房地产深度分析.docx
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房地产深度分析.docx
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房地产深度分析
Wwp
房地产服务体系创新挑战传统管理模式
2001-10-31
最近,京城房地产市场似乎“感染”了一种恐慌和危机,这就是很多楼盘遭遇客户的投诉
和冲击;从表面上看,这都是不可控制、偶发性的,但是这种近乎“链式反应”的现象促
使我们去关注、思考其中深层次的因素。
解决这个问题也绝不象是化解一个个“投诉问题”
那么简单,而是需要创建一整套全新的服务体系,才能从根本上解决这个难题,京城房地
产业也会由此进入服务竞争的时代。
市场价值中心转向“顾客满意度”
在世界范围内,各个产业市场的发展早已经历了从产值中心论、销售中心论、利润中
心论到顾客中心论的阶段,并已进步到以“顾客满意度”为核心价值的时代,市场价值中
心的这种转移完全是一种客观规律的反映,发展商与消费者的冲突,已不仅仅是消费者日
趋成熟、“维权意识”高涨这样单方面的因素引起的,而是市场发展的必然结果。
消费需求向服务进化
每一个商品的消费都包括物质消费和精神消费两个部分。
简单地说,前者主要体现在
产品的质量方面,后者最重要的内容就是服务。
尤其是随着技术的进步,商品在功能和效
用方面极大地满足需求后,服务——这种相对边缘的需求正成为决定购买与消费的主要因
素,特别是在买方市场条件下,服务的重要性更加明显和突出。
房地产属于第三产业,即服务行业,“服务”体现其本质,特别是各产业市场都进化
到以“顾客满意度”为核心的服务竞争时代,房地产业没有理由不树立“服务第一”的理
念,并且真正地体现出“全程服务”的精神。
顾客满意度战略创新服务体系
房地产的服务体系应以实施“顾客满意度战略(CS 战略)”为基础,即建立以顾客
为中心、以信息技术为手段,以顾客满意指标和顾客满意级次为主要内容的一种企业经营
管理制度。
它是企业制度的创新,也是市场及服务的创新。
房地产的服务体系还应包括并实现如下目标:
1、客户保障机制和服务
这是在公平交易基础上对客户利益的保障。
(1)刚性承诺的兑现。
这不仅是客观的、而且是具有法律意义的。
发展商应完全按
照交易合同的约定兑现对客户的承诺,如房屋的质量、工期、装修和配套设施、产权状况
等。
(2)弹性承诺的体现。
这是相对主观的、在交易中存在协商的可能性,更能体现服
务的精神。
发展商在交易中应当努力体现出这样一种态度、行为、沟通的主动性及合作性,
以真正解决交易信息的“防火墙”,实现以“顾客满意度”为中心的战略。
2、客户的退出机制和补偿服务
房地产的交易尽管具有交易的复杂性及特殊性,但它也是商品,具有商品的一般属性,
因此,诸如在其他产业领域内普遍推行的一些服务项目同样适用于房地产业,如“三包”
普惠制。
同样,在发展商没有履行交易合同时,消费者完全可以依据有关法律、法规的规
定要求赔偿。
3、增值服务和投资
服务是房地产产品不可分割的一部分,为适应服务竞争时代的要求,发展商有必要重
视服务并进行相应的投资,如建立“服务基金”等做法,这也是提供“增值服务”的一种
必然选择。
服务竞争——房地产业的制胜之道
为迎接服务竞争时代的来临,房地产进入到更高级的市场、制度创新领域,以“服务
制胜”将会是未来的必然选择。
因此,服务已不仅是一种态度,而是全面体现在企业的理
念和行为方面必不可少的内容,而且最终还要以顾客满意度来衡量。
从而,“投诉”已不
是一个个偶发的事件,而是一个新的竞争时代的“催生婆”,也是发展商塑造“令人尊重
的品牌”的开始,更是真正理解、重新消费者的时候了!
来源:
中国建设报
从另一个角度解析物业管理
2001-10-31
作为从属于现代文明的新兴行业,物业管理经历风风雨雨,在西安走过了从无到有、从不
正规到趋于正规的发展历程,在这当中,难免有一些问题。
对于西安来说,物业管理是一
个新兴的行业,许多物业管理公司都是由事业单位改制、或者是由别的企业临时拼凑而成
的,在毫无准备的情况下仓促地面对市场,力不从心是不可避免的。
既然已经走到了这一
步,也就没有什么退路可言,难道勇往直前就能杀出一条血路吗?
