土木工程类土地估价理论与方法模拟试题与答案40.docx
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土木工程类土地估价理论与方法模拟试题与答案40
土地估价理论与方法模拟试题与答案40
一、判断题A对B错
1.根据马克思地租理论,农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。
答案:
B
2.土地和一般商品没有很大区别。
()
答案:
B
3.使用者在占有某块土地时,土地只能提供现时的纯收益。
答案:
B
4.绝对地租的来源是农产品的价值与生产价格之间的差额所形成的超额利润。
______
答案:
A
5.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。
答案:
B
6.土地价格不遵循替代规律。
()
答案:
B
7.对于习惯出租的写字楼,可采用市场比较法,直接比较确定其不动产总价。
______
答案:
B
8.基准地价、标定地价、交易底价那是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。
答案:
B
解答:
基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价。
其中,基准地价属于区域平均地价形式,标定地价、交易底价是对于具体宗地而言,属于宗地地价。
9.对申请人提出的土地权属争议调查处理的申请,国土资源行政主管部门应当进行审查,并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。
答案:
A
10.成本逼近法所设定的土地使用年期为有限年期,所以无需进行年期修正。
答案:
B
二、单项选择题
1.土地及建筑物出租会涉及各项费用,其中,的计算一般与建筑物的重置价无关。
A.折旧费
B.维修费
C.保险费
D.管理费
答案:
D
2.特尔斐权重测定法要求的专家人数一般以人为宜。
A.10~20
B.10~30
C.10~40
D.15~30
答案:
C
3.决定建筑物价格的最基本因素是。
A.材料价格
B.房产市场状况
C.建筑物成新
D.重置价
答案:
D
4.基准地价修正系数表是丛准地价在条件下修正为宗地地价的系数体系。
A.相同因素B.不同区域C.相同区域D.不同因素
答案:
D
5.不能作为土地估价依据的是。
A.实际收益
B.客观收益
C.正常收益
D.土地总收益
答案:
A
6.土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中,需进行年期修正。
评估土地为商业用途,设定年期为20年;商业用途基准地价为1000元/m2,土地还原利率为6%。
经年期修主后的m价为元/m2
A.1000
B.688
C.500
D.763
答案:
D
7.投资的目的是为了获取相应的利润,作为投资的回报,对土地投资,当然也要获取相应的利润。
土地开发利润一般为______。
A.3%~6%
B.6%~8%
C.6%~10%
D.3%~8%
答案:
C
解答:
按照开发性质和各地实际确定开发中各项投资的正常回报率,估计土地投资应取得的投资利润。
土地开发利润一般为6%~10%。
8.采用成本逼近法进行地价评估时,其利息率可根据评估期日银行的确定。
A.贷款利息率
B.存款利息率
C.存贷利率平均值
D.安全利率
答案:
A
9.城镇土地定级中,商服繁华影响度是指。
A.某一区域的商服繁华程度
B.某一区域受各级商服中心的影响程度
C.市级商服中心对各级区域的影响
D.商服中心的优劣
答案:
B
10.农业区位论的创始人是。
A.亚当·斯密
B.冯·杜能
C.阿尔申尔德·韦伯
D.大卫·李嘉图
答案:
B
11.在土地估价过程中,记载估价关键事项和估价结果,简要介绍估价技术过程的是。
A.送文函
B.估价工作报告
C.土地估价报告
D.土地估价技术报告
答案:
C
12.某城市四级工业用地基准地价为300元/m2,设定的土地开发状况为四通一平(通上水、通下水、通电、通信和场地平整),若增加供气、供热将使地价分别增加40元/m2、30元/m2。
若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况,其基准地价将达到()元/m2
A.300
B.340
C.370
