沈阳市x房地产项目可行性研究报告doc 36.docx

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沈阳市x房地产项目可行性研究报告doc36

沈阳（暂名）项目

可

行

性

研

究

报

告

二○○二年七月八日

宏观分析篇

一、沈阳市宏观经济形势分析

（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大

（二）工业经济保持平稳增长

（三）建筑业生产持续增长

（四）全市固定资产投资保持较快增长

（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长

（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降

（七）人口

（八）居民收入和储蓄

（九）城镇居民居住条件继续改善

二、房地产市场分析

（一）房地产现状分析

（二）房地产市场发展趋势分析

项目分析篇

一、项目概况

二、项目主要经济技术指标

三、项目片区市场分析

（一）项目片区环境分析

（二）项目周边客户层分析

（三）周边居住状况分析

（四）竞争楼盘分析

（五）项目周边商业市场分析

四、物业发展规划

1、项目定位

2、功能定位

3、目标客户群定位

4、项目优势资源整合

5、物业总体规划

6、户型规划及设计

7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务

8、本案的网点设计

五、项目SWOT分析

（一）项目的优势分析

（二）项目的劣势分析

（三）项目的机会点分析

（四）项目的威胁点分析

经济分析篇

一、项目建设总投资分析

（一）开发成本

（二）开发费用

（三）投资成本费用估算汇总

二、项目开发建设实施计划

三、项目资金回收计划

四、项目销售收入及利润的测算

五、现金流量分析

六、不确定性分析

（一）盈亏平衡分析

（二）敏感性分析

宏观分析篇

一、沈阳市宏观经济形势分析

（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步扩大

Ø2001年

✧实现国内生产总值1238.0亿元，比上年增长10.1%。

✧第一产业实现增加值76.6亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值542.0亿元，增长9.5%；第三产业实现增加值619.4亿元，增长11.3%。

一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.2%、43.8%和50.0%。

✧财政收入快速增长。

全年完成地方财政收入80.8亿元，比上年增长34.3%。

其中各项税收收入68.7亿元，增长23.8%。

全年地方财政支出达103.5亿元，增长17.7%。

Ø2002年前5个月

✧国内生产总值达441.75亿元，比上年同期增长11.1%，增幅提高4.4个百分点。

✧第一产业实现增加值13.52亿元，第二产业实现增加值187.85亿元，第三产业实现增加值240.38亿元，分别增长8.3%、9.0%和12.9%，增幅比上年同期提高5.1、1.8和4.5个百分点。

（二）工业经济保持平稳增长

Ø2001年

✧2001年全市完成工业增加值482.0亿元，增长9.5%。

其中全部国有和年产品销售收入在500万元及以上非国有工业企业（以下均简称为规模以上工业企业）完成工业增加值198.5亿元，增长9.5%。

全年规模以上轻工业企业实现增加值60.6亿元，增长9.3%；重工业企业实现增加值137.9亿元，增长9.6%。

✧工业企业经济效益水平有所下滑。

2001年规模以上工业企业产品销售率为96.9%，比上年下降0.2个百分点。

工业企业实现利税总额55.8亿元，比上年下降8.0%。

全市工业经济效益综合指数为89.34%，比上年下降3.93个百分点。

Ø2002年前5个月

✧工业形势良好，主要表现为生产增长速度逐步加快，产销衔接水平不断提高，工业产品出口形势明显好转，工业利润降幅缩小，工业经济运行质量进一步改善。

5月份，全市规模以上工业（下同）完成工业总产值65.7亿元，比上年同月增长10.8%；1-5月累计完成工业总产值286.4亿元，比上年同期增长10.4%，增速比上月末加快0.1个百分点。

