漯河广天颐城项目市场调研报告.docx
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漯河广天颐城项目市场调研报告
谨呈:
河南广天地产有限公司
漯河市广天颐城项目市场调研报告
宜略地产顾问机构
2015年7月
第一部分漯河城市环境研究P3
一城市概况P3
二漯河城市交通P4
三城市经济及发展P6
四城市发展规划P10
五漯河城市环境小结P18
第二部分项目考察及周边环境研究P19
一项目概况P19
二项目周边环境P21
三项目SWOT分析P23
第三部分漯河市房地产市场研究P24
一漯河房地产宏观环境研究P24
二潜在及竞争性商业项目调研P26
三漯河房地产市场评估P33
第四部分市场调研总结P34
第一部分漯河城市环境研究
一、城市概况
1.行政区位:
漯河市位于河南省中部偏南,伏牛山东麓平原和淮北平原交错地带。
漯河是河南省下属的一个地级市,是京广铁路上的重要城市,处于许昌和驻马店之间。
2.县城区划:
漯河市辖源汇、郾城、召陵3个区,舞阳、临颍2个县,有漯河经济技术开发区,临颍县产业集聚区、舞阳县产业集聚区、源汇区沙澧产业集聚区、郾城区淞江产业集聚区、漯河市东城产业集聚区6个经济开发区。
3.城市人口及规模:
漯河市辖区总面积2617平方公里,总人口约265.7万,2014年城市建成区面积60平方公里,常住人口60万人。
4.城市荣誉:
漯河因食品工业发达,有双汇、南街村、乐天澳等当地食品企业,也有可口可乐、百事可乐、康师傅、统一、中粮在漯河市投资,被誉为“中国食品名城”、“中国品牌城市”。
二、漯河城市交通
1.漯河区位:
是京广铁路上的重要城市,处于许昌和驻马店之间。
北距省会郑州140公里。
西距平顶山78公里。
南距驻马店66公里,东距周口55公里。
漯河是一个区位优越、交通发达的枢纽城市。
漯河曾以商贸和水陆交通发达而享誉中原,在明朝永乐年间已是“江淮百货萃,此处星辰罗”的商品集散中心,素有“水旱码头”之称。
今天的漯河,更是四通八达,是国家重要的干线综合交通枢纽城市。
2.漯河交通:
铁路:
国家南北、东西交通大动脉石武高铁、京广铁路、漯宝(丰)铁路、漯阜(阳)铁路4条干线铁路纵横交汇于漯河,是国家中部重要的综合铁路客货运十字枢纽。
公路:
京港澳高速、宁洛高速、107国道及5条省道贯穿全境,构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。
国道107从城市的西部贯穿南北。
航空:
漯河北距郑州新郑国际机场将近一小时高速公路车程,南距信阳明港机场将近一个小时高速公路车程。
内陆港(在建):
漯河港占地26万平方米,吞吐量460万吨,计划建设11个泊位,建成后将以矿石、煤炭、杂件和集装箱运输为主导货源,通行船舶单船为500吨级机动货船。
附:
交通枢纽图
从图中可以看出:
漯河拥有三条铁路线,两条高速公路线和一条国道线和省道线;具有便捷发达的交通网络;
三、城市经济及发展(注:
正文数据来源—2014年漯河市政府工作报告)
1.经济发展:
2014年,全市生产总值952.3亿元,增长9.2%、局全省第8位;固定资产投资773.3亿元,增长19.3%、居全省第8位;社会消费品零售总额380.2亿元,增长13.1%、居全省第二位;经济运行质量持续提升,主要经济指标增速进入全省第一方阵。
注:
图表数据来源于漯河市历年国民经济和社会发展统计公报
2.社会消费:
2014年漯河市全社会消费品零售总额380.2亿元,增长13.1%、居全省第2位,地方公共财政预算收入62.9亿元,增长16.4%、居全省第7位;金融机构人民币贷款余额420.2亿元,增长22.2%,贷款增量创历史最好水平、增幅居全省第3,财政实力进一步增强。
注:
图表数据来源于漯河市历年国民经济和社会发展统计公报