D.330
答案:
D
13.下表为某城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表。
比较案例的容积率为2,楼面地价为2000元/平方米,待估宗地容积率为3.5,其地面地价为元/平方米。
容积率
1.8
2
2.5
3
3.5
修正系数
1.00
0.97
0.92
0.88
0.85
A.1753
B.5950
C.6134
D.7988
答案:
C
14.根据马克思级差地租理论分析,农产品的生产价格是由农产品的个别生产价格来决定的。
A.优等地
B.劣等地
C.中等地
D.较优土地
答案:
B
15.乡(镇)土地利用总体规划可以由人民政府批准。
A.县级
B.省人民政府授权的市级
C.市级
D.省级人民政府授权的设区的市级
答案:
B
16.依据市场原则建立起来的中心地体系,上级中心地可以支配下级中心地的商服活动。
A.全部
B.1/2
C.1/3
D.1/6
答案:
C
17.在下列影响宗地价格的因素中,______是个别因素。
A.宗地形状
B.宗地所处地区的基础设施
C.宗地附近学校分布情况
D.当地商品房价格变动情况
答案:
A
18.土地价格具有明显的______。
A.社会性
B.综合性
C.地域性
D.一致性
答案:
C
解答:
在地区性市场之间,因为土地位置的固定性,土地无法像一般商品那样可以自由移动,致使地价具有明显的区域性特征,各地域土地市场受到当地政治、经济等诸多因素的影响,相互之间很难影响,不能形成统一的市场价格;即使在同一地区城市内,土地的位置差别、用途差别等也决定了土地价格个别性明显,难以标准化,因而土地价格千差万别。
19.若经选定的比较宗地的价格为2000元/m2,个别因素条件指数为1.2,而待估土地个别因素条件指数为1.40,则修正后的价格为元/m2
A.1067
B.1167
C.1200
D.2334
答案:
D
20.土地估价的形成具有多方面的因素,但其最终取决于。
A.市场资料
B.土地交易双方
C.土地估价师
D.土地供求状况
答案:
B
21.成本逼近法中,农地取得费的计息期为。
A.整个开发期
B.1/2开发期
C.1/4开发期
D.3/4开发期
答案:
A
22.某宗地内建有一座建筑物,建筑层数为5层,各层建筑面积相等,建筑密度为50%,土地单价为2500元/平方米,则其楼面地价为元/平方米。
A.2500
B.1250
C.1000
D.500
答案:
C
23.根据地租理论,最劣等土地的级差地租。
A.等于零
B.大于零
C.小于零
D.不等于零
答案:
A
24.地籍管理的核心是。
A.土地行政管理
B.土地权属管理
C.土地规范管理
D.土地法制管理
答案:
B
25.剩余法估价中为保证估价结果的安全性,往往预备有不可预见费,一般为总建筑费和专业费之和的()。
A.1%~2%
B.2%~3%
C.2%~4%
D.2%~5%
答案:
D
26.新古典主义地租模型的代表阿兰索在以空间为核心建立模型时引进同好曲线的概念,即表示在同好曲线的曲面上。
A.不管地价怎么变化,都保持个人在不同区位的满意程度不变
B.不管地价怎么变化,都保持个人在不同租金下的生活条件不变
C.不管距离怎么变化,都保持产品的运输成本不变
D.不管距离怎么变化,都保持该土地的绝对地租不变
答案:
A
27.以下情况,国家可以对单位和个人的出让土地使用权提前收回。
A.房屋破损
B.社会公益事业需要
C.企业破产
D.土地使用权转移
答案:
B
下列题与下述案例有关,认真阅读本案例,选出正确的选项。
某建筑物占用土地面积95m2,建筑容积率为1.5,耐用年限为60年,已经使用了8年,建筑物重置价格为2500元/m2,残值率为2%。
28.如果采用定率折旧法,该建筑物的年折旧率为。
A.1.5%
B.2.0%
C.3.3%
D.6.3%
答案:
D
29.采用定率折旧法计算该建筑物的现值为元。
A.1484
B.140972
C.211459
D.309700
答案:
C
30.绝对地租形成的根本原因是______。
A.土地所有权的垄断
B.土地肥力的差异
C.追加投资带来的超额利润
D.土地位置差异
答案:
A
解答:
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。
31.在市场经济体制条件下,是一个经济平衡器。
A.储蓄水平
B.利率水平
C.投资水平
D.消费水平
答案:
