香山项目阶段性总结.docx
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香山项目阶段性总结.docx
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香山项目阶段性总结
一、营销计划大纲
凭借本地作战优势,售楼处功能与媒体宣传并用完成基本盘,即福建地区,厦门、福州、漳州、泉州、龙岩等重点地区的营销工作。
巩固基本盘同时优化基地
2007年3月1日——2007年8月31日
配合全国强势媒体宣传引导,例如国内航线头等舱、重点城市机场、奢侈品消费场所、奢侈品消费杂志等,打开全国营销渠道。
并尽早深入标杆城市——北京
打通全国营销渠道、深入标杆城市
2007年7月1日——2007年9月30日
作为项目的重点营销市场:
上海、香港、台北、太原、哈尔滨等,成立专署营销小组在当地五星酒店设营销点通过特定推介工具,如展板、多媒体楼书等,结合房地产行业知名媒体举办产品峰会及产品推介会,直接达成产品营销目的。
重点营销市场渗透
2007年10月1日——2007年12月31日
C、大基地包装方案单元示意图
伍、别墅(VIP泊位)
一、大定位:
主体及精神
1、“3000万以上”演绎商务公馆;
2、国际性高档俱乐部;
3、特区“私人”安全性;
4、个人商务会所;
5、公司性商务会所;
6、英式管家;
7、配游艇:
宴会(舞会),公司(居家)
8、可住、可租、可赢利,自用投资两相宜;
9、每套都不一样——唯一性;
10、直升飞机停机坪;
11、私人游泳池。
二、小定位:
功能及配套设施
1、游艇及驾证VS司机;
2、会所功能;
3、B1F负一层商务功能;
4、游艇功能,商务及休闲;
5、代为管理公馆(配套);
6、代为管理游艇(配套);
7、可精装修出售(配套);
8、自动化公馆及装修;
9、HA系统;
10、公馆每套都不一样;
11、公馆及游艇命名;
12、园林小品命名。
三、市场切片定位:
市场客源选取
1、有闲钱在一亿以上;
2、中国500大名企(中外);
3、中国1000大富豪(中外);
4、主要年龄35~55岁;
5、有国际观——时尚;
6、有企图心——再成长;
7、有品位——懂生活;
8、近期资产累积快速;
9、喜欢另类张扬;
10、极度精打细算(银贷必备)。
投资客
商务客
置产VS休闲
四、产品定位:
市场吻合度及产品差异性
1、低自付、高享受(银贷),多功能;
2、量身定做,房子、装修、园林、游艇;
3、有国际级档次会所的别墅;
4、有商务性功能的房子及游艇;
5、代为管理公馆及游艇;
6、有英式管家贵族式服务;
7、每一套内外都不一样,唯一性强;
8、滨海的别墅;
9、远程CCTV的别墅;
10、家务自动化的别墅;
11、附游艇会VIP会籍的别墅;
12、特区、保安、私人领域;
13、私人“快速出国”的别墅;
14、私人游泳池(大海)。
五、论证(附加价值):
和理性及诱因(动机)
1、中国限量滨海“收藏”;
2、VIP会籍的价值;
3、私人“快速出国;
4、游艇价值;
5、特区、私人领域价值;
6、商务的价值;
7、VIP泊位的价值;
8、可出租营利的价值;
9、玩家休闲的价值;
10、免装修工程的价值;
11、量身定做、命名的价值;
12、私人游泳池;
13、游艇驾证。
14、
六、推出时机须具备条件——→设计竞赛活动(规划VS装修)
●项目大小定位完成;
●项目俱乐部定为完成及相关配套完成;
●项目建筑规划平、立、外、剖面完成(最少30套方案完成实品屋);
●单项做举办活动完成(设计竞赛);
●项目基础知名度、铺垫完成;
