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契税热点问题解答.docx
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契税热点问题解答
契税热点问题解答
1、房屋附属设施的契税应如何计算?
《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税〔2004〕126号)规定,对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等)所有权或土地使用权的行为,按照相关法律、法规的规定征收契税。
对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。
承受的房屋附属设施权属如果是单独计价,按照当地确定的适用税率征收契税。
如果是与房屋统一计价,适用与房屋相同的契税税率。
2、对土地、房屋继承是否征收契税?
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[2004]1036号)规定:
一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。
二、按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。
3、以房地产抵押是否征收契税?
以房地产抵押不征收契税。
房地产抵押是以土地使用权、房屋所有权作为标的物的抵押关系,它是指债权人或第三人以土地使用权、房屋所有权作为履行债务的担保,当债务人逾期不履行债务时,债权人即抵押权人依法将房屋折价抵作价款或者变卖房屋优先得到清偿。
房地产抵押过程中没有改变土地、房屋权属,因此,对房地产抵押行为不征收契税。
4、为什么规定对以土地、房屋权属抵债行为征收契税?
规定对以土地、房屋权属抵债行为征收契税,主要原因是:
第一,以土地、房屋权属抵债需要办理权属变更登记,是一种有偿的土地、房屋权属转移方式。
第二,抵债与买卖具有可转换性,在购买方交付经济利益后出售方交付土地、房屋权属前,表现为单方向的债权债务关系,这与以土地、房屋权属抵偿债务行为发生前的法律关系完全相同。
换言之,买卖行为可以分成两个步骤来完成,先由购买者交付经济利益,形成债权;再由出售者以土地、房屋权属抵偿债务。
因此,规定对以土地、房屋权属抵债行为视同买卖征收契税。
5、离婚时房产归一方所有是否征税?
根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函[1999]391号)规定,对《婚姻家庭法》中规定属于夫妻共有的房产,因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变化而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。
因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
但对《婚姻法》第十八条规定的属于夫妻一方所有的房产,离婚时房产权属发生变化时,应按赠与征收契税。
6、家庭财产分割是否征税?
家庭财产分割中涉及房地产的分割,是指由于分家而发生的土地、房屋权属分立行为。
家庭财产分割是否征税,应根据具体情况确定。
对享有家庭财产共有权的成员,承受被分割家庭财产,不征收契税;对不享有家庭财产共有权的成员,承受被分割家庭财产,应按赠与征收契税。
7、为什么规定对以土地、房屋权属作价投资入股征收契税?
契税条例规定以土地、房屋权属作价入股征收契税,主要考虑:
第一,以土地、房屋权属作价入股需要办理过户登记,是土地、房屋权属转移的一种方式。
第二,以土地、房屋权属作价入股是以取得经济利益为目的的转移,这一点与买卖具有共同的性质,因此规定视同买卖征收契税。
8、将个人房地产投入自己投资的个人独资企业,是否征收契税?
以自有房地产投入自己投资的个人独资企业,不征收契税。
根据《个人独资企业法》的有关规定,个人独资企业属无限责任的企业,企业的财产与投资人的财产不可分割。
因此,将房地产投入自己投资的个人独资企业,土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更,在办理土地使用权、房屋所有权登记时仅需办理更名手续,不征收契税。
9、将个人创办的独资私营企业的房产更名至自己名下,是否征收契税?
个人创办的独资私营企业的房产更名至自己名下,由于同属于一个投资主体,土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更,在办理土地使用权、房屋所有权更名手续时,不征收契税。
10、以协议方式出让土地的,计税依据应如何确定?
《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定:
“以协议方式出让土地的,计税依据为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应交付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:
1.评估价格。
经政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地征收机关确认的价格;2.土地基准价。
由县以上人民政府公示的土地基准地价。
”
11、以市场竞价方式出让土地的,计税依据应如何确定?
《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定:
“以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
12、政府减免土地出让金的,计税依据是否相应扣除?