3.人均收入支出:
2014年城镇居民人均可支配收入23281元,增长10%、居全省第4位;农民人均纯收入10893元,分别增长10.3%、居全省第6位。
4.经济结构:
2014年全年全部工业增加值555.3亿元,主导产业进一步壮大,新兴产业快速发展,产业结构进一步优化,二三产业比达到87.6%,食品、造纸、盐化工成优势主导产业,电子信息等产业发展迅速,现代物流业发展迅猛。
5.产业格局:
□食品行业:
以双汇、澳的利、南街村当地企业及可口可乐、百事可乐、康师傅、统一、中粮等世界500强企业成为漯河经济增长的支柱产业。
□化工行业:
以舞阳县的盐化工为龙头的企业总产值可达100亿元以上。
□造纸行业:
银鸽集团是2004年初组建而成的大型企业集团,是全国规模最大的造纸集团之一。
旗下拥有上市的河南银鸽实业投资股份有限公司、河南银鸽地产有限公司、河南永银化工实业有限公司、四川银鸽竹浆纸业有限公司等10多家下属企业。
现有总资产50.38亿元。
□房地产业:
全年累计完成投资57.68亿元,同比增长30.14%;其中住宅完成投资47.22亿元,同比增长33.01%,占全市房地产开发总投资的81.87%,非住宅完成投资10.46亿元,同比增长18.59%,占全市房地产开发总投资的18.13%。
全年累计新开工面积165.14万平方米,同比增长-26.25%;其中住宅新开工面积136.86万平方米(含普通商品住宅开工面积130.02万平方米),同比增长-31.86%;非住宅新开工面积28.28万平方米,同比增长22.64%。
全年商品房累计竣工面积112.67万平方米,同比增长30.06%;其中住宅竣工面积88.35万平方米,非住宅竣工面积24.32万平方米。
全年累计办理商品房预售许可113件,涉及预售项目共51个,预售套数22046套,预售面积227.11万平方米,同比增长62.91%。
其中住宅预售套数21033套,预售面积208.74万平方米;非住宅预售套数1013套,预售面积18.37万平方米。
7.人口及消费
人口及城镇化率:
辖3个市辖区、2个县,共有7个街道、27个镇、21个乡,辖区总面积为2617平方公里,2013年常住人口257.5万人。
全年出生人口2.89万人,出生率10.51‰;死亡人口1.46万人,死亡率5.32‰;全年净增人口1.43万人,自然增长率为5.19‰。
全市城镇化率44.24%,比上年提高1.40个百分点。
四、城市发展规划
1.城市总体发展规划
根据漯河城市总体发展规划(2012-2030)显示
城市规模:
到2015年,总人口达到282万人;到2020年,总人口达到288万人;2030年,总人口达到300万人。
中心城区规划人口与用地规模(如下图):
年份
2010年
2015年
2020年
2030年
人口规模
62万人
82万人
95万人
120万人
人均用地
117平方米/人
105平方米/人
104平方米/人
100平方米/人
用地规模
72.6平方公里
86平方公里
99平方公里
120平方公里
城市性质:
国家食品工业城、豫中南区域性中心城市。
城镇化率:
到2015年,漯河市城镇化水平达到48%;到2020年,城镇化水平达到60%;2030年,城镇化水平达到70%。
城市发展方向:
“北联、西进、东优、南控”,即以向北、向西发展为主,优化东向发展、控制南向发展。
2.中心城区空间结构:
中心城区将形成“一主三副两轴多组团”的城市总体格局。
一主:
即城市主中心。
是指以老城商业中心为核心,以两河六岸为依托构建的,多功能复合的滨水中央商业休憩区。
该区域是集旅游、购物、观光、餐饮等功能为一体的高端城市商业圈,是面向豫中南的综合性商业服务中心。
三副:
西部副中心:
以京广高铁站及两河景观资源为依托,构建商务服务、高铁商贸、创智研发为主导,辐射豫中南的商务中心区。
