昆明MOMA项目市场定位策划提案.ppt

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OA项目提案项目提案（KunmingMoMaxiangmutian）至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴20061026城市复兴:

一个作品，个性建筑，一个努力成为颠覆昆明市场的项目；精神领袖:

一个注重市场细分，一个通过意识,精神引导市场潮流的复合楼盘；生态轴心:

一个关注阶层品位和生活哲学的人文宅邸_精神,景观,生态国度；创新为本:

一个创新为本，体验经济，提倡互动与情趣的生活样式；对于把握昆明“城市更新”机会的和信地产，“oma艺术造城”带来的绝不仅仅是产品，而是前瞻性的在城市中央价值区创造了一个巨大的价值平台，生态平台，居住平台；以及通过产品折射出来的人文理念和商业信仰因此，本报告的主旨是基于至祥对和信地产的深刻理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案，望能为和信决策提供参考至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴理解和信理解和信目标沟通目标沟通地位：

地位：

和信通过的整盘开和信通过的整盘开发将强化区域主导，并依靠阶段产发将强化区域主导，并依靠阶段产品创新提升区域价值，锻新城市经品创新提升区域价值，锻新城市经济；济；价值：

和信希望通过价值：

和信希望通过的滚动开发实现的滚动开发实现现金现金流量的平衡并强调现金流流量的平衡并强调现金流量的投资回报的能力；量的投资回报的能力；意识：

和信地产在项目开发模意识：

和信地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上主式、区位选择和开发时机上主动把握了城市化的关键时机，动把握了城市化的关键时机，处于企业上升的关键阶段处于企业上升的关键阶段；品牌：

和信希望通过品牌：

和信希望通过的开发，实现产品系的开发，实现产品系列化的有规模扩张的战略列化的有规模扩张的战略需求，以及以后客户主导需求，以及以后客户主导性的高级品牌阶段；性的高级品牌阶段；至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴竞争状况竞争状况项目剖析项目剖析市场形势市场形势价格模拟价格模拟定位诠释定位诠释物业建议物业建议至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴客户分析客户分析纲要纲要Q1：

项目所处的宏观大势将何去何从？

必须明确的个前提至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴宏观调控：

市场波动显著数量型货币政策下的贷款月度增加额变动在数量型货币政策手在数量型货币政策手段影响下，贷款增速段影响下，贷款增速同比明显减缓同比明显减缓对于对于10月份实施的价月份实施的价格型货币手段格型货币手段基基准利率调整，尚无法准利率调整，尚无法观察其带来的效应观察其带来的效应亿元03/603/903/1204/304/604/904/12010001000200030004000500060002003年6月央行121号文件出台2003年9月存款准备金率上调1个点2004年3月央行实施差别存款准备金率制度2004年11月央行规定开发企业自有资金35%至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴宏观调控：

增长放缓，存量增多昆明房地产发展趋势统计表至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴微观视角下：

房地产业的增长空间巨大，昆明房地产将持续快速发展房地产业的增长空间巨大，昆明房地产将持续快速发展我国人均住宅使用面积的未来增长空间2003年我国城镇居年我国城镇居民人均住宅民人均住宅使用面使用面积积仅仅17.8平方米平方米2020年我国人均住房年我国人均住房使用面积可能达到的使用面积可能达到的水平为水平为24平方米左右平方米左右（建筑面积（建筑面积30平方米平方米左右）左右）至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴Q1：

房地产宏观大势将何去何从？

必须明确的个前提Q2：

本项目将面临怎样的竞争？

至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴区外竞争：

区外竞争：

作为城市次极中心区地产常识：

随着城市离心化速度的加快，作为城市次极中心区地产常识：

随着城市离心化速度的加快，以及一环内旧城改造带来的市场机会，中心区竞争将集中在大型商业地产项目以及一环内旧城改造带来的市场机会，中心区竞争将集中在大型商业地产项目和中小户型的竞争，价格，产品同质化现象明显和中小户型的竞争，价格，产品同质化现象明显2005年各区域已开盘销售和潜在楼盘供应比例数据显示：

