万科成功之道.ppt
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案例案例万科的战略发展万科的战略发展万科的成功之道20012001年度年度福布斯福布斯全球最优秀全球最优秀200200家家小型企业小型企业一、万科简介一、万科简介二、成功之道二、成功之道+重点选择重点选择+品牌建设品牌建设+卓越领导卓越领导+融资策略融资策略十七英里十七英里沈阳沈阳成都成都东海岸东海岸金域蓝湾金域蓝湾南京南京长春长春上海上海武汉武汉上海上海成都成都深圳深圳四季花城系列四季花城系列城市花园系列城市花园系列金色花园系列金色花园系列海岸豪宅系列海岸豪宅系列一、万科简介一、万科简介万科大事记万科大事记+19841984年年,公司成立公司成立,主营贸易,主营贸易+19881988年,开始涉及房地产业年,开始涉及房地产业+19901990年,初步形成商贸、工业、房地产和文化传播的四大年,初步形成商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构经营架构+19911991年年11月月2929日,公司日,公司AA股在深圳证券交易所挂牌交易;股在深圳证券交易所挂牌交易;19911991年年66月,开始跨地域房地产业务的发展月,开始跨地域房地产业务的发展+19921992年,正式确定大众住宅开发为核心业务年,正式确定大众住宅开发为核心业务+19961996年,转让怡宝饮料予华润年,转让怡宝饮料予华润+20012001年,转让万佳百货股份有限公司年,转让万佳百货股份有限公司72%72%的股份予华润,的股份予华润,成为专一的房地产公司成为专一的房地产公司+20022002年年66月,万科发行可转换公司债券,募集资金月,万科发行可转换公司债券,募集资金1515亿亿万科地产在中国万科地产在中国总资产总资产(截至截至20042004年年1212月月3131日)日)155155亿元亿元净资产净资产(截至截至20042004年年1212月月3131日)日)6262亿元亿元20042004年销售收入年销售收入76.6776.67亿元亿元20042004年净利润年净利润8.788.78亿元亿元土地储备土地储备(截至截至20042004年年1212月月3131日日)752752万平方米万平方米已进入已进入1919个城市个城市(截至截至20032003年年1212月月3030日)日)全国市场份额全国市场份额0.99%0.99%上海上海1.55%1.55%,深圳,深圳3.44%3.44%,南京,南京1.27%1.27%,成都成都1.91%1.91%,沈阳,沈阳6.31%6.31%,长春,长春6.39%6.39%北京、天津、武汉、南昌、佛山、鞍山、大连、北京、天津、武汉、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、广州、东莞、无锡、昆山、惠州中山、广州、东莞、无锡、昆山、惠州资料来源:
万科A2004年度报告(2005年3月22日发布)同国外相比,我国的房地产行业集中度非常低同国外相比,我国的房地产行业集中度非常低同国外相比,我国的房地产行业集中度非常低同国外相比,我国的房地产行业集中度非常低作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不到作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不到1%1%。
美国最大房地产开发公司的销美国最大房地产开发公司的销售额为售额为RMB596RMB596亿元亿元该销售额是当年万科集团销该销售额是当年万科集团销售额的售额的13.513.5倍倍美国前美国前1010强房地产开发商销售强房地产开发商销售总额总额RMB3686.76RMB3686.76亿元亿元全美最大开发商市场占有率为全美最大开发商市场占有率为4.5%4.5%中国最大开发商万科集团的市中国最大开发商万科集团的市场占有率接近场占有率接近1%1%中国前中国前1010强房地产开发商的销强房地产开发商的销售总额只有美国的售总额只有美国的1/141/14。
美国房地产开发商美国房地产开发商中国房地产开发商中国房地产开发商资料来源:
资料来源:
20042004房地产百强企业研究报告房地产百强企业研究报告万科历年营业收入及净利润万科历年营业收入及净利润亿元亿元自自1984-20041984-2004年,万科营业收入从年,万科营业收入从58005800万万元到元到76.6776.67亿元亿元,增长了增长了132132倍倍;净利润从净利润从500500万元到万元到8.788.78亿元亿元,增长了增长了176176倍倍.二、成功之道二、成功之道1.1.重点选择重点选择多元化多元化商贸工业房地产文化传播股权投资行业集行业集中中房地产多元化规模小资源分散缺乏核心竞争力贸易没有拳头产品股权投资无法形成竞争优势工业产品没有全国名牌文化经营没有形成规模效益1.1.重点选择重点选择产品集中产品集中主(主(80%80%)*城市新区*大规模住宅辅(辅(20%20%)*城市旧区改造*中心区域*中高档精品住宅目标市场:
目标市场:
商品住宅的主流购买群体,即白领人士。
消费特征:
消费特征:
注重生活品质;购买能力稳定;购买需求受房地产景气周期的影响较小;面对的市场风险低于高档住宅的开发商。
多元化多元化商贸工业房地产文化传播股权投资行业集中行业集中房地产房地产*写字楼*别墅*居民住宅1.1.重点选择重点选择产品集中产品集中主(主(80%80%)*城市新区*大规模住宅辅(辅(20%20%)*城市旧区改造*中心区域*中高档精品住宅多元化多元化商贸工业房地产文化传播股权投资行业集中行业集中房地产房地产*写字楼*别墅*居民住宅地域集中地域集中深圳上海北京天津沈阳1.1.重点选择重点选择万科房地产主营业务收入万科房地产主营业务收入万科房地产主营业务收入万科房地产主营业务收入按投资区域划分,按投资区域划分,按投资区域划分,按投资区域划分,2004200420042004年度年度年度年度1.1.重点选择重点选择资料来源:
万科A2004年度报告(2005年3月22日发布)2.2.品牌建设品牌建设地理位置、规划设计、物业管理、配套设施遮风挡雨居住理念、生活方式市场定位市场定位白领人士工作繁忙压力与竞争实现自我享受生活渴望拥有品牌定位品牌定位清新活泼温馨体贴展现自我理想生活以生活为本建筑无限生活产品定位产品定位社区文化(小区网站)与环境共生(城市花园、金域蓝湾)无人化服务(深圳景田花园)2.2.品牌建设品牌建设核心价值观核心价值观:
创造健康人生创造健康人生客户:
产品和服务投资者:
回报员工:
发展空间品牌:
品牌:
建筑无限生活建筑无限生活客户:
了解生活投资者:
了解期望员工:
了解追求2.品牌建设20002005年,以年均30的速度增长2005年成为大型蓝筹上市公司中国房地产行业的领跑者建立万科企业品牌鲜明的个性形象发展成中国地产市场占有率第一的品牌建立超级强势企业品牌短短期期中中期期长长期期品牌目标品牌目标战略目标战略目标2.品牌建设3.3.卓越领导卓越领导简历:
简历:
军人出身,工农兵学员军人出身,工农兵学员19841984年年深圳创业深圳创业(33(33岁岁)19911991年公司上市,历任董事长兼总经理年公司上市,历任董事长兼总经理19991999年辞去总经理职务年辞去总经理职务性格:
性格:
个性强,叛逆,喜欢挑战和冒险个性强,叛逆,喜欢挑战和冒险人生哲学:
工作只是生活的一部分人生哲学:
工作只是生活的一部分业余爱好:
登山、航海业余爱好:
登山、航海王王石石各就各位从个人英雄向专业经理人过渡董事长负责集团未确定的事情,总经理负责已经确定的事情。
王石只负责三件事情:
我决定做什么,我决定谁去做,我对此负责。
3.3.卓越领导卓越领导透明度:
开放、包容“阳光之下无阴影”王石王石OnlineOnline投诉万科投诉万科理想主义企业视角理想主义企业视角自由开放交流平台自由开放交流平台网络时代人文情怀网络时代人文情怀3.卓越领导房地产玩两样东西,除了品牌,另一个就是钱。
房地产玩两样东西,除了品牌,另一个就是钱。
过去的融资情况:
过去的融资情况:
上市上市99年,扩股年,扩股44次,总融资额达次,总融资额达1717亿元。
亿元。
融资能力在融资能力在10001000家上市公司总排第二。
家上市公司总排第二。
资金不足对业务上造成的局限:
资金不足对业务上造成的局限:
新鸿基新鸿基19961996年利润年利润160160亿港币,同期万科的利润额亿港币,同期万科的利润额仅为其仅为其11。
万科自身没有能力开发超过万科自身没有能力开发超过1515亿元的项目。
亿元的项目。
结论:
融资是万科的头等大事。
结论:
融资是万科的头等大事。
4.4.融资策略融资策略三大困难:
向银行融资困难向银行融资困难负债率达50向股民融资困难向股民融资困难股权高度分散,深特发不愿扩股从海外融资困难从海外融资困难B股一潭死水解决方案换东家“革自己的命在所不惜革自己的命在所不惜”“与万科同一时期的海尔业务量已经超过了与万科同一时期的海尔业务量已经超过了100100亿元,亿元,但是万科却始终维持在但是万科却始终维持在30304040亿元。
亿元。
”王石4.融资策略华润入主万科后的格局:
+深圳万科与北京置地强强联合华润资金实力、丰富的土地储备万科的市场操作经验、物业管理+万科有了国际融资渠道收购协议签署后的5个月内,北京置地在香港股市的股价翻了一番。
4.融资策略丰盛创造创造健康健康人生人生
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