“改制型物管企业”存在的弊端是显而易见的,比如:
人员老化,技术水平较低,适
应市场能力差的现状,靠什么赢得市场,稳定队伍,走可持续发展的道路?
作为企业,物
管公司必须解决好自己的生存问题,才有资格和精力来谈论怎样为用户提供高质量的服务,
让业主满意。
令人遗憾的是,现在,很多业主关注的更多的是,怎样发挥业主管理委员会的作用,
监督物业管理公司,怎样保护业主的权益,怎样炒物管公司的“鱿鱼”,说到底就是怎样
更好地为自己服务。
一旦,个别物管企业和个别物管人员损害了业主的权益,就齐声讨。
个别的“害群之马”的行为,掩盖了大多数物管人员的辛勤劳动所取得的成绩,令人悲哀。
坦率地讲,对国内刚刚发展起来的物业管理模式,营造一种宽松的环境会更有利于物
业公司的健康发展。
由于我国的物业管理行业起步较晚,人们的思想观念还较落后,许多业主对物业管理
收费还很不习惯,对他们的服务也不认可。
以往,国企职工和家属共同享受产权单位的福
利政策,人们的思想一时半会儿还转变不过来,很难走出计划经济体制下的“福利”怪圈。
一旦物管费从暗补走向明补,真正步入市场经济体制,物业公司的生存空间会面临来自社
会各方面的挑战。
他们究竟能不能生存下去,能不能更好地为业主服务,大家习惯于用这
样的话来安慰物业管理公司:
“机遇和挑战并存”,这只是相对而言。
物管企业先天不足,
后天又无拓宽之路,生存空间受到严重的威胁,没有退路,手无寸铁,靠什么杀出一条血
路?
没人能够指出一条明路,因为迄今为止,在西安,还没有一条符合市场运作的游戏规
则,让物业管理公司遵循。
物业公司寻求生存的方式究竟多不多?
过去,由于历史条件所限,可供物业公司开展
多种经营的房产甚少。
现在,商业零售企业格局基本形成,超市连锁店步步为营,层层推
进社区,人敢吃螃蟹了,于是有的小区便有商店、菜市场、餐饮业以及一些娱乐设施。
当
然,负面影响也来了,扰民报道屡见报端。
此路不通,至于,今后物业管理公司依靠什么
生存和发展,暂时没人说得清。
浮躁心理让人们的思维停滞在喋喋不休地谈论人家物业公司的功与过上,却懒得站在
物业管理公司的位置上,设身处地的为他们想一想,这种现状应该引起全社会的关注。
为
了美好家园的温馨,为了我们自己的幸福生活,关爱物业公司,给他们一个生存宽松的环
境,少一点指责,多给指点迷津,才是当前我们应该做的。
来源:
华商报
合理定价:
成思危给房改开药方
2001-10-31
在 4 月 9 日于北京人民大会堂举行的“中国房地产政策、前景及战略高层论坛”上,全国
人大常委会副委员长成思危为新世纪房改开出了新“药方”。
这个“新药方”共有六剂良药:
首先,合理定房价与房租。
他说,目前的房租水平提
得还不够高,应该再提高一些,以维持租购平衡,而维持租购平衡的关键是合理确定租金,
为此,政府应加强对租房市场的宏观管理。
其次,保证商品房质量成思危说:
“我的房子算是‘官邸’,还经常出现这样或那样
的问题,普通百姓的房子质量如何就可想而知了。
”
第三,实行基本合理及公平的补贴政策。
他认为,补贴的依据和结构应该全国保持一
致,标准可以因地而异。
制定具体补贴办法时不应过细,否则无法实施。
第四,规范单位残余的分房行为。
他说,近年来,结婚率和离婚率都很高,为的是赶
上单位分房的末班车。
因此,要规范,要做到权力与责任相对称;权利与义务相对称;要
发扬民主;必要时也要运用法律手段;推进住房分配的市场化,以促进单位最终退出住房
分配。
第五,改善物业管理。
第六,加强对消费者权益的法律保障。
成思危说,到 2010 年,我国住宅建设将有 80 亿平方米的开发空间,种种迹象表明,
住房大众消费时代已经到来。
因此,如何调动广大消费者买房的积极性就成了必须尽快解
