布吉城市更新规划.ppt

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中间成果汇报深圳市布吉街道城市更新规划研究URBANRENEWALPLANNINGOFBUJIDISTRICT,SHENZHEN项目背景1n城市更新概念城市更新概念城市更新城市更新:

是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

要的、有计划的改建活动。

引自百度概念引自百度概念18581858年年88月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：

月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：

生活在城市中的生活在城市中的人人，对于，对于自己所居住自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于和不满；对于自己所居住自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。

包括所有这些内容的要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。

包括所有这些内容的城市建设城市建设活动都是城市更新。

活动都是城市更新。

重建或再开发重建或再开发（redevelopmentredevelopment），），重建或再开发，是将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地重建或再开发，是将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地进行与城市发展相适应的新的合理使用。

重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环进行与城市发展相适应的新的合理使用。

重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。

同时在投资方面也境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。

同时在投资方面也更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。

更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。

整治（整治（rehabilitationrehabilitation），），整建，是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，使其能够继整建，是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，使其能够继续使用。

整建的方式比重建需要的时间短，也可以减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方续使用。

整建的方式比重建需要的时间短，也可以减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方式使用于需要更新但仍可恢复并无需重建的地区或建筑物，整建的目的不只限于防止其继续衰败，更式使用于需要更新但仍可恢复并无需重建的地区或建筑物，整建的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了进而改善地区的生活环境。

是为了进而改善地区的生活环境。

维护（维护（conservationconservation），），保留维护，是对仍适合于继续使用的建筑，通过修缮活动，使其继续保保留维护，是对仍适合于继续使用的建筑，通过修缮活动，使其继续保持或改善现有的使用状况。

持或改善现有的使用状况。

n城市更新三种方式城市更新三种方式更更旧布旧布新新n城市更新的三种组织模式城市更新的三种组织模式政府主导型城市更新政府主导型城市更新更新经济成本大于更新经济收益更新经济成本大于更新经济收益业主主导型城市更新业主主导型城市更新更新经济成本基本等于更新经济收益更新经济成本基本等于更新经济收益市场主导型城市更新市场主导型城市更新更新经济成本小于更新经济收益更新经济成本小于更新经济收益三种模式之间可相互转换三种模式之间可相互转换n城市更新目标城市更新目标城市更新应以解决城市城市更新应以解决城市问题，实现城市定位为问题，实现城市定位为导向导向目标性导向目标性导向城市更新应以保证可实施城市更新应以保证可实施性为导向性为导向实施性导向实施性导向工作重点二：

工作重点二：

围绕问题和目标，确定城市更新策略工作重点三：

工作重点三：

与现行城市规划体系的全面衔接工作重点四：

建立保障更新计划实施的政策制度工作重点一：

工作重点一：

认识城市发展的问题与目标项目背景1项目背景1n规划研究范围规划研究范围n工作进程概况工作进程概况44月中旬月中旬项目启动。

项目启动。

至至55月下旬月下旬资料收集整理分析资料收集整理分析现状实地调研踏勘现状实地调研踏勘公众意愿初步了解公众意愿初步了解至至66月中旬月中旬初步汇报初步汇报思路框架确定思路框架确定至至77月下旬月下旬补充调研，补充调研，完善现状调研资料完善现状调研资料至至88月下旬月下旬中期汇报中期汇报分析归纳提出结论分析归纳提出结论前期判断反馈调校前期判断反馈调校至至1212月下旬月下旬成果汇报成果汇报中期成果意见反馈中期成果意见反馈提供最终研究成果提供最终研究成果30.49平方公里总规划面积：

总规划面积：

30.4930.49平方公里平方公里其中生态控制区：

其中生态控制区：

12.7912.79平方公里平方公里n规划研究背景规划研究背景原龙岗区区长张备：

原龙岗区区长张备：

5年投年投1600亿推进综合整治，用亿推进综合整治，用3-4年年的时间，让龙岗区脱胎换骨。

的时间，让龙岗区脱胎换骨。

龙岗区的基础设施建设，不仅远远落后于特区龙岗区的基础设施建设，不仅远远落后于特区内，相比宝安区都有很大差距。

内，相比宝安区都有很大差距。

“比如道路建成率龙比如道路建成率龙岗只有岗只有40%40%，宝安已经接近，宝安已经接近80%80%，又比如医院的建设，又比如医院的建设，龙岗区每万人病床拥有量只有龙岗区每万人病床拥有量只有9.49.4张，全市平均水平张，全市平均水平是是1717张；警力配备，全市每万人张；警力配备，全市每万人1414个，龙岗只有每万个，龙岗只有每万人人66个。

个。

”张备坦言，龙岗区基础薄弱，今后没有借口，必须张备坦言，龙岗区基础薄弱，今后没有借口，必须按照城市化要求科学发展，龙岗要实现与特区无缝对按照城市化要求科学发展，龙岗要实现与特区无缝对接。

接。

项目背景1相关政策支持市场动力强劲政府引导缺失本次规划编制为什么要做布吉更新研究？

为什么要做布吉更新研究？

n规划研究背景规划研究背景项目背景1相关政策支持市场动力强劲政府引导缺失本次规划编制为什么要做布吉更新研究？

为什么要做布吉更新研究？

业主意愿改造地块分布图1234567118914101213项目背景1n规划研究背景规划研究背景相关政策支持市场动力强劲政府引导缺失城市更新“自下而上”立项方式开发商更乐意选择拆迁成本低，回报率高的地区，开发商更乐意选择拆迁成本低，回报率高的地区，而那些建筑密集、拆迁量大、更新改造成本高的而那些建筑密集、拆迁量大、更新改造成本高的地块则少人问津，但这些地区往往是从城市整体地块则少人问津，但这些地区往往是从城市整体发展和公共利益的角度更迫切需要进行城市更新发展和公共利益的角度更迫切需要进行城市更新的地区。

