尚择优选最新知名房地产市场分析报告.docx
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尚择优选最新知名房地产市场分析报告
20XX年XX月份房地产市场分析报告
目录/CONTENTS
一、XX月全国时事动态………………………………………………………3
二、CS土地市场分析………………………………………………………6
三、CS时事动态追踪………………………………………………………12
四、项目关注楼盘追踪………………………………………………………21
五、总结………………………………………………………………………24
一、XX月全国时事动态
(一)、银行试探政策底线第1套房贷结清再贷款视同首套
深圳部分银行房贷业务试探政策底线,第一套房贷结清再贷款视同首套。
如果第一套住房贷款已经还清,再贷款买房仍可以视为首套住房,不过前提是家庭成员名下均没有贷款。
观点:
对于第二套房政策放松可能只是基层个贷业务员吸引客户的说法,第一套房贷结清再贷款视同首套,其实是有范围的,像深圳大部分银行对于第一套房贷款已经结清的客户,必须是在家庭成员名下包括配偶、未成年子女所有贷款结清的情况下才能视首套房,对于第一套住房已经出售再贷款的客户,就要看客户以及房产具体情况,通过审核才可争取按首套置业,但这也是银行系统打政策擦边球的权益之计,此举对于部分投资型客户来说还是有一定的刺激作用,政策的松动有可能导致部分市场局部回暖。
(二)、第三轮土地规划修编定稿
新修订好的《全国土地利用总体规划纲要》同意报国务院审批,核心是围绕着保住18亿亩耕地至20XX年而展开。
观点:
新修订的第三轮土地规划主要是针对一些建设用地突破规划的指标问题,通过减缓退耕还林速度以及严控建设用地的规模两种方式来保证耕地面积。
其实早在20XX年就已制订了耕地保有数和建设用地的要求,此次新修订的《全国纲要》加强了对农用耕地的监控,同时在土地使用的基础数据真实,可靠性方面做的更全面,严格把控建设用地规模的范围,对开发商拿地范围的指标也更高,提倡节约用地,逐步向集约型用地转变。
(三)、新征地补偿办法开“补”今后一律货币安置
新《办法》规定,今后如果征收城市规划区内农民集体所有土地,一律实行货币安置,不再在原有集体土地划拨土地建安置房。
但县(市)范围内不具备货币安置条件的,可以经政府批准后,由农村集体经济组织统一安置。
观点:
在过去新征地补偿方面,由于做得不到位,导致农民在房屋装修方面钻空子的现象很多,给房屋的拆迁工作带来麻烦,今后征收城市规划区土地,一律实行货币安置,该补偿方式更加便捷与简单,既在保证了失地农民利益的前提下,又加快了土地拆迁的进程,同时也加大了被征地农民的补偿,像征地年产值标准提高了5倍将作为被征地农民的社会保障资金,建立社会保障体系、实行货币安置并提供经济住房保障,被征地农民可以与城镇居民一样享受养老、医疗、生活补助等社会保障待遇,此外,征地补偿的透明度也有了极大的提高,被拆迁人可以申请听证。
(四)、住房和城乡建设部强化住房公积金内控机制
住房和城乡建设部XX月XX日在全国纠风工作会议上提出,住房公积金专项治理工作将重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析,对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置。
观点:
住房公积金专项治理工作将重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析,使住房公积金内部管理更加规范,对那些不建不缴、少缴漏缴、超标缴纳以及骗提、骗贷住房公积金等损害职工权益的行为进行清理和纠正;同时住房公积金提取和贷款的办法也逐步完善,职工提取难、贷款难等现象也会相应的得到解决。
金额庞大的公积金合理利用起来,也是分流银行商业贷款的有效途径。
(五)、住房和城乡建设部住房销售合同须注明节能信息
住房和城乡建设部发布《建筑节能信息公示管理办法》(征询意见函)要求,新建住房在施工、销售现场、房屋销售合同、质量保证书和使用说明中,应对节能信息给予公示。
