沈阳市长白区域市场年度总结报告.ppt

沈阳市长白区域市场年度总结报告.ppt

《沈阳市长白区域市场年度总结报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳市长白区域市场年度总结报告.ppt（44页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

RotterdamRotterdamA.宏观政策运行状态B.区域属性分析C.年度市场容量D.重点项目解析E.总结目录CONTENTSRotterdamRotterdam宏观市场运行状态1RotterdamRotterdamRotterdamRotterdam2012.02.24从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

大型金融机构准备金率回落至20.5%2012.02.09芜湖市发布新政：

2012年期间，购买普通商品房可享契税100%补助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的补贴。

2012.01.31国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议期间，首次提出要“促进房价合理回归”2012.02.29沈阳上调个人住房公积金贷款额度，对于购房者特别是中低收入购房者来说是一个利好，能够增加他们的可贷款额度，减少利息的支付，有利于减轻他们的购房压力，促进房地产市场健康发展。

2012.03.08住建部重申限购令不停止、不放松、不动摇，同时近期不会再出台新政三天即被叫停三天即被叫停2012.05.18从5月18日开始，人民银行决定下调存款类金融机构人民币款准备金率0.5个百分点扬州市财政局、房管局联合发出通知：

从今年7月1日开始，该市个人购买成品住房将获得房屋合同价款46的政府奖励，执行1年。

2012.05.07目前尚未叫停目前尚未叫停2012.05.15近日，上海市出台“沪籍单身居民二套住房限购的政策”被解读为楼市加码被解读为楼市加码2012年全国房地产政策动态从6月8日开始，人民银行决定下调存贷款基准利率一年期0.25个百分点，同时利率范围浮动2012.06.082012.03.21继部分股份制银行之后，四大国有商业银行中行、农行、工行、建行也加入了下调首套房贷利率至基准利率7.05%的队伍。

2012.04.26“坚挺”了大半年的首套房贷利率，在4月25日又出现较大折扣，沈阳一家盛京银行率先将首套房贷利率由基准利率降至8.5折。

RotterdamRotterdam全国从国家执行限购以来，重点一、二线城市住宅成交量严重萎缩、价格出现下跌，商业市场投资和成交份额有所增加今年多数地方城市出台楼市新政，凡触及到“限购”红线的均被国家或部委级部门立即叫停。

针对刚需客户加快银行贷款审批效率，同时年内二次降息，灵活调整贷款利率，有效促进刚需客户购房并且控制投资投机购房。

今年1-10月商品房成交量较去年同期下降37.4%依然执行“住宅产品二环内限购”的政策三季度商品住宅成交已经突破月均110万平。

全国主要城市成交情况坚持限购、对地方楼市新政严格控制落实差异化信贷政策，金融调控呈常态化沈阳宏观市场环境对沈阳市房地产市场的影响RotterdamRotterdam1、商品房供求双双下降，与去年相比沈阳楼市明显萎缩，但下半年市场成交情况有所好转，表明市场正逐渐走出上一轮的低谷，但未来很难再有如2010-2011年迅猛增长的势头，开发企业将面临更加严峻的优胜劣汰法则；2、商品住宅与商品房总体走势趋势相同，但其成交均价并没有走出低谷，目前6281元/平的价格为年内新低，考虑到国家宏观调控未来很长一段时间内不会有放松的迹象，未来沈阳商品住宅均价很难有明显的增长；3、区域市场仍然是于洪、铁西、浑南三区占据市场较大份额，同时二环外区域为目前主要的成交区域，占比在70%以上；4、从面积段来看，90-120占比超60%，表明沈阳市场仍然以刚性需求和改善性需求为主，同时高层产品依然为市场主流。

沈阳房地产楼市小结RotterdamRotterdam区域属性分析2RotterdamRotterdamRotterdamRotterdam政府重点南移，04年政府开始发展长白岛。