工业产品销售率进一步提高，1-5月累计为96.8%,同比提高2.3个百分点，比前4个月累计提高0.2个百分点。

工业出口产品大幅增长，5月份实现出口交货值4.6亿元，比上年同月增长26.6%；累计实现出口交货值26.4亿元，比上年同期增长10.7%。

✧工业经济效益水平趋于好转。

1-4月份，规模以上工业累计实现利润3.6亿元，同比下降22.3%；实现利税15.2亿元，同比下降0.4%。

两项指标的降幅分别比一季度缩小了9.8个、5.1个百分点。

亏损企业亏损额6.8亿元，增长5%，增幅比一季度缩小了6.2个百分点。

前4个月，规模以上工业实现税金11.6亿元，同比增长9%，增幅比一季度提高了5.7个百分点。

经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。

（三）建筑业生产持续增长

Ø2001年

✧建筑业实现增加值60.0亿元，比上年增长10.0%。

房屋建筑施工面积2160.4万平方米，增长12%；竣工面积1016.1万平方米，增长11%。

Ø2002年前5个月

✧随着住宅市场的繁荣，建筑业发展速度加快，其增加值为10.5亿元，增长16.5%，增幅比上年同期提高8.4个百分点。

（四）全市固定资产投资保持较快增长

Ø2001年

✧全年全社会完成固定资产投资302.8亿元，比上年增长15.5%。

其中国有经济投资126.1亿元，增长8.5%；非国有经济投资176.7亿元，增长21.0%。

✧投资结构发生变化。

全年城镇固定资产投资额达283.6亿元，比上年增长14.5%。

更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长，全年更新改造投资达70.6亿元，增长35.6%；基本建设投资122.5亿元，增长3.6%；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资78.1亿元，比上年增长22%。

房地产施工面积888.9万平方米，增长7.3%，其中住宅708.2万平方米，增长11.5%。

全年销售商品房192.5万平方米（建筑面积），下降8.6%。

Ø2002年前5个月

✧5月份，全市完成固定资产投资58.6亿元，同比增长40.9%。

从产业划分看，第一产业完成投资0.4亿元，下降48.4%；第二产业完成投资18.2亿元，增长24.6%；第三产业完成投资40.0亿元，增长52.9%。

从投资管理渠道看，基本建设完成投资20.2亿元，增长78.6%；更新改造完成投资17.8亿元，增长20.8%；房地产开发投资19.7亿元，增长37.1%。

住宅建设和销售市场繁荣。

1-5月份，全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增长36.7%和2.9倍，住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长44.3%和46.4%。

住宅建设和销售市场的活跃促使住宅投资比重进一步加大。

前5个月共完成住宅投资16亿元，占房地产开发投资的比重由上年同期的70.4%提高到81.4%。

（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长

Ø2001年

✧年末全市已有各类市场512个。

各类市场商品成交额达728亿元,比上年增长3.8%。

全市年成交额超过10亿元的市场13个。

2001年，全市实现社会消费品零售额623.5亿元，增长10.2%。

Ø2002年前5个月

✧5月份全市社会消费品零售额达57亿元，比上年同期增加6亿元，增长11%，比上月增幅提高1个百分点，是春节之后的最好销售水平。

截止5月末，全市社会消费品零售总额累计实现276.1亿元，同比增长10.9%,累计增幅与上年同期持平。

（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降

Ø2001年

✧全年居民消费价格总指数为100.0%，其中，服务项目价格指数105.7%，消费品价格指数98.5%。

在消费品价格指数中，食品102.1%，烟酒及用品95.9%，衣着98.8%，家庭设备用品及维修服务94.3%，医疗保健和个人用品87.9%，交通和通讯97.0%，娱乐教育文化用品及服务104.2%，居住106.8%。

Ø2002年前5个月

✧由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的回升，5月份居民消费价格实现上涨，全市居民消费价格指数为101.0%，与上月相比上升1个百分点。

但从前5个月的情况看，累计市场价格水平仍处于低位，居民消费价格指数为99.5%。

其中，服务项目价格指数为112.5%，消费品价格指数为96.2%。

分品种看，食品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降，烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务和居住类价格不同程度上涨。