北部副中心:
以漯河新区起步区为依托,构建以区域金融、总部经济为支撑的国家食品名城核心区,以港口、京珠高速、城际铁路、豫中南陆路口岸等综合交通优势为依托,构建辐射豫中南的现代商贸物流中心。
东部副中心:
以召陵特色商业街区、国家经济技术开发区核心区为依托,构建服务于漯河东部城区的商业服务中心。
两轴:
沿河发展轴:
以沙河、澧河等水系为依托,沿岸发展文化、商贸、旅游、休闲等生态型的城市产业,构筑城市生态景观格局的主骨架,并展现漯河宜居生态城市的特色城市风貌。
长江路—人民路发展轴:
以长江路、人民路为城市功能主脊,担负起联系高铁新城市中心区、老城商贸中心区以及东部召陵产业区等城市功能区的作用,以快速公交线路组织为基本手段,建立漯河市区东西相融、和谐一体的功能型发展轴线,从而实现区域性中心城市特有的高效率发展目标。
另外,还有以107国道、中山路、太行山路等为城市功能拓展的一般轴线,担负起联系漯河市沙河以北与沙河以南功能组团。
多组团:
生态水域城包括5个组团:
西城组团、城关组团、双龙组团、老城组团以及新区起步区组团;
郾城片区也涉及4个组团:
郾城组团、龙城组团、沙北组团以及金山组团;
召陵片区涉及5个组团:
召陵组团、经济开发区北部组团、经济开发区南部组团、东城组团以及东南组团;
源汇片区涉及3个组团:
澧南组团、沙澧组团及铁西组团
3.第三产业空间布局
规划形成“一廊三核九区”的服务业空间布局:
“一廊”:
沿河现代服务业走廊:
依托沙澧河沿河两岸重点引进休闲娱乐项目,发展高档商务楼宇和精品楼盘,形成集休闲观光、文化展示、娱乐健身、住宿等多功能于一体的滨水休闲商务观光走廊。
“三核”:
三大服务业核心:
(1)老城商贸核心:
以人民路、交通路为轴线,完善娱乐、休闲功能,推进商业建设,打造中原地区领先的商贸集聚区。
(2)西城商务核心:
以漯河商务中心区为依托,构建以商务服务、高铁商贸、创智研发为主导功能的商务中心区。
(3)新城商贸核心:
以漯河新区起步区为依托,构建以金融、总部经济为支撑、以港口、京珠高速、城际铁路、豫中南陆路口岸等综合交通优势为载体的辐射豫中南的现代商贸物流中心。
“九区”:
四大物流园区和五个服务业集聚区
(1)淞江综合物流园区:
近期规划1.5平方公里,远期规划6平方公里,涵盖粮食、食品、棉花、木材、家电、煤炭、工业品等诸多产品流通运输,辐射豫中南地区及安徽交界区域的综合性物流园。
(2)沙澧汽贸物流园区:
沙澧产业集聚区内柳江路以南、现107国道以西、漯舞路以北、新规划107国道以东,近期规划33.3公顷,远期规划100公顷,结合汽车贸易、食品加工、机械材料及纺织品生产,以食品、汽车、建材、家具、农资、花卉、纺织品、机械装备为主要物流对象的豫中南地区汽车贸易特色物流园区。
(3)大河工业物流园区:
东至京珠高速公路、西至许慎路、南至人民东路、北至渭河路,规划占地约133.33公顷,以食品机械、冶金设备、生物医药、化工产品、纸制品等为主导的工业产品物流园区。
(4)南环食品物流园区:
东环路以东、南环路以南交汇区域的漯阜铁路两侧,规划占地约20公顷,依托双汇等大型食品企业,主要提供货物集散、中转、仓储、配载、货运代理等服务的大型食品物流园区。
(5)源汇特色商业区:
建设服务漯河、提升漯河、辐射豫中南,以主题公园、古镇文化、休闲商业为主的旅游商业区。
大力发展包括主题公园、特色餐饮、时尚住宅、科普文化、休闲商业、娱乐健身等多领域的休闲产品的辐射整个豫中南的现代休闲娱乐聚集区。
(6)召陵特色商业区:
按照“区域协同、产业联动、凝练特色、低碳高效”的发展原则,打造辐射豫中南、连接郑州的以专业市场为特色的商贸集聚区;还要优化商业布局、服务周边需求,建设漯河城区东部现代新型商业中心。
(7)郾城特色商业区:
遵循“服务集聚、有机共生、人文关怀、智慧低碳”的发展理念,建设以会展金融为驱动,以品质商业商贸、商务休闲配套、生态滨水居住为主导的复合特色商业区。
