第一章物业管理概论.docx

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第一章物业管理概论

第一章物业管理概论

学习目标

通过对本章的学习，应掌握如下内容：

1．物业及物业管理的含义；

2．物业管理的起源和发展；

3．物业管理的目标、内容和原则；

4．物业管理与社区建设的关系。

导言

物业管理作为中国改革开放后伴随经济体制的转轨和住房制度改革的深化而出现的一种新型房屋管理模式，具有社会化、专业化和市场化的特征，不仅在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中起着至关重要的作用，而且也是现代城市管理的重要组成部分，是社区建设的重要力量。

本章作为全书的基础，主要介绍了物业管理的基本概念，物业管理的起源和发展，物业管理的目标、内容和原则，以及物业管理与社区建设的关系等内容。

第一节物业管理的基本概念

一、物业

国际上，“物业”是一个通用的习惯词汇，与房地产、不动产表达同一种含义；但在我国，“物业”则有其约定俗成的内涵，与房地产、不动产有一定的区别。

（一）物业的含义

“物业”一词译自英文的“Estate”或“Property”，其本义为财产、资产、房地产或拥有物等。

在20世纪80年代初期，“物业”一词由我国港澳地区传入我国沿海及内地，并逐渐被民众接受和使用。

在我国港澳地区，物业特指与地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。

建设部住宅与房地产业司物业管理处在1994年6月的《简述物业管理》一文中对物业下过定义，在一些地方性法规，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和《上海市居住物业管理条例》中也对物业进行了界定，但我国法律法规对物业尚无统一的定义。

《物业管理条例》（国务院令第504号）对“物业”一词亦无明确定义，但从《物业管理条例》第二条中“物业管理”的概念看，“物业”应是指已建成并投入使用的各类“房屋及配套的设施设备和相关场地”。

各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢住宅楼、写字楼、商业大厦；更可以是单元建筑中的一个单元，如住宅单元。

配套的设施设备和相关场地则是指与上述房屋相配套或为房屋的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。

一般来说，物业是一种具体的物质存在形态，由土地和附属建筑物构成，是建筑物与建筑地块的统一。

因此，一个完整的物业应由以下四个部分构成。

1．房屋建筑物本体

房屋建筑物本体可以是供居住用的住宅房屋，也可以是非居住用的厂房、仓库、商场等。

以居住物业为例，建筑物本体既包括业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位，也包括一幢住宅内部由整幢住宅的业主和使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面及屋面等部位。

2．附属设备

附属设备即房屋建筑物内部的各项附属设备。

以居住物业为例，附属设备既包括住宅内部的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备，也包括住宅内部由整幢住宅的业主和使用人使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。

3．公共设施

公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窑井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。

4．场地

场地是指物业管理区域范围内的建筑地块、庭院、停车场、小区内非主干交通道路等。

（二）物业的分类

物业可从不同角度进行分类。

从物业管理的角度出发，可以将物业按使用功能不同分为以下四类。

1．居住物业

居住物业是指以居住为主要功能的物业，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等。

2．商业物业

商业物业是指以收益性经营活动为主要功能的物业，包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店及康乐场所等，以及以收益性办公服务为主要功能的其他物业，如办公楼等。

3．工业物业

工业物业是指以生产经营活动为主要功能的物业，包括工业厂房、研发用房、仓储用房等。

4．公共物业

公共物业是指用于公益目的的物业，如车站、机场、医院、学校、图书馆等。

需要指出的是，在科学技术日益发展的今天，一些高科技建筑和绿色建筑涌现出来，如健康住宅、智能楼宇和节能型住宅等。

对这些富有一定技术含量的物业类型如何进行管理值得专题探讨。

二、物业管理

物业管理是一种有别于以往传统房屋管理的新型管理模式，在现代社会，优秀的物业管理已成为房地产增值的重要动力源。

（一）物业管理的含义

《物业管理条例》第二条对物业管理的定义是：

“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。

具体来说，物业管理是指物业服务企业接受业主（通过业主大会）的委托，依照物业服务合同的约定，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套、设施设备及场地进行专业化维修、养护和管理，以及维护房屋相关区域内的道路安全、消防安全、环境卫生和秩序的活动，并向物业所有人和使用人提供多方面、综合性的有偿服务。

