商业业态规划及商家需求.docx
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商业业态规划及商家需求
商业业态规划及商家需求
一、商业业态规划目标
1、商业是本项目一期,是项目“启动区”,商业业态的合理规划,将影响项目启动的速度及力度,是项目成功关键。
2、商业业态规划合理,有助于商业成功开发、一战成名,能为项目后续的写字楼、酒店、公寓开发积累品牌知名度。
3、商业业态规划合理,才能有效提高招商、销售的速度,实现回款,为二期开发提供资金支持。
二、商业业态规划、打造方向
经开区及区域周边的配套商业,中高档、特色、休闲、娱乐商业。
1、据市场调查显示,区域内较缺乏的商业有:
品牌中餐、超市/便利店、中式快餐、高档茶楼、星级宾馆、品牌西餐、商务会所、健身中心等。
2、本案商业主要消费客群为:
项目办公和居住人群,工业园区的商务接待和聚会,园区产业工人,周边居住人群,川师大部分师生。
企业食堂、校园餐厅、小卖部、社区底商等能满足他们基本商业需求,但区域缺乏中高档餐饮、休闲娱乐类的集中消费商业。
3、本案并不处于高档消费区或者城市人口集中区域,不适合打造纯粹的高消费或中低端市民消费商业。
因此,建议本案打造中高档特色商业,以特色和中高档次吸引目标客群前来消费。
三、商业业态规划,平面布局及分区建议
1、主要按照裙楼商业和街区商业两大部分来进行规划。
2、裙楼商业面积较大,主要以中大型商家为主,如:
大型餐饮、会议中心、酒店配套商业、银行等。
3、街区商业多为独栋商业,以特色性、中高档、餐饮休闲娱乐商业为主。
4、会所主要规划为园区企业的交流展示平台、企业高层的私密聚会场所和会客厅。
四、各规划商业业态对产品的需求(上图从左向右、从集中商业向街区商业,分类归纳)。
(一)裙楼商业:
1-2层,大型餐饮,如狮子楼、大蓉和等类型;3层,会议中心。
1、大型餐饮·普遍要求
技术指标
具体要求
需求面积(㎡)
1000-3000
单层面积(㎡)
500-1000
经营楼层选择(层)
1-3
结构层高要求(m)
≥4.5
楼板承重(Kg/㎡)
≥500
中央空调
不需要,自装
电梯(部)
2
步梯(部)
1
燃气管道
提供接口
排污
设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施
停车位数量(个)
50-200
物业交付装修标准
简单装修/毛坯
2、案例:
狮子楼
物业结构指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
需求面积(㎡)
3000-5000
交付装修标准
视商家具体情况而定
新风量
排风量800l/s,新风量约为2500l/s。
单层面积(㎡)
1500-2000
空调要求
制冷量厨房≥450卡/M2/小时,用餐区≥350卡/M2/小时。
排烟散热
1m2的排油烟专用管井,排烟量1600l/s
经营楼层选择
1-4(层)
电梯(部)
≥1
隔油池
≥80cm*150cm
结构层高要求(m)
大厅吊顶≥4米,大豪包≥3.6米,小包房≥3
步梯
单层3楼梯宽度为2-2.5m,双层楼梯中,主梯宽度为3米,两侧楼梯宽度1.5米为佳。
排污
污、废水排水管径150mm,上水管道直径50mm,下水管道直径250mm;设厨房污水专用处理器。
开间要求(m)
≥12米
供电
200KW
消防
消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。
柱间要求(m)
≥8米
供水
管径150mm
其他
隔音减震系统:
安装隔音、减震设备,环保经营,采暖、通风和空气调节及制冷设计方案应根据建筑物或项目的用途、工艺和使用要求、室外气象条件以及能源状况等,通过技术经济比较确定,餐饮项目对于这一系统的要求较为严格。
楼板承重(Kg/㎡)
厨房区承载力≥450Kg/m2,其他区域≥250Kg/m2
燃气管道
≥50立方/小时
通讯要求
两条电话线路、有线电视
洗手间
顾客洗手间与员工专用洗手间分开,包间内可设有套内洗手间,并预留上下水管线。
停车位数量
50-200个,有卸货车位、区域
(二)酒店裙楼商业:
1层,酒店大堂、精品店(如服装、化妆品等)。
2、3层,酒店配套商业,如水吧、健身中心、棋牌室、美容美发室、餐厅等。
Ø备注:
酒店及其大堂、裙楼配套商业的详细建筑要求,待未来酒店经营方式确定后,由酒店方或者酒店管理公司提供。
(三)写字楼裙楼商业:
1层,银行网点、汽车展示中心等;2、3层,大型品牌餐饮、茶楼等。
1、银行营业网点要求,案例:
华夏银行营业厅。
物业结构指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
需求面积(㎡)
200-300
物业交付装修标准
毛坯
新风量
-
单层面积(㎡)
200-300
空调要求
预留空调安装位置
排烟散热
-
经营楼层选择
1层,或者1层联2层
电梯(部)
-
隔油池
-
结构层高要求
≥4m
步梯
视楼层要求而定
排污
