许昌252亩项目物业发展建议.pptx
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许昌252亩项目物业发展建议.pptx
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许昌252亩项目物业发展建议营销管理部营销管理部2018年年4月月25日日一、建筑风格建议二、园林风格建议三、展示区建议四、推货节点建议报告内容摘要五、附加值打造提升建议报告内容摘要1、建筑风格建议现代风格现代风格个性、都市感强的现代风格住宅,匹配项目高端形象定位。
2、园林风格建议立体式皇家现代园林宜休憩、宜游乐、宜互动,打造功能多样的“立体式皇家现代园林”,满足不同客户的生活诉求;尽量多的绿化空间、开敞空间,灵动、雅致的精品园林。
水景可融合喷泉或特殊的灯光设计,形象丰富多变;结合绿化植物、以“主题元素”贯穿整个园林,通过艺术小品打造具特色的主题园林,增强景观性。
3、展示区整体规划鸟瞰魏武大道陈庄街(规划路)围挡实景园林展示区围挡实景展示园林营销中心(约1000方,大厅部分通高)洋房板房133方高层板房135方高层板房120方围挡广场园林展示区销售中心导视停车场2停车场1沿路刀旗展示看楼通道看楼通道案名昭示洋房实体板房(清水)首层180方顶复165方洋房板房143方展示区五大层次打造:
1、外部形象视觉吸引以昭示性手段把握项目核心客户主要到访路径视线覆盖。
2、广场园林展示区作为项目第一道大门,实现迎宾功能,同时承接营销中心进入动线,实现项目形象表现及首轮营销体验演绎。
3、营销中心(约1000,大厅部分通高)作为项目洽谈区及会所功能实现区域,对项目全面认知塑造及高端功能体验。
4、实景园林展示区(后期可沿用)作为项目产品及价值表现区域,主要塑造项目高端形象及生活方式演绎,同时对项目产品形成实际体验感受,提高购房欲望。
5、高层、洋房板房展示区高层注重刚需型客户的喜好,凸显品质感的同时,选择较为年轻时尚的软装设计。
而洋房则注重改善型客户喜好,装饰材质可较为厚重端庄,体验深宅大院的居住质感。
(预留洋房实体样板房展示空间)本项目洋房首层180方,顶复165方和140方户型须以实体样板房的形式展示(清水)。
洋房153方实体板房魏武大道陈庄街(规划路)围挡实景园林展示区围挡实景展示园林营销中心(约1000方,大厅部分通高)洋房板房133方高层板房135方高层板房120方围挡广场园林展示区销售中心导视停车场2沿路刀旗展示看楼通道看楼通道案名昭示洋房实体板房(清水)首层180方顶复165方洋房板房143方洋房153方实体板房4、展示区动线设计贴心的外场服务:
在停车区域配置安保服务人员,为客户提供外场服务,包括遮阳伞、汽车遮阳挡等,增强对细节的把控及展示,提升客户体验。
小区大门前广场景观:
运用大场景手法,打造项目高端品质感。
营销中心:
注重客户步入的仪式感和建筑的品质感1234556787A5、展示区动线设计高层样板房展示区:
注重刚需型客户的喜好,凸显品质感的同时,选择较为年轻时尚的软装设计。
实景园林展示区:
打造后期小区可沿用的园林景观,并提供业主互动的园林空间。
看楼通道防护棚通道以简约造型为主,大面积通透采光,搭配时间、小品等元素,营造轻松休闲的生活氛围。
魏武大道陈庄街(规划路)围挡实景园林展示区围挡实景展示园林营销中心(约1000方,大厅部分通高)洋房板房133方高层板房135方高层板房120方围挡广场园林展示区销售中心导视停车场2沿路刀旗展示看楼通道看楼通道案名昭示洋房实体板房(清水)首层180方顶复165方洋房板房143方洋房153方实体板房1234556787A6、展示区动线设计洋房样板房展示区:
注重改善型客户喜好,装饰材质可较为厚重端庄,体验深宅大院的居住质感。
洋房看楼通道入口包装以回字形的灯带和运用了木色和绿植墙来增加空间森林场景的体验感,打造炫丽的空间层次关系。
通道以中原城市群,郑许融城的城市发展,以及项目的优势以及品质打造吸引客户的观看和了解的欲望。
A营销中心须在后方规划阳光玻璃幕墙并预留出入大门,给予不同来访客户的看房需求。
