混改可行性方案.docx

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混改可行性方案

广投公司经营分析报告书

一、广投公司整体财务状况（数据根据审计报告）

1、各项目初始投入概况

广投公司开展的业务含餐饮、租赁及农产品种养殖产业，各业务板块均需较大的前期投入，初始投入概况如下：

资产投入金额备注

厨房设备、餐馆固定资产（桌椅、空调、电脑系

恺悦餐厅271,705.00

统等）及餐馆人员宿舍配套设施。

11号楼北座公

561,550.00

床、桌椅、衣柜、空调及热水器等。

寓

办公设备

13,947.00

电脑、投影仪及打印机。

合计

847,202.00

装修投入

金额

餐厅装修

502,553.97

11号楼北座公寓装修

1,287,156.59

11号楼南座一楼办公室承包

488,114.32

17亩种养殖地基础建设

112,149.96

合计

2,389,974.84

广投公司对所开展业务的前期投入合计

3,237,176.84元。

2、2016年度及2017年度运营概况

广投公司整体运营情况如下：

年度

2017

2016

项

目

营业收入

餐厅收入

1,386,814.36

973,489.17

宿舍转租租赁收入

1,079,913.46

127,180.79

保安、保洁收入

43,737.86

23,300.96

菜地转租及农产品销售收入

24,441.08

--

合

计

2,534,906.76

1,123,970.92

项

目

营业成本

餐厅成本

1,546,269.13

763,291.78

宿舍转租租赁成本

1,106,345.51

239,387.85

保安、保洁成本

5,981.00

32,137.15

菜地转租及农产品销售成本

50,178.31

16,381.69

营业成本合计

2,708,773.95

1,051,198.47

运营支出及其他

681,189.15

1,315,061.90

净利润

-855,056.34

-1,242,289.45

营业成本包括摊销及折旧，其中2016年度摊销折旧合计26.17

万元，2017年度摊销折旧合计59.1万元。

2017年的餐馆营业收入较2016年有42%的增长，但整体营业成

本较高（包括采购及折旧摊销）；自从2016年底起开始盘活民科园7

号及8号楼租赁业务，广投公司大幅度开拓了收入来源，加上管理费

用的大幅减少，使得2017年在一定程度上减少亏损。

3、2017年底资产概况

总资产2,658,440.26元，

总负债3,765,468.02元

所有者权益-1,107,027.76元

造成负资产的局面主要有两方面原因：

（1）、广投公司的原始注册资本只有100万元，但是所开展的业务需要较大的前期投入成本，不得不向股东单位借款周转（合计借款

260万元），导致目前大额负债的局面。

（2）、自从2016年初开始经营恺悦餐馆，由于缺乏经验及当地需求规模的限制，餐馆经营一直在亏损状态，11号楼北座公寓房间出租率低于50%，加上广投公司的管理人员薪酬，使得广投公司的累计亏损达210.7万元，净资产-110.70万元，形成负资产的局面。

未来预期经营项目

1、中交香颂花园物业管理项目（现有）

2、香颂花园幼儿园（预增）

3、香颂花园菜市场（预增）

香颂花园物业管理项目

中交香颂花园物业经营项目类型为商住楼，总建筑面积

168807.96平方米，其中高层住宅收费面积为122316平米，物业管

理费为每平米2.5元，商业收费面积为主5986.73平米，物业管理费

为每平米5.5元，停车位1117个，每个车位收取70元/个的管理费，

后期我司对项目经营方式为包干制运营将自负盈亏，统计现有数据及

行业现状分析出：

近三年经营状况指标预期如下

1、2019年度预计总收入约156万元；因本年度属于早期案场物

业服务，收入为员工薪资福利和公司管理佣金两大块，且全由地产公

司全额给付。

本年度预计费用总支出:

124万元，由员工薪资和福利

构成，年度盈利约:

31万（详见附件1）。

2、2020年度预计总收入约501万元；本年度将进入前期物业物

服务经营将自负盈亏，人员编为49人，收入来自业主的住宅物业、

商业物业管理费及停车费。

本年度预计费用总支出:

457万元，由员

工薪资、福利、设施设备维护保养、保险、税金等构成，其中人工工

资占比较大。

年度盈利约45万（见附件2）。

3、2021年度预计总收入约503万元；本年度将进入常规物业服

务，人员编为49人，收入来自业主的住宅物业、商业物业管理费、

及停车费。

本年度预计费用总支出:

