房产案例分析.docx

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房产案例分析

房产案例分析

【篇一：

房产案例分析】第一讲我国房地产法概况一、房地产相关概念1.房地产广义：

指土地及地上建筑物、其他定着物狭义：

指城市中具有商品房意义上的土地与建筑物结合之物——房地结合商品房地产业它是我国的一个独立行业，在第三产业之中，业务范围：

房地产开发、经营、管理、服务，涉及生产、流通、消费三个环节。

房地产市场是我国市场体系的一个重要组成部分，需要相关法律的规范和调整。

一、房地产相关概念房地产法指调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。

广义：

指各级立法机关制定的所有关乎房地产关系的法律、法规、行政规章。

狭义：

指全国人大及其常委会制定的调整房地产关系的专门法律。

即《城市房地产管理法》二、房地产业发展及立法概况第一阶段：

1949-1977年（房地产私有的公有化）第二阶段：

复苏阶段19781989年（国有公房管理法制第三阶段:

发展与完善90年代至今（房地产市场经济法治化）

（一）房地产管理：

房地产管理法、物权法

（二）房地产开发：

城市房地产开发经营管理条例（三）房地产转让：

商品房销售管理办法（四）物业管理：

物业管理条例三、房地产法律渊源根本法——宪法10土地制度/13公民房屋所有权/39住宅权利案例1北京画家村房产纠纷案

（二）基本法1.城乡规划法（2008年1月1日施行）2.土地管理法88年04年二修3.城市房地产管理法94年07年修正4.物权法07年《土地管理法》规定：

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的住宅不得向城市居民出售”2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定“禁止城镇居民在农村购置宅基三、房地产法律渊源（三）行政法规1.工程质量管理（标的物质量规格）00年建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例06年测绘成果管理条例2.房地产维护使用服务：

07年修订的物业管理条例3.房地产市场管理：

99年土地管理法实施条例\11年《国有土地上房屋征收与补偿条例》4.房地产部门规章:

住房和城乡建设部08年建设部和财政部住宅专项维修资金管理办法/建设部

屋登记办法/071211施行的九部委廉租住房保障办法/其他安全生产,开发,监理,服务企业,估价机构的管理规定三、房地产法律渊源（五）地方性法律法规05-12-26合肥市物业管理规定/安徽省房屋拆迁管理办法/安徽省物业管理条例（六）地方政府部门规章（七）最高人民法院的司法解释2003-03-24《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》房地产商品形成过程征收划拨或出让（协议、拍卖、招标、挂牌）集体土地（农民集体所有）——国家所有————国有土地使用权（开发企业）—补偿支付地价款1年内开发竣工验收委托或自行销售+购房凭证————在建工程——————商品房————--——土地房屋权1施工建设按揭预售交付

纳税（契税等）出租或转让（买卖、赠与、交换）—————————————————土地房屋权证2纳税（营业税、个税、契税等）1.概念指房地产法律规范在调整房地产开发、交易和管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。

2.分类按法律性质分：

按调整对象分：

1）房地产民事法律关系

（1）房地产开发法律关系2）房地产行政法律关系

（2）房地产交易法律关系3）房地产经济法律关系（3）房地产管理法律关系（4）物业服务法律关系性质多重性主体广泛性客体特殊性权利的可分离性严格的程序性主体1.政府管理部门身份多重

（1）民事主体

（2）行政主体（3）经济主体2.房地产开发商

（1）房地产专营企业

（2）房地产兼营企业（3）房地产项目公司3.建筑业企业4.买卖双方5.房地产辅助者：

中介服务机构等6.房地产他项权利人1.作为标的物——房地产2.房地产经济行为核心：

土地利用行为、房地产开发、交易行为还有学者界定为：

物与行为的结合而形成的房地产物质利益1.权利:

房地产管理权房地产所有权房地产使用权房地产开发经营权2.义务:

守法义务、履行管理职责义务尊重他人所有权义务合理使用义务全面履行合同义务1.行为2.事件案例2合肥一房产中介公司一夜忽关门1.案由2.启示:

中介公司的资质客户的谨慎注意意识与权利保障第二讲房屋权属法律制度房地关系1.土地是房产的基础2.房屋产权的取得以先取得土地使用权为前提3.我国采取房随地走和地随房走的双向抵押法律原则

（二）土地使用权与房屋产权是相互独立的物权1.土地使用权属民法的用益物权，是他物2.