(8)文化教育聚集区:
新北环与许慎路交叉口一带,依托许慎文化园和漯河大学城,重点布局高等教育、职业培训、生态文化、创意产业、博物馆等服务业的文化教育聚集区。
(9)专业市场聚集区:
位于源汇区城乡结合部,重点发展建材、家具、汽车、农产品等专业市场。
4.漯河产业聚集区发展规划
(1)东城产业聚集区产业发展规划
位置规模:
位于漯河市东城产业集聚区园区位于京港澳高速、宁洛高速漯河交汇处,总规划面积12.05平方公里。
产业规划:
东城产业集聚区将以食品加工及配套、电子机械为主导产业,漯河市政府已把电子工业列入市产业升级转型重点培育产业,作为承接南方电子产业转移的重要平台,总规划用地面积8.71平方公里。
规划建设新型显示器、消费类电子、研发孵化、新型电池、电子元器件、电力电子、应用电子等7个专业园区,,到2015年,建成集研发、生产、销售为一体全省有名的电子工业基地和电子产品集散中心,实现东城产业集聚区发展质的飞跃。
发展状况:
2010年新签约超亿元项目7个,其中10亿元以上项目2个,5亿元以上项目2个,入驻企业达到63家,总投资84亿元。
形成了以双汇第二工业园、益生园生物科技、康达实业、正邦食品、中博彩印、宏源包装为代表的食品加工及配套,以光华电子科技、圣华OLED、科年达数码科技为代表的电子机械等两大产业集群;2013年规划:
全年完成固定资产投资70亿元,基础设施完成投资13亿元;规模以上企业主营业务收入实现100亿元;引进省外资金5000万美元;新入驻企业10家以上;新增从业人员5000人以上;拆迁村庄2个;污水处理厂日处理污水能力达到8万吨;
(2)经济技术开发区产业发展规划
位置规模:
漯河经济开发区创建于1992年,总规划面积41平方公里,建成区面积10平方公里,总人口近10万人。
产业规划:
按照“西食品、东物流、中部高科技、南工北商、以商补工”的产业布局,以中国食品百强工业园建设为契机,全力抓好知名食品企业的招大引强和培大育强;开展“三产服务业发展年”活动,结合中心商务区建设,大力发展商贸物流和现代服务业,引进龙头企业,不断完善产业结构;
发展状况:
目前已聚集了双汇、银鸽、中粮、可口可乐、旺旺、康师傅、华垦为代表的10余家大型企业,涵盖食品、高新技术、造纸、机械和商贸物流等产业。
2014年,完成生产总值123.4亿元,主营业务收入达到620亿元,增加值93亿元,实现利润38.5亿元。
区属经济高速增长,规模以上工业主营业务收入96亿元、增加值23亿元、利润6亿元,增速均在40%以上。
全年实现税收收入25亿元,增长20%,区属公共财政预算收入2.9亿元,增长25.2%。
固定资产投资达到65亿元,增长24%。
5.漯河城区功能板块分布及特征
(1)影响城市发展的主要交通轴线
107国道线:
沿107国道具有交通物流运输条件,周边辐射诸多县城乡镇,形成了建材、家具、汽车等商贸物流发展聚集片区;
京广铁路线:
铁西片区:
铁路以西汽车站、火车站带动周边形成了以新天地、新玛特、丹尼斯、中华市场、中汇广场等代表的城市主要商业片区;
铁东片区:
以召陵区政府为中心形成的新区行政、居住、教育片区,人民路以南为经济开发区以银鸽、双汇、中粮龙头形成的的产业居住生活片区,以及正在开发建设的城东电子产业园区;
宁洛高速线:
高速公路阻挡了城市向南进一步的扩展空间;
武广高铁线:
是西部快速通道,源汇区政府所在地,未来将发展为主要的商务、居住生活片区;
沙澧河:
沿河将形成以建业昌建外滩等为代表的商业、休闲、购物片区,沙北是以市政府、会展中心等为主的市政行政、中高端居住片区。
(2)漯河主要城市板块分布
五、漯河市总体小结
1.漯河是国家重要的食品工业城市,中国食品名城,豫中南区域性中心城市。