决的当务之急。
来源:
中国经济时报
买方市场条件下住房金融业务发展策略
2001-10-29
随着城镇住房制度改革的深化和房地产业的发展,商业银行的住房金融业务也不断壮大,
以厦门市为例,截止到 2000 年底,全市楼宇按揭贷款余额为 64.1 亿元,本年增幅达
89.6%,为增速最快的一类贷款品种,占金融机构贷款余额的比例已达 14%,提高 6.4
个百分点。
内资商业银行均已开办住房金融业务,业务品种也由单一的委托性住房资金存
款扩展到个人住房公积金贷款、楼宇接揭贷款、个人住房组合贷款、房地产开发企业流动
资金贷款、经济适用住房贷款等品种体系,以及工程咨询、投资项目评估、房改政策咨询
等中间业务,一个以个人住房贷款业务为龙头,为住房市场提供全过程服务的住房金融体
系已初具雏形,并在社会经济生活中发挥着越来越重要的作用。
在业务迅速发展的同时,面临房地产市场发育、住房新体制建立,以及加入 WTO、银行
业市场化及对外开放进程加快等诸多因素,住房金融业务进入了全面竞争的买方市场阶段,
如何抓住机遇、迎接挑战,实现住房金融的可持续发展,是我们面对的共同课题。
一、住房金融业务进入买方市场阶段
随着个人消费者在住房市场上主体地位确立以及银行业竞争的展开,住房金融业务进入了
买方市场阶段,业务格局发生深刻变化。
1、个人成为房地产市场消费主体,对住房金融服务提出更高要求。
仍以厦门市为例,自
1995 年以来,厦门住房市场中个人购房比例始终保持在 70%以上,并呈逐年上升的趋势,
2000 年全市商品房销售额 91 亿元,个人购房比例达 93%,均为历史新高,消费者需求已
成为住房市场的主导,对银行的住房金融服务也从满足一般的贷款需要向提供专业理财服
务,提高办理效率,简化业务环节、创新衍生服务品种等个性化、专业化、全程化需求发
展,消费者主权意识大大提高。
商业银行必须真正树立“以客户为中心”的意识,全面评
估消费者需要,改进服务,才能把握住房金融市场的发展趋势,赢得客户。
2、住房制度改革和房地产市场发育进入新阶段,住房金融服务体制亟待建立、服务层次
亟需提升。
经过建立住房公积金制度、提高公房租金、推进公房出售诸阶段后,住房制度
改革已经进入停止住房实物分配、实行住房分配货币化、全面建立住房新体制的关键阶段。
房地产市场也经过 90 年代中期的清理整顿,伴随土地使用制度的完善和住房二级市场的
全面建立,步入规范化的发展阶段——交易成本降低,专业化分工趋势明显,市场体系日
趋完善,开发商、中介机构、消费者等市场参与者日趋成熟,决策行为趋于理性。
在这些
背景下,市场对金融服务提出了多样性的需求,金融机构作为住房市场参与者的作用越来
越大,逐步从与开发商、购房者提供融资服务向与中介机构、政府管理部门开展合作渗透,
以中央银行、房改决策部门为主导,商业银行为主体,住房资金管理中心、住房置业担保
机构、保险公司、中介部门参与的住房金融体系正在形成,并构成房地产市场的有机组成,
成为政府执行住房政策,调控房地产市场的重要工具,因而整个体系的运行效率和服务层
次急需提升。
3、住房金融市场展开全面竞争。
随着我国加入 WTO、金融市场全面开放格局的临近,内
资银行市场化及对外开放进程加快,而在银行实施市场化战略进程中,以个人住房贷款为
主的住房金融业务因在建立市场化运营机制、改善信贷结构、提高资产质量、培育客户群
体方面具有不可替代的作用,成为市场竞争的焦点。
各家银行纷纷将住房金融列为重点发
展业务,在规模、资金、营销、人力资源配置等方面给予倾斜,抢占市场份额。
随着竞争
的日趋激烈,也出现了一些影响住房金融业务健康发展的征兆,主要是降低贷款门槛,发