要正确理解物业管理的含义，必须把握以下几点。

1．物业管理具有委托性和有偿性两个基本特征

委托性体现在业主（委托人）通过与物业服务企业（受托人）签订物业服务合同，将其所属的物业委托给受托人统一经营管理。

物业服务企业进行的物业服务行为本质上是一种业主委托的有偿契约行为。

2．物业管理的服务主体是物业服务企业及其从业人员

根据住房和城乡建设部的规定，从事物业管理活动的物业服务企业和从业人员应具有相应资质和资格。

物业服务企业要通过房地产行政主管部门的资质审查和批准；物业管理从业人员必须通过相应的资格考试，并持证上岗。

3．物业管理的服务对象是业主

物业管理的目的是为业主提供高效、优质、便捷和经济的综合服务，以提高广大业主和物业使用人的生活质量，为其创造一个整洁、文明、安全和舒适的生活和工作环境，实现安居乐业，并最终实现社会效益、经济效益和环境效益的统一和同步增长。

4．物业管理的管理对象是物业

根据物业管理的含义，物业管理的对象是已经竣工并投入使用的各类房屋及其附属配套设施、设备和场地，包括物业区域内的环境卫生、绿化养护、消防安全和道路交通等。

专栏1-1《物权法》下对完善物业管理概念的讨论

何谓“物业管理”？

《物业管理条例》第二条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

”该规定存在两个方面的不足：

（1）对物业管理的内容规定不全面。

物业管理的内容分为财产管理和社区管理两部分。

财产管理是指对房屋及配套的设备、设施和相关场地进行维修、养护、管理，原则上只限于建筑物的共有部分，不包括专有部分。

由于国际保健机构对居住环境规定了健康、安全等标准，所以财产管理还应该包括火警防范、清洁维护、花木整理等内容。

社区管理是指对社区生活秩序和环境秩序的管理，包括制止物业管理区域内个别业主或其他出入社区之人对建筑物的毁损行为、对建筑物的不当使用行为以及其他妨碍社区生活的行为，如擅自变更建筑物的结构，影响了整个建筑物的安全；因缺乏社区意识而发出振动、噪声，干扰了邻居的生活；任意堆放垃圾，妨碍了他人的正常生活，影响环境卫生等。

但这种管理行为只能是说服、劝阻、禁止，不能采取强制性的措施。

《物业管理条例》第四十六条规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

”实践中，人们只认识到了物业的财产管理，对社区管理缺乏足够的认识，有必要以法律的形式予以明确。

（2）该条只限定了在专业的物业服务公司的管理活动，而忽略了由业主自行管理的业主自营式物业管理模式。

所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区的物业管理，由业主自己管理。

如上所述，整个建筑区划分为两个部分：

一部分是专有部分，属于业主的私人财产，由业主自己管理；另一部分是共有财产，由业主全体共有，业主共同管理。

业主自营式物业管理模式最大的特点是节约了开支，减轻了业主的负担，避免了我国目前常见的业主与物业服务公司的纠纷。

这种管理模式在我国台湾地区比较普遍，美国、日本、新加坡等也实行这种模式。

因物业所有权属于业主，物业管理的主体是业主，业主应该有权选择自己财产的管理模式。

而且，我国国民的收入水平相对比较低，大部分人已经倾其所有购买房屋，压力很大，不少老百姓感叹，买了房子，却养不起房子。

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第八十一条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

”《物权法》已经认识到物业管理是自治管理，业主可以选择物业管理的模式，是法律的进步，所以应修改《物业管理条例》第二条的规定，使其与《物权法》相一致。

（二）物业管理的性质

如前所述，物业服务企业所拥有的物业管理权并不是自己所固有的，而是通过与业主签订物业服务合同而获得，因此，物业管理不同于房地产的行政管理，也不同于传统的房屋管理，是一种新型的管理模式，具备与市场经济体制相适应的社会化、专业化和市场化的特征。

1．物业管理社会化

物业管理社会化有两层含义：

一是业主要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。

物业管理的社会化使过去那种自建自管的分散管理体制得到摆脱，物业服务企业在业主（通过业主委员会）委托授权的范围内集中实施社会化的统一经营管理，从而提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。

2．物业管理专业化

物业管理专业化指的是由专业物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。

因此，物业服务企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平，即有专业的人员配备，专门的组织机构，专门的管理工具设备，科学、规范的管理措施与工作程序，能运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。

3．物业管理市场化

物业管理市场化是指在市场经济条件下，物业服务企业将日常管理工作纳入市场经济运行的轨道，推行有偿服务和合理收费，并通过多种经营，使小区及各类房屋和设备的管理走上以业养业、自我发展的道路。