（七）人口

2001年，全市人口出生率为6.40‰，比上年下降1.97个千分点；死亡率为5.55‰，下降1.22个千分点；人口自然增长率为0.85‰，下降0.75个千分点。

年末全市总人口达689.3万人（户籍人口），比上年增加4.2万人。

在总人口中，市区人口487.7万人；县（市）人口201.6万人。

农业人口253.6万人，非农业人口435.7万人。

（八）居民收入和储蓄

Ø2001年

全市职工平均工资为8172元，比上年增长16.8%。

据统计资料显示，2001年城市居民人均可支配性收入达6386元，增长9.2%。

农民人均纯收入达到3230元，增长3%。

城市居民人均消费性支出5515元，增长8.1%。

农村居民人均生活消费支出1944元，下降2.6%。

全市城乡居民人均储蓄存款达15350元，比上年增长9.8%。

Ø2002年前5个月

✧截止5月末，在岗职工平均工资为5003元，比上年同期增加978元，增长24.3%。

除了正常增资因素外，在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。

前5个月，全市城市居民人均可支配收入累计为2981.8元，比上年同期增长16.1%；城市居民人均消费支出累计为2281.4元，增长12.8%。

从支出结构看，食品支出仍是居民消费支出的主体。

住房、电子通信、旅游、教育、文化娱乐等新兴消费明显增加，但这些消费还未形成真正的消费主流。

（九）城镇居民居住条件继续改善

Ø2001年

✧全年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。

城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均住房面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。

二、房地产市场分析

（一）房地产现状分析

1、投资加快，比重扩大

2001年，沈阳市房地产开发投资快速增长，全年完成投资78.1亿元，同比增加14.1亿元，增长22.0%；占全市固定资产投资的比重达25.8%，同比提高了1.4个百分点。

房屋施工面积888.9平方米,同比增长7.3%，已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。

2、住宅投资依然居主导地位

2001年，沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资59.9亿元，同比增长30.6%，增幅高于房地产开发总投资8.6个百分点，占房地产开发投资的比重由71.7%上升到76.7%；完成商品住宅施工面积708.2万平方米，同比增长11.5%，占房屋施工面积的比重由上年的76.7%提高到79.7%；商品住宅竣工面积302.4万平方米，占商品房竣工面积的86.7%，较上年提高了3.8个百分点，成为主导全市房地产开发投资最活跃、最积极的因素。

3、开发土地面积成倍增长

2001年，沈阳市房地产开发企业开发土地面积513.0万平方米，同比增长1.3倍。

其中已完成开发土地面积181.1万平方米，同比增长67.8%，正在开发土地面积197.1万平方米，同比增长3.7倍，待开发土地面积134.7万平方米，同比增长90.4%。

4、到位资金结构调整，贷款比重增加

2001年，到位资金116.6亿元,同比增长36.8%。

除上年结余资金外,当年到位资金95.3亿元。

其中国内贷款占25.6%，比上年提高了8.7个百分点,利用外资占1.5%，开发企业自筹资金占29.9%，其他资金占43.0%;同比分别下降了0.9个百分点、7.1个百分点和0.7个百分点。

5、置业门槛降低

沈阳市政府将出台相关政策措施，再次降低“入市”门槛，其目的就是通过减轻房地产交易中的税费负担，让消费者得到更多的实惠，从政策上鼓励居民买房、卖房，进一步搞活房地产市场。

银行按揭政策的大力支持及贷款门槛的降低也扩充了市场空间。

6、房地产市场法规逐步完善

Ø沈阳市开始实行土地储备制度，对土地实行公开招标拍卖，由政府垄断的土地一级市场已初步形成。

Ø沈阳房产管理实施《沈阳市城市房产管理条例》，它的颁布对于加强城市房产管理、保证城市建设顺利进行，提高居住水平、改善生活环境、提高行政执法水平具有重要意义。

7、房地产市场十分活跃，销售状况也保持着良好的态势

据沈阳市房产局的统计数字，截止到2002年5月份，沈阳市商品房销售面积55.8万平方米，比去年同期增长37.9%，其中商品住宅销售面积为52.6万平方米，比去年同期增长44.3%。