随着召陵区、经济技术开发区、城东产业聚集区的开发建设,东部城区将迎来城市东扩开发建设的发展机遇;
2.漯河是一个以食品、造纸、盐化工为主导产业,并逐步形成以电子信息为辅的战略产业发展格局的城市,城市总体经济发展水平处于河南省中上等水平,城市经济总体发展处于不断增长的趋势;
与周边其他城市相比,漯河人口总量不大,行政管辖区数量不多,居住人口主要分布在107国道沿线及107国道线的西部和北部区;四分之三的人口分布在城郊及周边县城,与全国一二线城市城镇化水平还有一定的差距,未来增长和发展空间较大;
3.漯河是河南省及京广线上重要的交通枢纽城市,拥有四纵两横形成“双十字”交通枢纽的铁路公路高铁交通网络,交通便捷发达;
4.漯河人均GDP及消费力处于河南省中上等水平,具有一定的消费力和经济实力;
5.漯河市随着城镇化发展以及城区人口的不断增长,人们对人居的梦想,从未停止过追求,人们对于住房除了基本的要求外,也越发注重住宅的品质,后期的物业等衍生价值,人们对于精品住宅的需求将会进一步的增长,这也为本案的传播提供了较大的发展空间。
总结:
漯河是一个经济发展水平较好,人均收入水平较高,交通便捷发达,城镇化发展空间较大的工业化食品城市,精品住宅还拥有较大的发展空间。
第二部分项目考察及周边环境研究
一、项目概况
1.项目位置:
项目地块位于昆仑路与辽河路交汇处东北角;
2.项目信息:
●占地面积:
占地面积70000平米,总建筑面积约300000平米;
●物业类别:
住宅、商铺;
●容积率:
2.8;
●绿化率:
40%;
●停车位:
1:
1.1;
●建筑类别:
高层、小高层;
3.销售信息:
地块平整,除有一家预制板厂及一户居民待拆迁外,其他均为农田,项目可整体开发和快速动工。
开盘时间:
2015年2月2日
入住时间:
2017年预计2016年底
价格详情:
最新均价4396元/平米
打折优惠:
一次性97折,贷款99折
咨询电话:
0395-3187777
售楼地址:
昆仑路与辽河路交叉口东北角
4.项目配套:
沙北医院、漯河三中、昆仑路小学、黄河双语艺术幼儿园、受降路小学、漯河实验中学、省级示范性幼儿园入驻。
学校:
昆仑路小学(262米),漯河市郾城区沙北艺术幼儿园(663米),漯河市实验幼儿园辽河路分园(670米)
购物:
银基超市(昆仑路店)(29米),双汇连锁店昆仑路店(38米),鑫焱超市(138米)
医院:
漯河眼科医院(50米),漯河东芝耳鼻喉医院(243米),漯河市第二人民医院四分院(551米)
生活:
中国建设银行ATM(居正家园东)(163米),中国信合(昆仑路储蓄所)(314米),中国邮政储蓄银行ATM(466米)
娱乐:
文澜苑(926米),金沙滩公园(1116米),老虎滩公园(1329米),梨园春公园(1420米)
餐饮:
硅卡咕火山岩韩式烤肉(416米),高老九火锅(漯河店)(596米),澳门豆捞(漯河店)(837米)
二、项目周边环境
1.项目周边交通条件
交通出行2015-07-02更新
36、33公交
公交:
检查院(33外环,33内环,36);
检查院(33外环,33内环,36);
舟山路口(33外环,33内环);
舟山路口(33外环,33内环);
海河路口(29,9);
海河路口(29,9)
目前,项目临街的昆仑路为连接主要交通干道,向南1400米为漯河新玛特购物广场、无缝链接漯河沙北核心商圈。
2.项目周边环境
沿昆仑路以南,主要以远宏百货、新玛特购物广场、银行、公园等购物休闲场所为主;
沿辽河路以西,主要以澳门豆捞、高老九火锅、硅卡咕火山岩韩式烤肉、学校等高档餐饮及教育资源为主;
3.项目距主要交通枢纽距离
5.0公里
5.5公里
3.8公里
17.4公里
17.3公里
2.6公里
2.5公里
2.3公里
漯河汽车西站
高铁汽车客运站
郾城汽车站
漯河汽车东站
漯河汽车站
恒通汽车站
漯河高铁西站
漯河火车站