●游艇公司进驻;
●游艇驾训招开;
●销售渠道完成;
七、核心竞争力:
■直升机+出海出国游艇;
■国际级俱乐部+滨海别墅;
■游艇驾证+私人游艇;
■投资效益+商务效益(自用出租两相宜);
■量身定做+命名(公馆、游艇);
■封神榜(出书)、出名(反之易出事);
■最好控制单套在500平米以内,总价在1000万以内;
■含游艇在1500万以内为最佳,建筑以300平米以内为最佳;
■最好每一套别墅内部功能皆不一样,外观也不一样;
八、风险提示:
1、可能没有独立土地权约的VIP泊位;
2、售价在2万/㎡以上,总价在1000万/套以上;
3、可否融资在80%以上(主名分特殊)
4、封神榜出书(出名)易出事。
陆、酒店式公寓SOHO:
一、大定位:
主体及精神
1、房间装修变化多;
2、各国风格有;
3、休闲度假浓;
4、亦可设点办公;
5、6星级饭店;
6、足可出专书;
7、新投资观念(信托及鉴证);
8、装修费用、配套费用、设备费用,前期筹备营运准备金;
9、3~5年大翻新装修缮;
10、专业经营团队;
二、小定位:
功能及配套设施
1、最少25000㎡的配套;
2、可容纳3000人会议厅;
3、多功能厅;
4、林肯商务俱乐部(城市俱乐部);
5、娱乐地产;
6、6星酒店;
7、外商俱乐部(联谊会),200~300房最佳,本项目为500~600间房;
8、
三、市场切片定位:
市场目标客源选取
1、能把买别墅拿来当套房买的人;
2、企业主、企业家;
3、赠品;
4、房地产投资狂热族;
5、豪门第二代;
6、福建省名企;
7、会员卡(例:
高尔夫)族;
8、时尚有钱人;
9、短期暴发户;
10、投资客;
11、商务自用。
四、产品定位:
市场吻合度及产品差异性
1、
吻合度:
●商务功能;
●会务功能;
●休闲度假;
●俱乐部功能;
●特区、私人领地;
●娱乐地产、娱乐功能。
2、差异性:
●酒店式SOHO;
●新投资观念;
●信托管理;
●双俱乐部;
●意识性产品;
●足可出专书。
五、论证(附加价值):
和理性及诱因(动机)
1、酒店会员卡;
2、城市俱乐部会员卡;
3、信托管理(资金);
4、8~12年回本;
5、商务价值;
6、特区、私人领域价值;
7、自住:
天数换算;
8、消费折扣优惠;
9、年回收对总投入100万,银行融资(可贷款来买的观念):
6%,1.6:
100,1.2:
100,6:
100。
10、两种方案,酒店、SOHO同时出手,战略性;
11、酒店+SOHO+写字楼,最少要10万㎡经济性。
六、推出时机须具备条件:
七、核心竞争力:
★以城市俱乐部:
会议、娱乐地产的观念,1万会员×5万会费=5亿;
★以酒店俱乐部观念:
20万会费×2000名会员=4亿;
在以上两个角度下,长期回收是可行的,投入是可放手创作的,同时酒店及SOHO的推出在战略上、战术上有其巧妙处——两者收一效即可达酒店及城市俱乐部的创建。
★本项目唯一缺憾为独立产权→变成持分产权之变数;
★信托管理、商务价值、双俱乐部、私人特区、外商俱乐部;
★6星级酒店——最佳投资标地,国际级经营团队;
★专书;
★8~12年回本;
★1000元×180天(360天/500元/天)=18万×6年回本(经济效益)
★月租8000元/月×12个月=9.6万/年×10年=10年还本
★8000元×30天=24000元/8000元/月=3.3折月租
八、风险提示:
1、一般SOHO存在为①投资出租。
②高单价低总价。
③精装修。
④小平米数。
但一旦单价2万/㎡时,租金是否能跟的上,而值得投资;
2、自用为写字楼办公,或自住一房的SOHO高总价更难成立;