观点:
从我国建筑不仅耗能高,而且能源利用效率较低的情况下,早在XX月份就提出了建筑节能性住房条例,现节能信息须注明在合同中,此举将导致开发成本在一定程度内上升,但从宏观角度来看,只需五到七年的时间,就可以通过节能收回增加的建筑成本。
此办法的正式发布,首先,证明了政府职能部门着眼于行业的可持续发展,立足于源头进行环保建设;其次,将带动相关建筑材料行业的发展;再次,对于消费者来说,房屋的使用成本将大大降低。
(六)、国税总局出台所得税预缴新规房产企业压力加大
国税总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。
《通知》规定对房地产开发企业开发、建造的住宅以及其他建筑物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式取得的预售收入,按规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,对开发完工的产品,结算计税成本后,按照实际利润再行调整。
观点:
这个文件是对20XX年国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的进一步细化。
由于20XX年国家税务总局下发的文件是按照毛利减去期间费用等项目的方法计算,期间费用等项目又有比较大的操作空间,房地产企业往往通过加大期间费用的方法,减少当期应该缴纳的企业所得税。
而此次新规直接规定了利润率,企业无法通过期间费用减少应缴的税额,按照25%的企业所得税率和20%的利润率,房地产企业每月的预售款至少有5%必须要用于缴纳企业所得税,这对于当前资金链本身较为紧张的房地产企业来说无异于雪上加霜,一方面开发贷款紧缩,另一方面通过预售期房实现资金回笼也受到此政策的影响。
在市场持币观望情况严重的情况下,资金实力弱的开发商将举步维艰。
(七)、国土部拟推出土地调控指标体系量化土地闸门
今年国土部将全面进行衡量土地参与调控的指标体系建设。
其中,将土地市场动态监测系统与建设用地备案系统合二为一。
观点:
长期以来,国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价,导致“土地闸门看不出来”。
此次国土部为摸索土地调控指标体系,选择在天津、济南、青岛等7城市国土资源管理部门先行试点,是为了寻求适用于全国的土地调控政策,通过统一的数据采集平台和数据库对土地供应和开发利用情况等实施全程监管,以信息公开来引导市场良性发展,有效的杜绝企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。
(八)、国家正进一步落实三项措施防止房价过快上涨
国家正进一步对解决城市低收入家庭住房困难问题;调整居住用地供应结构及加强房地产市场监管上加以落实,防止房价出现过快上涨趋势。
观点:
中国部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升,二季度房价上涨压力加大,全国房价整体将保持温和上涨趋势。
房价过快上涨会带来三方面不良后果,一是扩大分配不平等,危害社会的稳定;二是将促使银行房贷规模急速扩张,高房价所蕴含的风险向金融机构转移;三是大量的资金和其他资源过度地追逐房地产,将使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持,妨碍经济结构升级,影响长期竞争力。
所以国家这次严严实实的对经济适用住房制度、住房建设标准及居住用地比例和房地产市场监督做了把控,全面制止哄抬房价等违法违规行为,引领房地产行业健康发展。
二、CS土地市场分析
(一)、本月出让土地分析
土地编号
土地状况
[20XX]X026号
位置:
FR区东岸乡合平村
出让面积:
215669.19㎡(323.49亩)
规划用途:
商业、住宅
出让年限:
商业40年、住宅70年
容积率:
商业≤1.6、住宅≤1.2
建筑密度:
商业≤42%、住宅≤26%
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯;红线范围内完成征地拆迁及人员安置补偿。
