中南集团住宅产品标准化.docx

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中南集团住宅产品标准化

中南集团住宅产品标准化

地产形势

宏观形势

政策导向：

降首付与减税，双管齐下。

供需导向：

调整供应与促进需求，双线操作。

微观形势

客群换代，标准化户型针对80、90主流客群。

供需反转，标准化户型从“我制造，你选择”的常规模式改为“你定制，我制造”的新型模式。

技术海啸，标准化户型综合运用先进的BIM及绿建技术，结合中南NPC技术综合制造。

我们的思考

在日益稀缺的优质土地资源和挑剔的客户需求，房地产市场已经不再是简单的拼地段、拼价格，而是进入了拼产品的时代。

在这种大趋势的背景下，中南研发一直在思考，通过与营销、成本的深度沟通，结合中南全国性战略布局的要求，以BIM技术为支撑，以NPC产业化为目标，在原有绿色建筑技术的第五代产品基础上，融入人性化、定制化、通用化、产业化四大理念，研发完成了新一代高层刚需标准产品。

4大理念引领第6代标准化产品人性化、定制化、通用化、产业化1人性化

中南第六代户型产品在立足原第五代户型产品优势的基础上，从功能空间设计、空间尺度设计、精装一体设计结合绿色建筑设计及成本及营销，全方位对户型单元内部部品进行精细化、人性化设计和把控，为客户制造最精巧的家居体验。

在满足规范的前提下，以人体舒适角度，从入户空间、厨房空间、收纳空间等角度全方位为客户考虑功能空间的设计。

同时也把采光、通风等绿色建筑技术融入到户型设计中。

标准化产品同时运用采光、通风等技术优化布置。

在运用新型技术的同时，严格把控户型内部各个部件的尺度，合理、舒适的为客群布置每个细节。

以主卧为例，面宽3500满足规范，进深为模数化尺度3700mm，考虑到两个450mm床头柜，1800mm床，600mm衣帽柜及100mm的粉刷面。

优势：

为满足营销及客户对精装的需求，此次户型研发从精装一体设计角度出发，融入户型设计研究，使户型标准化、系列化、通用化和商品化。

1.玄关空间：

是房屋主人从外部空间到内部空间的过渡空间，在合理尺度的前提下，标准化玄关柜布置，既满足储物的要求，又可以丰富室内空间布局，同时在合理的位置设置照明，挂钩等部品。

2.厨房空间：

紧邻入户玄关布置，在满足洗、切、炒、放流线布置的同时，精细化布置各个空间点位如：

灶XX的高度，灶XX与水池的距离，冰箱和灶XX的距离、操作面的宽度，插座的布置位置等等。

3.餐客厅空间：

一体化设计，空间宽敞化、景观最佳化、交通流线最优化，同时考虑NPC技术，餐客厅布局结构规整。

有阳XX空间、储XX空间、主卧空间等等都结合精装一体化设计，进行了标准化模块的设计，使得产品更为为通用化、精巧化。

2定制化

中南第六代户型产品立足“定制”，从客户为自己量身定做到为客户量身定做，以贯穿全生命周期理念及开放性、个性化住宅标准，结合精装一体化及客群不同的生活需求、不同的生命阶段，可自由调整。

产品设计贯穿全生命周期，产品内部布局可自由调整，最大幅度的节约资源并提高利用率，做到户型产品使用的可持续模式。

1.二人世界

生命周期的第一个阶段，立足标准化产品不变的基础上，设置满足二人睡眠休息所需的主卧空间，布置二人娱乐活动的榻榻米空间以及私人办公学习的书房空间。

突出XX年一代对空间宽敞大气的需求。

2.三代同堂

生命周期的第二个阶段,也是标准化户型产品中灵活展示最为突出的一个周期，主卧+父母房布置，且具有一定距离，满足两代人各自休息、私密的空间，同时婴儿房+书房居中布置，使照看流线与办公学习流线最短化，活动更为方便快捷。

3.老人之家

生命周期的第三个阶段，在标准化户型产品中，空间灵活展示的最后一个周期，双老人房南北向布置，提供了两位老人各自所需休憩的私密安静空间，文化活动空间结合餐客厅居中布置，做到动静分区。

开放性设计是此次标准化产品研发最为重要的一部分，立足集团全国乃至世界进展的趋势，依据不同项目、客群、规范等因素的要求，标准化户型产品可灵活布局。

1.结合BIM技术，标准化产品库创建，全面涵盖当前热销75~120㎡的边套、中间套及拼接套三大板块户型产品。

2.依据项目、客群、规范的调研报告，同时结合成本、营销的定位报告，可在标准化产品库中找到相应户型产品。

3.标准化产品库中的产品具有开放性及灵活可变性，可依据不同项目需求进行微调。

使项目高效快速的进展，同时操纵产品品质。

3通用化

此次研发的户型，结合成本、营销的不同需求，在标准化的基础原则上，更融入了通用化的模式，做到了核心筒自由组合、户型单元自由组合、户型单体自由组合及户型组团的自由组合，最大限度地扩大同一户型部品或户型产品的使用范围，从而最大限度地减少产品在设计和制造过程中的重复劳动，从而做到降低成本、缩短设计及施工周期、扩大生产批量、提高专业化水平和产品质量，结合中南BIM、NPC技术，最大程度的加强了户型产品的竞争优势。