2002年的春季房交会展示会期间，商品房成交面积65．95万平方米，成交额17．72亿元；存量房成交面积63．65万平方米，成交额10．28亿元。

这次春交会创下28个亿的销售奇迹。

8、总体房价稳中有降

沈阳市商品房均价基本保持在每平方米2500元至2700元之间，符合沈阳市场行情。

从2001年下半年开始，沈阳市出现的中低价楼盘已经形成了环绕该市一环（外环）与大二环之间的居住圈，且均价都在2800元左右，随着市中心土地越来越少，土地交易制度的变革会使城乡结合部出现越来越多的中低价位的大盘。

从2002年沈阳春季房交会的最新统计结果也表明，全市楼价正悄悄地向中低价位转移。

9、需求空间较大，但有效需求明显不足

2001年，沈阳市人均居住面积达8.79平方米，比上年增加了0.42平方米，但距2005年人均居住面积12平方米的目标尚有相当的距离。

为实现这一目标，今后四年，沈阳市需新建住宅约2600万平方米，这无疑形成了较大的住房需求。

而从2001年的情况来看,商品房销售首次出现负增长，销售面积192.5万平方米。

其中商品住宅165万平方米，同比分别下降8.5%和10.3%，有效需求明显不足。

与此同时，空置商品房2001年再次攀升，并创历史新高，达220.4万平方米，同比增长66.6万平方米。

特别是空置一年以下（含一年）的商品房148.9万平方米，同比增加70.2万平方米，增长89.1%，占全部空置面积的比重由上年的51.2%提高到67.6%。

（二）房地产市场发展趋势分析

1、有效需求明显增加

2002年上半年由于土地制度的变化导致市内高档次的新楼盘上市量小，而消费者经过去年一年的调整期的等待后显得很活跃，需求量在增加，住宅市场开始转入相对稳定的销售时期，大多数的市场消费者开始从去年的观望走向实际成交。

2、中小户型受宠

从2002年沈阳春季房交会的交易情况来看，一些具有品牌优势、价格适中、户型合理的中低档楼盘呈现了供需互动的热销场面。

在此次房交会18亿的成交量中，价位在2300～2800元的商品房成交比例占总量的70％。

其中，均价在2500元以下的商品房成交比例占总量的40％。

这表明2002沈阳增量房市场将会呈现小户型、低档次、低价位住房紧俏，中户型、中档次、中价位住房紧销，大户型、高档次、高价位住房滞销的趋势。

3、房价波动幅度不会太大

虽然消费者对低单价、低总价产品的需求，可能促使开发商增加对中低价位产品的供应，从而拉低市场价格，但根据目前沈阳市房地产市场的活跃程度，预计拉动幅度不会太大。

4、二手房市场的活跃表现，为房地产的快速发展提供了支持条件

沈阳市房产局信息中心统计表明，截至2001年11月末，沈阳存量房转让件数为34517件，面积245.8万平方米，金额32.7亿元较2000年同期交易量有所增加。

从总体上看，二手房交易市场比商品房市场更为活跃，而政府的大力支持，是二手房市场活跃的一个重要原因。

二手房市场与商品房市场是“联动”的，二手房市场的活跃表现，为房地产的快速发展提供了支持条件。

项目分析篇

一、项目概况

项目名称：

嘉盛园（暂定名）

位置：

沈阳市和平区太原街地区，

发展商：

沈阳**房地产开发有限公司

设计规划：

规划地块北侧布置为18高层板式住宅，底部二层为商业网点；南侧根据日间距布置为退台式住宅，层数分别是7层、10层、10层、底部为二层商业网点；东南侧规划为26层高层点式住宅与北侧公建用房相连；东侧和西侧均为二层商业网点。