起始价:
16059万元
起始均价:
49.65万元/亩
保证金:
6000万元
[20XX]X027号
位置:
YH区劳动东路157号
出让面积:
11551.56㎡(17.33亩)
规划用途:
商业、住宅
出让年限:
商业40年、住宅70年
容积率:
详见须知建筑密度:
详见须知
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、通气;红线范围内完成人员安置补偿
起始价:
6646万元
起始均价:
383.49万元/亩
保证金:
2900万元
[20XX]X028号
位置:
TX区先锋村
出让面积:
4032.08㎡(6.05亩)
规划用途:
住宅
出让年限:
70年
容积率:
≤2.6
建筑密度:
≤24%
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯;红线范围内完成房屋拆除
起始价:
535万元
起始均价:
88.43万元/亩
保证金:
200万元
[20XX]X029号
位置:
KF区综合农场果林分场
出让面积:
14042.65㎡(21.07亩)
规划用途:
商业、住宅
出让年限:
商业40年、住宅70年
容积率:
≤4.5
建筑密度:
≤32%
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯;红线范围内完成房屋拆除
起始价:
3206万元
起始均价:
152.16万元/亩
保证金:
1000万元
[20XX]工X002号
位置:
FR区东岸乡张公岭村
出让面积:
30962.42㎡(46.45亩)
规划用途:
工业
出让年限:
50年
容积率:
≤1.2
建筑密度:
<40%
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯;红线范围内土地基本平整,完成征地拆迁安置补偿
起始价:
1500万元
起始均价:
32.3万元/亩
保证金:
750万元
[20XX]X021号继续X牌
位置:
YH区FR南路
出让面积:
5731.616㎡(8.6亩)
规划用途:
商业、住宅
出让年限:
商业40年、住宅70年
容积率:
≤8.0,住宅≤6.0
起始价:
1481万元
起始均价:
172.21万元/亩
保证金:
700万元
[20XX]X030号
位置:
TX区金盆路99号
出让面积:
9594.74㎡(14.4亩)
规划用途:
商业、住宅
出让年限:
商业40年、住宅70年、停车场50年
容积率:
≤7.0
建筑密度:
≤35%
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯;红线范围内完成房屋拆除和人员安置补偿
起始价:
3944万元
起始均价:
273.9万元/亩
保证金:
1200万元
[20XX]X031号
位置:
KF区东风路
出让面积:
8360.26㎡(12.53亩)
规划用途:
商业、住宅
出让年限:
商业40年、住宅70年
容积率:
≤5.5
建筑密度:
≤32%
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、通气;红线范围内完成房屋腾空和人员安置补偿
起始价:
3033万元
起始均价:
242万元/亩
保证金:
620万元
望X[20XX]21号
位置:
WC县XC镇杨丰村普瑞大道与金甲冲路(规划)交汇处东南角
出让面积:
4879.1平方米(7.32亩),其中代征面积为1134平方米
规划用途:
商住用地
出让年限:
商业40年,居住70年
容积率:
住宅≤4.8,商业≤0.8
建筑密度:
≤35%
起始价:
692.9815万元
起始均价:
94.67万元/亩
保证金:
500万元
小结:
本月继续出让土地9宗,面积为304823.616平米,折合457.21亩.CS市区出让土地8宗,比上月多出7宗,说明CS市土地供应经过上月的一个低迷期后,供应量有所回升。
YM区没有土地出让。
(二)、本月成交土地分析
地块号
地块详情