08年开始三好桥开通，岛内配套基本完善，09-11年片区建设开始向岛外扩张。

本案地处长白内岛的核心区域，可借助其区域的发展潜质及成熟的居住环境。

皇姑区皇姑区铁西区铁西区沈河区沈河区大东区大东区面积面积105105平方公里平方公里面积面积6060平方公里平方公里面积面积5858平方公里平方公里128128平方公里平方公里文化教育区文化教育区传统工业区到商贸生活区传统工业区到商贸生活区商业贸易区商业贸易区从工业区向产业从工业区向产业区、人居区转变区、人居区转变面积面积6666平方公里平方公里项目区位属性项目位于和平区长白岛，一个沈阳规划的高端居住生活区。

宗地RotterdamRotterdam板块区域价值（规划）城市发展方向：

城市南移滨河内圈滨河外圈滨河外圈综合市场分区地块长白岛是沈阳全面开发浑河两岸，拓展城市空间的重要节点，对沈阳市东西向浑河两岸与南北向“金廊”共同构成中心城区“大十字”、“金廊银带”城市空间发展战略格局的形成具有重要意义按照规划，长白岛主要有3个功能分区：

滨河内圈分区：

从西北至东南，沿约5.5公里的浑河岸线以及原灌渠形成的内河岸线所围合的地域滨河外圈分区：

沿内河外侧至与浑南大道平行的东西向主干道以北区域综合市场分区：

在沿浑南大道以北、东西向规划主干路以南，西至长大铁路，东至金阳大街的带形区域。

RotterdamRotterdam板块板块滨河内圈滨河内圈滨河外圈滨河外圈分析分析发展周期9年3年内圈开发较早，现已较为成熟规划长白岛主体，临河区域由公共建筑及低密度住宅与商业混合功能地块相间布局。

他是整个区域发展的核心，土地资源稀缺。

是长白岛沿河布局的带状区域，结合内河旅游、休闲娱乐产业的形成，建设具有不同空间特点与形态风貌的住宅社区。

均是以打造住宅社区为主，但较比岛内，岛外在景观资源，产业配套均不及滨河内圈。

板块现状滨河外圈起步较晚，两方在各方配套上差异明显。

板块价格7200100005500-6000一条内河之隔，平均价差在2000元左右。

板块交通南京南街、胜利大路、222、327、118、287、149、地铁四号线胜利南路、327无滨河内圈经过9年的发展已逐步成熟，如今的长白开始有逐渐外移的趋势。

板块区域价值（板块发展对比）基本的生活配套完善，居住氛基本的生活配套完善，居住氛围成熟。

围成熟。

外圈处于一个起步发展状态外圈处于一个起步发展状态RotterdamRotterdam丽湾国际丽湾国际远洋天地远洋天地深航翡翠城深航翡翠城万科城万科城格林生活坊格林生活坊中海国际社区中海国际社区和泓国际和泓国际新世界花园新世界花园万科鹿特丹万科鹿特丹新加坡城新加坡城格林英郡格林英郡长河湾长河湾长白湾长白湾滨河外圈在售项目扫描：

今年年末，滨河内圈多个项目供应接近尾声，房产竞争外移趋势明显，未来竞争主要集中在外圈，多以高层产品为主。

滨河内圈华润幸福里华润幸福里RotterdamRotterdam主要在售项目描摹楼盘名称楼盘名称建面建面周期周期所属区域所属区域产品类型产品类型销售价格销售价格主力产品主力产品库存体量库存体量万科城万科城10010077滨河内圈滨河内圈高层高层普通高层：

普通高层：

1050010500景观高层：

景观高层：

1400014000180-240180-2404.34.3格林生活坊格林生活坊10010055滨河内圈滨河内圈高层、多层高层、多层高层：

高层：

7500-76007500-7600多层：

多层：

8000-108008000-10800高层：

高层：

93-11593-115多层：

多层：

42-8542-850.950.95深航翡翠城深航翡翠城606044滨河内圈滨河内圈高层高层950095001301300.040.04远洋天地远洋天地727244滨河内圈滨河内圈高层高层普通高层：

普通高层：

75007500笠宫组团：

笠宫组团：

1000010000高层：

高层：

88-13788-137笠宫：

笠宫：

2382383.33.3丽湾国际丽湾国际191922滨河内圈滨河内圈高层高层高层高层75007500高层高层100-120100-1202.12.1和泓国际和泓国际585822滨河内圈滨河内圈高层、公寓高层、公寓高层：