规划总建筑面积约为46800㎡，其中住宅面积为31400㎡，商业网点为10200㎡。

二、项目主要经济技术指标

指标名称

指标数量

总占地面积

14000㎡

规划总建筑面积

46800㎡

其中：

规划地上建筑面积

41600㎡

其中：

住宅建筑面积

31400㎡

商业配套建筑面积

10200㎡

地下停车场建筑面积

5200㎡

容积率

3.2

覆盖率

20%

绿化率

25%

地下停车位

100个

三、项目片区市场分析

（一）项目片区环境分析

Ø本案所在区域是沈阳市传统商业黄金地段的中心，也是沈阳市许多历史名店的原址及沈阳市首批个体工商业主的诞生地，同时，也是沈阳市的市中心所在地，经济发达。

本地块与中山广场、市总工会、市公安局等在同一街道轴线上，而这一轴线又恰恰恰是沈阳著名的景观路——南京街，集旅游、购物、娱乐为一体。

Ø交通线路发达，且与沈阳地铁一号线相邻（地铁一号线将在沈阳站、南京街设置站点），也使本区域成为不可多得的地铁处女地。

Ø外来企业、外来人口相对较多，为房地产业的发展提供了不可多得的商机。

Ø商住需求旺盛，尤其以小面积商住两用房，更为市场青眯；

Ø太原街老区域改造已成定局。

[判断]：

本案完全具备了作为城市中心所必需的的经济、交通、人口、投资等组成要素，而其产品形态必须与区域特征相吻合，才有可能实现市场及利润的最大化。

（二）项目周边客户层分析

Ø政府机关及企事业单位林立（市国税局、省地税、和平区公安局、刑警支队、市供电局、二0二医院、中国医大、中国联通及近20家金融机构），货币分房及购房前景乐观。

Ø多家中及中高档写字间聚集了大多数年轻、高收入、思想前卫的本、异地白领，渴望拥有属于自己的房子。

Ø区域内的个体及私营业主，与大型国营商业企业并肩支撑着当地经济的发展，其购买力不言而喻。

Ø以本地域的区域价值潜力，足够吸引各阶层、各地域的投资客目光。

Ø商住两用客户层占据本区域住宅市场消费的不可忽视的地位。

Ø大连万达商业广场的启动，将为本案提供较大量的潜在目标客户。

[判断]：

本区域拥有广泛的消费基础及消费潜力，如能为特定的目标客户群打造特定的产品形态，相信定能取得项目的开发成功。

（三）周边居住状况分析

Ø区域内的居住状况较差，通常意义上的居住场所多为房龄在8年以上的老户型住宅，建筑面积多为50-80平方米。

Ø房龄在15年之上的老式住宅及筒子楼也占据了区域内住宅的相当比重，与当地的经济发展极不相衬。

Ø极少数新格局的住宅新小区，成为普通市民居住条件中的娇娇者，但开发量极为有限，多数也被定向购买。

Ø1998年至今，区域内出现了中润世纪家园、美龙家园、豪隆世家、平安馨园等高中楼住宅项目，但由于产品形态单一（多数为130-190平米大户型），总房款较高，而令大多数消费者望而生畏。

