产的土地价值占总价值的30%,建筑物价值占总价值的70%,由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%,建筑物资本率为8%,则综合资本化率为(A)%
A.7.4B.7.0C.6D.8
42.综合资本化率是求取(C)时应采用的资本化率
A.土地价值B.建筑物价值C.房地价值D.建筑物与设备价值
43.假设开发法的理论依据是(C)
A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.最高最佳使用原理
44.假设开发法中预期开发后的楼价不可用(C)采取
A.市场法B.收益法C.成本法D.长期趋势法
45.在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是(A)
A.选择最佳用途B.选择土地的位置C.选择该块土地的规模D.选择该块土地的档次
46.一般来说,开发经营期的起点(D)
A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合D.与开发期的起点重合
47.在本金相等、计息的周期数相同时,如果利率相同,则通常情况下(计算的周期数大于1)A
A.单利计息的利息少,复利计息的利息多B.单利计息的利息多,复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多D.无法知道
48.已知年利率是6%,存款额是1000元,存款期限是一年,如果每半年计息一次,则实际利率是(C)
A.6%B.3%C.6.09%D.8%
49.直线趋势法公式Y=A+BX中,X表示(D)
A.价格B.预测价格C.价格变动率D.时间
50.直线趋势法属于(D)中的一种方法
A.平均增减量法B.指数曲线趋势法C.移动平均法D.数学曲线拟合法
51.在实际估价中设定的标准深度,通常是路线价区段内临街各宗土地深度的(D)
A.算术平均数B.中位数C.加权平均数D.众数
52.路线价法估价的第二个步骤应为(A)
A.设定标准深度B.求取路线价C.编制价格修正率表D.选取标准宗地
53.路线价法主要适用于(A)
A.城市商业街道两侧土地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价
54.有一宗前后临街的矩形宗地,总深度27m,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值法估价,则前街影响深度为(D)m
A.9B.13.5C.15D.18
55.从理论上讲,标准深度是道路对地价影响的转折点:
由此接近道路的方向,地价逐渐升高,由此远离道路的方向,地价(C)
A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为0
56.按建筑面积分摊方法,计算土地占有份额的公式为(A)
A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积/总建筑面积
B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积*土地总价/总建筑面积
C.某部分占有的土地份额=土地总价/该部分享有的地价额
D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积/总建筑面积/土地总价
57.评估城市基准地价的时,各商业路线价区段是以(C)为分界线
A.道路B.沟渠C.标准深度D.其他易于辨认的界线
58.用基准地价修正法评估宗地价格的一个最重要的前提条件是(A)
A.评估对象宗地所在地区的政府确定公布了基准地价
B.要对评估对象宗地进行交易日期调整
C.要对评估对象宗地进行土地状况调整
D.要对评估对象宗地进行交易情况调整
59.(A)主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
A.按建筑面积进行地价分摊的方法
B.按房地价值进行地价分摊的方法
C.按土地价值进行地价分摊的方法
60.一般来说,社会治安状况差,对房地产价格的影响是(A)
A.降低房价B.提高房价C.对房价没有影响
61.一般来说,降低甚至取消对保有房地产课税,会导致房地产价格(B)
A.降低B.提高C.没有影响
62.下面的说法正确的是(B)
A.房地产价格与利率正相关B.房地产价格与利率负相关C.利率上升,房地产价格也会上升
63.估价结果的准确性属于估价报告的(B)
A.外在质量B.内在质量C.难说
64.一般情况下,旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价采用(B)
A.叙述式报告B.表格式报告C.口头报告
65.在实际估价中,如果要应用成本法估价,应搜集(C)
A.交易实例资料B.收益实例资料C.开发建设成本资料
66.对于同一估价对象,宜选用两种(含两种)以上的估价方法进行估价,有条件选用市场法进行估价的,应以(D)为主要方法。
A.收益法B.假设开发法C.成本法D.市场法
67.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为()元/m2。
A、3214B、3347C、3367D、3458
68.有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于()。
A、该建筑物的价值低于拆迁费用
B、该估价结果肯定有误
C、甲土地的价值高于乙土地的价值
D、不可能出现这种情况
69.某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为()元/m2。
A、100B、300C、600D、900
70.某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取()年。
A、35B、45C、48D、50
71.已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地,总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地,根据四三二一和九八七六法则,其总价为()万元。
A、109B、117C、124D、130
72.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()。
A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧
73.一宗2000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/m2。
现按规划拟改为商业用地,容积率为5.1,楼面地价为950元/m2,理论上应补地价(单价)为()元/m2。
A、552B、3519C、4293D、4845
74.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估价结果为1000万元。
该宗土地的评估价值应为()。
A、800万元B、1000万元C、1800万元D、800-1000万元
75.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为()。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064
76.某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为()万元。
A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2
77.某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,1年后支付4万元。
已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为()元/m2。
A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66
78.有效毛收入乘数是估价对象房地产的()除以其有效毛收入所得的倍数。
A、售价B、租金C、潜在毛收入D、净收益
79.评估房地产投保火灾险时的保险价值,通常包括()。
A、重置成本+土地使用权价值
B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失
80.在成本法求取折旧中,采用()更符合实际情况
A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数
81.宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为()元/m2。
A、50B、250C、300D、350
82.收益法适用的条件是房地产的()。
A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化
83.某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地产总价值为2400万元,其中土地价值为800万元。
某人购买了其中300m2,该部分的房地产价值为126万元。
假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为()。
A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%
84.按房地产的()来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性B.用途C.市场性D.地段
85.最能说明土地价格水平高低的价格是().
A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价
86.市场法的理论依据是().
A.适合原理B.替代原理C.最高最佳使用原则D.均衡原理
87.房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间,其价格应当( ).
A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近
88.有一宗房地产,土地面积1000平方米,其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米,其重置价格为1200元/平方米。
该房地产价格为1250元/平方米,则该建筑物的单价为()元/平方米。
A.950B.1000C.1200D.1250
89.城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为().
A.生地价B.熟地价C.毛地价D.拆迁补偿安置价
90.市场比较法中的交易情况修正是对()价格本身是否正常的修正.
A.交易实例B.可比实例C.估价对象D.标准化实例
91.特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用()为好.
A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格
92.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间关系为().
A.有效经过年数等于实际经过年数
B.有效经过年数短于实际经过年数
C.有效经过年数长于实际经过年数
D.有效经过年数可能长于或短于实际经过年数
93.甲土地的楼面地价为2000元/平方米,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为1500元/平方米,建筑容积率为7,若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有().
A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙;D.难以判断
94.标准深度是道路对地价影响的
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