项目距主要交通枢纽距离位置关系图
4.项目周边环境总体评估:
项目周边无缝链接沙北商圈,自身配套农贸市场,主要的消费人群充足,商业氛围良好;
项目处于郾城区,距城市主要的交通枢纽距离适中,消费客流潜力巨大;
三、项目SWOT分析
第三部分漯河市房地产市场研究
一、漯河市房地产宏观环境研究
1.1漯河市近5年房地产投资发展情况
●从漯河近5年的房地产投资情况来看,呈现出逐年增长的趋势,从2010年的28.9亿元,增长到2014年的57.68亿元,年均增长15%以上。
●从近五年的房地产登记金额和新建商品房销售金额来看,同样呈现出逐年增长的趋势,2014年新建商品房销售金额达到25.22亿元,同比增长38.5%,说明房地产期房销售在持续快速增长;
●漯河房地产市场总体处于不断增长和发展过程中,整体销售情况也呈现逐不断增长的趋势,期房销售成为主要销售方式;
1.2漯河市土地供给量分析
近三年来漯河市不同性质的土地供给量分析
备注:
单位全部为公顷
年份
土地供应量
新增建设用地
利用存量建设用地
住宅用地
商服用地
工矿仓储用地
公共服务建设用地
交通建设用地
2013
292
284
8
114
14
152
12
2012
865
832
33
299
33
335
114
2011
321
241
80
108.6
16
131
44
从上表中,我们发现2013年各种用途的土地供应量都较2012要小一倍左右,新增建设用地、住宅用地、工矿企业用地都较2011年略高些。
1.3漯河市房地产区域价格分布
住宅:
漯河市住宅均价参差不齐。
城市以火车站为核心一公里之内达到4500—6000元/㎡,最多例如昌建东外滩可达到6500元/㎡,而稍远的郾城区和源汇区房价也居高达4000—4800元/㎡。
召陵区和经济开发区的房价则在3300—3900元/㎡。
商业:
核心区商铺售价达到13000元/㎡,较高的例如昌建东外滩则可达到35000元/㎡。
稍远的郾城区和源汇区则多在8000—12000元/㎡。
召陵区和经济开发区的商铺均价则多在7000—9000元/㎡。
1.4漯河房地产市场未来走势分析
●从城区发展方向看,中心区由于土地供应有限。
铁东、沙北将在今后有一个有长足的发展,将以满足周边居民改善型需求为主;未来以沙北区域为重点发展方向。
●市场整体供应增加,竞争加剧,各家开发商品牌营销和产品品质的竞争将日益明显;市场供应增加主要表现在二个方面,一是随着城市化形式的扩张,新增土地供应的商品房将增加,2010-2012年拍卖的土地随着国家政策的严厉在2013年均可能集中入市,加大市场供应,二是保障性住房的建设,在很大程度上将分流部分客群。
在双重竞争压力下,未来购房者将更注重品牌和产品品质的要求,商品房开发也提出相应的高度。
●随着近2年国家频繁推出房地产调控政策,受宏观政策影响,购房者会产生一定观望情绪,但对四线城市的总体影响不大;在购房者心中会对产品一定的期许,以延迟购房的计划。
作为商业地产的投资,前期市场的招商和运营并不成功,对投资者的信心造成一定的影响;
●价格仍将呈现稳中有升的局面,但上涨的幅度会有所不会太大。
根据目前市场情况看,2015年漯河楼市的价格将维持2014年高位震荡的态势。
整体价格预计会稳中有升的态势;
二、潜在及竞争性商业项目调研
2.1潜在及竞争性商业项目楼市分布图
注:
此图来自中情商报网201412版
(1)运跃檀溪谷
●项目位置:
淞江路涵洞向东500米路南(解放路打通交会处);
●开发商:
漯河市运跃置业有限公司
●项目规划:
整体涵盖住宅、商业、公寓等多种物业,提小区配套:
1.5万平米沿街商业、五星级会所、品牌幼儿园,地下车库3300个,地上500个车位;绿化率45%,总计2900户;
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