[判断]：

区域内的产品形态单一及供需矛盾，加之潜在目标客户资源丰厚，为本项目的成功提供了不可多得的市场机会。

因此，产品立项及规划成为本案的重中之重。

（四）竞争楼盘分析

⏹城中花园

发展商

虹彩房地产开发有限公司

位置

南五马路250号

装修标准

清水房

户型及面积

80-300㎡二室—五室

均价

5300元/㎡

最惠付款方式

7成30年按揭

销售业绩

首三期售完

客户来源

企业家、政府官员

优劣势分析

豪宅，户型定位准确。

园林绿化、配套齐全、间距在管理好。

造型新颖，公共装修高档，冲击力强。

推广评语

推广概念准确，包装效果佳，销售人员素质高，专业强。

⏹豪隆世家

发展商

正大豪隆房产开发有限公司

位置

南八马路与同泽街交汇处

装修标准

清水房

户型及面积

二室：

99.9㎡；三室：

153.6㎡；五室：

185.22㎡

均价

4300元/㎡；4180元/㎡起价

最惠付款方式

7成30年按揭

销售业绩

销售40％

客户来源

生意人、市民

优劣势分析

中档房户型，面积配比适中。

点式楼，相当部分房采光通风不理想。

清新靓丽，公共装修高档，视觉冲击力强。

推广评语

推广概念准确，推广手法落后，从业人员素质低，不专业。

⏹南园康居楼

发展商

沈阳顺翔房屋开发有限公司

位置

南五马路金都酒店对面

装修标准

清水房

户型及面积

二室：

72.3㎡；四室255.4㎡

均价

4380元/㎡；4080元/㎡起价

最惠付款方式

首付一万，余款30年按揭

销售业绩

一期90％，二期50％

客户来源

生意人、市民、小公司

优劣势分析

户型偏大，商信两用。

配有泳馆，板式楼。

造型呆板、凝滞，色彩单一，公共装修低档。

推广评语

无明确推广概念。

⏹孔雀花园

发展商

玛丽蓝

位置

七纬路

装修标准

清水房

户型及面积

二室：

126㎡；三室：

152㎡；四室：

180㎡

均价

5300元/㎡

最惠付款方式

7成30年按揭

销售业绩

仅余几套

客户来源

企业家、政府官员

优劣势分析

豪宅，户型定位准确。

规模大，园林绿化面积大，楼间距大，配套齐全，物业管理好。

推广评语

推广概念准确，从业人员较专业。

⏹嘉盛园

发展商

沈阳铁西房屋开发公司

位置

民主路与同泽街交汇年

装修标准

清水房及精装房

户型及面积

一室：

60㎡；二室：

80-100㎡；三室：

100-120㎡

均价

3850元/㎡；3400元/㎡起价

最惠付款方式

7成30年按揭

销售业绩

客户来源

企业家、生意人、政府官员、市民、公务员

优劣势分析

中高档房，小户型，面积配比合理，板式楼采光通风好。

设计新颖，楼间距大。

园林绿化品味高，人性化设计，国际知名物业管理。

推广评语

先进的推广营销，知名专业营销公司鼎力奉献。

⏹中润世纪花园

发展商

位置

和平区南京街78号

装修标准

清水房

户型及面积

二室二厅：

169㎡；三室二厅：

183㎡；四室以上：

223-338㎡

均价

4380-6280元/㎡

最惠付款方式

7成20年按揭

销售业绩

销售70％

客户来源

企业家、生意人、官员、娱乐圈人士

优劣势分析

豪宅，点式，户型偏大，采光通风不好。

配套齐全。

物业管理较好。

推广评语

推广概念一般，销售人员少，热情不高。

（五）项目周边商业市场分析

1、项目潜在的商业价值

⏹地域价值：

本案位于太原商圈，无论历史形成或未来发展，该地域均有着无限的商业价值潜力。

⏹政府因素：

太原街老区改造文件已正式下达（政府文件）。

⏹外资的涌入：

包括南部军团的北上及入世后外来资金的大量涌入，都将为本地域价值的提升提供不可多得的良机。

⏹本案虽位于太原商区，但不占据主要干线，属次级商圈地位，周边路况条件差，多为公交车及长途客运站点。

⏹项目的高档高层住宅规划，将因地处商圈中心得生意之便以及交通发达等基础条件，而具有独特的市场吸引力，相反，住宅与经营的合二为一也为商业网点的销售提供了有利因素。

项目周边主要干道及经营类别

（附表一）

商业街名称

主要经营品种

店铺数量

店铺规模

太原街

服装、眼镜、乐器、通信、医药、

137

以小型门面居多，5—20㎡左右

中华路

银行、证券、

12

多