放高成数、甚至是零首付贷款要求的按揭;竞相压低对按揭项目的审批条件,对不具备预
售条件、存在“烂尾”风险的项目也办理按揭贷款;一味追求贷款投放进度,放松对借款
人主体资格、还款能力、贷款用途的审查,造成大量的风险隐患;贬低竞争对手,误导客
户作出错误决策,最终损害消费者利益。
这些不正当竞争行为极易导致住房市场的泡沫化,
加大住房金融市场的风险。
二、买方市场条件下住房金融业务的发展对策
面对历史机遇和市场挑战,为发展住房金融业务,内资银行应当以推动住房金融体系建立
为主线,广泛开展创新与合作,实现住房金融业务的实质性飞跃。
为此,可考虑采取以下
对策:
1、构建住房金融体系。
住房金融与其它金融业务相比有较多的特殊性,更需要有一个较
为完备的市场体系。
结合当前业务基础、市场环境和政策条件,应当考虑建立住房金融体
系,可由人民银行、房改办发起,商业银行参与,建立行业协调机制,避免恶性竞争,促
进住房金融业务的标准化和行业准则的建立;另一项是由人民银行发起,各商业银行及税
务、户籍管理、社保、房管等相关部门参与,建立个人信用调查评估体系,加快建立完善
个人信用制度;同时,与社会保障机构、保险公司、证券基金组织等联系,探讨住房抵押
贷款证券化,将长期资金引人住房金融领域,为住房金融建立长期稳定的资金来源;最后
是完善相应的法律制度和市场机制,主要是房地产产权制度和房地产交易制度,建立房地
产权籍查询制度,方便产权的流转和抵押权的实现。
2、实施品牌战略,塑造良好社会形象,提升品牌认知度,夯实住房金融业务发展的社会
基础。
品牌战略是拓展市场、赢得客户的重要手段,为此除加快开发个人住房贷款业务系
统和实现系统升级,提高贷款处理效率和业务管理能力外,还需围绕客户需求,实现贷款
发放和服务的标准化,厦门建行以个人住房贷款为依托,创立“合家欢”个人贷款品牌,
目前已形成以个人住房贷款、二手房按揭贷款、住房装修、综合消费额度贷款等系列产品,
并开展配套的营销活动,制定业务操作和服务规范,使“合家欢”品牌成为客户的首选,
取得良好成效。
3、挖掘产品内涵、创新业务品种、应抓住政府支持住房金融发展和市场需求不断提升的
有利时机,大胆创新,扩展住房金融产品线的长度和宽度,并对不同类型的客户群体实施
差别化营销策略,提供有针对性的专业化服务,满足更多客户更深层次的金融服务需求。
适应客户改善住房条件、提升生活质量、调整还款计划等需求,厦门建行陆续开办了转按、
再按、按揭贷款期限调整等业务。
以深化住房金融服务来巩固市场。
4、改进服务方式、提升服务层次。
一是引入中介机构,提高住房金融服务效率,在住房
按揭业务已达到相当规模的情况下,为充分发挥规模效益,可以积极引进律师事务所、公
证、扣卖、评估、交易、咨询等中介机构,在贷款受理、评估、催收、抵押物处置、信息
咨询等方面提供专业服务;二是针对住房按揭业务特点,推行按揭贷款经纪人制,提高贷
款营销水平,信贷人员成为按揭业务的拓展者和资源整合者,送贷上门,以服务争取客户;
三是通过密切与房地产开发企业、市场中介机构等的合作,开展网上销售等途径,拓展住
房金融业务分销渠道,以适应买方市场条件下客户的需求变化。
5、开展国内外合作,加速业务发展。
首先是密切与政府主管部门的联系,提高金融服务
水平,解决政府部门在推进房改和房地产业发展中面临的实际困难;二是探索内资银行与
外资金融机构在住房金融领域上的合作途径,如建立个人信用体系、贷款分销网络、制订
行业标准等,形成合力;三是争取与国际组织、研究机构的合作,借用“外脑”,充分利
用先进国家经验,发展住房金融业务。
作者:
杨绍萍 周为民 来源:
《中国房地产》
宽带·智能化·物业管理
2001-10-23
宽带,新经济的曙光?