魏武大道陈庄街(规划路)围挡实景园林展示区围挡实景展示园林营销中心(约1000方,大厅部分通高)洋房板房133方高层板房135方高层板房120方围挡广场园林展示区销售中心导视停车场2沿路刀旗展示看楼通道看楼通道案名昭示洋房实体板房(清水)首层180方顶复165方洋房板房143方洋房153方实体板房1234556787A7、外部形象视觉吸引销售中心导视项目前广场以绚丽的色彩及艺术感的造型打造销售中心导视牌,配合主题花卉展示,吸引眼球,提高项目昭示性。
外围刀旗在魏武大道沿线内,统一摆放5米高刀旗,通过项目价值、区位价值、产品价值等广告宣传,营造强烈的销售氛围。
8、外部形象视觉吸引广场园林展示区广场园林运用大场景手法,打造项目高端品质感。
同时通过特色花艺造型或者灯光旱喷等元素,吸引客户驻足停留、拍照,提升客户到访预期。
9、停车场规划建议停车场位置优先选择于“停车场1”,若不能实施,则选择于“停车场2”,停车场铺设沥青并规划停车位。
另外,在停车区域配置保安服务岗亭,为客户提供外场服务。
停车场2停车场110、营销中心打造礼宾门廊营销中心中部突出,形成礼宾门廊,营造到访庄重感、礼仪感端庄而通透的亲水风格外部打造水景及景观草坪,突出自然生态感受,表现项目的亲水形象。
营销中心风格建议项目建筑风格为现代风格,营销中心风格建议打造为轻奢简约风格,兼具通透、端庄、亲水的特性,且具有线条感品质感的外观设计。
提升营销中心昭示性,营造项目高端的产品定位。
11、营销中心打造特殊功能打造销售中心内部赋予更多生活体验的功能(设置“森林咖啡馆”、“城市故事书吧”),打造出一个科技与生态结合的人文交流之地,给予客户直观的品牌感受。
营销中心空间建议:
营销中心商铺主体建筑为2层,首层空间为1000方左右的商业,后期可分割产权销售,建议首层主要空间6米层高,沙盘区域打造局部的两层通高或打造阳光玻璃天幕,增强视野延伸,提升项目档次。
二层公共配套须返还政府,建议打造会所功能,以及休闲服务、娱乐空间。
销售中心基础功能建议接待前台(案名背景墙)、品牌展示墙、区域模型、项目沙盘、洽谈区、水吧台、卫生间、保洁房/物业工具房、签约室、财务室、VIP包房/洽谈房、资料室、call客室、会议室、营销办公室*2、儿童活动区等等12、实景园林展示区实景园林景观:
以立体式皇家现代园林进行打造,同时设置具有参与性体验性的园林小品。
水景可融合喷泉或特殊的灯光设计,形象丰富多变。
13、样板房建议项目首批高层主力户型为120、135三房,洋房主力户型为130、152四房,故建议打造4个主力户型产品的精装样板房,选址在实景园林展示区内。
二批次推售产品根据工程可实施的进度,建议打造143四房户型产品的清水样板房,选址在南面第一排实体楼栋内。
另在项目南面第二排最靠近营销中心的楼栋增加首层180,顶层复式165清水样板房。
其中首批高层样板房为120实用三房、135舒适四房,洋房样板房为130、152舒适4房。
根据各个面积段对应客户的层次和喜好不同,首批打造4套风格各异的精装样板房,营造不同层次客户对未来生活的代入感,从而促进销售。
14、样板房风格建议高层120实用三房户型定位为普通首置或首改客户群体,多为三口之家或有孕之家,家里孩子出生不久或年龄较小,老人也有过来照顾孩子的居住需求,建议打造清新简约的北欧现代风格。
另建议打造特色的生活场景,如宠物空间、儿童活动空间等等。
色系可选用一些温馨黄、绿色、原木色、白色等等。
15、样板房风格建议高层135舒适三房户型定位为中端首置或改善型客户群体,客户家里孩子多已为学龄或刚生下二胎,该类客户追求生活品质和居住的质感。
建议打造偏现代的新中式主义风格。
另建议打造如儿童活动空间、练琴室等等针对学龄儿童的活动空间。
桔黄色为主色调点缀以黑胡桃木色面相互融入,金色为点缀,营造一个带有现代东方韵味的空间。
16、样板房风格建议洋房130/152舒适四房户型定位为改善型客户群体,该类客户年龄较普通刚需客户大,见识阅历广阔,对生活品质有较高的要求。
建议打造欧式奢华风格。
另建议打造如保姆房,或者男主会客房、女主聚会房等针对户主私密的空间。
在家具材质上,主要以象牙白漆加上金箔为主,优雅的造型,细致的线条和雕花处理,使得整个空间优雅成熟,内敛而不张扬。
