茶城商业综合体项目规划设计方案.ppt
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XX市市XX茶城商业综合体项目规划设计方案茶城商业综合体项目规划设计方案MASTERPLANNINGFORJINHUACHACHENGSHOPPINGMALLDEZHOUCITY2011.011、宏观研究XX茶城地缘优势2、中观分析茶城商业模式探索3、微观操作项目发展总体策略4、规划设计实际操作层面设想总纲1、宏观研究1.1、周边茶产业链地域分布特征1.2、XX城市发展动态1.3、XX茶城地块城市定位江北茶产业链地域特征江北茶产业链地域特征南方茶市产地聚集再加工、茶交易、茶文化传播、产业信息反馈江北茶市物流效应茶产业集散、茶文化传播、相关产业带动江北茶产业链地江北茶产业链地域特征域特征京沪高速公路京沪高速公路京沪铁路京沪铁路京沪高速铁路京沪高速铁路江北茶产业链地域特征江北茶产业链地域特征马连道-京城茶叶一条街济南茶叶批发市场-江北第一茶市XX茶城-茶香鲁冀XX城市发展动态城市发展动态n新版总体规划纲要(2009-2030)土地利用规划新版总体规划纲要定位城市性质为:
国家重要的交通枢纽和以新能国家重要的交通枢纽和以新能源为特色的区域中心城市。
规划人口源为特色的区域中心城市。
规划人口128128万人,建设用地万人,建设用地153.6153.6平方公里平方公里。
XX城市发展动态城市发展动态nXX市位于市域西北部,整体城市空间向东发展,“东拓中疏东拓中疏”n新版总体规划功能结构:
“三城八区八心,一带三轴四廊三城八区八心,一带三轴四廊”XX茶城地块城市茶城地块城市定位定位2、中观分析2.1、中国茶叶市场案例分析2.2、商业综合体-MALL的解读2.3、XX茶城项目总体定位中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析大型城市北京、上海城市自给需求大,零售为主,注重品牌效应案例:
北京马连道茶叶市场区域核心城市东莞、广州、济南物流发达,覆盖一定地理区域,批零兼营案例:
茶叶交易中心(东莞、广州)地区中心城市XX,昆明茶叶集散中心,目前以批发为主,面临转型案例:
昆明雄达茶城,昆明邦盛国际茶城中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场马连道茶叶市场城市消费特征:
北京是目前中国茶叶内销市场最有前景的一个区域,北京不仅有着1400万居民人口,而且是联系全国及世界的旅游城市,据中国茶叶流通协会数据,北京茶叶消费值约20个亿,有茶叶经营商户8000多家,主要分布在马连道、亚运村茶叶市场,福丽特茶场、各大商场和超市。
天福茗茶、张一元茶庄,吴裕泰茶庄,元长厚茶店等是北京市场中具有一定规模的零售连锁企业,占据北京城区的主要终端通路。
马连道茶叶市场北京发展阶段:
第一阶段:
萌芽与起步。
1996年前,主要以零售为主,基本上是社区零售市场,为周边市民服务,极少批发,偶尔向北京茶叶总公司供货。
经营以花茶为主。
中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场马连道茶叶市场第二阶段:
高速发展时期。
1996年-2001年,马连道进入了全盛的发展时期,以各类茶叶批发市场的建立为标志,形成了完整的茶叶市场体系。
转向批发,覆盖天津、河北、东北和华北,经营各类茶叶及茶具。
第三阶段:
从2001年以来,受到济南、XX等地茶叶市场的冲击,马连道茶叶市场批发功能在逐步退化,以批发为主的经营转变为零售为主,批零兼营。
经营效益下降,面临转型。
本质上是一个房地产市场:
(1)房地产业生意兴旺。
价格不断攀升。
住房、门面及周围新型的房地产项目的投资与开发越来越热。
(2)马连道最大的投资项目是市场建设,最赚钱的也是市场,所以,马连道的市场越建越多,门脸越来越贵。
马连道的门脸租金年年上张。
(3)马连道门面的租金是不断变化的。
门脸出租一般是一年一签协议。
一季度一收租金。
茶商的利润的95%是交了房租,这样的情况如果继续下去,将极大的损整个茶行业的发展。
中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场马连道茶叶市场主要矛盾:
(1)市场现存功能与茶商对市场功能需求多元化的矛盾。
销售商要求市场上有多样化充足的质优价廉的产品可供选择。
茶商迫切要求提供信息、物流、结算、配送、仓贮等方面的优质服务,这些都需要新的市场功能来完成。
(2)要求市场宏观调控与市场利益主体多元化之间的矛盾。
