思源-北京市东五环项目用地规划方向初步分析报告.ppt
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思源-北京市东五环项目用地规划方向初步分析报告.ppt
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中管网房地产频道东五环项目用地规划方向东五环项目用地规划方向初步分析报告初步分析报告东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道目目录录一、地块现状及地块周边情况一、地块现状及地块周边情况二、地块可选择的用地规划方向分析二、地块可选择的用地规划方向分析2第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道
(一)地块现状及地块周边情况
(一)地块现状及地块周边情况1、地块区域位置、地块区域位置n地块位于朝阳北路与东五环快速路交汇处的西南角,属于朝青板块(朝阳北地块位于朝阳北路与东五环快速路交汇处的西南角,属于朝青板块(朝阳北路和青年路)路和青年路)本地块本地块星星河河湾湾天天河河湾湾柏林爱乐柏林爱乐万象更天万象更天非中心非中心世界之窗世界之窗格外格外883第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道
(一)地块现状及地块周边情况
(一)地块现状及地块周边情况2、地块地形及现状、地块地形及现状n地块形状呈东西向条形形状,东宽西窄,由东向西变窄,最终西地块形状呈东西向条形形状,东宽西窄,由东向西变窄,最终西端呈尖形,整个地快形状呈刀片状;端呈尖形,整个地快形状呈刀片状;n地块内东部区域目前为垃圾场及当地居民区,中部及西部区域为地块内东部区域目前为垃圾场及当地居民区,中部及西部区域为仓储厂房及车间,地块中有铁道;仓储厂房及车间,地块中有铁道;n地块东部有排污沟和通讯发射塔;地块东部有排污沟和通讯发射塔;n地块中部有高压线垂直穿过。
地块中部有高压线垂直穿过。
高压线高压线污水沟污水沟铁道铁道居民区居民区通讯发射塔通讯发射塔4第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道高压线高压线污水沟污水沟通讯发通讯发射塔射塔50米米约约200米米符合国家环保规范预估可使符合国家环保规范预估可使用建筑面积,包括路边绿化用建筑面积,包括路边绿化带用地带用地全长全长1000米米退高压线约退高压线约60米米退发射塔约退发射塔约170米米地块可开发使用建筑面积预测地块可开发使用建筑面积预测500米米130米米102米米高高5.8万平方米万平方米下底下底面积面积上底上底5第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道3、地块生态环境、地块生态环境一、地块现状及地块周边情况一、地块现状及地块周边情况发发射射塔塔密集密集的的高压高压电线电线对人体健康影响对人体健康影响国家建设标准规范国家建设标准规范环境电磁波卫生标准明确指出,在电磁辐射的中间区,不许建造居民住宅、学校、医院和疗养院等。
北京市移动通信建设项目环境保护管理规定中基站发射天线主射方向50米范围内、非主射方向30米范围内不得有高于天线的敏感建筑物的规定。
项目地块中有发射塔项目地块中有发射塔及高压电线及高压电线限高限高本项目地块的生态环境较差,对在此环境中本项目地块的生态环境较差,对在此环境中办公、生活的人群有很大的健康隐患,并限制了建筑规模。
办公、生活的人群有很大的健康隐患,并限制了建筑规模。
6第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道
(一)地块现状及地块周边情况
(一)地块现状及地块周边情况4、地块四至情况、地块四至情况n地块东侧偏南与北京市大黄庄苗圃园相邻,东侧偏北至东五环,南侧紧邻北地块东侧偏南与北京市大黄庄苗圃园相邻,东侧偏北至东五环,南侧紧邻北京星牌建材有限责任公司,西侧至平房西路,北侧紧邻朝阳北路。
京星牌建材有限责任公司,西侧至平房西路,北侧紧邻朝阳北路。
n地块南边东部有六层住宅楼分布,南边西部有三座塔楼分布。
地块南边东部有六层住宅楼分布,南边西部有三座塔楼分布。
苗圃苗圃星牌建材有限责任公司星牌建材有限责任公司居民楼居民楼朝阳北路朝阳北路东五环东五环7第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道
(一)地块现状及地块周边情况
(一)地块现状及地块周边情况5、交通情况、交通情况n本地块交通主要依托于朝阳北路,朝阳北路为双向六车道,车道中有公交专本地块交通主要依托于朝阳北路,朝阳北路为双向六车道,车道中有公交专道,此道路交通通行状况较好;道,此道路交通通行状况较好;n本地快虽然紧邻东五环,但此区域无进出东五环的出入口,因此与五环的联本地快虽然紧邻东五环,但此区域无进出东五环的出入口,因此与五环的联系较小,只能通过向南向北一段距离后才能进出东五环;系较小,只能通过向南向北一段距离后才能进出东五环;n地块南北向通达性不好,只能依托平房西路(非正规道路)到达与朝阳北路地块南北向通达性不好,只能依托平房西路(非正规道路)到达与朝阳北路平行的朝阳路和姚家园路。
平行的朝阳路和姚家园路。
东五环东五环五环辅路五环辅路朝阳北路朝阳北路8第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道
(一)地块现状及地块周边情况
(一)地块现状及地块周边情况6、周边基础配套、周边基础配套n周边生活配套较少,且档次较低周边生活配套较少,且档次较低7、地块目前用地规划性质、地块目前用地规划性质n仓储用地规划仓储用地规划9第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道结论结论道路交通通行状况良好,但公交系统欠缺道路交通通行状况良好,但公交系统欠缺周边环境现状较差,周边环境现状较差,地块内生态环境较差,致使部分土地无法使用,且不存在改造条件地块内生态环境较差,致使部分土地无法使用,且不存在改造条件地块形状较难利用,土地浪费面积较大地块形状较难利用,土地浪费面积较大10第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道目目录录一、地块现状及地块周边情况一、地块现状及地块周边情况二、地块可选择的用地规划方向分析二、地块可选择的用地规划方向分析11第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道用地规划方向可能性用地规划方向可能性地块用地规划方向地块用地规划方向的几种可能性的几种可能性办公用地办公用地物流用地物流用地仓储用地仓储用地因涉及土地用途因涉及土地用途变性问题,变性问题,因此要面临因此要面临招、拍、挂获得土招、拍、挂获得土地的市场化行为。
地的市场化行为。
出售终身使用权的出售终身使用权的办公用地办公用地办公用地办公用地定位原则:
风险最小化,利润最大化。
定位原则:
风险最小化,利润最大化。
住宅用地住宅用地12第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道二、地块可选择的用地规划方向分析二、地块可选择的用地规划方向分析
(一)物流用地规划方向分析
(一)物流用地规划方向分析
(二)住宅物业用地规划方向分析
(二)住宅物业用地规划方向分析(三)办公物业用地规划方向分析(三)办公物业用地规划方向分析13第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道本案物流用地价值评估框架本案物流用地价值评估框架物流用地价值物流用地价值宏观市场环境宏观市场环境项目区位价值评估项目区位价值评估?