物业管理活动是在市场经济机制下运作的，并由此形成物业管理竞争市场。

在这个市场上，业主有权选择物业服务企业，并购买和消费其提供的物业服务；物业服务企业则必须靠自己良好的经营和服务才能挤进和占领这个市场，从而为业主提供有偿的物业服务。

因此，物业服务市场化的集中体现就是委托和有偿。

总而言之，物业管理行业是一种服务性的行业，属第三产业，是集管理、服务和经营于一体，并寓经营与管理于服务之中的产业。

管理是物业管理的基本职能，经营是物业服务企业生存和发展的关键，而服务则是物业服务企业的宗旨和本质。

管理、经营和服务三者相互渗透、相互补充、有机联系、融为一体。

专栏1-2人民日报：

物业和业主都要成熟起来

物业管理因其性质决定，无疑是最具市场化特征的行当之一。

所谓物业管理，依照我国物业管理条例，是指“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

”

首先，由谁管、怎么管是物业公司与业主双向选择的结果；其次，日常管理也不是由物业公司一方完成，而是由物业公司与业主委员会双方来完成。

自然，管理效果也是由物业公司与业主委员会包括业主行为决定的。

任何一方的不作为或行为失当，都会影响物业拥有者的工作生活及环境秩序，甚至使之陷入混乱。

生活小区尤其如此。

因为，现如今，生活小区的许多居民住的都是公寓—高层或低层楼房，也就是说，其物业许多是共有的，属公共物产，从某种程度上说大家是共存共生的。

业主与物业公司，实际上是主人与管家的关系。

业主将自己的物产委托给物业公司来管理，这是产权人对物产的一种处置权。

但不是让管家管，自己就什么都不管了。

业主委员会包括业主，有责任督促、协助管家管好自己及大家的物业。

对上述特点，目前我国许多物业公司及小区居民仍缺乏足够的认识。

最明显的误区是：

物业公司认为我就是来管业主的而缺少服务意识；而业主则认为我就是享受服务的而缺少参与管理、监督管理的意识，缺少公共意识、责任意识。

这种认识上的误区以及对双方责权利的模糊认识，加之相关制度的缺失及职业素养、个人素养的欠缺，就带来许多问题，产生许多矛盾。

物业公司方面，不尊重业主权利，摆不正自身位置，物业管理特别是收费管理缺乏公开透明；只注重盈利，忽视自身管理服务方面存在的问题，如人员素质不高、服务意识和技能不强、服务标准和服务水平低下等，不能按照合同要求为业主提供质价相符的服务。

业主方面，业主的物业知识缺乏，部分业主习惯于过去的“无偿福利型”服务，缺乏“花钱买服务”的消费意识，物业服务费标准低、收缴率低，致使物业企业生存困难，服务难以为继；有些业主将违章建筑、治安问题、垃圾费收取问题、毁绿种菜等不完全属于物业管理方面的问题也完全归罪于物业公司，而不知或无视物业公司无行政执法权的事实；有的业主将前期开发建设环节遗留的配套设施、房屋质量等“先天不足”带来的后遗症等问题也视为物业管理问题，并以此为由少缴费或不缴费等。

许多小区未成立业主委员会，一些成立业主委员会的也未履行相应责任，甚至有的借此谋利等。

业主知情权和选择权无法得到保证、设施收益权属模糊、业主委员会无社团法人地位等问题，也时常困扰着住宅小区的物业管理。

由上述问题造成的业主与物业公司的种种纠纷、业主与业主委员会的纠纷不时在现实生活中上演。

自1981年深圳成立第一家物业公司起，我国的物业管理发展已有三十多年的时间，而国外发达国家已有一百多年。

物业管理实际上考验的不仅是物业公司的水平，更是对业主自治能力的检验。

因为，是否选择物业公司、选择什么样的物业公司，业主是有法律授权的。

所以，好的物业管理，不仅取决于物业公司的成熟度，更取决于业主的成熟度，当然也取决于相关法律的成熟度。

（三）物业管理的模式

按照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款的规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，物业管理的模式可分为由业主自行管理和委托物业服务企业或者其他管理人管理两种模式。

所谓业主自行管理模式，就是住宅小区的物业管理既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业服务企业负责，而是由业主自己打理。

这种方式在我国台湾地区的城市中比较普遍。

业主自行管理模式需要业主通过选举或聘任产生业主委员会，然后业主委员会按照物业管理法规和业主的具体要求由业主自己对房屋及配套设施，相关设备场地进行维修、养护、管理，并且维护区域内的环境卫生和秩序。

