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北塔控制性详规文本

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新化县北塔片区控制性详细规划

URBANDESIGNOFBEITAAREAINXINHUA

二○一二年六月

总目录

第一部分文本

第二部分现状资料分析总汇

第三部分说明书

第四部分图册

新化县北塔片区控制性详细规划

URBANDESIGNOFBEITAAREAINXINHUA

文本

新化县城乡规划勘察设计院

二○一二年六月

目录

第一章总则………………………………………………………

第二章土地使用分类及控制……………………………………

第三章土地使用强度控制………………………………………

第四章城市道路与交通控制……………………………………

第五章配套服务设施控制……………………………………

第六章绿地控制………………………………………………

第七章环境与景观风貌控制…………………………………

第八章特殊地段控制…………………………………………

第九章工程管线控制…………………………………………

第十章市政设施控制…………………………………………

第十一章奖励与处罚…………………………………………

第十二章附则……………………………………………………

第一章总则

第1.1条为贯彻《新化县城总体规划》，有效控制北塔片区开发建设，实现新化县建成具有梅山文化特色的生态旅游城市的目标，特制定《新化县北塔片区控制性详细规划文本》（以下简称文本）。

第1.2条《新化县北塔片区控制性详细规划》是新化县北塔片区内各类建设项目的指导性文件，在规划区内任何新建、扩建或改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，均应符合本规划的规定和要求。

第1.3条北塔片区控制范围即：

位于新化县老城区的北部，片区由西面的规划城市干道城西北路，东面的滨江北路围合而成。

整个规划区呈带状形，东西宽约1500米，南北长约1200米，规划区面积94.9公顷。

第1.4条本规划由文本、图纸（包括规划图和图则）和附件（基础资料、规划说明书）三部分组成。

文本和图纸（包括规划图和图则）具有同等法律效力，两者应同时使用，不可分割。

第1.5条本规划的基本依据是：

①《中华人民共和国城乡规划法》

②建设部《城市规划编制办法》（2006版）

③《新化县城总体规划（2002版）》

④《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》

⑤《城市居住区规划设计规范（2002年版）》

⑥娄底市人民政府关于对天华北路和大汉路线形修改规划的批复

第1.6条本规划的原则是：

①遵循城市可持续发展原则

②体现公众参与和可操作性原则

③强调近远期结合原则

④注重系统性和创新原则

⑤突出地方特色原则

第1.7条文中的规划强制性内容如需调整，城乡规划行政主管部门必须就调整的必要性组织论证，其中直接涉及公众权益的，应当进行公示，调整后的详细规划必须按程序依法审批后方可执行。

第二章土地使用分类及控制

第2.1条规划区内土地使用性质分类和分类代号采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》的标准。

