保障性住房建设工程可行性研究报告.docx
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保障性住房建设工程可行性研究报告
***新区二期保障性
住房建设工程
可行性研究报告
二0一0年七月
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2建设内容与规模1
1.3投资估算与资金筹措4
1.4项目编制依据及范围4
1.5综合评价6
第二章项目建设背景及必要性8
2.1项目建设背景8
2.2项目建设必要性11
第三章项目区建设条件16
3.1项目区概况16
3.2项目建设选址17
第四章总体规划与平面设计19
4.1总体规划19
4.2平面设计25
第五章建筑结构设计与公用工程29
5.1建筑设计29
5.2结构设计31
5.3给排水工程33
5.4电气工程36
5.5暖通工程42
5.6建筑消防工程44
5.7建筑人防工程49
5.8垃圾处理53
第六章环境影响评价54
6.1环境保护执行标准54
6.2施工期环境影响分析54
6.3项目建成后环境影响分析57
6.4公众参与59
第七章节能节水措施60
7.1节能60
7.2节水61
第八章项目组织管理与实施64
9.1项目组织管理64
8.2人力资源配置66
8.3物业管理66
8.4项目实施安排68
第九章工程招标69
9.1招标依据及原则69
9.2项目招标范围及内容70
9.3招标组织管理与方式70
9.4招标基本情况表71
9.5招标方案72
第十章投资估算与资金筹措75
10.1投资估算75
10.2资金筹措78
第十一章财务评价79
11.1财务评价的依据和原则79
11.2成本费用、销售收入及税金估算79
11.3财务效益分析83
11.5盈亏平衡分析85
11.6财务效益分析结论85
第十二章社会效益分析86
第十三章结论与建议88
13.1结论88
13.2建议88
附表
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
***新区二期保障性住房建设工程
1.1.2建设性质
新建项目
1.1.3项目建设单位
***保障性住房建设指挥部
1.1.4项目建设地点
***市******乡花园村
1.2建设内容与规模
根据《***新区二期保障性住房建设工程规划》和国家关于保障性住房保障办法,为解决低收入家庭住房困难,改善低收入家庭住房条件,进一步做好城市住房工作,拟建设***新区二期保障性住房建设工程。
项目总用地面积24783㎡(其中郑坑底715㎡,A区17115㎡,B区4287㎡,存留地面积2666㎡),建筑面积59620平方米,总投资19796.27万元,项目分两区建设。
A区:
用地面积17115㎡,建筑面积47264㎡(计入容积率面积37653㎡),新建住宅楼6栋(廉租房独立1栋为6层),其他住宅层数设置18层为主,局部16层,其中廉租房36套,经济适用房104套,限价商品房228套;配套小区内道路、停车场、给排水、消防、供电及绿化等。
B区:
用地面积4287㎡,建筑面积12356㎡(计入容积率面积9431㎡)。
新建住宅楼2栋均为18层,限价商品房79套,配套小区内道路、停车场、给排水、消防、供电及绿化等。
考虑到本地居民的居住习惯,将住宅的朝向确定为南向,大套型以一梯两户拼接为主,提供高度的舒适性;小套型采用一梯三的形式出现,有效地减少了住户的公摊面积,以达到住宅的均好性、经济性。
本次设计住户共447户,各户型所占比例指标如下表所示
A区户型设计
套型
套数
套型所占比例
廉租房(54.11-55.45㎡)
36
5.4%
经济适用房(75㎡)
104
21.7%
限价商品房
(113.7-115㎡)
228
72.9%
B区户型设计
套型
套数
套型所占比例
限价商品房
(113.7-115㎡)
79
100%
因为建设项目地位于龙溪边临水而建,新建防洪堤使防洪能力达到抵御20年一遇的抗洪标准。
防洪堤总长559.46m(龙溪段长262.80m,堤顶高程76.97m~78.05m,郑坑底段长296.66m,堤顶高程77.50~81.19m)
表1-1主要经济指标表
序号
名称
单位
规模
备注
1
总用地面积
M2
24783
其中
规划建设用地
M2
21402
郑坑底面积
M2
715
存留地面积
M2
2666
2
总建筑面积
M2
59620
其
中
计入容积率的面积
M2
47084
其
中
1住宅建筑面积
M2
45151
2商业建筑面积
M2
1108
3配套用房建筑面积
M2
825
其中
1物业用房
M2
336
2有线电视、电机房
M2
74
3消防、监控室
M2
100
4配电室
M2
231
5门卫
M2
34
6瓶组间
M2
50
不计入容积率的面积
M2
12536
其中
M2
11218
M2
1318