3、为了符合租金,必须是5星级的酒店,并可包租、可自住15天;
4、除了5星级酒店,必须有其他较高的附加值方可出手;
5、以50㎡×2万/㎡=100万(可买别墅了),“反而”应以出售“时段租赁权”,180元/年×500元/天=9万/年,11年回本99万。
附注:
酒店式公寓、SOHO同时出手:
酒店式公寓
SOHO
出售时段租赁权
2万元/㎡(精装修)
前6年
6年×9.6万=57.2万元
中6年
6年×7.2万=43.2万元
后6年
6年×6万=36万元
合计
18年共136.8万元
配合
每年自用12天×1000元=1.2万×18年=21.6万
消费折数另计
会员卡(免年费)20万/卡
配合事项合计
41.6万元
总计
178.4万元(自备款30万)
VIP泊位的定性及定价思考
一、VIP泊位的定性
1、它是360度全海景,附有游艇泊位的高档别墅。
2、它可能是私人物业,做为顶级成功人士的寓所
3、它可能是国际五星级酒店的顶级度假别墅,每晚租金8000元起
4、它可能是实力品牌企业的顶级招待所
5、它可能是游艇狂热者的度假天堂
6、它可能是国际游艇玩家的停泊港
二、成为商品房的基本条件
中国别墅市场已逐渐成熟,市场对商品房一有牢不可破的认知,必须具备完整的五证及足以让人倾倒的建筑及环境。
通常别墅属于现房市场(现房才好卖),样板间的设计与品质将关键的影响看房者的购买信心指数。
三、现状与变化
1、07年销售期不具备商品房销售相关证照。
2、07年施工进度顺利,规模形象透过努力即可建成。
3、07年完成样板间至少2~3栋。
4、配套会所结构可完成。
5、区域内海水可引入,部分景观可完成。
6、国际俱乐会员机制完善,国际联网工作展现。
7、已初步建立全国知名度,须努力完善美誉度。
四、初期应变及长期计划
1、先卖地上物,不承诺产权
2、先卖地上物,承诺产权
3、产权有几种形式可选择(甲方与专业律师研究)
4、部分出售属私人物业,配以高档完善服务与管理,部分出售产权,回租,属酒店经营的顶级度假别墅,业主享有增值、分红及每年使用天数(免费)
五、价格
1、在完成单体细部方案及装修标准后,客观订定。
2、价格策略按地产专业及市场规律分阶段操盘。
3、分有产权、无产权两阶段收费,同时必须给予十分充分的保障及赎回机制。
4、高档别墅不具有明显的比价效应,但品质与价值是绝对挂钩的。
顶级客层阅历丰富,将采取一分品质一分价的原则,加上大规模的整体价值烘托来面对。
预约、营销别墅的基础要件
1、企业、集团公司基本包装
2、游艇码头、港务的管理公司
3、酒店的管理公司
4、物业管理公司
5、建筑规划的公司
6、景观设计的公司
7、灯光造景工程的公司
8、游艇设计生产的公司
9、企划及营销公司进驻,并完成筹备期工作。
10、接待中心完成:
泛指内外接待中心(含小会所)
11、基础企划、营销、广告、媒体、执行具共识“合同”并以完成打底铺垫工作。
例:
基本印刷品……等
12、别墅区可先划定部分小区,先20~30套不同户型推出,后续快速跟进规划完成:
但先推出的产品必须软硬体明晰详确。
例:
栋距、绿地、设施、面积、户型、建材、软硬体配件、单价、总价、计价方式,是否附何种游艇,是否有哪些管理费,可享受哪些附加价值及配套。
13、预约方式、优惠方案、选房方式、特惠方式、付款方式
14、介绍流程、行销流程——行销策略、广告策略完成
15、行销人员招聘、专案式组训完成(月30~45天)就位。
16、其他。
大跨区中,简列本项目如何做好异地行销:
一、如何节省开支?
二、如何增加目标客户层的接触机会?
三、如何做好异地行销的小型事件行?
一、如何节省开支?