借着新世纪的曙光,崇尚新经济的人们,从宽带的接入,仿佛真正看到了希望的光芒。
宽带接入,就是将极宽的传输带宽接入每一部计算机,从而使数据在计算机网络中传送内
容更加车宣、传送速度大为加快(速率高达 10M 以上的上网速度)。
其实,数据在网络中传
输的概念就像高速公路上的交通一样,如果我们将数据比喻成车子,那么网络就是公路。
视频点播(VOD)、网上远程医疗、实时视频会议、统一消息平台、全球“Follow Me”、网
络呼叫中心、多媒体终端等,都将伴随宽带的接入而走进我们平常的生活。
在商品住宅开
发建设中,一场以建设宽带接入为标志的,将深刻影响人们生存方式的通信和住房革命,
也正在我们身边悄然兴起。
北京的“网络家园”、上海的“住宅网样板小区”等工程,都
让人们实实在在地体会到了宽带的好处,以及新经济给我们带来的美好撞憬。
然而,这样一些项目的实施,还只不过是进行的试点或实验罢了。
要想让普通大众真正走
进这样的生活空间,房产商们的开发理念大概还要有更全面和深入地认识,不仅仅停留在
表面的文章和宣传上、而众多提供服务的网络厂家和南家,更是正在依托网络技术的新发
展、和宽带技术的成熟,研究如何将其与住宅小区建设实现更深层次的融合。
从微软、
IBM、思科的全面介入计划,到国内电信、长城、网通的雄心勃勃,都不难看出竞争的战
火正在蔓延。
接入宽带,就算智能化吗?
智能化小区、小区智能化成了当前住宅开发的一大热点。
智能化的一个关键就是建设信息
快车。
在信息化或叫数字化时代,每个人面临的选择只有两种:
要么搭上这班信息快车,
要么被它甩远。
宽带的建设无疑给人们“搭车”提供了可能。
目前,建设的宽带小区网络
平台是采用 ATM 宽带接入技术,用品质优良的 5 类线连接入户,构造了每家 10M 带宽的
社区信息网络。
从而为住房提供快速上网、小区安全系统、物业管理系统等现代化居住条
件,真正实现小区智能化。
宽带王页上大都可提供家政服务、配送中心、物业中心、培训
中心、在线娱乐、远程教育、证券交易、在线游戏等多种网上服务,使用户能够在最短的
时间里了解到最多的信息。
如今,有相当数量的小区都声称自己是智能化社区。
但购房者对智能化一定要有清醒认识。
由于广告中的不实之词仍然存在,所以消费者在购房时,一定要问清小区的智能化内容。
并不是只要接了个宽带就能说是智能化小区了。
建设部出台了针对住宅智能化示范小区的
等级评定标准,将全国住宅小区智能化系统示范工程建设分为一星级、二星级和三星级等
三个等级。
虽然该评定标准主要是针对示范小区的,但这也是衡量今后发展住宅小区智能
化水平的重要依据。
物业管理,也需要智能化?
与智能化小区相对应,对小区的物业管理也需要进行智能化控制。
智能比小区中建设了许
多科技含量高、自成体系的智能系统,如自行车库管理系统、自动三表抄表系统、自动小
区门禁系统、自动单元门禁系统等,这就需要建立一套基于小区网络的综合物业管理系统,
将各种独立的系统有机地集成为一直信息共享、相互关联的智能化物业管理系统。
智能物
业管理是智能化小区必备的要素之一。
一套比较完善的智能化小区物业管理系统一般应该包含:
房产信息管理、住房信息管理、
设备管理、环境绿化管理、报修投诉管理、安保管理、停车场管理、三表管理、派工管理、
财务管理、主楼管理、小区一卡通管理、系统管理等功能模块。
智能化小区物业管理对小
区住户、房地产开发商和物业管理公司三方都有益。
对住户而言,智能化小区物业管理可以让住户享受到高科技带来的安全、舒适和方便。
如
住户在家里舒舒服服地坐在电脑前就可完成三费的查询和装红外报警探测器,当有人非法
闯入时,可立刻自动报警并确定闯入的位置,确保任产的安全。
对开发商来说,智能物业
管理将成为激烈的市场竞争中吸引客户的有力因素,形成市场上的新亮点,增加公司在市
场上的竞争力。
作为物业管理公司应该欢迎智能物业管理。
因为智能物业管理大量采用现
代技术,节省人力。
可以降低长期物业管理成本。
同时智能化的服务可以提高物业公司服