房产权属于民法中的所有权，是自物权3.我国对其管理也是独立的:

绝大部分地区实行土地与房屋分别登记制度（三）房产与地产同时

抵押具有客观经济性从经济学角度看，地价与房价的相互渗透和客观不可分性表现出一种结合性，同时抵押交易，更能发挥经济价值。

（四）房产与地产分别抵押具有实践认可实践中不少法院认可分别抵押案例3粮油公司贷款案结论我国房屋所有权和土地所有权采取的是分离主义，在房屋所有权和土地使用权采取的是房地一体主义，处分上有向分离主义转变的趋势1.物权法第10条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规第47条城市的土地，属于国家所有。

法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

第64条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

2.房屋登记办法第8条：

办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

3.城市房地产管理法48、52条48条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

52条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

4.担保法36条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。

以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

55条城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

二、房屋所有权1.概念：

房屋所有权人对房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。

2.特征

（1）房屋所有权与土地使用权密切联系权属登记朝统一登记趋势发展

（2）房屋所有权是最完整的自物权占有、使用使用权可分离出去，设置限制物权如居住权收益：

出租投资处分：

法律处分买卖赠与事实处分抛弃改扩建（3）房屋所有权的变更是要式法律行为，以登记为成立要件分析“一女二嫁”式卖房a发展商签定买卖合同，交付房价35万，拿钥匙入住，但未办理产权登记a发展商后与乙签定买卖合同，交付房价42万，并办理产权登记手续分析：

我国物权法对不动产物权的取得采登记要件主义。

甲买卖合同成立，债权合法，物权因未登记而不能获得，但按解释第8条的规定，甲可要求解除合同，a返还35万及利息、赔偿损失，还可请求a承担不超过35万的赔偿责任。

乙合同成立，债权合法，物权生效，享有所有权，可行使物上返还请求权，要求甲腾空搬出房屋3.分类

（1）房屋所处地理位置和适用法律不同小黄和小林同是福州晋安区新店镇某村村民，2006年，小黄用16万元购得小林总面积达200平方米的房子。

该房子盖在村集体土地的宅基地上，也就是通常意义上的小产权房。

因双方关系好，他们在转让时，只简单签订了一份买卖协议，并由小林及其父亲共同与小黄签字。

6年后，房子面临拆迁，按照估价，这200平方米的房子可以获得70-80万元的补偿，是原来的5倍。

这时，小林要求小黄与其平分拆迁补偿，并提出当时买卖房屋时，其母亲并未签字，而母亲作为房屋共有人并不同意出售，所以购房协议应属无效。

在福州，小产权房主要集中在仓山区和晋安区。

据记者了解，小产权房实际上分为两种：

一种是不能进入市场交易，但通过了相关部门审批，其土地属于集体住宅用地，只能出售给当地村民；另一种是未经审批自行建设的违章建筑。

案例中提到的房屋属于第一种。

合同中涉及的宅基地的转让适用土地管理法等法律和国家有关规定，而且双方是同一村集体成员，所以合同应该是合法有效的。

现对方以妻子一方没有签字同意为由认为合同无效，因为丈夫与儿子的签字转让行为已经是共有人意思的表达，且时间已过六年，妻子对此从未提起异议，如今反悔，难以被支持。

但与同一村集体以外的居民订立的购房合同都属于无效合同，这样的交易，如果遇到国家征地拆迁，由于没有合法产权，拆迁补偿将

无法保障。

另外，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，都将无法有效维护权利，风险极大，要慎重对待。

（2）依所有权主体不同国家房屋所有权直管公房自管公房外产房屋所有权：

外国政府、社团、国际组织、华侨其他主体所有权：

宗教团体（3）依权能大小不同受限制的房屋所有权法院不支持成都一当事人田某在2002年9月从公司购得一套经济适用房，已向公司付清全部购房款，但至今尚未取得房屋产权证，购房合同交与中介保管。