不必在异地设立办公室及生财设备——在五星级的酒店里租用大堂即可。
优点:
1、减少固定的办公室庞杂管销。
1、减少固定的办公室生财设备。
2、效果好,多用长一点时间,效果不好立即截至。
3、弹性灵活而机动。
二、如何增加目标客户层的接触机会?
租用五星级酒店大堂的一个小区快块
优点:
1、中国权贵特征,出入五星级酒店。
2、强迫自然性面对接触的机会。
3、效果好多用长一点时间,效果差可立即当月截止。
4、弹性灵活而机动。
5、并可循环性做区块的浸透及入侵。
三、如何做好异地行销的小型事件行销?
不必自行操作,运用当地专业机构——开立游艇别墅高峰论坛。
1、花少许经费借当地厂商资源。
2、花少许记者费用,引发当地报道。
3、花少许经费,可邀到达官贵人论坛。
4、有些许炒作性,公众媒体有文章可做。
效果好时会有:
1、陆续报道。
2、追踪报道。
若再加上当地的名录,邮寄DM,则异地行销的综合性项目需求可言基本达到——少花钱,多做事。
写字楼硬件方面分以下几个方面,主要是体现科技与创新
建筑类型:
框架或钢结构,抗震在8级地震以上;
办公空间:
能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间;
标准层高:
室内净高2.6m以上;
标准承重:
楼板承重在2.5KN/m2以上;
供电系统:
双路供电,办公面的供电容量在80W/m2以上;
空调系统:
国际知名品牌中央空调系统,用户能根据自我要求调节室内温度、湿度,空调系统充具有分区域控制能力,新风量在30立方米/人/小时以上。
电梯:
国际知名品牌,每部电梯服务面积小于3900平方米/吨?
台,候梯时间不超过30秒钟。
停车位:
每60~90平方米出租面积提供1个机动车位,并实现智能化高效管理。
供水系统:
24冷热水供应,并有中水处理系统;
智能化系统:
达到5A级标准;
办公(OA):
预留OA电力负荷50VA/m2以上,办公室OA布线采用网络地板或地面线槽;
通信(CA):
计算机网络通信系统到达所有的办公间,提供其他国际国内长途语音及数据通信条件;千兆入户,百兆到桌。
楼宇(BA):
主要的机电设计由计算机管理,并监控其运行状况,实现管路的自动控制;
消防(FA):
防火电视监控,安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置;
保安(SA):
保安重点部位(门厅、电梯等)设电视监控计算机,自动巡更;
装饰装修
外立面:
铝板、玻璃幕墙,局部为高档石材等材料。
大堂:
有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料
电梯厅:
采用高档装饰材料,地面应采用石材;应有不锈钢、大理石或木门套;
走廊:
高级带胶垫毯或用石材地面,高档吸音材料吊顶;
卫生间:
进口名牌洁具,高品质、低噪声,通长石材洗面台,设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸,高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度,高级瓷砖或石材墙、地面,前室空间能有余度满足使用者理容要求;
办公间:
墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆,高档吸音材料吊顶,刷高级乳胶漆,块状胶垫地毯地面;
生态空间:
一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局,以增添写字楼内部景观。
香山国际游艇俱乐部项目写字楼产品描述
研究内容
甲方观点
九鼎观点
研究方向
研究细项
定味研究(结合项目位置以及综合配套,竞争分析,公司战略思路以及可行性)