市中心区的楼盘供应量仅次于南市区，数据显示：

市中心区的楼盘供应量仅次于南市区，说明在近两年内市区可销售面积供应量仍将很大。

说明在近两年内市区可销售面积供应量仍将很大。

新亚洲，世纪城，玫瑰湾，大商汇的大盘模式解决了首次置业者郊外（二环外）置业的区域认同障碍问题，才有了置业量能的激增。

这种模式对于非价格第一敏感的二次置业者，却没有产生同样的效应。

对于中心内首次置业者，及二次置业者，投资群体实际心理和行为认同的仍是中心区的生活和物业，年内中心区将在与南市区的较量中仍处上风。

至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴数据显示：

市区二环内在明后两年交房入住的中小户型面积近200万平米，大量的中小户型准现房将在明年上市。

一环内中小户型竞争楼盘项目名称主力户型户型面积总套数建筑面积均价入住新干线跃式公寓801303242.4万M2400006年10月中央丽城1房2房3房601504000多42万M2350006年11月一环内中小户型竞争楼盘项目名称主力户型户型面积总套数建筑面积均价入住上海沙龙一房一厅50606645.8万M2380006年7月世纪俊园1房2房3房40130600052万M2300006年12月中环金界1房、2房801007007.5万M2300007年1月枫蓝国际1房、2房50906506.6万M2350007年1月美树星城1房、2房648652711万M2280006年12月硅谷公寓一房一厅50604003.2万M2280006年12月北辰财富1房、2房5510052911万M2420007年1月二环内中小户型竞争楼盘区内竞争：

区内竞争：

0505年年0707年与项目存在竞争相关系的显形和隐形竞年与项目存在竞争相关系的显形和隐形竞争对手体量庞大争对手体量庞大至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴项目名称产品类型面积目标客户新干线跃式小户型81-140年青白领水晶俊园平层中户型60-180城市中产世纪俊园中小户型40-100年青白领银海城市花园120城市中产在售产品直接竞争：

项目周边目前的在售产品直接竞争：

项目周边目前的在售产品至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴项目名称产品类型出租率目标客户银海SOHOSOHO办公85%小型（创业）企业海关大楼政府行政办公自用政府部门医药大厦办公写字楼70%医药企业办事处龙腾大酒店星级酒店60%商务客国际大酒店星级酒店55%旅游客佳新大酒店星级酒店60%商务客/旅游客弛宇大厦专业写字楼90%中小型企业已售产品直接竞争：

项目周边已售产品直接竞争：

项目周边已售产品至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴Q1：

房地产宏观大势将何去何从？

T必须明确的个前提Q2：

本项目将面临怎样的竞争？

CQQ：

项目自身环境如何？

I至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴北北京京路路北北京京路路圆通大桥圆通大桥沿沿江江绿绿化化带带盘盘龙龙江江桃源街桃源街盘盘龙龙江江一期一期已开发已开发二期二期规划中规划中三期三期四期四期至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴解析解析宗地面积：

宗地面积：

150亩亩;周期：

预计年周期：

预计年都市大盘都市大盘,改造典范改造典范解析解析北北京京路路盘盘龙龙江江MOMA城市中央城市中央都市核心都市核心至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴位于城市北区和中心区的位于城市北区和中心区的MOMA,是是”一根扁一根扁担两肩挑担两肩挑”的力量支点的力量支点,其形象定位必须超越其形象定位必须超越片区的束缚片区的束缚,契合城市的战略契合城市的战略,成为城市的客厅成为城市的客厅.北城要塞北城要塞,中央价值中央价值极具发展潜力的都市前沿地带极具发展潜力的都市前沿地带中心区中心区“双龙起舞双龙起舞”火车站火车站东风广场东风广场？