2004年通过中介将房屋出卖6年后又反悔，并以未依法登记领取权属证书的房屋不得转让为依据要求法院认定其所签订的房屋买卖合同无效。

两审法院均不支持。

法院认为，虽然我国实行不动产权属登记制度，但一般而言，转让未依法登记领取权属证书的房屋，并不必然导致转让合同无效，只有转让始终不能取得权属登记的房地产，如未经审批的违法建筑，或者转让未取得权属登记的房地产损害国家、集体、他人利益的，才应当认定转让合同为无效合同。

而本案房屋购房合同系双方当事人的真实意思表示，相关房屋权属证的办理和实际取得完全可期待。

（4）依主体数量不同房屋的共同所有权专有权房屋的区分所有权共有部分持份权成员权三、房屋共有权相邻权一、房屋共有的概念和特点

（一）概念指两个以上的权利主体就同一项房屋共同享有所有权的法律状态。

（二）分类共同共有按份共有

（一）概念指共有人按照确定的份额对共有财产分享权利、承担义务的共有。

（二）特征

（1）各共有人分别享有确定的份额——通常称为“应有部分”。

（2）按份共有人不需要存在特殊的身份关系（3）按份共有人对其应有部分享有所有权（三）按份共有的内外部关系1.内部关系管理费用和税费\损赔费用原则上分担，以共有人另有约定为例外.

（1）对应有部分的处分只能作法律上的处分，不能作事实上的处分分出：

从共有物中分割出来，退出共有关系法理上不必征得其他共有人同意，其他共有人也无权限制该行为允许共有人间对应有部分分出的限制达成约定，法律对此有规定的，遵之转让除非法有另规，共有人有另约，转让应有份额不必经过其他共有人同意．但有偿转让时，其他共有人同等条件下有优先购买权．抛弃该抛弃不得损害国家社会利益，他人的合法权利，被抛弃的份额归其他共有人按比例取得.2•外部关系即外部效力，指共有人作为

一个整体与第三人发生的权利义务关系．权利：

物权请求权债权请求权义务按份责任如修缮费偿还义务连带责任如共同侵权的赔偿义务3•共有物的分割分割原因：

共有物灭失、共有关系终止分割

原则：

分割自由与遵从约定原则、保存和发挥物的效用原则、平等协商原则分割方法：

实物分割\变价分割\作价补共同共有

（一）

概念共有人基于共同关系，不分份额的共享共有物所有权的共有。

（二）特征1.以共同关系的存在为前提夫妻财产共有家庭财产共有共有人范围：

贡献说、全体成员说

（1）没有应有部分之说

（2）共有关系存续期间，不划分份额（3）共有关系消灭，才能确定各自份

额（三）共同共有的内外部关系1.内部关系——内部效力主体共有人之间

（1）平等的占有、使用、收益、处分共有房屋的权（及于

全部物）

（2）共有关系存续期内，不得请求分割共有物（3）共有物维护支出、费用分担除法定、约定外，平均分担为宜2.外部关系——外部效力所有共有人vs第三人连带性的权利义务关系附:

未婚结婚离婚中的房产问题集锦一、未婚阶段房产问题（甲男乙女）

（一）甲男在婚前购房，婚后与乙女共同还贷况而定，分为三类：

但一般先考虑产权人（登记权人）的保护1.房子是甲男以个人财产

按揭购买，产证登记在其一人名下——该房为其个人财产。

按揭贷款为其个人债务。

离婚后，分割财产时，乙女仅能要回已还贷款中属于自己清偿的部分钱财。

2.产证登记在甲男名下，该房屋仍为产证登记人的个人财产，按揭债务为甲男个债。

若乙女有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，有权要求甲男返还首付款和已归还的贷款中属于乙女出资和清偿的部分。