-
开间要求(m)
12米以上
供电
提供备有电源
消防
符合国家消防安全标准
柱间要求(m)
≥4
供水、燃气管道
-
其他
楼板承重(Kg/㎡)
-
通讯要求
电话、宽带
洗手间、停车位
一般要求配有
2、大型品牌餐饮、茶楼,同
(一)。
(四)特色餐饮区商业:
特色小吃、小型餐饮,如龙抄手、翘脚牛肉、烧鸡公、私房菜、时尚精品火锅等类型。
1、普通餐厅建筑要求
技术指标
具体要求
商圈选择
商务型餐厅:
以商务酬宾为销售对象,选址于商务区域或繁华街市附近,或其他有知名度的街市;
大众餐厅:
以家庭、个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。
立店障碍
经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审;污染源10米外;周边无异议;
大餐厅,设置疏散通道;门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆。
物业
要求
建筑要求
快餐店200-500平方米、大商务型150-1000平方米、大众型80-200平方米;除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外,各建筑结构形式均适合;
一般要求框架结构,层高不低于4.5米。
配套设施
厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道。
电力不少于20千瓦/100平方米,有充足的自来水供应,有油烟气排放通道,有污水排放、生化处理装置,位置在地下室或一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面。
普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置,各种建筑结构形式均适合开设餐厅,但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外,餐厅门前须有相应的停车场。
合作方式
租期三年以上。
低层为1.5元平米/天以上,具体视地段\商圈而定;楼上租金略低
(五)生活、办公配套:
中小超市、便利店、通讯、文具、数码、干洗店、糕点房、饮品店、花艺、家居等。
1、文具店
物业结构指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
需求面积(㎡)
50-200
物业交付装修标准
简单装修
新风量
-
单层面积(㎡)
-
空调要求
预留空调安装位置
排烟散热
-
经营楼层选择(层)
≤3
电梯(部)
-
隔油池
-
结构层高要求(m)
≥4
步梯
-
排污
-
开间要求(m)
4-8
供电
一般商业标准(三厢电)
消防
符合国家消费安全标准
柱间要求(m)
≥4
供水
一般商业标准
其他
-
楼板承重(Kg/㎡)
-
燃气管道
-
通讯要求
提供电话线配口
洗手间、停车位数量
-
2、电信营业厅
物业结构指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
需求面积(㎡)
60-100
物业交付装修标准
毛坯
新风量
-
单层面积(㎡)
-
空调要求
预留空调安装位置
排烟散热
-
经营楼层选择(层)
1层
电梯(部)
-
隔油池
-
结构层高要求(m)
≥4
步梯
-
排污
-
开间要求(m)
4米以上
供电
提供备用电源
消防
符合国家消费安全标准
柱间要求(m)
≥4
供水
-
其他
楼板承重(Kg/㎡)
-
燃气管道
-
通讯要求
电话、宽带
洗手间、停车位数量
-
3、干洗店
物业结构指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
需求面积(㎡)
50-100
物业交付装修标准
毛坯
新风量
-
单层面积(㎡)
-
空调要求
预留空调安装位置
排烟散热
-
经营楼层选择(层)
1层
电梯(部)、步梯
-
隔油池
-
结构层高要求(m)
≥4
燃气管道
-
排污
-
开间要求(m)
4米以上
供电
一般商业用电(三厢电)
消防
符合国家消费安全标准
柱间要求(m)
≥4
供水
提供接口
其他
楼板承重(Kg/㎡)
-
通讯要求
-
洗手间、停车位数量
4、便利店
技术指标
具体要求
商圈
以商店所在点为中心,半径300米左右(中小城市为500米左右),目标人口在2600-3000人;
选择居民区附近,该地区固定顾客较多;选择地铁或车站附近,流动顾客较多;
选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所;一般300米内无相同性质竞争者。
物
业
要
求
产权
产权清晰且至少可使(租)用6年。
楼层
独立商铺或楼房底层,门面展开宽度不少于6米,层高≥4.5米,楼板承重≥500(Kg/㎡)
面积
100-500平方米
配套设施
同时配备上水和下水;一般可的、快客等需要25—30KW的总电量。