对技术含量高、维护间歇周期长的项目则可临时聘用专业人员进行维护。

业主自行管理的主体是业主委员会，由全体业主民主选举或公开聘任产生，代表全体业主的意愿。

业主自行管理的客体则具有较强的灵活性，对技术含量高、维护间歇周期长和业主具体化要求的客体可以灵活管理。

业主自行管理的管理机构可依据物业管理业务和业主的需求灵活设置，从而减少不必要的人力支出，节约业务成本和机构设置运行成本。

业主自治管理模式在实际运行中会存在若干障碍，如业主类似“散户”，凝聚力差、业主委员会缺乏监管、相关职能部门缺乏支持和理解等。

因此，业主自行管理模式尽管为《物权法》所提出，但其运行的理论和实践仍需进一步探索。

委托物业服务企业管理的模式是本书所讨论的模式，在前面已做过论述，在此不再解释。

需要提出的是，委托物业服务企业管理的模式受到《物业管理条例》的规范，而对《物权法》提出的委托其他管理人管理的模式在实践中却没有相关法律法规出台，但笔者认为，本书对物业管理及物业服务企业的论述原则上应该也适用于其他管理人。

专栏1-3物业服务企业将趋于专业管家定位

随着战略合作方—上海绿地集团在海外开发房地产的步伐，上海科瑞物业管理有限公司（下简称“科瑞物业”）来到韩国济洲岛接管了第一个海外项目—汉拿山小镇，根据韩国的法律，国外企业在韩国设立公司，只能根据规定人数派遣管理人员，特别是劳务人员不能从中国派遣，必须录用当地人员。

这就逼迫科瑞物业只能真正做专业管家，作业事务必须全部发包给韩国专业公司或直接招募韩国工人。

好在发达国家的物业管理本身就是有专业分工的，秩序维护、设施设备维护、保洁、绿化养护都有许多专业公司，所以科瑞物业专业管家的角色在济洲岛当得很顺畅。

韩国的实践，使科瑞物业认识到自身专业管家的角色定位，其实并不是模式的创新，而是向专业管家角色定位的回归！

为什么呢？

行业的社会化将进一步推动物业服务企业向专业管家转型

按照发达国家和地区的物业管理模式，物业服务企业作为“专业管家”将整体承揽物业管理业务，有的旗下也设立专业公司，但大部分的业务都是由这个“专业管家”发包给社会专业机构来实施。

科瑞物业近十年来就是按照这个模式来管理运行所服务的2 000多万平方米物业的；尽管对于整个行业来说，由于收费机制、税收体制、政策法规、社会观念等方面的制约，管做分离专业管家模式发展缓慢，但从各地现状看，物业服务企业将保洁、秩序维护、绿化事务外包还是比比皆是，这个模式正逐步形成趋势！

行业中有的同志认为，其他都可以发包，只要抓住设施设备这个核心业务自己做就行了；而事实上，虽然综合的设施设备维护企业由于物业费机制制约还很少出现，但单项的设施设备维护单位还是如雨后春笋，如电梯、弱电、空调、高压配电等维护企业，包括生产安装企业都纷纷把业务延伸到了物业维护领域。

据了解，上海建工系统的物业服务公司已经将设备保质期的维护与长期维护相结合，为世博会演艺中心等项目提供了专业维护服务，北京也有物业服务企业下的专业维护企业为许多社会综合项目提供维护服务。

显然，一旦物业费市场化机制形成，酬金制被广泛应用，物业基础服务作业，包括设施设备维护的社会专业服务企业必将更多涌现！

行业中也有同志担忧，物业服务作业事务都由社会专业机构去做了，那物业服务企业岂不没事干了，有的甚至认为这是在自掘坟墓！

我们认为，世间事物的发展规律是绝不会围绕现有组织或机构的利益为转移的，随着社会生产力的发展，产业必然向最低成本、最有效、最快捷、最专业的方向转型和变革，社会发展分工细化是必然的，就如汽车产业的零部件全面外包最后整合组装一样，物业服务企业作为专业管家就是应该着重于为业主设计策划服务、组织专业机构实施服务、监管协调整合服务等来完成与业主的合同约定，着重研究如何通过现代技术将专业管家定位下的核心管控技术建设好，而所有专业事务都可以分别交给社会专业机构去实施。