457万元，由员工薪资、福利、

设施设备维护保养、保险、税金等构成，其中人工工资占比较大。

年

度盈利约47万（详见附件3）。

未来增值项目预期：

因物业服务为劳动密集型行业，人力成本在总支出中已占很高的

额度，造成低利润。

后期经营将根据入率开展增值服务多元化经营，

传统和新思维相结合的收益项目来提高经营收益：

传统服务：

家政服务、传真、打印、复印

租赁服务：

家居绿植租赁（商业项目）

中介服务：

房屋租售

车辆服务：

引入自助洗车

电子商务：

引入APP+加实体店模式

快递投递柜：

预测4个柜

小区广告：

含电梯、道闸及小区宣传

入伙前期：

引入材料供应商

场地租赁：

信号发射基站

休闲娱乐：

泳池对外承包

在后续常规物业服务工作中，需打造温馨和谐的地区环境是增值服务的重要环节，创造环境价值塑造品牌是宗旨。

品牌是具有非常影响力的无形资产，当这种无形资产转移到物业之中，带来物业的经营收益。

附表1

中交香颂项目2019年度经营预算

月份

收入

薪酬

1

月-3

月

385,284.90

242,250.00

4

月-5

月

166,245.14

104,500.00

6

月-9

月

195,252.20

114,000.00

小计

746,782.24

460,750.00

管理费（

5%）

37,339.11

10

月-11月

380,800.00

304,000.00

12月249,900.00199,500.00

支出

备注

福利

61,200.00编制满员（17人）

经理1人+保安5人+客服

26,400.00

3人+保洁2人（11人）

经理1人+保安3人+客服

28,800.00

1人+保洁1人（6人）

116,400.00

经理1人+保安12人+客

76,800.00服7人+保洁10人+电工

2人（32人）

经理1人+保安12人+客

50,400.00服7人+保洁20人+电工

3人（42人）

小计

630,700.00

503,500.00

127,200.00

管理费（10%）

63,070.00

其他

40,000.00

工服（年度总费用）

年度合计

1,477,891.35

增值税及附加

85,717.70

年度合计总额5.8%

总计

1,563,609.05

1,247,850.00

运营盈亏

315,759.05

附表2

中交香颂项目2021年度经营预算

项目

费用

备注

收入

高层住宅

305,791.25

物业面积122316平米*2.5

元/平米管理费

商业用房

32,927.02

物业面积5986.73平米*5.5

元/平米管理费

停车位

78,190.00

1117个车位*70元/车位

临时停车费

1,000.00

预估收费金额

月度合计

417,908.27

年度合计

5,014,899.18

支出

薪酬福利

293,000.00

详见附件1

电梯费保养

17,000.00

34台电梯*500元/台

公共设施维护保养

10,000.00

电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道

费用

养护

公共管道疏通

1,000.00

含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理

绿化养护费用

800.00

绿化物资、化肥、小苗木采购

社区活动经费

3,000.00

组织每年不少于二次社区活动

办公费用

5,000.00

办公室水电、易损易耗、关系维护

物业公众责任保险

4,200.00

累计赔偿限额为

200万元。

费率在0.8‰-2.5‰

费

之间。

保费=累计赔偿限额*费率。

18层x2x12x30=12960元

消防维保费

23,160.00

33

层x2x5x30=9900元

外围地下室预计10个x30=300元

支出合计

357,160.00

增值税及附加

23,402.86

综合税率5.6%

月度合计

380,562.86

年度合计

4,566,754.35

年度盈（亏）

448,144.83

附表3

中交香颂项目2021年度经营预算

项目

费用

备注

收入

高层住宅

305,791.25

物业面积122316平米*2.5

元/平米管理费

商业用房

32,927.02

物业面积5986.73

平米*5.5

元/平米管理费

停车位

78,190.00

1117个车位*70元/车位

临时停车费

3,000.00

预估收费金额

月度合计

419,908.27

年度合计

5,038,899.18

支出

薪酬福利

293,000.00

详见附件1

电梯维护

17,000.00

34台电梯*500元/台

公共设施维护

10,000.00

电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道

养护

公共管道疏通

1,000.00

含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理

绿化养护费用

800.00

绿化物资、化肥、小苗木采购

社区活动经费

3,000.00