务的满意度,减少不必要的纠纷。
另一方面,智能物业管理可以拓展物业公司的经营范围,
增加公司收入,如社区电子商务等。
建设智能化小区物业管理系统也给众多的计算机、网
络及硬件开发商提供了新的经济增长点。
作者:
曾昌宇 来源:
《中国房地产》
浅析城市土地合理利用与可持续发展
2001-10-19
许多理由可以说明城市可持续发展是可持续发展的关键:
城市是人类经济活动高度聚集的
场所;城市消耗了世界资源的绝大部分(如木材的 76%,水资源的 60%);世界上绝大部分
污染物是城市排放的;地球上绝大多数人口将生活在城市,城市提供了绝大部分产品、服
务和就业机会,等等。
因此,说“人类可持续发展的目标成功与否,将取决于城市可持续
发展”,毫不过分。
城市可持续发展是经济可持续性、生态环境可持续性、社会可持续性
的统一,是一种崭新的发展观。
它要求从以经济增长为中心的发展转向经济、社会、生态
环境相协调的发展;从以物为中心的发展转向以人为本的发展;从注重眼前利益的发展转
向长期的可持续发展。
城市中的一切活动都是以城市土地的空间利用为基础的,因此,城
市土地空间利用是否合理,将直接影响城市的可持续发展。
用可持续发展的要求来衡量,我国城市土地利用还存在许多不合理的地方。
其中,以下几
种关系的失调是特别应该引起注意的:
一、城市土地开发与土地节约利用的关系
我国土地资源短缺,人均耕地面积只有世界平均水平的 47%,且耕地总量每年还在以一千
多万亩的速度递减。
这一国情提醒我们,城市土地开发要立足于土地的节约利用,而不能
盲目仿效美国等发达国家,走城市空间布局低密度郊区化的路子。
随着我国土地有偿使用
制度的建立和逐步完善,城市地租对土地利用的调节作用日益明显,收益率高的企业、部
门逐渐向市中心集中,郊区相对低廉的地价吸引了大批房地产开发商,掀起了郊区开发热
潮。
从 80 年代中期到 90 年代中期,我国主要城市建成区面积都有很大扩展,例如 1996
年与 1986 年相比,北京建成区面积增加了 86.4 平方公里,上海增加 88.7 平方公里,
天津增加 76.1 平方公里,大连增加 128.2 平方公里。
开发商对地价和赢利的过分追求,
使得城市土地开发过度扩张,有的甚至扩张到远郊区,由此形成了一种以开发强度低、土
地浪费和耕地侵占为特征的低密度土地利用现象。
这种浪费型的土地开发利用方式,过多
占用了未来发展所需要的土地资源,是不可持续的。
它有很多弊端:
首先是加剧了土地资
源的短缺;其次是在郊区大量开发住宅造成城市绿色隔离带的蚕食和生态环境的破坏,加
重了城市交通和居民通勤的负担;再有,郊区开发过热还不利于旧城改造,大量危房、旧
房得不到修缮和改造,并有可能引起旧城衰落。
要解决土地开发无序扩张的问题,根本途径是合理控制城市边界。
目前我国仍然采用政府
垄断征用农村土地的方法来控制城市的边界和规模,城乡权利不对等,从而城乡用地的经
济调节机制被人为取消,这是限制我国城乡经济协调发展和城市适度成长的一个制度障碍。
农业地租水平与城市边界成反函数关系,而与土地利用密度成正函数关系。
随着农业地租
水平的提高,城市均衡边界会相对萎缩,城市土地利用密度则随之提高。
过分压低农业地
租,将导致农业地租与城市地租的巨大差额利益,并通过各种渠道驱动城市用地的盲目扩
展和城市土地利用密度下降。
因此,提高农业地租,提高城市用地的机会成本,是保证今
后我国城市可持续发展的重要措施。
此外,城市发展用地尽量多利用荒地而少占良田,也
是一种土地节约利用的好方法。
例如李瑞环任天津市长期间,曾对天津市的城市发展提出
“一条扁担挑两头”的思路,即天津市今后主要顺着海河向塘沽发展,尤其是工业项目要
放在塘沽,因为那里的土地是盐碱地,而天津市周围都是良田。
当时通过修建外环线把天
津市区的规模限定起来。
实践证明这条思路是正确的,不仅
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