商业地产专业名词解释.docx

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商业地产专业名词解释

1、商圈

是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。

2业态定位

根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。

3楼层定位

根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。

4环境设计

对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计。

5防火分区

在建筑中采用耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域.

6防烟分区

是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。

7店面

是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。

商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。

8柜台

柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。

9货架

货架是营业员工作现场中分类分区的陈列商品并少量储存商品的设施。

10中庭

是指某大中型综合商场，特别是大型商场的公众活动空间，历久不衰的空间形式。

11竖井

是指井状竖向空间（内设管道、通风、电缆）等。

12店铺切割

是商场业态定位规划设计的用语，在平面图上划分若干个单元、供商户租用。

13动线

商业地产中，动线是指商场的布局使顾客自然行走、购物的轨迹，是顾客在商场里流动的线路。

良好的动线设计可诱导顾客在店内顺畅的选购商品，避免卖场产生死角，提高卖场坪效。

动线设计对购物中心、大卖场及超市尤其重要。

动线分主动线和次动线，主动线一般在2以上到3米左右，次动线一般在2米以下到1.2米左右。

14通道

分为主通道与副通道。

主通道是诱导顾客行动的主线，而副通道是指顾客在店内移动的支流。

良好的通道设置，能够引导顾客按设计的自然走向，光顾卖场的每一个角落，接触所有商品，使卖场空间得到最有效的利用。

15进深

在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

16层高

通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

17强弱电

是指220v以上或36v以下（不安全电压或安全电压）。

18给排水

是指给水系统由水平干管、立管和支管等组成的管道系统和排水系统的简称。

19通风

就是把室内被污染的空气排到室外，同时把室外新鲜的空气输送到室内的换气技术。

20空气调节（简称空调）

是使房间或封闭空间的空气温度、湿度、洁净度和气流速度等参数，达到给定要求的技术。

21防火卷帘门

是指建筑物内的一种消防设施，像门一样自动关闭，起到防火隔离的作用。

22自动喷淋系统

是指某建筑物内设置一种灭火系统（以水为介质），各个喷淋头经过高温后膨胀、爆裂、系统内的水经压力自动喷出，同时水流指示器发出信号并报警，达到自动喷淋灭火的作用。

23水平交通

又称平面交通，是指同一水平面或楼层内的通道。

解决的是顾客在同一个楼层的走向，即客流如何流动的问题。

24垂直交通

是指不同标高空间或楼层的垂直联系，如楼梯、电梯、自动扶梯等。

客流、物流、员工流如何从低楼层到高楼层，再由高楼层到低楼层，即同一商业物业内部立体流动的问题，是由垂直交通来解决的。

25动线设计

对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。

26物理动线（隐形动线）

物理动线是根据人的行走、驾驶等习惯，在不受任何干扰情况下自然形成的人流、物流、车流动线。

26强制动线

强制动线是在物理动线的基础上，由于业态规划与动线设计的需要，强行将动线阻隔和引导，以达到既定目的。

28柔性动线

柔性动线是为达到既定目的，通过一定的引导方式，如人为引导、构筑景观、构筑特色小品吸引人流、车流等。

29集客

指商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度的吸引消费者，使他们有计划的在此消费金钱及时间。

30一次商装

指商场为其经营的各种业态提供最基础的物业设施进行装修，达到良好的硬件环境。

主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。

31二次商装

指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修。

主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩、LOGO、道具等进行标准设计及装修。

32购物空间

购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素，划分出直接进行销售活动的场所。

33交通空间

包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松达到浏览观赏的目的。

34商品展示空间

从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。

35服务空间

是商品销售的辅助空间，如：

试衣间、听音室、咨询台、寄存处等。

36休闲空间

为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化活动的场所，以绿化小品点缀，既可满足顾客需求，同时也促进了消费。

37客单价＝当日销售额÷当日销售笔数

38价格带

价格区间　指一种商品的销售价格范围，以最低价格最高价格上、下限为其价格宽度，宽度越大所对应的顾客层越广。

39坪效

就是指终端卖场1平米的效率，一般是作为评估卖场实力的一个重要标准。

计算方法“销售业绩÷店铺面积”，也就是指平均每平米的销售金额。

平米效率越高，卖场的效率也就越高，同等面积条件下实现的销售业绩也就越高。

40奥特莱斯

在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心,因此也被称为“品牌直销购物中心”。

也是指奥特莱斯，品牌折扣店。

41DM

是英文Directmail的缩写，意为快讯商品广告，通常由8开或16开广告纸正反面彩色印刷而成，通常采取邮寄、定点派发、选择性派送到消费者住处等方式广为宣传，是超市最重要的促销方式之一。