竞得人
成交价格
楼面地价
[20XX]X026号
位置:
FR区东岸乡合平村
出让面积:
215669.19㎡(323.49亩)
规划用途:
商业、住宅
出让年限:
商业40年、住宅70年
容积率:
商业≤1.6、住宅≤1.2
建筑密度:
商业≤42%、住宅≤26%
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯;红线范围内完成征地拆迁及人员安置补偿。
起始价:
16059万元
起始均价:
49.65万元/亩
保证金:
6000万元
CS恒德置业有限公司
23618万元
(73万元/亩)
1095元/平米
[20XX]X029号
位置:
KF区综合农场果林分场
出让面积:
14042.65㎡(21.07亩)
规划用途:
商业、住宅
出让年限:
商业40年、住宅70年
容积率:
≤4.5
建筑密度:
≤32%
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯;红线范围内完成房屋拆除
起始价:
3206万元
起始均价:
152.16万元/亩
保证金:
1000万元
HN省海晨置业有限公司
3226万元
(153万元/亩)
2297元/平米
[20XX]工X002号
位置:
FR区东岸乡张公岭村
出让面积:
30962.42㎡(46.45亩)
规划用途:
工业
出让年限:
50年
容积率:
≤1.2
建筑密度:
<40%
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯;红线范围内土地基本平整,完成征地拆迁安置补偿
起始价:
1500万元
起始均价:
32.3万元/亩
保证金:
750万元
HN省茶业有限公司
1678万元
(36万元/亩)
542元/平米
[20XX]X031号
位置:
KF区东风路
出让面积:
8360.26㎡(12.53亩)
规划用途:
商业、住宅
出让年限:
商业40年、住宅70年
容积率:
≤5.5
建筑密度:
≤32%
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、通气;红线范围内完成房屋腾空和人员安置补偿
起始价:
3033万元
起始均价:
242万元/亩
保证金:
620万元
谭毅
5200万元
(415万元/亩)
6219.9元/平米
[20XX]X027号继续X牌
位置:
YH区劳动东路157号
出让面积:
11551.56㎡(17.33亩)
规划用途:
商业、住宅
出让年限:
商业40年、住宅70年
容积率:
详见须知建筑密度:
详见须知
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、通气;红线范围内完成人员安置补偿
起始价:
6646万元
起始均价:
383.49万元/亩
保证金:
2900万元
CS楚城房地产开发公司
6647万元
(383.55万元/亩)
5754.2元/平米
[20XX]X028号继续X牌
位置:
TX区先锋村
出让面积:
4032.08㎡(6.05亩)
规划用途:
住宅
出让年限:
70年
容积率:
≤2.6
建筑密度:
≤24%
交地标准:
红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯;红线范围内完成房屋拆除
起始价:
535万元
起始均价:
88.43万元/亩
保证金:
200万元
CS湘泰置业有限公司
535万元(88.43万元/亩)
1326.8元/平米
小结:
1、宗地分析
本月成交土地6宗,相对XX月份而言,增加1宗,成交面积284618.16平米,折合426.9亩,相比XX月份,增加92027.86平米。
其中,FR区和KF区各成交2宗,TX区和YH区各成交1宗,YM区没有土地成交。
从成交时间看,大多数土地都是在月底成交的,说明在目前观望气氛十分浓厚的大环境下,开发商仍在思考楼市风险的问题,对于买卖土地仍有些谨慎。
2、价格分析
本月成交额40904万元,相比XX月份,增加8105万元,均价相对XX月份有所回落,为95.82万元/亩.