智能化办公室/酒店式办公室/复合式办公室/立即办公室/总部办公室/环保(生态)办公室/资讯办公室/商务办公室/创业基地
复合式功能
复合式功能
办公人员构成
20-50人/单位为主力构成<20人/单位为次主力构成总部办公员工
定向研究
产品定位
5A级SOHO生态智能办公空间
5A级SOHO生态智能办公空间
目标市场定位
以闽南为主的全国市场
以闽南为主的全国市场及海外市场
目标客群定位
主要面对投资客群
国内、海外投资群体,投资机构整栋购买
项目规划
层高建议
6.4m
6.4m
承重
楼板承重不小于500kPa/平方米
柱间距
考虑办公楼的实际利用率,及可分割性,(建议8.25米)
得房率
>70%
户型面积定位
80-250平方米
面积段
配比
实际使用面积
80-150平方米
52%
120-250平方米
150-300平方米
40%
280-500平方米
其他
8%
项目配套
电梯数量
5部/幢(每3层一梯),未含货梯
4000~5000平方米拥有一部电梯,平均等待时间为45秒(3.3m层高)
本案层高6.4m,可考虑约7000平方米拥有一部电梯,5部/幢平均等待时间<60秒,
停车位
>160个/幢(1个/200平方),等候不超30S
英国仲量联行指标
英国世邦魏理仕指标
《新地产》推荐指标
1个/250平米
1个/200平米
1个/150平米
综合考虑到本案地位特点,建议>200个/幢(1个/160平米)
电话线数量
2700条(每12平方米1条)
同时预留同等数量宽带网络接口;有线电视、卫星电视接口可是实际情况预留
电源供应
90Va/平方
供电容量:
应能适应将来用电设备的增加,用电量增大的需要,变电所设计时应为将来的扩容而预留足够的空间。
参考值3万平米层高写字楼供电容量约10000Kw-12000Kw
供电电源质量:
电压波动不大于±15%频率变化不大于±0.5Hz波形失真率不大于8%允许断电持续时间为4~200ms,自备发电机组
冷热水
24h
全自动变频标准给水系统,卫生间24小时热水,直饮水入户供应,中水系统(满足SOHO办公的需求)
空调系统
中央空调系统/新风系统
甲级写字楼每人每小时获得的新风量为50-60立方米,为普通写字楼的两倍(每人每小时30立方米);中央空调系统,24小时单户自由开关、自由调节室内温度,并可以精确地进行分户计量费用
有线电视系统
邻频传输分配技术
有线电视系统(SMATV)采用邻频传输分配技术,接收内容包括有线电视节目、卫星电视节目、大厦自办闭路电视节目
安防系统
安防系统(SAS)在电梯轿厢,主要出入口,车库等部位安装摄象机。
采用24小时闭路电视摄象系统,门禁系统,一卡通系统,立体设防,达到多重防范预警效果
产品功能
智能功能
楼宇自动化系统(BAS),可以自动及远程遥控机电设备,实时观测设备运行状态;消防自动报警及联动系统(FAS),消火栓灭火系统和自动喷淋灭火系统。
设置楼梯加压送风系统及排烟系统
商务功能
办公自动化管理系统(OAS),为客户提供办公自动化管理,宽带接入及相关多媒体增值服务、信息自动化系统(CAS)、结构化布线系统(PDS)办公楼采用多模光纤作为数据传输的垂直主干网络,可实现数据交换“万兆光纤入楼,千兆到楼层,百兆到桌面”;
通讯功能
手机信号覆盖系统写字楼内安装微蜂窝基站,信号覆盖大厦地下、地上、电梯轿厢等各区域,使受机实现无障碍通讯;
休闲功能
大堂背景音乐系统
吧类:
酒吧、咖啡吧、艺术吧
文化艺术类:
书店、高档音响店、画廊、数字影像店
品牌专卖点:
以经营一二线时尚品牌为主
餐饮类:
快餐、中式特色餐饮、西式风情餐厅、主题餐厅、特色咖啡店、冰/甜品点
家居商业类:
小型超市、鲜花、礼品
航空票务中心及银行金融服务:
商务中心:
邮政服务:
洗衣店:
自用功能