北市区北市区至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴解析解析交交通通轴轴线线政政治治轴轴线线经经济济轴轴线线价价值值轴轴线线生生态态轴轴线线螺蛳湾螺蛳湾宝善街宝善街三市街三市街桃源街桃源街风光带风光带位于北京路和盘龙江位于北京路和盘龙江带状经济，政治，文化，生态，商带状经济，政治，文化，生态，商业轴线的是双龙腾飞的平业轴线的是双龙腾飞的平台台.其功能定位必须承袭双向价其功能定位必须承袭双向价值带的外延和内涵值带的外延和内涵北北京京路路北北京京路路圆通大桥圆通大桥穿金路穿金路桃桃源源街街人民东路人民东路沿沿江江绿绿化化带带盘盘龙龙江江本本案案龙腾大酒店昆明海关大楼银海SOHO驰宇大厦省医药大厦佳新大酒店国际大酒店中国工商行中国银行北京证券广发银行建设银行船泊酒店海天证券项目区位图：

解析解析金融帝国金融帝国,贵族气质贵族气质北京路北京路人民路人民路东风广场东风路本案昆明商务聚集的铁三角昆明商务聚集的铁三角青年路解析解析商务领域商务领域,繁华自溢繁华自溢T大势：

房地产泡沫论据大势：

房地产泡沫论据不足不足,房地产市场快速健房地产市场快速健康发展康发展C竞争：

本项目将面临竞争：

本项目将面临激烈市场竞争激烈市场竞争,特别中特别中小户型的大平面竞争小户型的大平面竞争I自身：

项目将依托整体自身：

项目将依托整体区位优势区位优势,强化区域主导，强化区域主导，并依靠整体规划和阶段并依靠整体规划和阶段产品创新提升区域价值产品创新提升区域价值3个前提个前提2个必须回答的关键问题个必须回答的关键问题C客户客户:

项目的目标项目的目标客户客户至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴项目定位项目定位:

项目的核心竞争力项目的核心竞争力外部因素内部因素05年昆明高层物业的供应统计总价区间（万元）大平面市场供应大于1000套601525（数据来源：

世联地产数据中心）05年中心区高层物业供应量较大；集中放量在中小户型，存在供应断层25-4545-60大于140此区间的高层供应来自汇都国际,中产风尚,水晶俊园；120-140项目客户类型细分项目客户类型细分重要客户重要客户核心客户核心客户次要客户次要客户补充客户补充客户核心客户：

首次置业年轻人核心客户：

首次置业年轻人;二次置业换房者二次置业换房者;投资客投资客重要客户：

企业白领、自由重要客户：

企业白领、自由职业者、商业经营者、小型职业者、商业经营者、小型企业、创业型企业企业、创业型企业次要客户：

周边居民、工薪次要客户：

周边居民、工薪阶层阶层补充客户：

地州客户、国内补充客户：

地州客户、国内外投资者外投资者至祥置业至祥置业值得信赖的合作伙伴值得信赖的合作伙伴他们是这样一群人他们是这样一群人私企老板、个体经营者、律师、私企老板、个体经营者、律师、企业白领、自由撰稿人、健身教练、地下音乐人、代企业白领、自由撰稿人、健身教练、地下音乐人、代理商、经纪人、中介代理、设计师理商、经纪人、中介代理、设计师目目标标人人群群目目标标人人群群他们要求：

他们要求：

能够拥有能够拥有“商业商业+商务文化商务文化+居住居住”的都市综合区的都市综合区人们可以聚在一起轻松办公、聊天、约会、购物、人们可以聚在一起轻松办公、聊天、约会、购物、生活、闲逛的社交场所生活、闲逛的社交场所价格弹性空间可以较大，不管是自用还是投资，或价格弹性空间可以较大，不管是自用还是投资，或者暂时过渡需求，以后用来收租者暂时过渡需求，以后用来收租生活方生活方式描绘式描绘自住型自住型住宅住宅投资型投资型住宅住宅SOHOSOHO工作室工作室服务式服务式公寓公寓商铺商铺钟摆钟摆蚂蚁蚂蚁蝴蝶蝴蝶鸟鸟卡通卡通猫猫【客户写真客户写真】不同人群的物业需求不同人群的物业需求广义的广义的BOBOBOBO族族生活中生活中的大多的大多数，的数，的主流人主流人群群T大势：

房地产泡沫论据大势：

房地产泡沫论据