三、CS楼市动态追踪
(一)、政策规划
1、营盘路隧道主体完工公园将营造亲水游玩环境
营盘中路隧道年嘉湖段主体工程已经全面完工,正在进行防渗系统建设。
将对跃进湖和年嘉湖两个湖湖水进行一排一注,为游客营造更好的亲水游玩环境。
2、CS有望年内修地铁启动轨道交通建设
今年CS有望启动轨道交通1、2号线建设。
1号线是是汽车北站到黑石铺路,2号线是东西向主干线,在线路两端设置支线,以岔线形式同时连接星马城市副中心和武广CS新站。
3、DS路城区最后一段路幅拆迁正式启动预计XX月启建
2日启动的DS路城区最后一段路段拓改工程全长3公里,包括城南西路至白沙路,南沿路至南二环,预计今年XX月启动路幅建设,力争XX月实现竣工通车,拓改后的该段路设计路幅38米。
4、CS拓改出城对接长株潭“XX”飞跨影视城
XX国道提质改造工程计划分工农路-火星北路和火星北路-博览路两段实施,在火星北路-博览路段采用高架桥过金鹰影视城方案。
XX国道工农路至星沙收费站,全长4.88公里路段计划年内实施改造。
5、一核四区CS大河西先导区规划构思首公布
22日,CS市大河西先导区规划构思首次公布。
大河西先导区总用地1200平方公里,其中建设用地规模420平方公里,生态景观绿地198平方公里,农用地495平方公里,水体面积占87平方公里。
核心区用地范围为XJ以西,黄桥大道以东,北至黄金大道与YM区区界,南至含浦镇与坪塘,包括YM区、含浦镇、坪塘镇、雷锋镇的用地范围;起步区范围包括绕城线以西、黄桥大道以东、靳江河以北,北边以高新区拓展区为界(华龙村、金南村北界)的用地范围。
6、YM区启动XS北路拆迁年底竣工通车
XS大道北段建设工程南起XJJZZ大桥,北到三汊矶大桥,全长约9公里。
XX月16日YM区全面启动XS北路中段的拆迁,3.8公里长的XS北路中段将于今年年底竣工通车。
7、今年XX月起CS将建350万平方米经济适用房
自今年XX月开始,三到五年内,CS市将新建350万平方米经济适用住房、130万平方米廉租房,使人均住房保障面积提高到15平方米,率先达到人均35平方米的小康居住水平。
8、XJ大道南段沿途将建5大景观今年7月底通车
XJ大道南段北起白沙路,南至猴子石大桥以南,西临XJ,东靠长达3公里的山体,全长约4公里,今年7月底将全面贯通,沿途将建5大景观工程,包括观景平台广场、八道码头景点、城南火车广场、石油、液化气码头遗址、“2·7罢工”纪念墙。
9、打造现代休闲商务中心区侯家塘要做“CS客厅”
未来五年,CS的现代服务业将进入一个快速成长的阶段,YH区侯家塘街道已明确了发展现代服务业的目标,即建立东塘-侯家塘-红旗区-梓园路-城南路区域品牌距阵,对现代休闲商务服务业进行重新梳理和细化,将自身打造成为“CS的客厅”。
10、长善路将沿浏阳河西岸对接车站北路
今年,浏阳河风光带长善路二期工程将于年内启动,拉通康乐路与车站北路之间的2公里路段,计划明年实现通车。
小结:
营盘中路隧道年嘉湖段主体工程已经全面完工,使得该区域的周边基础设施综合配套,交通条件更加完善,加上烈士公园将营造亲水游玩环境,该区域的景观环境也在不断提升,其近区楼盘项目也将直接从中受益,同时也可能拉动该区域的房价。
CS将在今年开始修建地铁,地铁规划沿线位置成为房地产市场开发热点,地价和房价彪升!