第2.2条规划区内用地性质的调整应符合《新化县北塔片区控制性详细规划》中总图图则和分图图则的规定（以下简称总图图则和分图图则）。

在地块成片开发时，允许各用地地块作适当调整。

新化县北塔片区土地使用兼容表

序号

土地使用区划类别

建筑物类别

绿地旷地及城市发展控制用地

居住用地

公共活动

中心用地

市政公用

设施用地

第一类居住用地

第二类居住用地

第三类居住用地

1

低层住宅

2

多层住宅

3

高层住宅、多层高层组合住宅、商住综合楼

4

多高层单身宿舍

（1）

5

幼儿园、

托儿所

（1）

6

卫生室、门诊所

（1）

7

小型商业服务设施、

邮电所、储蓄所

（1）

（1）

8

小型农贸市场

（3）

（2）

9

市政、公用等基层管理机构

（1）

（1）

10

小型市政公用设施（变电站、泵站、调压站、公交始发站、出租汽车站等）

（2）

（1）

11

除5-10项外居住区或小区级配套公建（包括文体设施）

12

区级商业服务等公共建筑

（1）用地分类符号如下：

（根据国标GBJ137-90）

R—居住用地R22C61托儿所

C—公共设施用地C2商贸金融用地R22C62幼儿园

C3文化娱乐用地

U—市政公用设施用地C5医疗卫生用地

G—绿地S—道路广场用地

S3停车场

T—对外交通用地

（2）图例说明：

允许修建不允许修建

原则上不允许修建表列的建筑物，但必不可少的配套设施或公益上需要，经采取技术措施后符合有关规定，并取得消防、卫生和环保部门许可的，允许修建；

原则上允许修建表列建筑物，但应在相对独立的基地上修建。

允许修建，但应控制建筑密度不大于10%，建筑高度不超过10米。

注：

表中未列的项目应报县规划局确定适建范围。

有特殊原因，要求突破本规定的，须报县人民政府批准。

第三章土地使用强度控制

一、名词说明

第3.1.1条用地性质：

城市用地按照所担负的不同城市功能，划分不同的用途类型，可以包括居住、公共设施、工业和仓储等，这些用途类型称用地性质。

第3.1.2条用地兼容性：

即城市用地与建筑的互适性，规划中对每一具体地块规定了某种使用性质，在一定用地性质下，一些性质的建筑允许建设，对用地及环境没有干扰和影响，而另一些性质的建筑在某种条件下也允许建设，叫用地的兼容性。

第3.1.3条用地的排斥性：

规划中对每一地块规定了某种使用性质，在某一用地性质上，一些性质的建筑不被允许建设，叫用地的排斥性。

第3.1.4条用地面积：

又称地块面积，由道路中线和地块界线构成的水平投影面积，是规划地块细化后用地性质明确的地块面积。

第3.1.5条容积率（FAR）：

指某一地块上建筑面积总和与地块总面积的比值。

它直观地反映了该地块的土地开发强度：

FAR=Sa/s

FAR—容积率

Sa—该地块上的建筑面积总和

S—该地块面积

第3.1.6条建筑后退。

系指规划用地中的建筑项目必须后退该项目使用土地边线的最小垂直距离，分后退道路红线和后退用地红线两类。

第3.1.7条规划道路红线：

系指规划中道路用地和其他用地的分界线。

道路红线须保证最小安全停车、会车视距。

第3.1.8条出入口方位：

系指车流、人流在道路入口的位置，出入口分机动车入口和非机动车出入口。

第3.1.9条拆建比：

是指拆除建筑面积数量与新建建筑面积数量之比。

其计算式：

拆：

建=拆除建筑面积/新建建筑面积

二、容积率与建筑密度

第3.2.1条开发者对该地块的开发强度不得超过该地块的容积率指标要求。

第3.2.2条容积率可以转让。

转让只能在同种性质的地块或性质相同的地块之间进行，转让的数额不得大于两地中容积率较小地块的40%。

第3.2.3条建筑密度：

系指建筑物基底面积占该项目规划使用土地面积之百分比。

开发者必须按规划区内的建设项目实施的建筑的密度控制。

详见北塔区规划地块控制指标表。

三、建筑间距与后退红线

第3.3.1条北塔片区城市规划项目实施建筑间距指标控制。

本规定所指建筑间距：

系指规划用地中建筑物之间的最小垂直距离。

建筑间距必须符合日照、消防、卫生、环保、绿化、安全、工程管线、文物古迹保护和建筑设计等法律、法规、技术标准的规定及城市设计、景观风貌规划的要求。

建筑设计规范规定有日照要求的建筑，其建筑总平面布置必须进行日照分析，并满足下列要求：

　　1.居住建筑应满足《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）的要求。

　　2.托儿所和幼儿园的生活用房应布置在当地最好日照方位，并满足冬至日底层满窗日照不小于3h（小时）的要求；活动场地必须满足二分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影范围以外。

　　老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室，疗养院半数以上的病房、疗养室，冬至日不小于2小时的日照标准。

　　3.天华北路南端旧城改造区域内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

　　4.在原有建筑外增加任何设施不应使相邻建筑原有日照标准降低。

　　5．住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生、景观等要求确定，且还应满足本章规定的最小间距要求。