卫生间提供24小时热水,中水处理系统,自动排烟系统
建筑材料
幕墙
双层LOW-E低辅射玻璃
新型LOW-E玻璃幕墙
大堂
设计主体景观/设置大堂接待前台/大楼客户铭牌/自动感应门、旋转门/大理石地面、装饰墙/绿植、装置画、公共休息区
走道
石材地面、乳胶漆墙面、吸音板吊顶
办公区域
地面抛光砖、乳胶漆墙面、进口灯具、吸音板吊顶、玻璃幕门
公共部分
石材地面、乳胶漆墙面、吸音板吊顶
卫生间
各层设置独立男女公厕/高档洁卫器材
电梯
推荐三菱/迅驰高速电梯,2-3部观景电梯
>3m/s
共享设施
与酒店或酒店式公寓共享配套设施
如健身房、咖啡厅、大型会议厅等
会展:
会议、行业交流、一般聚会、专题论坛、新产品发布与宣传、小型特色展览、文化展示
吧类:
酒吧、咖啡吧、艺术吧
文化艺术类:
书店、高档音响店、画廊、数字影像店
品牌专卖点:
以经营一二线时尚品牌为主
餐饮类:
快餐、中式特色餐饮、西式风情餐厅、主题餐厅、特色咖啡店、冰/甜品点
家居商业类:
小型超市、鲜花、礼品
航空票务中心及银行金融服务:
商务中心:
邮政服务:
洗衣店:
公共卫生间
每层共享配套设施
会客室、小型会议室、茶水中心、行政设备中心
公共卫生间、会客室、小型会议室、茶水中心、行政设备中心、每层都有公共休息、吸烟区
注:
假定2幢写字楼,每幢32500平方米左右,层高6.4米,预计15层,每层建筑面积1800-2000平方米左右。
1、项目开发计划,开发进度。
开发计划与进度:
(1)2006年1月-2008年10月,
A,第一阶段建设完成,该阶段全部与游艇码头、游艇俱乐部的所有配套有关,即:
游艇普通泊位、VIP泊位、俱乐部会所、游艇技术服务区、游艇驾驶培训中心、游艇销售展示区、邮轮接待中心(因预计邮轮接待中心不会带来好的经济效益,计划将邮轮接待中心的一部分变更为更具商业价值的项目)、滨海商业街。
B,游艇产业招商、滨海商业街招商、俱乐部会员推广、泊位销售等结合A的进展适时开展。
(2)2008年底,第二阶段完成:
游艇俱乐部开始服务,滨海商业街开业。
(3)第三阶段为2007年底-2011年初,
A,酒店、写字楼建设
B,酒店品牌及管理公司的确定,写字楼的招商或销售
2、项目工程计划,工程预定进度表。
(1)工程计划大致分为水工工程、建安工程、内部装修等几部分。
(2)工程预定进度:
2007年12月底完成全部围海造地工程。
2008年10月完成游艇码头及俱乐部等配套设施的建安工程。
3、游艇码头管理公司。
对会员权属的建议方案。
管理公司经过选择已基本确定,然而尚未签约,所以会员权属方案尚未完稿。
4、已完成配合(合作)的配合项目及厂商:
希望推荐的配合项目(推荐厂商)。
已完成的配合项目:
戴德梁行的市场调研与定位分析、浩华顾问公司的酒店市场调查与定位分析、法国NDA的总评方案设计。
希望推荐的配合项目:
酒店、写字楼项目合作商、资本运营单位、策划公司、游艇生产商/代理商等。
5、贵公司与营销代理,所可能涉及的甲方公司人员名册及通讯方式——对接窗口。
娱乐地产:
主题大卫营(水世界)
序号
项目
内容摘要
(下列为抛砖引玉,仅提供联想、发想为目的)
预估面积
备注
1
SPA(分男、女)
现代、前卫(有套餐式、主题式营业项目)
6000㎡
2
有氧舞蹈——瑜珈,健身馆
以锐点突破为主。
例:
战斗舞蹈、国标舞、瑜珈
3000㎡
3
KTV
KTV+电影院+餐厅(宴会厅)
3000㎡
4
Disco
Disco+Pub
3000㎡
5
Pub
Pub+台球……等
3000㎡
6
Club
让客户有巨星的感受
3000㎡
7
游泳馆
综合性
- 配套讲稿:
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- 关 键 词:
- 香山 项目 阶段性 总结