DS路最后一段路段拓改,预计XX月实现竣工通车,将促使TX区旧城改造进度加快。
CS将拓改工农路-火星北路和火星北路-博览路对接长株潭,这是长株谭城市群市政建设又一动作,房地产区域分界将逐渐模糊。
该路网的改造,将促进CS区域的扩张和城市人口的迁徙。
随着政府对保障性住房建设的重视,今年XX月起CS也将建350万平米的经济适用房,可见保障性住房将成为今后CS市场的主流,本市新就业者、散居危旧房屋主和农民工等各类社会群体的住房困难将得到有效解决,但分配范围仅局限于城市本土低收入群体。
XJ大道南段沿途将建5大景观工程,为其周边的楼盘提供更完善的配套设施,同时也促使XJ两岸成为未来CS楼市的开发热点区域。
YH区候家塘将打造成CS的一个现代休闲商务中心,与五一广场和金融街成为CSCBD的金三角,周边楼盘将直接从中受益,同时也将拉动区域房价。
长善路将对接车站北路,车站路与人民路之间的路网进一步完善,缩短了城市道路的距离,同时也给道路两厢的楼盘提供自然资源,一饱览浏阳河沿岸风光。
(二)、本月楼市动态
1、市场综述
区
域
商品住宅(期房+现房)
二手住宅
套数
较上月涨幅
面积(万㎡)
较上月涨幅
均价(元/㎡)
较上月涨幅
套数
较上月涨幅
面积(万㎡)
较上月涨幅
均价(元/㎡)
较上月涨幅
TX
1152
-20%
11.51
-24%
3630
2%
175
2%
1.25
-2%
1673
10%
FR
983
-2%
11
-7%
4409
9%
191
-2%
1.72
-2%
1831
10%
YH
1832
-53%
19.98
-60%
3451
26%
211
-18%
1.67
-29%
1716
6%
KF
1354
24%
15.82
7%
3955
4%
182
10%
1.41
0%
1469
3%
YM
955
-21%
10.73
-26%
3335
-8%
123
10%
1.28
14%
1659
26%
全市
6276
-27%
69.04
-35%
3731
14%
882
-2%
7.33
-7%
1445
12%
注:
此次数据统计至XX月27日
小结:
截至本月XX日,从成交数据表上看,本月商品住宅成交套数、面积较上月均有下降。
本月共成交6276套,与上月总体上相比下降了27%,下降的幅度较大,全市各区的成交套数除KF区成交套数上涨之外都有所下跌;全市成交面积较上月总体相比下降了35%,各区的成交面积除KF区成交套数上涨之外也都出现了下降;本月全市成交均价为3731元/㎡,与上月相比上涨了14%,而本月除YM区的成交均价较上月总体相比下降8%外,其余各区都呈现上涨的态势。
在二手房成交方面,本月全市成交套数较上月下降2%,成交面积较上月下降了7%,然而成交均价与上月相比增长了12%。
整体而言,本月市场的消化情况与XX月相比出现了明显地好转,尤其表现在各物业的价格上,然而在新房与二手房的成交量上表现出一定的下跌。
楼市价格的增长也预示着消费者对市场的信心开始得到逐步地回升。
2、商品住宅成交套数分析
注:
此次数据统计至XX月XX日
小结:
截至本月XX日,CS市商品住宅共成交6276套,较上月下降了27%。
从成交柱形图上看本月中、下旬的成交态势较上旬活跃,下半月新开盘楼盘较多是影响的主要原因。
结合整体态势看,新开盘楼盘的市场消化率较好,直接拉动成交套数的增长.
3、商品住宅成交面积分析
注:
此次数据统计至XX月XX日
小结:
截至本月27日,CS市商品住宅成交总面积为69.04万平米,较上月下降了35%。
从成交柱形图上看,本月成交面积波动较大,结合成交套数分析,本月市场消化量的平均面积为110㎡/套。
4、商品住宅成交均价分析
注:
此次数据统计至XX月XX日
小结:
本月CS市商品住宅成交均价为3731元/㎡,较上月总体相比上涨14%。
从成交均价柱状图上看,本月的成交均价状态相对保持平衡,没有出现较大的波动。
市场的价格开始逐步回升,消费者对市场的信心度开始增强。
5、CS楼市XX月动态实录
日期
行业动态
XX月XX日
DW门L3栋盛大开盘,推出200套,销售了117套,均价:
4000元/㎡,在开盘当天同时进行了育英学校全程进驻DW门项目的开工仪式
XX月XX日
JT•SN花园2号栋瑞仕公馆2期盛大开盘,85平米左右的奢华2房和50平米左右的小资1房,成功签约80套,成交率高达60%
JY香邸一期"空中交房",一期有1279套,目前销售率:
100%
XX月XX日
FE景限量加推18套238㎡复式,均价:
2580元/㎡
XX月XX日
FE乐天花亭二期VIP火爆登记中
XX月XX日
HT100国际XC跃彩洋房观湖组团C29.C30.C32栋80-145㎡全程预约
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