虽然该房产登记在甲男名下，若乙女有证据证明，她同意婚前出资共同购买该房是基于两人都认可所购房屋为共同所有的前提，则宜认定为夫妻共同财产，按揭贷款债务为共同债务。

分割时应按共同财产的分割原则进行处理。

一并考虑出资额是否悬殊，婚后有无共同生活，婚姻存续期长短情形，调整分割比例。

婚姻司解三废止4.甲男出资买房，登记在乙女名下。

发生纠纷时看证

据证明力二、婚姻存续阶段的房产问题一、甲男婚后将婚前个人房产赠与乙女存在风险——赠与方有撤销权二、婚后共同装修房屋：

添付三、婚前甲男的房子在婚后变更登记为双方共有四、婚后买房，却仅登记在一方名下的：

夫妻共同所有另外，父母出资帮助的，是对一方还是双方的赠与，依婚姻缔结时间和父母的表意判断。

司解

三有变化三、离婚后房产纠纷1.甲男离婚前背着妻子买房，婚后私有2.一方没有住房的，分得房产的另一方应允许其居住直至再婚为

止。

四、启示四、相邻权

（一）概念相互毗邻或邻近的不动产所有人或使用人之间在行使所有权、使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而产生的权利义务关系。

（二）特征1.主体：

相邻近的不动产所有人、使用人2.客体：

行使不动产权利所体现的利益3.内容复杂：

“不得损害他方”的不作为和“给予他方便利”的作为4.产生的法定性（三）处理原则有利生产、方便生活团结互助、公平合理尊重历史和习惯（四）种类

（一）相邻土地的使用关系相邻土地的通行关系、管线安设关系、建筑物营造、修缮关系

（二）相邻用水、排水关系高地、低地、自然流向、过水权（三）相邻土地的损害防免关系地基动摇、建筑物倒塌、不可量物侵入、日照妨害的防免关系（四）越界的相邻关系建筑越界、竹木根枝越界、果实越界案例：

合肥司法局副局长因采光问题状告城管局《物权法》：

“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

”《城市居住区设计规范》国家标准，城市新开发区住宅日照标准为大寒日3小时，老城区大寒日2小时，保护区大寒日1小时。

五、建筑物区分所有权

（一）概念指数人区分一栋建筑物时，所享有的专有部分的所有权、共有部分的共有权及区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权的总称

（二）特征1.权利的复合性2.权利的一体性3.专有权的主导性4.权利主题身份的多重性（三）种类纵割式区分所有权横割式区分所有权混合式区分所有权（四）内容专有部分所有权1.概念指区分建筑物内，有独立构造、能独立使用的建筑物某一单元部分。

2.构造上的独立性3.内容权利：

所有权+相邻使用权义务

（1）按本来用途、使用目的使用义务

（2）维护建筑物安全存在和外观的义务（3）不得随意损毁、变更通过其专有部分的管（4）维护住宅环境

的卫生、安全和当地的善良风俗4.法律责任停止侵害、排除妨碍、恢复原状、损害赔偿共有部分的持份权1.概念指区分所有权人依法或依照管理规约对建筑物的共有部分享有的占有、使用、收益的权利。

（1）法定共有部分又称性质上、构造上的共有部分包括建筑物之基本构造部分如梁柱楼梯，附属设备如中央空调管线

（2）约定共有部分依规约或合意使本身具有构造和利用上具有独立性的建筑物部分成为约定部分。

如管理人室、仓库、车库、垃圾站、庭院等（3）约定不明时，推定为法定共有2.特征3.内容权利：

使用权收益权改良权义务：

保护本来用途使用费用共担不得单独处分持份权和请求分割共有部4.法律责任停止侵害、排除妨碍、恢复原状、损害赔偿我国维修资金专用停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失、诉讼成员权1.概念成员权是基于区分所有权之间的共同关系而产生的，独立于专有权和共有权之外的，区分所有权人作为建筑物管理团体的成员所享有的权利和承担的义2.内容表决权参与制定规约权请求权任解聘权执行决议义务遵约义务接受管理义务3.业主大会全体业主组成谁是业主？

一般认为业主身份以房屋产权证或购房合同为准配偶房屋共有人是不是业主，他们能否成为业主大会的成员？

房地产开发商在楼盘未售完完时，能作为业主参加业主大会吗？

是否享有与其他业主同等的权利4.业主委员会是业主大会决议和物业管理规约的执行机5.物业管理规约业主大会制定的规章、规则［案情］2006年12月，某拆迁公司受某市京裕房地产开发公司委托对该市老城区教场街指定范围实施拆迁。