组织每年不少于二次社区活动

办公费用

5,000.00

办公室水电、易损易耗、关系维护

物业公众责任保险费

4,200.00

累计赔偿限额为

200万元。

费率在0.8‰

-2.5‰之间。

保费=累计赔偿限额*费率。

18层x2x12x30=12960元

消防维保费

23,160.00

33

层x2x5x30=9900元

外围地下室预计10个x30=300元

支出合计

357,160.00

增值税及附加

23,514.86

综合税率5.6%

月度合计

380,674.86

年度合计

4,568,098.35

年度盈（亏）

470,800.83

综合账面测算，物业管理每年均有盈利。

现金流：

从2020年起，业主逐步入伙，届时收取物业管理费为主要收入来源。

但物业费收取很有可能滞后，同时大部分支出（尤其是薪酬）为硬性支出，导致每月实际收取到的物业管理费不能覆盖需要支出的

费用。

经测算，若每年物业管理费实际收取只有账面测算的70%，在

支出总额不变的情况下，2020年及2021年每年会有资金短缺约106

万元；若实际收取只有账面测算的50%，在支出总额不变的情况下，

2020年及2021年每年会有资金短缺约207万元，预测运营需流动资

金210万元，用日常运营资金投入。

香颂花园幼儿园项目

一、大体环境

香颂花园共有1290套住户，另加旁边惠科华府有500套住户，

合计1790套住户，根据10:

3比例测算，潜在幼儿园生源约有596个，

考虑到实际入住率，另加附近村落人口，幼儿园生源相应充足，有潜

在市场可开发。

二、投入运营预测

香颂花园的配套幼儿园规划占地面积3600平米，建筑面积3200平米（3层），设有12个课室，及相应音乐舞蹈培训课室等。

每个课室最多招收30名学生，共计可容纳360名学生。

经估算，前期开办总投入约400万元：

序号

项目

金额

备注

1

前期装修投入

3,000,000.00

2

固定资产、器材、教学用具等购置

500,000.00

3

前期开办费（人员工资

-预估3个月）

500,000.00

4

前期投入合计（

5年分摊）

4,000,000.00

年度运营测算：

序号

项目

金额

备注

1

收入（学费平均

5400每年）

3,888,000.00

一年两学期，每学期学费

5400元每人

2

支出

3

人员薪酬

2,455,000.00

4

承包费

460,800.00

每平米12元，3200平米

5

水电

72,000.00

每月6000元

6

消耗品

12,000.00

每月1000元

7

消防

4,320.00

每层楼4个消防栓，每个每月

30元

8

办公费

30,000.00

办公消耗品

9

福利费

251,850.00

人员伙食及节假日慰问品

10

广告宣传

30,000.00

10

不可预见费用

100,000.00

包括每年需要的维护保养支出

11

运营费用合计

3,473,100.00

12

运营盈亏（现金流入预测）

414,880.00

13

折旧摊销

800,000.00

分5年折旧摊销

14

净利润

-385,120.00

（保险由个人支付，伙食费实收实缴）

人工费支出：

序号

人员配置

人数

工资（年）

社保

备注

1

院长

1

80,000.00

2

教务员

1

60,000.00

3

后勤

1

48,000.00

4

教师（每课室配

2

名老师）

24

1,209,600.00

工资4200

5

保育员（每课室配

1名保育员）

12

460,800.00

工资3200

6

保安

2

91,200.00

工资3800

7

厨房（每年工作

9

个月）

2

63,000.00

工资3500

合计

43

2,042,200.00

412,800.00

从预测中可以看出，若能招满学生，前期投资成本可望在三年

内收回。

但是若果无法招满学生，相应部分费用支出会对应减少，如

需要配备的老师及保育员，但行政等部分费用则不变。

经推算，若要

运营收支平衡，则最少需招收260名学生。

预测运营需流动资金30万元，用于幼儿园日常运营、新教学业

务所须资金投入。

香颂花园菜市场承包经营项目

市场周边环境距离惠南园区三大企业（长城开发、康冠科技、九联科技）一公里左右，人流量大，此外，周边配套较为齐全，集衣、食、住、行、及教育、医疗、文娱等为一体。

1.交通配套：

52路公交车、K3路公交车。

2.教育配套：

惠南实验学校、三栋镇中心小学木沥教学点；小金蕾幼儿园、惠南实验学校-附属幼儿园、惠南幼儿园。

3.医疗配套：

仲恺高新区人民医院（惠南分院）。

4.文娱配套：

文化公园、邓演达故居、植物园、紫溪半岛。

投资分析

关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资，同其他房地产投资相比农贸市场投资有着先天的优势。

新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发和销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意识的市民们看好，并培养了一大批农贸市场经济投资群体。