　　6.中高层（7～9层）及以下住宅日照间距

正南北向平行布置的住宅，以南向建筑物檐口高H为标准，其间距不得小于南面建筑高度的1.1倍；

7.新建高层住宅（10层及以上）与相邻建筑之间间距除满足日照分析要求外，并符合如下最小间距规定：

　　  高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制：

角度

建筑高度（M）

间距

1～450

H<50米

20+0.2H

H≥50米

25+0.1H

>450

H<50米

15+0.1H

100米＞H≥50米

18+0.05H

  注：

当方位角≤45度时H为南向建筑高度；

       当方位角＞45度时为相邻较高建筑高度；   

8.高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求：

高层居住建筑与其北侧多层、低层居住建筑的间距按本条第7款（方位0度～45度）的规定控制；

高层居住建筑与其东（西）侧多层、低层居住建筑的间距（非山墙间距）按本条第7项（方位大于45度）的规定控制；

高层居住建筑与其南侧多层、低层居住建筑的间距按南侧多层、低层居住建筑控制，但最小值不小于13米。

9.高层居住建筑与高层、多层、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于13米。

10.高层居住建筑与相邻居住建筑为非平行布置时按下表控制：

建筑夹角

间距

a≤300

按平行布置的居住建筑控制

300

0.7s

a≥600

0.6s

注：

1、表中a指两栋居住建筑之夹角；

 2、表中“S”为南北向布置时的标准间距值；

　其他各类建筑与住宅之间的间距按国家相关建筑设计规范执行。

　　第3.3.2条　挡土墙、护坡与建筑的距离应符合下列规定：

（一）应满足日照、通风、卫生、防护、消防的需要。

（二）高度大于2米小于6米的挡墙和护坡的上缘与建筑的净距离不得小于5米，下缘与建筑的净距离不得小于3米。

　　（三）高度大于6米的挡墙宜作退台处理，退台宽度不得小于1.5米。

第3.3.3条规划建设项目实施建筑后退红线指标控制。

建筑后退红线指标分后退城市道路红线和后退用地红线两种情况控制。

（一）后退用地红线按下述规定执行：

当边界外为未建设区时，主要朝向为南北向的建筑后退的距离为建筑间距的0.5倍，东西向为防火间距的一半；当外界已有永久性建筑时，后退用地红线按本规定第3.3.1条中有关条款执行；当边界外是河流、永久性绿地、高压线走廊时，由城市规划部门根据规范核定其后退距离。

建筑退让城市道路红线最小距离控制表

道路红线宽度（m）

建筑高度

W≥32

20≤W＜32

7≤W＜20

H≤24

5

4

3

24＜H≤50

8

6

5

50＜H≤100

10

8

6

注：

（1）表中H指建筑总高度，W指道路线红宽度。

（2）高层建筑后退指主体部分，建筑高度不超过24M的裙房可按低层、多层建筑控制。

第四章城市道路与交通控制

一、道路

第4.1.1条天华北路、大汉路和滨江北路规划确定为三条景观大道，同时共同构成规划区的主干道骨架。

第4.1.2条规划区内各地块的出入口开口位置必须符合分图图则中有关禁止开口的规定。

第4.1.3条人行专用道可在紧急情况发生时，用作紧急救护车辆通道和消防通道。

第4.1.4条所有城市道路的人行道和人行横道等处必须考虑无障碍设计，以满足残疾人的需要。

二、公共停车

第4.2.1条各类用地需按其使用性质和开发强度设置足够车位的公共停车场、库。

公共停车场在各类公共建筑附近的停车位规划值按《国标（道路交通设计规范）》中有关规定取值。

具体取值见下表。

停车面积控制指标

类别

每计量单位停车位数

机动车位数

自行车位数

饮食店

（1）

每百平方米建筑面积

1.7

3.6

旅馆

（2）

每客房

0.4

0.2

综合办公楼（3）

每百平方米建筑面积

1.5

2.0

商业场所（4）

每百平方米建筑面积

0.8

7.5

卫生室（7）

每百平方米建筑面积

0.5

3.0

游览场所（8）

每百平方米建筑面积

0.08

0.2

城市公园

每公顷占地面积

0.15-0.2

20

住宅

每户

0.4

2

第4.2.2条公共停车场出入口数量规定：

（1）出入口应符合行车视距的要求，并应右转出入车道。

（2）出入口应距离交叉口、桥隧坡道起止线50米以远。

（3）少于50个停车位的停车场，可设一个出入口，其宽度宜采用双车道；50—300个停车位的停车场，应设两个出入口；大于300个停车位的停车场，出口和入口应分开设置，两个出入口之间的距离应大于20米。

三、道路出入口规定

第4.3.1条道路出入口分机动车出入口和非机动车出入口，机动车出入口允许机动车、非机动车和行人进出；非机动车入口允许非机动车和行人进出。

第4.3.2条考虑到规划的灵活性，道路出入口分为定位出入口和非定位出入口。

定位出入口系指现状已存在且规划不必变的出入口，或按规定要求已经确定具体位置出入口，非定位出入口系按规定中要求设置，但其位置可以适当变动的出入口。

第4.3.3条出入口位置的确定须满足以下要求：

出入口距道路交叉口的距离不得小于70米，且出入口相互间距（包括非机动车和机动车出入口）在道路红线宽度32米（含32米）以上的道路不得小于10米，在道路红线宽度在20米（含20米）以上和32米以下的道路不得小于7米。