14第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道可借势现有二级货运主枢纽百子湾,可借势现有二级货运主枢纽百子湾,结合货物类型及流向、结合货物类型及流向、形成专业市场及其物流配送中心。
形成专业市场及其物流配送中心。
(低投入、低风险、较低利润)(低投入、低风险、较低利润)本案区位价值评估本案区位价值评估处于交通枢纽地、处于交通枢纽地、为政府规划物流片区为政府规划物流片区可借势产业聚集效应可借势产业聚集效应走低端路线走低端路线可积极发展第三方物流业务可积极发展第三方物流业务走高端路线走高端路线定位物流用地有待研究定位物流用地有待研究紧邻朝阳北路及五环路,紧邻朝阳北路及五环路,为政府规划的二级货运主枢纽,为政府规划的二级货运主枢纽,担负中心城区第三产业密集区的物流配送担负中心城区第三产业密集区的物流配送允许境外投资者采用中外合资、允许境外投资者采用中外合资、中外合作形式投资经营国际流通物流、中外合作形式投资经营国际流通物流、第三方物流业务。
第三方物流业务。
(需要较高技术支持、属高投入、规模效益,(需要较高技术支持、属高投入、规模效益,针对本案用地规模很难达到较高收益针对本案用地规模很难达到较高收益)15第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道宏观环境市场分析宏观环境市场分析北京市物流发展环境分析北京市物流发展环境分析北京市物流发展概况北京市物流发展概况16第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道北京市物流发展环境分析北京市物流发展环境分析经济快速增长为物流发展提供了广阔市场空间经济快速增长为物流发展提供了广阔市场空间图列表明,从图列表明,从19952004年北京地区生产总值增长了年北京地区生产总值增长了3.06倍,而同期货运周转量只倍,而同期货运周转量只增加了增加了0.2倍。
这种情况说明,北京经济总量增长对物流的影响需突破从重量和距离倍。
这种情况说明,北京经济总量增长对物流的影响需突破从重量和距离两个因子引发的单一货运的变化加以说明,需从物流的服务附加值及因货源聚集形两个因子引发的单一货运的变化加以说明,需从物流的服务附加值及因货源聚集形成的专业市场等方面进行观察。
成的专业市场等方面进行观察。
数据来源:
北京统计局数据来源:
北京统计局17第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道北京市物流发展概况北京市物流发展概况为四环路以外的仓库个数百分比为四环路以外的仓库个数百分比为二环路至三环路之间仓库个数百分比为二环路至三环路之间仓库个数百分比为三环路至四环路以外的仓库个数百分比为三环路至四环路以外的仓库个数百分比为二环路以内的仓库个数百分比为二环路以内的仓库个数百分比物流企业类型物流企业类型运输业运输业(453)商业商业(578)服务业服务业(522)企业利润情况企业利润情况企业个数所占百分比企业个数所占百分比利润为负利润为负49.4%37.2%45%利润为零的企业利润为零的企业5.3%6.2%8.3%利润为正的企业利润为正的企业45.3%56.6%46.7%物流资源分布状况物流资源分布状况2002年物流相关行业利润状况一览表年物流相关行业利润状况一览表2002年主营物流企业实际收入为年主营物流企业实际收入为107.1亿元亿元2001年为年为89.964亿元。
亿元。
数据来源:
北京市商务局数据来源:
北京市商务局行业利润相对较低行业利润相对较低18第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道分行业物流费用构成表分行业物流费用构成表2003年为例年为例主营物流企业费用比重主营物流企业费用比重%工业企业费用比重工业企业费用比重%批发业企业费用比重批发业企业费用比重%物流费用合计物流费用合计100%100%100%运输费用运输费用86.5%64.8%43.6%仓储费用仓储费用9%14.5%16.6%保管费用保管费用0.6%2.7%4.5%包装费用包装费用0.2%18%0.4%流通加工流通加工0.4%10.1%装卸搬运装卸搬运1.6%3.9%信息及相关服务费用信息及相关服务费用1.8%21%19第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告中管网房地产频道结结论论北京市物流发展空间较大北京市物流发展空间较大北京市物流发展正处于成长期北京市物流发展正处于成长期鉴于地块规模只能作为仓储用地鉴于地块规模只能作为仓储用地本案地块价值评析本案地块价值评析如本案定位物流用地,不易实现利润最大化如本案定位物流用地,不易实现利润最大化20第页东五环地块用地规划方向分析报告东五环地块用地规划方向分析报告
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