42POP广告的POP三个字母

POP广告的具体含义就是在购买时和购买地点出现的广告。

具体讲，POP广告是在有利有时间和有效的空音位置上，为宣传商品，吸引顾客、引导顾客了解商品内容或商业性事件，从而诱导顾客产生参与动机及购买欲望的商业广告。

简称“购买点广告”。

43空置率

购物中心内尚未有厂商进驻的卖场空间，即使租约已签或租金已收，只要厂商仍末进驻，便纳入空店范围。

空店率之计算是根据各商店种类，将空出的卖场面积除以已开店的卖场面积而得一百分比。

44死角

因信道交叉或其他物阻碍，无法看到的地方。

45三证、五证

营业执照、税务登记证（国税、地税）、商标注册证、商品质量检测报告、授权代理书

46二八定律：

20%的专柜产生80%的利润。

473C就是指

Computer（电脑产品）、Comunication（通讯产品）、Consumer（消费电子产品），将这些相关的产品放在一个大的卖场，以共同的销售模式与服务方式经营，由于个品类的品牌与产品特性有些相似，许多营销操作可以享有共同资源，对消费者而言，也有相对的便利性。

48退缩线

商场内相邻两个专柜之间间隔的间隔墙，为了不影响透视效果而退缩的部分。

49专业商店

经营的产品线单一，而该单一产品线所含的花色品种却较多。

如：

运动用品商店、家具店、家电店、花店、书店等等

50专卖商店

以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态

51百货商店

经营几条产品线。

每一条线都作为一个独立的部门。

发展成大众、时尚、高档、精品百货等类

52购物中心（广场）

是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

53超级市场

是一种相对规模较大、低成本、低毛利、高销量、自助式的零售组织。

其经营利润占销售额的10%~15%。

超级市场从开设大型商场、增加产品品种（一般营业面积在1000~20000平方米左右，品种超过3000－30000种）、采用私人自有品牌、减少对全国性品牌的依赖等来扩大其销售量；现在发展为标准食品超市、生鲜加强超市、精品超市、综合超市、大卖场等业态。

54便利商店

面积相对较小，<100平米，位于住宅区附近，营业时间长16－24小时，经营周转快的方便商品，毛利率较高，通常为18%—20%。

55折扣商店

出售标准商品，价格低于一般商店，薄利多销，销量大，它提供最流行的全国性品牌和自有品牌。

主要出售民生必须用品，以最低销售价格吸引顾客，只提供很有限的顾客服务，面积在500—1500平方米之间，2000单品左右，但有些小型折扣店的面积仅为200平方米左右。

56仓储式（或量贩店）会员制商场

是在其它零售业贸易额上升时，在低价位、高数量的缺口上扑面而来。

主要特点：

低成本、低毛利；主要为小企业以及政府机构、非营利组织、及某些大公司服务兼及家庭顾客的消费；采用走动式管理；不送货不赊帐，一般为现金交易；同时有套完善的电脑系统支撑；采用中央采购、中央结算的连锁经营方式；它主要选建在城、乡结合处的交通比较便利的地方；营业面积在5000平方米—25000平方米之间，有大型的停车场、宽敞而舒适的购物环境、装饰朴素、实用、大方。

其代表公司：

山姆会员店、麦德隆、普玛等。

57业种

行业的种类。

58客层

根据消费者的消费力分为不同的层次。

59毛利率

商品销售收入减去商品原进价后的余额。

净利的对称，又称商品进销差价。

因其尚未减去商品流通费和税金，还不是净利，故称毛利。

60提袋率

消费者购物的比率。

进卖场的总人数和实际购买人数的比例，反映卖场的客流量和实际有效客户，用以来评估商业的整体效益。

61剥离率=到店的总访客/经过通道的总人数*100%

62客单量=总成交额/到店的总访客