四、交叉口视距三角形规定

第4.4.1条为了确保城市道路交通的通畅，在城市道路交叉口四周的城市建筑用地实施视距三角形用地控制；在城市干道平曲线路段实施行车视距用地控制。

本规定中视距三角形系指为使司机驾车驶至道路交叉口时能认清交会车辆以避免可能发生碰撞所需的停车视距在交叉口平面图上所构成的三角形。

本规定中行车视距系指在城市主干道上对向行驶的车辆在同一车道上互相见到而又来不及错让时必须采取制动刹车所需的安全距离。

视距三角形和行车视距的控制用于机动车道宽7m（即双车道）以上的城市道路。

视距三角形和行车视距用地按城市道路行车视距用地控制表和视距三角形用地控制表控制。

城市道路行车视距用地控制表

道路红线

视距

L≥52m

32m

20m

停车视距

60-80

40-60

20-40

会车视距

120-60

80-120

40-60

注1：

L为城市道路红线宽度

五、公共交通规定

第4.5.1条　公共交通车站规划

1、在路段上，同向换乘距离不应大于50m，异向换乘距离不应大于100m，对置设站，应在车辆前进方向迎面错开30m。

2、在道路平面交叉口和立体交叉口上设置的车站，换乘距离不宜大于150m，并不得大于200m。

3、主干路公共交通停车站不应占用车行道，应采用港湾式布置。

第五章配套服务设施控制

第5.1条配套服务设施是指非赢利性的公共服务设施和市政工程设施及其它相关项目。

包括规划区范围内的市级公共设施和按常住人口规模配套建设的公共服务设施两部分。

第5.2条总图图则和分图图则中各地块内配建的设施的数量、用地、建筑面积和位置必须按要求落实，其中居委会、卫生站、活动室、邮电所可附设在其它建筑内。

第5.3条其它服务设施项目应在混合用地中留有余地，根据市场需求，进行调整。

第5.4条其他服务设施项目应在混合用地中留有余地，根据市场需求，进行调整。

第六章绿地控制

第6.1条绿地率：

指规划用地中绿化用地面积（即用地栽植树木，花草和布置园苑、水池等的用地）与该建筑项目规划用地面积之比。

绿地面积包括绿地中铺装地面、小路及小品等。

第6.2条规划区内绿地由滨河绿化带、街头绿地、道路绿地和小区绿地等组成。

第6.3条规划区内绿地的用地范围在《北塔区控制性详细规划——土地利用规划图》中落实，一般不得挪作他用。

第6.4条凡土地利用规划图中未作绿地标定的用地，其绿地指标应满足《北塔片区绿地率指标控制》规定的数值。

北塔片区绿地率指标控制

用地类型

符号

绿地率

二类居住用地

R2

≥30%

金融及商贸用地

C2

≥20%

第七章环境与景观风貌控制

第7.1条规划的公共绿地、公园，任何单位和个人不得侵占。

景观道路两侧建筑的形式、体量、色彩等都必须统一考虑，符合景观道路轮廓控制和城市空间视域、视廊的要求。

第7.2条标志性建筑：

一定地段必须设置某组建筑物作为标志性建筑，使市民和游客获得地区感、方向感、中心感。

标志性建筑设计必须有突出的造型、独特的建筑处理、对比的色彩。

本区的标志性建筑在天华北路和资江四桥的交叉口部位。

第7.3条广告招牌与标志物控制。

规划中心区内的广告招牌，以及与旅游观光有关指标牌及标志物的设置位置和尺寸大小的设置由县规划局确定。

第7.4条建筑高度控制与引导。

北塔片区从整体上形成以北塔周边建筑为最低呈阶梯状由低层、多层至高层的整体轮廓线。

其他地区的建筑控制高度在满足城市空间视线走廊不遮挡，同时又能丰富城市轮廓线的前提下，根据用地性质、景观要求、地段区位等条件综合确定。

第八章特殊地段控制

第8.1条特殊地段及其控制

1．天华北路、滨江北路和大汉路作为城市新区的主轴线，临街建筑造型体量、色彩应精心设计，高度应高低错落有致，具有韵律感。

平面上退进有序，结合沿街绿化、铺地、小品、形成丰富多彩的城景观空间，突出其主轴地位。

由天华北路和滨江北路沿街商业建筑构成的建筑景观轴。

使整个新城区形成一个点、线、面自成一体的城市绿化系统的新格局；

2．其他：

主要包括其他公共绿地、开放空间和主要控制节点，标志物都必须按规划执行。

3.北塔保护范围200米。

第九章工程管线控制

第9.1条各类工程管线的走向、平面布置、容量等应遵循各专项规划规定。

第9.2条各类地下管线的建设与改造应与道路建设和改造同步进行。