也许有人认为，中国目前面广量大的物业服务企业，有多少能担得起这样的专业管家的重任呢？

我们应该看到，目前物业服务企业平均的管理面积、管理效益是极低的，无法想象这些小作坊式的物业服务企业能承担物业基础服务的各条线的专业培训与企业系统管理的成本，众多的小微物业服务企业不仅当不了专业管家，要做好所有条线的专业保姆也不可能；这些年，全国各地，如上海都有计划要淘汰这些小企业，减少物业服务企业总数，但没有市场机制的催化，收效甚微；而从发达国家、地区的物业管理行业发展规律看，物业服务企业的分化趋势必然成为未来中国物业服务企业转型的重要规律：

那就是数量不多的品牌物业服务企业逐步占有大部分物业服务市场份额，他们采取管作分离模式，定位于专业管家，位居物业服务领域金字塔的顶层。

而众多的小微物业服务企业由于无力做大成为专业管家，要做好各条线的专业保姆也力不从心，但他们完全可以选择相对做得最好的事务条线转型为这一条线或事项的专业保姆，从而成为物业管理行业的配套服务企业。

专业管家和专业保姆各施其道，协同为业主服务，岂不乐乎？

行业的科技化将进一步推动物业服务企业向专业管家转型。

此外，经过十多年的实践，科瑞物业认识到以往虽然将管做分离了，实现了管家和保姆职能的分工，其实并没有改变传统服务的方式和管理本质。

近几年，随着互联网技术的发展，已经有许多物业服务企业建设了企业内部的信息化管理系统，用互联网信息系统将企业的行政事务管理起来，一些先进的企业还建设了物业基础服务，特别是工程维护条线的作业信息管控系统，从而走出了物业服务企业管控员工日常服务作业的步伐。

我们在实践中体会到，作为现代社会的专业管家，更必须应用现代科技，建设企业的行政管理、物业项目所有岗位的基础服务管控系统，以提高基础服务效率、增强管控力度和范围、降低管理成本，这个管控是直接监管到外包方的作业事务中去的，从而形成真正的专业管家管控能力。

同时，又能将项目管理层从传统的监管事务中解放出来，借助物业基础服务平台，根据业主的需求，组织开展定制的衍生服务，以最大限度地满足业主的需求并为物业服务企业取得经营效益创造条件！

所以，专业管家并不仅仅只是针对物业基础服务而讲的，随着现代社会、现代科技的发展，专业管家定位的更大意义在于凭借物业基础服务的平台，去组织开展无限的衍生服务，从基础服务的酬金获取，进一步发展为为业主提供更广泛的服务来共同分享收益。

无论是根据项目业主的需求开展定制的服务，还是通过互联网技术建设社区商务平台开展社区商业经营，我们都可以看出，物业服务企业的角色就是组织和协调以及监管，事实上，万千商业或服务事务，任何物业服务企业都不可能直接作为，建设平台、众包协作，才能奏效；而这种角色，就是专业管家的定位和作为。

（四）物业管理的环节

物业管理是房地产开发的延续和完善，是一项复杂完整的系统工程。

根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分以下几个阶段介绍物业管理工作的主要环节：

物业管理的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段。

1．物业管理的策划阶段

该阶段包括物业管理的早期介入、制订物业管理方案、选聘或组建物业服务企业三个基本环节。

（1）早期介入

所谓物业管理的早期介入，是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的项目决策、可行性研究、规划设计和施工建设，从业主、物业使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主和物业使用人的需求，方便日后的物业管理。

早期介入不需要整个物业服务企业介入，只需物业服务企业的主要负责人和主要技术人员参与即可。

也可邀请社会上的物业管理专家参加，倾听他们的意见。

早期介入可以发挥如下作用。

首先，有助于完善物业的规划设计和使用功能。

物业管理早期介入可在物业布局及配套、建筑造型、房型设计、电力负荷设计、垃圾站点布设、建材选用、供电供水、污水处理、电话及有线电视等的管线铺设及空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见，从而充分考虑到住用人生活的安全、舒适与便利。

其次，有助于更好地监理建筑施工质量，最大限度地消除施工质量的隐患，从而保证后期住用人的可靠使用和物业管理的方便。

再次，早期介入能为验收接管打下基础。

早期介入使物业服务企业对物业的土建结构、管线走向、设施建设及设备安装等情况了如指掌，有利于其缩短验收时间、提高验收质量，并便于其在发现问题后进行交接处理。

最后，早期介入使物业服务企业能更方便地制订日后维修保养计划，从而方便其日后进行检修和改建改造工程。

（2）制订物业管理方案

在房地产开发项目确定后，开发商可自行筹划制定物业管理方案，也可聘请物业服务企业代为制订。

物业管理方案的核心是物业管理档次所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准。

具体来说，制订物业管理