3
建筑占地面积
M2
3960
4
建筑容积率
2.2
5
建筑密度
%
18.5
6
绿地率
%
32
7
停车位
辆
263
8
总户数
户
447
1.3投资估算与资金筹措
1.3.1建设总投资
项目总投资为19796.27万元(其中廉租房投资350万元),其中建设投资19514.69万元(包括工程费用17036.42万元,工程建设其他费用1115.36万元,预备费1362.91万元);开发费用281.58万元。
1.3.2资金筹措
项目总投资为19796.27万元(其中廉租房投资350万元),项目所需资金由四部分组成:
(1)土地出让金返还150万
(2)公积金收益提成200万
(3)住户自筹16446.27万
(4)地方债券3000.00万元
1.4项目编制依据及范围
1.4.1项目编制依据
1、中华人民共和国建设部令第162号“廉租住房保障办法”
2、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)
3、中华人民共和国《城市规划法》
4、中华人民共和国建设部《城市规划编制办法及实施细则》;
5、《2009-2011年廉租住房保障规划》
6、《***省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》(浙政发{2010}1号)
7、《***市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》(温政发〔2010〕14号)
8、***2010年政府工作报告
9、《***域总体规划(2006-2020)》
10、《***新区二期保障性住房建设工程规划》
11、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
12、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)
13、《住宅设计规范》(GBJ96-86)
14、《城镇燃气设计规范》(GB50028-93)
15、《项目建议书的批复》
1.4.2项目编制范围
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)及《***市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》》(温政发〔2010〕14号等文件精神,按照《***新区二期保障性住房建设工程规划》建设的要求,结合***所处的地理、气候、交通、经济等具体情况,本报告编制工作的范围如下:
1、项目提出的背景及建设的必要性;
2、项目建设条件;
3、建设规模定位;
4、项目建设方案;
5、节能节水措施;
6、环境影响评价;
7、项目组织管理及劳动定员;
8、项目实施计划;
9、项目招投标方案;
10、投资估算和资金筹措;
11、社会影响评价;
12、可行性研究结论与建议。
1.5综合评价
1、综合评价
本项目的建设,符合国家政策,符合***居民住房需求,不仅提升了城市形象、扩大了城市规模,而且改善了城市居民生活环境,解决了400多户困难居民的住房问题,投资效果明显,工程方案和市场预测科学合理,切实可行,财务效益好。
此外项目中以绿色节能建筑为理念,运用了目前广泛采用的节能建筑材料,贯彻了国家有关规定,促进地方房地产业快速健康发展,对加快推进***城市化发展起到巨大的推动作用,经济效益和社会效益显著。
2、论证结论
(1)为了保证项目的顺利实施,建议项目管理部门强化项目管理的监督机制,完善监督体系,确保本项目达到预期的目标。
(2)项目单位要采取切实可行的措施,尽快做好融资工作,控制和规避不必要的风险,以实现预期效益。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
1、政策背景
国务院总理温家宝2007年8月1日主持召开国务院常务会议,讨论并原则通过了关注、解决民生问题重要举措的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,内容丰富而深刻,亮点很多。
(1)房地产业发展根本目的是改善群众居住条件
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
我国住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但也要看到,城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困难。
为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度,《若干意见》要求建立廉租房及保障性住房制度,解决低收入家庭住房问题,“把解决城市(包括县城,下同)低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