B
32.“杜能圈”的第三圈为。
A.林业区
B.草田轮作区
C.三圃农作区
D.谷物轮作区
答案:
D
33.某宗工业用地,土地取得费为100元/平方米,相关税费为50元/平方米,土地开发费是200元/平方米,利息为15元/平方米,投资利润率为25%,则土地投资利润为元/平方米。
A.86.00
B.87.50
C.88.00
D.91.25
答案:
B
34.利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的。
A.最低费用
B.最高费用
C.总费用
D.合理费用
答案:
B
35.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,属于。
A.自然折旧
B.物质折旧
C.功能折旧
D.经济折旧
答案:
C
解答:
掌握
[试题解析本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。
建筑物折旧的影响因素中,功能折旧是指建筑物因使用功能的落后或不合适而引起折旧的因素。
因此,本题的正确答案为C。
36.采用市场比较法评估地价时,采用的比较案例为协议出让地块,其价格明显低于市场交易价格,须进行情况修正。
若协议出让价为300元/m2,经调查分析,修正系数为1.18,则经情况修正后的交易案例价格应为元/m2
A.286
B.324
C.354
D.414
答案:
C
37.采用收益还原法以外方法对机场、码头用地进行地价评估时,应考虑修正。
A.级差地租Ⅰ
B.垄断地租
C.级差地租Ⅱ
D.经济地租
答案:
B
38.据统计分析,某城市住宅用地容积率与地价的关系是:
以容积率等于3为基准,容积率每增加0.1,宗地地价就提高5个百分点。
设A宗地单位地价为2000元/m2,容积率为3.6;B宗地容积率为3.2,则在其他条件相同的情况下,B宗地单位地价估计应为元/m2
A.2200
B.1667
C.1692
D.2364
答案:
C
39.建筑物在不能使用时还能收回的价值叫做。
A.建筑物剩余价值
B.建筑物残值
C.建筑材料剩余值
D.建筑物报废价值
答案:
B
40.在我国目前的土地估价工作中,基准地价评估是先评定土地。
A.价格
B.使用价值
C.价值
D.用途
答案:
B
41.里地线是指。
A.宗地的边界线
B.标准深度的连线
C.距街道18m的连线
D.与街道的平行线
答案:
B
42.通过对区域因素的修正,可以将产生的价格差异剔除掉。
A.交易案例土地与待估宗地由于环境不同
B.交易案例土地与待估宗地由于交通状况不同
C.交易案例土地与待估宗地由于经济状况不同
D.交易案例土地与待估宗地由于地区特性不同
答案:
D
43.《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定:
“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的,承租土地使用权可随之抵押,但承租土地使用权只能按估价,抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
”
A.市场租金及租期
B.合同租金及租期
C.合同租金与市场租金的差值及租期
D.合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率
答案:
C
44.剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法。
A.房地产开发的总收益
B.房地产的年租收入
C.房地产的建造总成本与总利润
D.房地产开发预期总价格与总支出的差额
答案:
D
45.建筑物折旧是指。
A.建筑物因时间经过所造成的损耗
B.建筑物的新旧程度
C.对建筑物的人为破坏
D.建筑物重置成本与残值率的乘积
答案:
A
解答:
建筑物的折旧,指建筑物因时间经过所造成的损耗。
这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。
三、多项选择题
1.城市化进程对地价的影响表现在。
A.城市地区人口分布密集的地点,地价涨幅较高
B.人口迁入比例高,地价涨幅和上涨速度都高于一般地区
C.城市地区发达地段的地价涨幅较高
D.环境质量好的地区,地价涨幅较高
E.城市周边地区的地价涨幅较高
答案:
AB
解答:
掌握