马连道批发市场规模远远超出茶叶交易的实际需要量其建设越来越火,受损的是整个茶业和茶商。
(3)茶商规模的小型化与大市场的矛盾。
一个大的采购商要求有标准化,规模化产品供应,在马连道很难采购到他们所需求的产品。
马连道茶商小型化趋势是一个非常重要的信号。
中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场马连道茶叶市场发展定位:
(1)信息中心。
成为茶业产品供求,茶业科技信息,服务信息等方面的集散地。
(2)交易中心。
全球茶商产品交易的平台和场所。
(3)服务中心。
发展现代服务组织,服务活动规范有效。
(4)采购中心。
有足够的产品,能够满足一站式采购的需要。
大力发展代理采购,创建采购平台。
(5)推广中心。
与茶叶物流相配套,成为企业形象及产品品牌推广展示场所。
为推动我国茶叶知名茶叶品牌形成服务。
(6)物流中心。
发展第三方物流,促进茶叶大交易,大流通。
中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场马连道茶叶市场市场定位:
是广东文一集团投资2.5亿重金打造的优质茶产品(以普洱茶为主题)交易平台。
目标成为目前国内硬件设施最优、配套最齐全、市场环境最优美的茶叶专业批发市场。
服务于珠三角地区。
华南茶叶交易中心东莞中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-华南茶叶交易中心华南茶叶交易中心中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-华南茶叶交易中心华南茶叶交易中心项目规模:
40000平方米商业铺面5000平方米专业储存仓10000平方米办公住宅区30000平方米停车场地50000平方米园林景观中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-华南茶叶交易中心华南茶叶交易中心创新商业模式:
一、公共营销平台:
通过每月2万份产品销售目录派发、华南茶叶交易网、手机信息海量发布、业务员上门访,以最快的速度将茶叶厂商的产品信息精准传递给珠三角2万专业茶庄客户;每月在珠三角各地星级酒店举行品茶会;每季度10万份零售目录派发至写字楼、工厂、酒楼、高档住宅区等目标消费客户;搭建一个面对珠三角2万家茶庄专业客户与10万目标消费客户的茶叶公共营销平台。
二、公共订货平台:
华南茶叶交易中心动作成熟400专业订货系统、网络订货系统、现场品茶会为茶叶零售商、茶叶收藏投资者、单位消费者提供任意订量的快捷订货服务,让珠三角2万家专业茶庄客户,足不出户即轻松完成产品采购与订货。
三、公共物流平台:
华南茶叶交易中心高标准的专业茶叶仓储配送仓,200辆物流车辆,保证客户通过电话、华南茶叶交易网任意订量的订货,第二天免费送达。
市场定位:
中国茶叶交易中心广州中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-中国茶叶交易中心中国茶叶交易中心项目定位为集茶产品展示、研发和新技术推广、茶文化传播、茶叶交易、培训,以及相关配套服务等功能于一体的全球性的茶产业集聚中心。
项目规模:
中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-中国茶叶交易中心中国茶叶交易中心项目位于“广州芳村茶叶批发市场商圈”中心区范围内,核心建设地块属于广州市荔湾区芳村葵蓬地段,占地面积约为17万平方米,预计建设规模为27万平方米,项目总投资超过6.8亿元人民币。
中心作用:
中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-中国茶叶交易中心中国茶叶交易中心中心作用作用说明信息中心成为茶产业产品供求,茶产业科技信息,服务信息等方面的中心。
交易中心包括拍卖等现代化交易手段和方式在内的全球茶产品交易平台。
服务中心各种与茶产业有关联的现代商贸服务业的中心文化传播中心全面、深入、生动地展示和传播中国以及国外茶产业发展的历史和文化的中心。
科学技术和品牌推广中心成为茶产品、茶叶技术、茶叶标准的研究开发和制定中心,全面打造推进我国茶叶知名品牌的宣传和发展的品牌推广中心。
物流中心大力发展第三方物流,促进茶叶大交易,大流通。
市场定位:
雄达茶城昆明中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-雄达茶城雄达茶城借助于“2006年中国云南普洱茶国际博览交易会”于9月下旬在昆明隆重举行,提升普洱茶在国内外的影响力,全力打造以普洱茶为代表的“云茶”品牌,进一步提高“云茶”知名度,树立“云茶”形象。
项目规模:
中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-雄达茶城雄达茶城2003年创建一期市场,2005年扩建二期市场,为确保2006年“茶博会”的胜利召开,雄雄达茶城达茶城进行了二期市场的扩建工程,二期市场扩建后,使雄雄达茶城达茶城总占地面积达6万多平方米,商铺600间,茶城设有三个大型停车场和绿化停车带。
市场定位及规模:
邦盛国际茶城昆明中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-邦盛国际茶城邦盛国际茶城占地面积达390亩,总建筑面积约55万平方米,是目前昆明最大的茶城。
是云南首个密集型茶文化、茶产业交流贸易中心;内有综合楼、办公楼、星级酒店、地下双层停车场、商业相关配套等物业形态。
并将通过产业链式的商业规划,将传统茶市场充分整合,实现茶文化、茶产业“一站式”服务。
市场效益成也普洱、败也普洱:
中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析-邦盛国际茶城邦盛国际茶城在普洱茶正被疯狂炒到顶峰的时候,邦盛国际茶城的出现,赢得了茶叶经营者的热烈追捧。
而邦盛国际茶城现在出现这样冷清的场面,完全是盲目炒作普洱茶造成的。
当普洱茶产生的泡沫经济被冲破的时候,才使邦盛国际茶城出现了门前冷落车马稀的局面,这是一个被炒作出来的苦果。
中国茶叶市场案例分析中国茶叶市场案例分析1、创新营销模式:
由单一到综合,注重茶产品延伸;注重构建茶叶公共营销、订货、物流平台。
2、扩展开发渠路:
茶叶营销与商业地产开发相结合;经济开发与文化、环境建设相结合经济搭台,文化唱戏/文化搭台,经济唱戏。
3、控制总体规模,控制产业比重转型:
茶叶市场建设到商业地产开发;开发、管理、自身经营到职业管理者、职业开发者小结构想:
以茶叶营销为特色的城市商业综合体,打造XX商业领域新名片商业综合体商业综合体-MALL的解读的解读MALLMALL是什么?
是什么?
nMall全称全称ShoppingMallShoppingMall,音译,音译“摩尔摩尔”或或“销品贸销品贸”。
nMall为大型购物中心,属于一种新型的为大型购物中心,属于一种新型的复合型商业业态复合型商业业态n西方国家也称为西方国家也称为ShoppingCenterShoppingCenter,即,即“购物中心购物中心”。
n但和国内通常所指的购物中心(实为百货店的另一种称但和国内通常所指的购物中心(实为百货店的另一种称呼)含义不尽一致。
呼)含义不尽一致。
nMall(购物中心)特指规模巨大,(购物中心)特指规模巨大,集购物、休闲、娱集购物、休闲、娱乐、饮食乐、饮食等于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业等于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的连锁零售店在内的超级商业中心。
超级商业中心。
nMall提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
商业综合体商业综合体-MALL的解读的解读结结构构多功能、高效能、集约化的建筑体n随着城市化发展进程的延伸,集中式商业将提升成为城市中心重要的节点。
是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文化、娱乐、休闲等城市生活空间三项以上进行组合,并在各部分之间建立一种互相依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。
初级阶段:
简单功能叠加发展阶段:
融合发展成熟阶段:
多元发展商务商业居住娱乐娱乐商务商务休闲商业商业休闲文化旅游居住居住会展体育文化商业综合体商业综合体-MALL的解读的解读欧美经济发展的经验证明,当城市的人均GDP达到4000美金以上时,人们单纯购物的时间会明显缩短,此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
800-1500US$800-1500US$800-1500US$800-15
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