农贸市场都处在居住比较成熟的社区，周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。

1.惠南园区商业核心区位，人气、商气较盛。

2.未来地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目

消费人群辐射半径巨大。

六、项目销售价格的制定

经过实地调查，惠南农贸市场面建筑积3000㎡，承包金每年约

120万元。

（一）惠南农贸市场租金调查统计表

经营

位置租金

业态

好

一般

差

平均值

5300元/月

5500元/月

4800元/月

5200元/月

商铺

（28㎡）

（58㎡）

（50㎡）

（45㎡）

摊位

700元/月（1.5m*0.8m）

770元/月

840元/月（1.8m*0.8m）

（1.65m*0.8m）

（予以参照）

（二）香颂农贸市场收支预期

1.收入预期

摊位说明

数量

年租金

月租金

一楼“L”型摊位

38个

684,000.00

元

1500元

二楼“L”型摊位

52个

592,800.00

元

950元

一楼“一”型摊位

9个

97,200.00

元

900元

二楼“一”型摊位

34个

285,600.00

元

700元

23

17个

563,040.00

元

120元/㎡

150个2,222,640.00元100%出租率情况下

合计

105个1,555,848.00元70%出租率情况下

（说明：

香颂农贸市场摊位出租价格参考惠南农贸市场行情。

）

“L”型面积约6平米，长型面积约1.44平米（1.8m*0.8m），水电费由每个铺位自行负责及公摊。

2.支出预期

支出项目

年支出

备注

1,200,000.00

出租价格的一半

承包金

元

（参考惠南农贸市场行情）

清洁员薪资

104,000.00

元

含2名清洁员社保

公众险

25,200.00

元

100万保额

维护费

30,000.00

元

/

消防投入

36,000.00

元

/

物业管理费

72,000.00

元

/

合计

1,467,200.00

元

/

3、收支回报计算

在出租率100%的情况下，年收入2,222,640.00元，年支出

1,467,200.00元，年盈利755,440.00元；

在出租率70%的情况下，年收入1,555,848.00元，年支出

1,467,200.00元，年盈利88,648.00元。

从目前业务构成情况中业务占比较低，发展较为缓慢，公司的面

临的最大的短板是效益，影响了我司业务的整体发展，也影响了公司

经营绩效的提升。

所以需结合公司现有资源，需扩大经营项目增加经

营收益，实现业务的新的突破，实现经营的大翻身。

国资委对实施混改的指导意见

制定方案

-明确保全金融债权，落实金融债务，征得金融机构债权人的同意，严格防止利用改制逃废金融债务。

-涉及国有资产转让，严格依法依规，择优选择投资者

-必须出具法律意见书

-改制方案按《企业国有资产监督管理暂行条例》

-改制方案的审批及重要资料建立档案管理制度，妥善保管相关资

料

清产核资工作

财务审计和资产评估

-不得聘请同一机构开展财务审计与资产评估

-自评估基准日到企业改制后进行工商变更期间，增加的净资产，应上交国有产权持有单位，或作为改制企业国有权益；若净资产减少，应由国有产权持有单位补足。

-法人离任审计不得以财务审计代替

-没有进入改制资产范围的实物资产和专利权等，改制后不得无偿

使用

维护职工合法权益

-改制方案必须提交职工代表大会审议

-就职工安置费劳动关系等明确相关责任

-改制时必须向职工公布企业总资产、总负债、净资产、净利润等主要财务指标

严格控制企业管理层通过增资扩股持股

-管理层指的是国有及国有控股企业的负责人及领导班子的其他成

员

-通过公开招聘竞争上岗或对企业发展做出重大贡献的管理层成员，可以入股，但持股总量不得达到可控或相对可控数量。

-管理层拟通过增资持股的，不得参与制定改制方案、确定股价、选择中介机构等重大事项。

须提供资金来源合法证明

健全制度

-批准制度

-清产核资

-财务审计

-资产评估

-