高层：

85008500公寓：

公寓：

85008500（15001500）高层：

高层：

91-15891-158公寓：

公寓：

36-6336-632020中海国际社区中海国际社区1501502.52.5滨河内圈滨河内圈高层高层都汇：

都汇：

72007200御河：

御河：

85008500学府：

学府：

78007800汇都：

汇都：

79-16079-160御河：

御河：

89-22089-220学府：

学府：

95-19595-1955050万科鹿特丹万科鹿特丹363611滨河外圈滨河外圈高层高层86008600（含（含10001000精装）精装）90901401402828长河湾长河湾111111滨河外圈滨河外圈高层、洋房高层、洋房高层：

高层：

58005800洋房：

洋房：

74007400高层：

高层：

41-8741-87洋房：

洋房：

96-16596-16566新加坡城（三期）新加坡城（三期）505011滨河外圈滨河外圈高层高层6100610090-9690-962828格林英郡格林英郡272711滨河外圈滨河外圈高层、小高高层、小高高层：

高层：

55005500小高：

小高：

6800680070-8070-805.55.5新世界花园新世界花园40040033三好街板块三好街板块高层高层1200012000（含（含18001800装修）装修）160-300160-300RotterdamRotterdam项目名称项目名称居住区域和平和平沈河沈河大东大东皇姑皇姑铁西铁西浑南浑南沈北沈北外地外地万科鹿特丹万科鹿特丹48%48%10%10%3%3%8%8%8%8%15%15%5%5%3%3%万科城万科城54%54%10%10%3%3%2%2%26%26%3%3%1%1%1%1%中海国际社区中海国际社区46%46%4%4%1%1%1%1%29%29%17%17%1%1%1%1%典型项目客户描摹典型项目的客户主要仍是以和平区域为主，其次沈河、铁西。

大东区大东区沈河区沈河区和平区和平区浑南新区浑南新区铁西区铁西区皇姑区皇姑区沈北新区沈北新区RotterdamRotterdam市场容量简析3RotterdamRotterdamRotterdamRotterdam鹿特丹竞争区域分布本案面临的竞争包含两个板块：

长白板块与泛浑南板块。

客户对比更加集中于长白客户对比更加集中于长白客户对比更加集中于长白客户对比更加集中于长白板块，因此长白地区仍是板块，因此长白地区仍是板块，因此长白地区仍是板块，因此长白地区仍是本案关注重点！

本案关注重点！

本案关注重点！

本案关注重点！

新加坡城格林英郡恒大名都华府丹郡奥园国际城九洲湾景汇奥园会展中心雅宾利汇景新世界远洋天地中海国际社区鹿特丹本案华发首府长白板块长白板块泛浑南板块泛浑南板块万科金域蓝湾万科城RotterdamRotterdam2012年区域整体供应152万平，其中新增91.7万平，整体销售62.6万平，整体消化率41.2%p全年3-11月成交稳定，基本保持在5.2-5.5万平左右；淡季不淡，旺季不旺特征明显；p3月份地方政策放缓，市场变化明显，各家供应急剧增加，以新加坡城、远洋为主要代表项目集中推货，展开年度热销节奏同时一季度市场运行状态触底反弹，保持匀速去化；p9月份作为传统热销季节，在经过一二季度的去化之后，市场整体放量，达到年度峰值，以中海国际社区为主要代表项目集中推货；同时市场回稳趋势明显，保持高速去化；p10月-12月份，岛内新进项目华润幸福里落地首开，供应量得以保持；同时各竞品项目均在10月末推出大幅过冬优惠，导致11月成交量达到年度峰值；p岛内整体供应过剩，去化相对偏慢。

其中供应、去化主要集中在岛内整体供应过剩，去化相对偏慢。

其中供应、去化主要集中在90-12090-120面积段，侧面印证岛内各项目调性较高，主要针对品面积段，侧面印证岛内各项目调性较高，主要针对品质刚需类需求和首改需求。

质刚需类需求和首改需求。

市场容量年