各种管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表

序

号

管线名称

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

建筑物

给水管

排水管

燃气管

热力管

电力

电缆

电信

电缆

电信

管道

乔木

（中心）

灌木

电杆、塔基

础≤35KV

高压铁塔基础＞35KV

低压

中压B

中压A

高压B

高压A

直埋

沟

1

建筑物

1.0（dn＞200m为3m）

2.5

0.7

1.5

2.0

4.0

6.0

2.5

0.5

0.5

1.0

1.5

3.0

1.5

2

给水管

1.0（dn＞200m为3m）

1.0（dn＞200m为3m）

0.5

1.0

1.5

1.5

1.5

0.5

1.0

1.0

1.5

1.5

3.0

3.0

3

排水管

2.5

1.0（dn＞200m为3m）

1.0

1.2

1.5

2.0

1.5

1.5

0.5

1.0

1.0

1.5

1.5

1.5

1.5

4

燃气管低压

0.7

0.5

1.0

0.4（dg＞300时为0.5m）

10

0.5

0.5

1.0

1.2

1.0

5.0

燃气管中压B

1.5

1.2

1.0

1.5

0.5

燃气管中压A

2.0

0.5

燃气高压B

4.0

1.0

1.5

1.5

2.0

1.0

1.0

燃气高压A

6.0

1.5

2.0

2.0

4.0

1.5

1.5

5

电力电缆

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

1.0

1.5

20

0.5

0.5

1.0

1.0

0.6

6

电信电缆

1.0

1.0

1.0

0.5

1.0

1.5

1.0

0.5

0.5

1.0

1.0

0.6

0.6

7

电信管道

1.5

1.0

1.0

1.0

0.5

0.5

1.5

1.0

8

乔木（中心）

3.0

1.5

1.5

1.2

1.5

1.0

1.0

1.5

1.5

9

灌木

1.5

1.5

1.5

1.5

1.0

1.0

1.0

1.5

10

电杆、塔基础≤35KV

3.0

1.5

1.0

2.0

0.6

0.6

高压铁塔基础＞35KV

3.0

1.5

5.0

3.0

0.6

11

道路沿石边缘

1.5

1.5

1.5

2.5

1.5

1.5

1.5

1.5

1.5

0.5

0.5

0.5

0.5

地下管线交叉时最小垂直净距表

单位：

m

下面的管线名称

上面的管线名称

给水管

排水管

热力管

燃气管

电讯

电力电缆

直埋

管道

直埋

管道

给水管

0.15

排水管

0.40

0.15

燃气管

0.15

0.15

电信

直埋

0.50

0.50

0.15

0.50

0.25

管道

0.15

0.15

0.15

电力

电缆

直埋

0.15

0.15

0.50

0.50

0.50

0.50

管道

0.15

明沟（基础底）

0.50

涵洞（基础底）

0.15

0.20

0.25

0.50

附注：

（1）表中所列为净距数字，如管线敷设在套管或地道中，或者管道有基础时，其净距至管套、地道的外边或基础的底边（如果有基础的管道或在其他管线上面越过时）算起；

（2）电讯电缆或电讯管道在其它管线上面越过；电力电缆在热力管道或电讯管缆下面，但在其它管线上面越过；燃气管应尽可能在给水、排水管道上面越过；热力管在电缆、给水、排水、燃气管道上面越过；排水管道通常在其它管线下面通过。

市政管线的最小覆土深度表

序号

1

2

3

4

5

6

管线名称

电力

电信

热力

燃气

给水

排水

直埋

管沟

直埋

管块

直埋

管沟

最小覆土深度（m）

人行道下

0.