不能扣除。
减免土地出让金是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由政府减免应由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
减免土地出让金并不等于减免契税,其计税依据不应扣除。
13、对于一方出地,一方出资建房的,如何确定计税依据?
财政部、国家税务总局在对河南省财政厅《关于契税有关政策问题的请示》的批复中规定:
“甲单位拥有土地,乙单位提供资金,共建住房。
乙单位获得了甲单位的部分土地使用权,属于土地使用权权属转移,根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定,对乙单位应征收契税,其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。
上述甲乙单位合建并各自分得的房屋,不发生权属转移,不征收契税。
”
14、货币化拆迁房屋,以补偿款买房如何计税?
依据《契税条例细则》第十五条第一款规定,货币化拆迁后,以补偿款购买房屋是否减征或免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定。
目前,全国绝大部分省市对土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的实行免抵税。
因此,以拆迁时获得的拆迁补偿款购买房屋的,免征契税;如所购房屋价款超出拆迁补偿款的,其超价部分应征收契税。
契税
纳税人及纳税范围
计税依据与税率
税收优惠
征收管理及纳税申报
以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。
特点:
1.契税属于财产转移税。
2.契税由财产承受人纳税。
一般规定:
1、国有土地使用权出让
2、受让土地使用权(不包括取得农村集体土地承包权)
3、房屋买卖,视同买卖的有:
A、以房产抵债或实物交换房屋(产权承受人按现值缴;经双方同意并经批准后,办理过户手续时按房产折价款交)。
B、以房产做投资或做股权转让(自有房产作股投资本人企业不缴)(房地产企业以自建商品房投资交土地增值税)
C、房屋拆料或翻建新房(按买价)。
4、房屋赠予(不符合条件需交土地增值税)法定继承免
5、房屋交换(单位之间交换还要交土地增值税)包括以获奖方式承受和以预购方式或预付集资建房款承受土地、房屋权属。
6、承受国有土地使用权支付的土地出让金。
不得因减免土地出让金减免契税
税率:
3%~5%幅度税率
(省、自治区、直辖市人民政府幅度内确定)同土地使用税、车船税
应纳税额=计税依据×税率
计税依据是不动产的价格
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格计税
2、土地使用权赠予、房屋赠予,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3、土地使用权的交换、房屋交换,以所交换的土地使用权、房屋价格差额为计税依据。
(价格相等时,免;不等时,应由多付的一方缴纳)
4、以划拨方式取得的土地使用权,经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税,计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益
5、房屋附属设施征收契税依据的规定:
采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,按合同规定的总价款;承受的房屋附属设施如为单独计价,按当地适用税率;如与房屋统一计价按房屋相同的税率。
6、个人无偿赠与不动产(法定继承人除外),对受赠人全额征收契税(交契税、印花税时,需提供个人无偿赠与不动产登记表)
一般规定:
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征。
2、城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征。
对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
3、因不可抗力灭失住房重新购买,酌情减免。
4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定减免。
5、承受各种荒地的土地使用权,用于农、林、牧、渔生产的,免征
特殊规定:
1.企业公司制改造
·非公司制企业,整体改建为有限责任公司或股份有限公司,或有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免。
·非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地房屋权属,免征契税。
2.企业股权重组:
对国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且占新公司股份85%以上,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。
3.企业合并
4.企业分立:
派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。
5.企业出售:
国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。
6.企业注销、破产:
债权人(包括职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属,同5.
7.房屋的附属设施:
对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为,征收契税;对于不涉及所有权转移变动的,不征收契税。
8.继承土地、房屋权属:
法定继承人,不征;非法定继承人,应征收契税。
9.事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中,投资主体没有发生变化的,对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属,免征契税。
投资主体发生变化的,改制后的企业,同5
纳税义务发生时间:
纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天,
纳税期限:
纳税人当自纳税义务发生之日起10日内。
纳税地点:
土地、房屋所在地
10.事业单位改制过程中,改制后的企业以出让或国家作价出资(入股)方式取得原国有划拨土地使用权的,不属于本通知规定的契税减免税范围,应按规定缴纳契税。
11.其他:
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。
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