在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限。
电话线:
提供配口。
其他
无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面(橱窗展)
合作方式
租金:
3-8元/平米.天;租期:
一般5年以上
5、糕点房
技术指标
具体要求
商圈选择
各种商圈均可开设;品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上。
立店障碍
立店须经食品卫生监督部门会审核准,方可经营;离污染源10米以上。
物业要求
建筑要求
60~120平方米;框架式结构;层高不低于2.8米;门面宽度6米以上,橱窗开阔。
配套设施
电力不少于20千瓦/100平方米,有充足的自来水供应,有油烟气排放通道,有污水排放、生化处理装置。
因个性化装饰、布置,各种建筑结构形式均适合开店,但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外,须有相应的停车场。
合作方式
租期2年以上,一般企业3-5元/(平方米·天)
(六)休闲区:
西餐、音乐餐厅、咖啡吧、清吧、个性餐饮、主题餐饮等,
例如星巴克、摩卡咖啡、欧洲房子、哈根达斯、高非披萨、休闲食品、半山餐吧等类型。
1、连锁咖啡厅
技术指标
具体要求
需求面积(㎡)
200-500(简单装修/毛坯)
经营楼层选择(层)
1~2
单层面积(㎡)
200-500
结构层高要求(m)
≥4
步梯(部)
1-2
燃气管道
提供接口
排污
有排油井、隔油池及排油烟井道等设施
停车位数量(个)
约20
2、咖啡店
(1)商圈要求:
商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近,人流充足。
(2)建筑要求:
层高4米以上,要有适合装修的招牌位及广告悬挂点,排油井、隔油池及排油烟井道等设施管道铺设方便,提供燃气管道接口。
有充足的停车位,至少10个以上。
(3)面积和租期要求:
一般在200—500平米之间。
房租控制在4.5元-5.5元/平米/天,租房年限5年以上,一般至少7到9年。
(4)经营楼层:
一般选择1-2楼,单层面积200-500㎡,步梯1-2部。
(5)交付装修标准:
简单装修/毛坯。
(6)参考案例——摩卡咖啡
物业结构指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
需求面积(㎡)
200-500
物业交付装修标准
简单装修/毛坯
新风量
根据餐厅的排气次数,一般按8:
10的比例进行补风。
单层面积(㎡)
200-500
空调要求
提供中央空调或者空调安置位置
排烟散热
密闭性要求较高
经营楼层选择
1~2层
电梯(部)
不要求
隔油池
有中央隔油池
结构层高要求(m)
≥4
步梯
宽1.2米
排污
排油井、隔油池及排油烟井道等设施
开间要求(m)
≥8
供电
100KW
消防
配有消火栓、喷淋头、烟感等。
柱间要求(m)
≥4
供水
需提供上下水
其他
-
楼板承重(Kg/㎡)
厨房区承载力≥450Kg/m2,其他区域≥250Kg/m2
燃气管道
≥15立方/小时
通讯要求
提供两路电话
洗手间
一般要求有独立卫生间配备
停车位数量
≥20个
3、西餐店、西式快餐店
技术指标
具体要求
需求面积(㎡)
200-500
经营楼层选择(层)
1-2
单层面积(㎡)
100-250
结构层高要求(m)
≥4
中央空调
需要,预留2-5个机位接口
电梯、步梯(部)
电梯不要求,步梯1-2部
排污
设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施
物业交付装修标准
简单装修/毛坯
(七)娱乐、养生区:
网吧、KTV、保健、浴足、SPA、美容馆、理疗、瑜伽、
主题客栈(创意酒店)、影城(小型放映厅)。
1、KTV的建筑要求
要素
要求
区位/商圈
大型商业区底层或高密度居住区附近,公交线密集,使得消费者易达;但要求与居民区保持一定距离。
物
业
要
求
面积
3000-4000平米,通常两层,不排斥地下面积。
层高
不小于2.8米。
楼板承重
350公斤/平米。
配套设施
供电500KVA、可接220V民用电及380V工业用电;供水200吨/天;
化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为80CM-100CM。
广告位
要求3-15米的门头广告位。
停车位
一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位,以4.5平米一个车位计算停车场面积应在900平米以上。
装修
要求做墙体隔音及内部小面积分割改造。
合作方式
租期5年以上;租金2-3元/天*平方米。
2、保健、康体会所
(1)业态成因:
进入新世纪以后,人们对生活的要求已不再满足一般的饱暖问题,而是对生活质量有了新的追求。