核心筒是户型产品之间的纽带，也是最为重要的交通和流线空间，依据不同区域及规范对核心筒的要求，研发出标准化、通用化的核心筒模式。

1.天井进深区分模式

部分地区消防对于核心筒进深有要求，在此前提下，此次户型产品研发做到了核心筒天井进深可作不同改变及调整。

部分地区除对天井进深有要求外，还对天井面积有要求，如：

南XX地区要求天井面积＞50㎡。

核心筒：

天井进深2m，天井面积22㎡

核心筒B：

天井进深4m，天井面积53㎡

核心筒C：

天井进深6m，天井面积68㎡

此三类核心筒

防火间距优先级：

C＞B＞营销成本优先级：

＞B＞C

2.楼电梯间前室模式

部分地区消防对楼电梯间前室有要求，在此前提下，此次户型产品研发做到了核心筒楼电梯间前室可作不同改变。

前室划分主要有三种形式：

、一般前室

B、楼梯间前室

C、楼梯间+电梯间前室

核心筒：

一般前室（利用连廊作为楼电梯间前室）

核心筒面积74㎡

核心筒B：

楼梯间独立前室（利用连廊作为电梯间前室）

核心筒面积89㎡

核心筒C：

楼电梯间独立前室

核心筒面积92㎡

此三类核心筒

防火间距优先级：

C＞B＞

营销成本优先级：

＞B＞C

综合以上两种核心筒形式，成本、营销及设计可根据不同地区项目的当地规范及消防部门要求择优布置。

户型单元是组成楼栋的细胞，其决定了楼栋的外立面形式、楼栋面宽、楼栋进深及小区的整体风格，在满足成本、营销及客户需求的前提下，标准化部品、部件可自由组合。

1.标准化部品分为边套，中间套，拼接套三大类，各自类别中又有不同的面宽及面积段产品，为便于区分以B（边套）、Z（中间套）、P（中间套）表达，成本、营销可依据项目从三大类中自由选择。

2.三大类户型产品可依据营销、成本自由选择，可依据项目、客户自由调整，可依据区域、地块自由拼接。

3.部分边套与拼接套可自由转换，中间套可自由镜像使用。

户型单体决定了小区排布方式、整体风格、容积率等要素，在标准化部品的基础上，户型单体可根据项目地块、地区客群、成本、营销等需求，进行自由组合，形成不同进深及面宽的单体来满足以上需求。

户型单风光宽在28.4m与40.8m之间可自由变化。

户型单体自由组合还遵循了：

户型规矩、互视性小、通风日照良好，操纵楼型和面宽的比例，注意卧室和客厅的日照及边户无西晒问题。

住宅组团的规划考虑了朝向、日照、通风、建筑空间因素，合理组织交通，布置绿地，此次研发可依据不同的地块形式，进行组团的最优化布置，为不同年龄及需求的客群制造舒适的家居体验。

针对不同地块需求，对应不同的组团方式

地块南北向狭长，东西向狭窄，住宅组团可选用面宽较小的楼型，适当根据客群、成本及营销布置其他楼型。

b地块东西向狭长，南北向狭窄，住宅组团可选用面宽较大楼型，适当根据客群、成本及营销布置其他楼型。

c地块南北向斜边，住宅组团可依据地块斜边面择优选择楼型，同时考虑住宅朝向及景观。

d地块为不规则地块，可综合考虑上述布置方式，进行组团择优布置，在满足低成本、高效益的同时做到高质量小区。

为满足当地规范及成本、营销的需求，标准化产品中面积赠送可自由组合，户型面宽可自由调整，户型部件可自由调整。

1.面积赠送选用

.可选面积赠送形式有：

双阳XX、北阳XX、飘窗、设备平XX、空中花园、入户花园、露XX等。

b.标准化户型未考虑面积赠送，需根据当地规范许可，营销在产品定位报告中明确面积赠送比例要求，设计按审核过的报告可落实。

2.户型面宽调整

.标准化户型面宽均按照规范及人体尺度合理布置。

b.不同区域对主卧、客厅等空间功能要求不同，故面积的调整，需结合项目当地规范及市场竞品，结合客户需求，由营销在产品定位报告中明确。

3.南北户型适用

.南方户型阳XX多以栏杆形式，设置推拉门、洗衣机、拖把池，对面宽要求较大；卫生间不设置烟气道、洗衣机。

b.北方户型阳XX多封闭，设置平开门+窗，宜设置北阳XX；卫生间设置烟气道及洗衣机；墙体多为300厚。

c.户型产品设计综合考虑了南北向使用，可依据不同区域自由调整。

4产业化

此次研发的户型，结合成本、营销的不同需求，在标准化的基础原则上，做到户型空间模数化，同时兼顾NPC装配技术的需求，户型结构最优化，设计结合BIM技术，建立标准化部品、部件资料库，更为直观、全面的反应户型设计，同时结合绿色建筑分析，使标准化产品更为合理，在标准化、模式化部品、部件的基础上，达到住宅制造的产业化，从而达到高效率、降成本、低能耗、可持续的进展模式。

1.标准化部品、部件为NPC技术实现标准化，模块化提供了可能

2.方整的户型结构，为NPC技术的装配及施工提供了更为便捷的途径

3.部品、部件的模数化设计，为NPC技术预制和产业化生产提供了技术支持

研究总结

本次研发通过引入BIM技术，建立三维模型库，以人性化、定制化、通用化、产业化四大理念为出发点，制造标准化、模数化的部品及部件，结合中南集团NPC技术，优化产品结构，推进中南标准化刚需住宅产业化实施。

通过此次研发，横向可串联规划、决策、成本、设计、施工、营销等各个环节，纵向可串联集团公司与项目公司。

标准化产品的公布及实施，为中南集团今后全面实现标准化、模数化、产业化的进展道路奠定了基础。

（图文转自XX络）