的地区。

城市更新“自上而下”控制引导缺乏政府统筹的城市更新，不仅可能浪费大缺乏政府统筹的城市更新，不仅可能浪费大量的时间和成本，还可能给那些更新时机不成熟量的时间和成本，还可能给那些更新时机不成熟地区的未来改造带来新的不利因素，公共利益和地区的未来改造带来新的不利因素，公共利益和城市整体发展目标因此可能遭到损害。

城市整体发展目标因此可能遭到损害。

开发商联合旧村集体组织所在街道办、区旧村办和区政府批准市城中村改造办公室批准制定全市的改造计划什么时候更新如何更新在哪里更新制定城市更新总体规划？

n相关规划研究依据相关规划研究依据综合性规划综合性规划专项规划专项规划法定图则法定图则相关政策文件相关政策文件龙岗区贯彻落实龙岗区贯彻落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要珠江三角洲地区改革发展规划纲要与与深圳市综合配套改革总体方案深圳市综合配套改革总体方案实施方实施方案（案（20092009）深圳市城市总体规划（深圳市城市总体规划（2007200720202020）中部物流组团分区规划（中部物流组团分区规划（2005-20202005-2020）龙岗空间战略发展规划（编制中）龙岗空间战略发展规划（编制中）深圳市城市更新总体规划（编制中）深圳市城市更新总体规划（编制中）深圳市工业布局研究与规划深圳市工业布局研究与规划深圳市商业网点布局规划（深圳市商业网点布局规划（2006-20102006-2010）深圳市城中村（旧村）改造总体规划（深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-20102005-2010）龙岗区整体城市设计（龙岗区整体城市设计（20082008）龙岗区干道路网规划龙岗区干道路网规划布吉街道综合交通改善方案（布吉街道综合交通改善方案（20062006）布吉交通改善详细计划布吉交通改善详细计划（2010）（2010）特区外各组团道路交通详细规划特区外各组团道路交通详细规划布吉核心城区（编制中）布吉核心城区（编制中）布吉中心地区法定图则（图则编号：

布吉中心地区法定图则（图则编号：

LG101LG10104/0104/01，编制时间，编制时间20012001年年88月）已批图则月）已批图则罗岗地区法定图则（图则编号：

罗岗地区法定图则（图则编号：

No.LG101-06/01No.LG101-06/01，编制时间，编制时间20082008年年11月月1919日）已批图则日）已批图则水径地区法定图则水径地区法定图则（08-09（08-09年计划图则年计划图则）布吉老街地区法定图则（图则编号：

布吉老街地区法定图则（图则编号：

LG101-07LG101-07，编制时间，编制时间20012001年年88月）在编图则月）在编图则三联地区法定图则（图则编号：

三联地区法定图则（图则编号：

LG101-01LG101-01，编制时间，编制时间20072007年年11月）在编图则月）在编图则石芽岭地区法定图则（图则编号：

石芽岭地区法定图则（图则编号：

LG101LG1010303，编制时间，编制时间20072007年年11月）在编图则月）在编图则南岭地区法定图则（图则编号：

南岭地区法定图则（图则编号：

LG101LG1010505，编制时间，编制时间20082008年年22月）在编图则月）在编图则上李朗地区法定图则（图则编号：

上李朗地区法定图则（图则编号：

LG103LG1030707，编制时间，编制时间20082008年年66月）在编图则月）在编图则相关政策文件相关政策文件区政府提供近期重大设施实施计划区政府提供近期重大设施实施计划项目背景1任何层面的城市更新规划都必须解决在哪里改、如何改、什么时间改等若干主要问题，但各层面更新规划的工作深度和工作内容侧重点有所不同，同时更层面之间应有相互的指导和依据。

本次城市更新规划内容应全面与现有法定规划衔接（主要是法定图则），以保障对城市更新的法定性、系统性指导深圳市城市更新专项规划（20112015）正在编制中（2010年5月）n更新规划的相互衔接更新规划的相互衔接宏观层面更新规划中观层面更新规划微观层面更新规划各层面城市更新规划的相互关系：

布吉城市更新总体规划研究（本次规划）本次规划研究法定图则中城市更新内容编制指引（试行）正在试行中（2009年6月）城市更新专项规划策略研究我院已经中标（2010年6月）项目背景1n深圳市城市更新专项规划（深圳市城市更新专项规划（2011201120152015）的主要内容）的主要内容如何改？

在那里改？

什么时间改？

重点更新地区的确定改造策略分区更新规模调控全市更新总量为252.4平方公里改造强度指引配套设施指引城市设计指引更新地区的总量确定基准容积率确定、容积率修正、特别规定在全市密度分区的基础上，依据法定图则编制容积率确定技术指引三点要求更新增加设施应符合法定规划要求，独立占地设施应符合法定规划要求、设施需求应与人口规模变化保持一致五点要求与上位规划相关要求衔接，重点考虑城市地标节点、城市开场空间、城市建筑景观特质、历史文化保护