在具体实施拆迁过程中，因部分被拆迁户未能与该拆迁公司达成协议，导致工期延误。

后该拆迁公司的拆迁员胡某决定将居住于被拆迁区域的被拆迁户陈某等户强制搬迁至位于被拆迁区域附近的临时居住房。

2007年1月3日上午10时许，胡某私自纠集拆迁工人等数十人，闯入陈某家中，拆卸房屋屋顶，强行将其家具等生活用品搬出。

在陈某的家人对强制搬迁进行阻止时，陈某的儿子被打伤，造成鼻骨、肋骨等多处骨折，经法医鉴定为轻伤。

后被接到报警赶至现场的公安民警制止。

被告人胡某作为现场负责人被当场抓获。

法院经审理后认为：

被告人胡某身为某拆迁公司的拆迁员，在未与被拆迁户达成拆迁协议、未取得任何合法手续的前提下，组织、指挥民工强行进入被拆迁户的行为，影响了他人的正常生活和居住安宁，侵犯了公民的人身权利和民主权利，已构成非法侵入住宅罪，依照《中华人民共和国刑法》第245条第1款，判处被告人胡某有期徒刑9个月。

陈新华拆迁公司“野蛮拆迁”应如何定罪?

中国法2008年03月18日一、概念1.国有土地房屋征收指征收人依法在城市规划区内国有土

地上实施房屋征收，并对被征收人进行补偿、安置的行为。

（1）主体征收人取得房屋征收决定的单位被征收人被征收房屋的所有权人

（2）客体房屋征收行为（3）法律性质国家行政征收行为（4）特征国家意志性、计划性、民事协商与行政命令的交叉性

（1）概念指调整在城市规划区内国有土地上，因实施房屋征收行为所发生的社会关系的法律规范的总称。

（2）适用范围国有土地上的房屋征收关系（3）相关立法2011《国有土地上房屋征收与补偿条例》二、原则：

公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开原则三、管理体制2004年8月31日重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造贴出动迁公告，随后该片区280户陆续搬迁2004年10月据吴苹称，项目改造区域断水断电断路2005年2月据开发商称，在10余次协商未达成一致意见后，拆迁人向九龙坡区房管局提出拆迁行政裁决，要求裁决吴家限期搬迁2006年9月14日开发商委托专人向吴苹送达安置意见书，但双方协商仍未达成一致意见2007年3月19日九龙坡区法院举行听证后，裁定支持房管局关于搬迁的裁决，要求被拆迁人在本月22日前拆除该房屋2007年4月2日异地安置,获一套价值30.7万元的安置房,旧房评估价24.7万,补差价近4.7万,另外开发商支付90万的营业损失,搬家费2万,装饰补偿费10万,补偿旧房设备费2222元,晚10点房屋被拆拟方案——向市县级人民政府申请——征收补偿方案论证30天征求意见——听证会——社会稳定风险评估——征收补偿费用到位——作出房屋征收决定——房屋情况固定调——“冻结被征收房屋”——补偿——搬迁——强制执行四、房屋征收1.遵循征收决定确定的征收范围、期限实施征收2.确定征收方式两种自行征收和委托征收

（1）法律责任由市、县级人民政府确定的房屋征收部门承担

（2）被委托单位不得以营利为目的3.被征收人的期限义务

（1）在征收范围确定后，不得新建、改建、扩建房屋如隔夜楼现象

（2）不得改变房屋和土地用途如民宅变商房屋征收补偿安置协议是征收人与被征收人就征收的补偿与安置所签定的书面协议，是确立、变更或终止双方当事人之间权利义务关系的依据。

征收人必须有房屋征收决定书，被征收人另一方有完全民事行为能力（4）书面形式，公证不是必须特殊房屋征收管理部门代管的房屋和产权不明的房屋征收的协议必须公证与证据保全（5）在规定期限内签订（在征收决定书颁发前签订无效）性质：

民事协议协议内容：

补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点

和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

五、强制征收给予补偿后，被征收人没在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁；且被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府方可附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料，填好申请书1.在达成拆迁补偿安置协议后，被拆迁人拒不搬迁的，拆迁人可仲可诉，诉讼期间内，可申请先予执行2.达不成拆迁补偿安置协议的，由当事人申请，房屋拆迁