(2)保障性住房扩大至城市低收入家庭
以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市保障性住房制度,加快集中成片棚户区的改造。
对集中成片的棚户区,城市人民政府要制定改造计划,因地制宜进行改造。
积极推进旧住宅区综合整治。
力争到“十一五”期末,使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
(3)保障性住房主要在小区中配建
土地出让净收益用于保障性住房保障资金的比例不得低于10%,各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。
新建保障性住房主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购;也可以考虑相对集中建设。
积极发展住房租赁市场,鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。
(4)住房面积控制在小套型
新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。
2010年政府工作报告,明确提出抓紧建立住房保障体系,详细论述了住房保障的对象和保障途径:
解决城市低收入群体住房难,靠廉租房和经济适用住房;帮助中等收入家庭解决住房难,是增加中低价位、中小套型普通商品住房。
此外,还提出积极改善农民工居住条件。
2、项目由来
建立和完善住房保障体系,多渠道解决中低收入和最低收入家庭的住房问题,既是构建社会主义和谐社会的要求,也是构建大社保体系的重要组成部分,也是调整住房供应结构,稳定住房价格,促进房地产业持续稳定健康发展的重要举措。
组织实施***第二期保障性住房建设项目,是贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发[2007]24号)》,省建设厅、省发改委《关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知》(浙建房[2007]109号)精神,加大***市住房保障体系建设力度的具体举措,扩大国内需求,维护房地产市场健康稳定发展,促进国民经济平稳较快发展和社会和谐稳定的重要举措。
本项目用地在***市******乡花园村。
项目总用地面积24783㎡(其中郑坑底715㎡,A区17115㎡,B区4287㎡),建筑面积59620平方米。
保障性住房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅,有社会公共福利和住房社会保障性质。
为促进房地产市场持续、稳定、健康发展,关注民生,平抑房价,切实解决城镇中低收入家庭住房困难,更好地落实县委、县政府城镇建设攻坚年的战略任务,进一步扩大城镇保障性房的保障覆盖面,对城区规划区内住房困难实行应保尽保。
2.2项目建设必要性
2.2.1解决城镇中低收入家庭住房困难的需要
1、宏观分析
至2009年底,***省累计有5.4万户家庭享受了廉租住房保障,但只占城市家庭总数的1.1%;经济适用住房累计保障约30万户,也只占城市家庭总数的6%,两项合计只有7%。
2010年,***将迎来住房保障年。
按规划,到2012年,就可以实现廉租住房、经济适用住房逐步覆盖到当地城镇居民人均可支配收入80%以下的住房困难家庭的目标。
去年***土地出让金入库数1960亿元,按规定可提取廉租住房保障资金39.2亿元,实际仅提取4亿元,建设资金充足。
据***省国土资源厅统计,2009年***省保障性住房用地供应1429.1公顷,占比为27.1%。
按1:
1.2的容积率计算,可建设保障性房源1715万平方米,远高于2009实际开工的332万平方米。
用地不成问题。
2、本地市场分析
***是***市的贫困县,长期处于困难之中,低收入家庭较为普遍,据《文成统计年鉴》(2009年),***县域总户数为125150户,其中人均GDP为9010元,城镇居民人均可支配收入16853元,据调查县城人均住房面积为45.07平方米,县城低收入住房困难总户数为620户,计2230人。
廉租住房需求分析:
截止2009年12,县城区低保家庭中廉租住房保障对象累计有52户,其中2008年为25户,扩大到了人均收入在低保标准的两倍之内的家庭,预计2010年新增20户低收入家庭纳入保障范围。
经济适用房需求分析:
目前申报的低收入住房困难家庭户数为620户,其中52户已作为廉租住房对象予以保障,在剔除部分不符合条件的家庭,建设1万平方米的经济适用房基本上可以解决低收入家庭的住房困难。
限价商品房需求分析:
近年来随着房价持续上扬,大峃镇商品房的主力客群是当地华侨及其亲属,其余普通居民受购买力限制,除小部分人群如公务员等可以承受一定的价格外,均无法承受如此高价位的商品房。
限价商品房作为保障性住房开发保本微利的原则,使大部分居民有了购房的选择。
附大峃镇主要商品房项目价格表(二手交易市场价格)
区域
楼盘名称
楼层
面积(㎡)
单价
(元/㎡)
总价(元)
***
大峃镇
汇隆名门
4
138
7400
1021200
汇隆名门
4
140
7600
1064000
汇隆名门
5
136
8350
1128800
汇隆名门
6
131
9000
1179000
汇隆名门
11
131
9500
1244500
嘉盛花园
10
116
7350
852600
嘉盛花园
11
96
7917
760000
嘉盛花园
12
131
7800
1021800
中欧大厦(装)
9
128.8
10870
1400000
中欧大厦(装)
9
130
10538
1370000
中欧大厦(装)
10
175.88
10500
1846740
中欧大厦(装)
16
129
11000
1419000
中银大厦(装)
10
165+12(车)
11000
1815000
白云广场(装)
2
131
7200
943200
。
2.2.2改善城市居民生活环境,拓展全区住房供应渠道,满足低收入居民住房的需要。
改革开放以来,***住房制度改革不断完善,城市住宅建设持续发展,城市居民住房条件总体上有了很大的改善,但是,由于城市保障性房建设相对滞后,经济适用房制度也不够完善,政策措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困难,据该市相关部门调查资料显示40%的居民住在计划经济时代建设的低档两室住宅中,10%的居民住房不足20m2,有一些特困户住房面积人均不足5m2,饮食起居在一个极为有限的小空间里,既不卫生、也不安全,同时也严重影响市容市貌。
该项目的建设,有利于解决***部分低收入家庭住房困难,有利于化解社会矛盾,有利于保护群众利益。
2.2.3加快小城镇建设的需要
小城镇作为一种社会形态,是生产力水平发展到一定历史阶段的产物,它既有一定区域内的政治文化中心的职能,还具有组织生产、商品流通、交流信息、技术服务、交通运输、金融信贷及提供其他服务等多种职能。
小城镇的建设和发展,是我国社会主义新农村建设的一个重要组成部分,也是构建和谐社会的一个重要环节。
2.2.4保障***房地产健康发展的需要
随着***经济的快速发展,一些有名的重量级房地产企业入驻***,***房地产市场快速发展,对***经济和社会发展的作出了很大的贡献。
但是,目前***房地产市场与全国其它城市一样,存在着商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,房地产市场秩序有待完善等问题。
为保障房地产健康发展,政府有必要、有针对性地加强对房地产市场的合理引导和有效调控,该项目的建设是***政府在房地产业上宏观调控手段,是保证合理的住房供应结构,抑制商品房价格上升过快,解决低收入家庭的基本住房问题,维护***房地产市场的健康有序发展的需要。
2.2.5振兴***域经济的需要
从长远来看,县域经济的快速发展不仅需要良好的政策导向、便利的交通环境,更需要完善的市政基础设施和优美的外部生态环境的支撑,本项目建设,改善居民住房环境,带动地方经济的快速发展。
第三章项目区建设条件
3.1项目区概况
3.1.1基本情况
3.1.2自然条件
3.1.3社会经济概况
3.2项目建设选址
3.2.1场址选择原则
本项目建设地址选择,遵循以下原则:
1、交通便利,无不良地质地段(如溶洞、断层、软土、湿陷土等)及水文;
2、符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求;
3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善;
4、场址上空无高压输电线路等障碍物通过,与其他公共建筑,不造成相互干扰。
5、主要征用地为原56省道用地及56省道弃渣用地,且规划区域内无居民居住,不涉及征地搬迁,有利征地顺利完成,现土地征用已完成。
3.2.2场址选择
经过多方论证,本项目选址位于***市******乡花园村。
第四章总体规划与平面设计
4.1总体规划
4.1.1设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》;
2、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93);
3、《***域总体规划(2006-2020)》;
4、《住宅设计规范》(GBJ96-86);
5、《城镇燃气设计规范》(GB50028-93);
6、《***新区二期保障性住房建设工程规划》;
7、其它相关政策法规和技术规范。