[试题解析本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的掌握。
工业化发展的结果之一就是促进了城市化的进程。
城市化或工业化程度越高的地区就有更多的就业机会,而城市土地的总面积相对而言是不变的,所以城市化进程对地价的影响表现在以下方面:
(1)城市地区人口分布密集的地点,地价涨幅较高;
(2)人口迁入比例高,即城市化进程速度快的地区,地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。
因此,本题的正确答案为AB。
2.市场比较法的特点是()。
A.市场比较法具有现实性,有较强的说服力
B.市场比较法以替代关系为途径,所求得的价格称“比准价格”
C.市场比较法以价格求价格,在不正常市场条件下难以与收益价格相协调
D.市场比较法以预期收益原则为基础,正确选择比较案例和合理修正交易价格
E.市场比较法需要估价人员具有较高素质
答案:
ABCE
3.在国有土地租赁过程中,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定可将承租土地使用权。
A.出租
B.出让
C.转让
D.抵押
答案:
ACD
4.土地具有不同于一般商品的特殊性,下列对土地自身特性描述正确的是。
A.表示方式不同
B.地价主要由地产需求决定
C.土地价格不是土地价值的货币表现,价格高低不由生产成本决定
D.地价具有明显的地区性和个别性
E.地理位置的特殊要求
答案:
ABCD
5.在宗地估价报告的价格定义中,必须明确的内容主要有等。
A.土地使用权年限
B.土地用途
C.评估日期
D.土地开发程度
答案:
ABD
6.根据阿兰索的买价曲线,可以认为是正确的。
A.曲线P(t)上无论在什么距离,家庭对价格的满意度均相同
B.曲线P(t)与曲线BP相切时,企业达到区位平衡
C.企业满意度最高的点是切点E
D.家庭在买价曲线BP1上的满意度比BP3
E.企业在买价曲线BP2的利润比BP1
答案:
ABCE
解答:
买价曲线BP的位置越低,其满意度(或利润)越高。
因此D错误。
7.影响土地区位的社会经济因素包括。
A.繁华程度
B.交通状况或通达程度
C.基础设施和公用设施的完备程度
D.人口密度
E.土地承载力
答案:
ABCD
8.采用贡献原则来估算土地价格时,可采用的土地估价方法有。
A.路线价估价法
B.市场比较法
C.收益还原法
D.剩余法
E.成本逼近法
答案:
CD
9.行政处罚的程序中,可适用简易程序的范围主要包括。
A.凡违法事实确凿,有法定依据.对公民处以100元以下罚款
B.凡违法事实确凿,有法定依据,对公民处以50元以下罚款
C.凡违法事实确凿,有法定依据,对法人或者其他组织处以1000元以下罚款
D.凡违法事实确凿,有法定依据,对法人或者其他组织处以2000元以下罚款
E.凡违法事实确凿,有法定依据,对法人或者其他组织处以5000元以下罚款
答案:
BC
10.地价的特点是。
A.地价具有明显的地区性和个别性
B.地价呈明显上升趋势,上升速度通常高于一般商品价格上升速度
C.土地价格是土地价值的货币表现,其高低由生产成本决定
D.地价高低主要由土地供给决定
答案:
AB
11.建筑安装工程预算定额是的依据。
A.设备安装工程预算定额
B.间接费用定额
C.编制施工图预算
D.确定建筑产品预算
E.人口定额
答案:
CD
12.下列选项中属于房屋总建筑成本的有。
A.勘察设计费
B.主体结构工程的建筑
C.房屋建成后发生的利息支出
D.装修费用
E.房屋销售费用
答案:
ABD
13.下列关于路线价估价法说法正确的有。
A.一条街道可以不只设一个路线价
B.同一路线价区段可延长至数个街道
C.设定的标准深度应该是路线价区段内临街各宗地深度的平均数
D.同一路线价区段可附设两种以上不同的路线价
答案:
ABD
14.房屋建筑物具体包括。
A.商业用房上的广告牌
B.房屋
C.公共建筑
D.土地使用权
E.地上建筑物
答案:
BCE
15.影响土地区位的自然因素包括。
A.人口密度
B.土地承载力
C.洪水淹没及排水状况
D.环境质量
E.公园与绿地
答案:
BCDE
四、情景分析题
某工业开发区通过征地方式获得1km2土地。
土地进行一级开发,计划达到“五通一平”后按工业用地分块出让。
该地区土地取得费用平均为15万元/亩(含征地费用及相关税费),达到“五通一平”条件的开发费用(含管理费和开发阶段的税费)平均为2亿元/km2。