17、推货节点建议开发分期建议(暂定)项目公司开发资质为三级资质,建议项目分三期开发,其中一期计容面积约为64717m,二期计容面积约为63476m,三期计容面积约为79115m,合共住宅计容面积约为207308m。
注:
东面受政府限高政策影响,需要拓展部、设计部与政府落实限高事宜。
因此本开发计划仅供参考。
一期(计容面积64717m)二期(计容面积63476m)三期(计容面积79115m)回迁房三期18、推货节点建议开发分期建议(暂定)一期预计去化周期为10个月,月均去化6471m,按套均135m计算,月均去化48套;二期预计去化周期为10个月,月均去化6347m,按套均135m计算,月均去化47套;三期预计去化周期为12个月,月均去化6593m,按套均135m计算,月均去化49套。
一期(推货周期2018年10月2019年8月)二期(推货周期2019年9月2020年7月)三期(推货周期2020年8月2021年7月)回迁房19、推货节点建议开发分期建议(暂定)2018年10月1日首推一期南面首批洋房,约72套,合计:
10056;2018年10月31日加推一期西北二批洋房2栋+高层1栋,约204套,合计:
26840;2019年1月1日推一期东北三批洋房,约126套,合计:
177981#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#20、推货节点建议开发分期建议(暂定)从2019年5月起推二期首批洋房+高层,约100多套后续每1.5个月加推一次,每次约100多套14#15#16#17#18#19#20#21#22#19#23#27#28#24#25#26#5#1#21、附加值打造提升建议项目交楼标准建议为毛坯交付,由于在完成验收前存在多种返工修复等施工因素,导致存在多种“补洞”的现象,影响客户对项目的心理预期。
建议提高施工工艺,避免后期出现工程修复现象。
22、附加值打造提升建议配置高档入户子母门对120以上户型入户门洞开间增加至1.1米,配置高档入户子母门,并使用品牌智能指纹锁,提高项目品质感。
23、附加值打造提升建议小区地暖系统建议规划配套社区供暖系统,预留设备接口入户。
24、附加值打造提升建议智能家居系统建议规划配套智能家居系统,可集中管理和控制家庭各类智能家电设备,功能涵盖智能照明、电器管理、环境温度调节、健康报告和综合服务等几大块,满足现代家庭的智能化需求。
25、附加值打造提升建议智能安防系统车辆自动识别系统、数字视频监控、智能门锁、安全系统等高科技社区设备,突出智能化高度应用的家居生活。
26、附加值打造提升建议安全系统周边及环境报警系统家庭防盗报警系统楼宇人脸识别系统安全系统:
安全系统是智能住宅区的重要组成部分。
住宅区内一般设置保安安全管理中心,各安全子系统生机及控制设备均布置在保安中心,安全系统由周边及环境报警系统、楼宇人脸识别系统和家庭防盗报警系统构成,层层设防、严密监控、综合管理,让业主生活在无形防盗网之中,反而比有形防盗网更安全、更舒适。
一、建筑风格建议主力竞品建筑风格分析本项目周边主要竞品建筑风格多为新亚洲风格为主,区域市场内类似风格项目较集中,无法制造客户对建筑立面审美的共鸣。
主力竞品立面风格金石星海湾金石星海湾现代简约风格九洲九洲水岸香水岸香樟樟新古典风格许继天宝盛世许继天宝盛世新古典风格建业世和府建业世和府新亚洲风格瑞贝卡兴天下瑞贝卡兴天下新亚洲风格德正西湖春天:
现代及新亚洲风格混搭常绿壹号院:
新亚洲风格恒大悦府:
现代简约风格鹿鸣湖壹号:
法式风格建筑风格建议客户需求:
客户需求:
客户需求:
客户需求:
从市场表现及客户访谈可知,客户乐于接受更能凸显建筑质感的现代立面风格形式;客户希望视觉效果能跳脱出区域同质而且更加凸显立面质感和档次的建筑风格;唯有差异化才能形成区别吸引客户眼球。
市场现状:
市场现状:
市场现状:
市场现状:
区域市场在售项目新亚洲、新古典等风格作为自身建筑风格,以风情化形象策略争夺
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