4.1.2设计原则
1、人本——充分考虑***现代人的生活方式,形成一种绿意盎然,自然和谐的居住环境。
2、自然——贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想,在充分保持原有地形地貌的前提下,贯彻生态原则、文化原则与效益原则,力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。
将大自然的环境空间最大限度地引入住区环境。
3、经济——作为住宅区,道路、建设等都应充分考虑地形因素,尽量减小土方建设量,利用高差进行整体设计。
4、文化——体现***特有的文化底蕴,发展地域文化,使之与现代生活进行充分融合。
既具有传统遗风,又有现代开放的人文气息。
5、融合——讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为融合,建筑与绿化的融合。
6、科技——强调高科技在建设、管理和生活中的运用,以科技为向导,加强市政基础设施的合理规划,注重物业管理。
7、安全——针对不同出行设置道路及出入口,避免交叉干扰。
加强物业管理,确保居住的安全性。
4.1.3设计理念
1、坚持“以人为本”的理念
强调人居环境与建筑的共存与融合,以提高人居环境质量和建设舒适安逸的居住环境为设计目标,配置完善的服务设施,满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。
通过“人车分流”的交通组织,建立社区高效安全的道路系统,同时注重步行系统的建构与静态交通的安排,创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的居住社区。
2、坚持“绿色生态社区”的理念
充分利用基地内外现有的自然环境要素,建设特色鲜明的生态型绿色居住社区,使人工环境和自然环境相协调,突出“阳光、空气、山水、绿色”的生态主题。
精心塑造生动和谐的开放空间和社区环境,强调绿化空间与居民活动空间的融合,将建筑组群与自然环境有机的穿插与渗透,形成层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观和天际轮廓线,构筑独具特色的城市形象。
3、坚持“可持续发展”的理念
坚持可持续发展的理念,统一规划,分期实施。
在不对当地自然生系统造成破坏的前提下,有效合理、循序渐进的进行土地开发,并为未来建设留有充分的余地。
在根据市场需求实施滚动开发与分期建设的同时,还坚持居住区建设与社区建设的互相结合,通过社区的营运,将可持续发展的指导思想坚持于规划设计、建设施工、市场营销与物业管理中。
4、坚持“可操作性与弹性”的理念
在注重规划超前性的同时,小区规划与建筑设计充分考虑***的地方习惯与市场需求,使规划具备可操作性。
同时充分考虑小区开发建设的不确定性,面向市场,适应市场经济的发展,使规划可根据建设实际情况灵活应变,具备充分的弹性。
4.1.4总体布局
通过对地块的现状及日后的使用角度分析,把主入口定在车行较少的东侧道路上,即人行主入口,在南侧设置小区的次入口,兼做主要的机动车出入口。
住宅布置以点式,板式相结合方式布置。
通过围合式空间布局,形成中央庭院。
在沿溪流的东北侧,设置底层架空或局部架空,尽可能的使景观绿化能与本小区形成景观渗透及视线通透。
在地块西侧靠近宗祠的位置,竟可能的避让,不做住宅设计,大大减低了两者之间的干扰,做到环境和景观的整体统一和共享,达到创造共享、公平、环境均好的和谐社区的目的。
项目总用地面积24783㎡(其中郑坑底715㎡,A区17115㎡,B区4287㎡,存留地面积2666㎡),建筑面积59620平方米,总投资19796.27万元,项目分两区建设。
A区:
用地面积17115㎡,建筑面积47264㎡(计入容积率面积37653㎡),新建住宅楼6栋(廉租房独立1栋为6层),其他住宅层数设置18层为主,局部16层,其中廉租房36套,经济适用房104套,限价商品房228套;配套小区内道路、停车场、给排水、消防、供电及绿化等。
B区:
用地面积4287㎡,建筑面积12356㎡(计入容积率面积9431㎡)。
新建住宅楼2栋均为18层,限价商品房79套,配套小区内道路、停车场、给排水、消防、供电及绿化等。
该小区建筑密度18.5%,容积率为2.20,绿化率为32%。
考虑到本地居民的居住习惯,将住宅的朝向确定为南向,大套型以一梯两户拼接为主,提供高度的舒适性;小套型采用一梯三的形式出现,有效地减少了住户的公摊面积,以达到住宅的均好性、经济性。
本次设计住户共447户,各户型所占比例指标如下表所示
A区户型设计
套型
套数
套型所占比例
廉租房(54.11-55.45㎡)
36
5.4%
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