征地完成后,土地开发周期为2年,第一年内投入开发费用的60%,第二年内投入剩余的40%。
预计开发完成后可用于出让的面积比例为70%。
请根据上述情况回答以下问题。
1.土地取得费用的计息期应为______年。
A.2
B.1.5
C.1
D.0.5
答案:
A
2.计算土地增值收益应采取的基数为______。
A.土地取得费用
B.土地取得费用+土地开发费用
C.土地取得费用+土地开发费用+利息
D.土地取得费用+土地开发费用+利息+利润
答案:
D
3.为确定开发后可出让面积的出让底价,在将各项因素构成求和的基础上,还应做______等处理和修正。
A.因素构成累加值/70%
B.因素构成累加值×70%
C.年期修
D.期日修正
答案:
AC
4.工业用地估价一般宜采用______。
A.市场比较法
B.剩余法
C.基准地价系数修正法
D.成本逼近法
答案:
ACD
解答:
工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。
在特殊情况下,也可采用收益还原法。
5.该宗土地出让,最高年限可定为______年。
A.30
B.40
C.50
D.70
答案:
C
某开发区土地总面积为6km2,已完成“五通一平”。
现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权,土地面积为1000m2。
据调查,该开发区可供出让的土地面积约为4.5km2,平均征地费及相关税费为10万元/亩,完成1km2的土地开发需投入2亿元,开发期为2年,均匀投入全部土地投资回报率为15%,当地银行年贷款利率为6%,土地还原率为7%,50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%。
请就上述内容,回答下列各题:
6.土地取得费及相关税费、土地开发费分别为()元/m2
A.150、200
B.200、266.67
C.112.5、150
D.100、200
答案:
C
7.土地投资利息为()万元。
A.2.1
B.2.8
C.3.05
D.4.07
答案:
C
8.土地开发总投资包括()。
A.征地费
B.土地开发费
C.各项税费
D.投资利息
答案:
ABD
9.土地开发利润为()元/m2
A.52.5
B.49.58
C.70.0
D.76.11
答案:
A
10.土地增值为()元/m2
A.115.48
B.86.61
C.64.96
D.108.85
答案:
B
11.50年期工业用地出让土地使用权价格为()元/m2
A.692.86
B.519.65
C.389.74
D.669.34
答案:
A
现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于2004年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼,现全部用于出租。
2009年11月1日进行的市场调查情况如下。
(1)在当地,规划档次相同办公楼的月租金一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可以收取押金60万元,押金收益率为5%。
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元。
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
根据上述材料,回答以下小题的问题。
12.该宗地于2009年11月1日的土地单位面积价格为元/m2
A.18576
B.17156
C.20385
D.14297
答案:
B
13.该建筑物的年纯收益为万元。
A.68
B.84
C.72
D.80
答案:
C
14.该宗土地年纯收益为万元。
A.130
B.124
C.121
D.111
答案:
D
15.确定还原率宜采用加上风险调整值的办法。
A.安全利率
B.利润率
C.贷款利率
D.存款利率
答案:
A
16.接受了该宗地地价评估任务后,首先应决定估价的基本项目,主要包括。
A.确认估价条件
B.确认评估对象
C.确认估价目的
D.确定估价收费
答案:
ABC
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