一些健美会所(包括:
保健、美容、减肥、康复、心理咨询等)会得到迅速发展。
该业态在为人们提供无形商品(服务)的同时,又向人们销售有形商品,如保健、健美、美容、康复、减肥器具和用品。
(2)商圈选择:
社区型、便利型商圈,可泊车。
(3)建筑形式:
框架结构或无柱宽跨结构建筑,层高4米,周边有绿化布置的建筑,也可以选择其他服务种类可以使用的一般商铺或楼层商铺。
(4)面积:
200-300平方米。
3、美容SPA类
技术指标
具体要求
需求面积(㎡)
80-500
经营楼层选择(层)
≤3
结构层高要求(m)
≥4
给排水
提供接口
燃气管道
不需要
排污
提供接口,排污水管直径要宽
物业交付装修标准
简单装修/毛坯
美容SPA案例——美域
物业结构指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
需求面积(㎡)
80-200
物业交付装修标准
简单装修/毛坯
新风量
-
单层面积(㎡)
-
空调要求
预留空调安装位置
排烟散热
-
经营楼层选择(层)
≤3
电梯(部)
-
隔油池
-
结构层高要求(m)
≥4
步梯
-
排污
提供接口
开间要求(m)
8米
供电
商业用电标准(三厢电)
消防
符合国家消费安全标准
柱间要求(m)
≥4
供水
提供接口
其他
-
楼板承重(Kg/㎡)
-
燃气管道
不需要
通讯要求
提供电话线配口
洗手间
需要
停车位数量(个)
5个以上
(八)酒吧区:
主题(特色)酒吧、啤酒馆、慢摇吧、水吧、茶艺馆等,例如莲花府邸、小酒馆、煮酒坊等。
1、茶坊、酒吧
技术指标
具体要求
商圈选择
选址多高雅路段,具有清净、优雅的环境;
以文化、情调、特色,以及舒适和愉悦来吸引消费者;消费对象具有一定的消费能力和文化修养。
立店障碍
须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意;国家对酒吧课以重税
物业
要求
建筑要求
50-400平方米;对建筑结构形式无特殊要求,视投资者创意、设想而异;
层高不低于2.8米;如与居民相邻,设置隔音层。
配套设施
电力按每100平米10千瓦配置,自来水供应
合作方式
租期2年以上,租金3-20元/(平方米·天)
2、案例——兰亭茶馆
物业结构指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
需求面积(㎡)
150-300
物业交付装修标准
毛坯
新风量
-
单层面积(㎡)
150(二层起)
空调要求
各包厢预留空调安装位置
排烟散热
-
经营楼层选择
2~3层
电梯(部)
-
隔油池
-
结构层高要求
≥4m
步梯
提供楼梯
排污
提供接口
开间要求(m)
4米
供电
一般商业用电(三厢)
消防
符合国家安全标准
柱间要求(m)
≥4
供水
提供接口
其他
-
楼板承重(Kg/㎡)
-
燃气管道
需要
通讯要求
提供一路电话线以上
洗手间
有
停车位数量
(个)
10左右
(九)高档餐饮区:
高档酒楼、餐饮、火锅、会所、茶楼等;例如银杏、大妙火锅、中国会所、凯宴美湖等类型。
1、火锅店
技术指标
具体要求
商圈选择
以大众消费为主,选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
立店障碍
经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审;污染源10米外;周边无异议。
大餐厅,设置疏散通道;门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆。
物业
要求
建筑要求
120-1000平方米、厨房可小于营业面积的三分之一;框架式建筑;楼上商铺亦可;其余同餐厅。
配套设施
厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道
合作方式
租期2年以上,视商圈、路段、位置而定,一般不高于4元/(平方米·天)
代表品牌
小肥羊、谭鱼头等
2、高档餐饮、会所、茶楼,同
(一)。
3、案例——银杏金阁选址标准:
(1)商圈选择:
商务区域或繁华街市附近,或其他有知名度的街市,人流量大的街道,商业街商铺门前五封闭交通格兰、高于1.8米的绿化。
(2)目标客户群:
商务酬宾、个人消费。
(3)面积:
2000平方米以上。
(4)建筑要求:
餐厅门前须有相应的停车场,具备出发污水排放的生化处理装置以及有限排放通道。
(5)租金承受:
低层为1.5元(平方米•天)以上,视地段、商圈确定租价。
楼上餐厅租金略低。
(6)租期:
3年以上。
(十)会所:
企业高端私密会所、企业沟通交流展示平台功能。
1、可作为企业高层的会客室,内设洽谈室,带独立卫生间,注重私密性与舒适性。
2、园区企业高层的交流平台,可设红酒吧、雪茄吧等,作为高层圈子交流场所。
3、底层可部分作为园区企业的产品、企业形象展示窗口。
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