养老地产研究及题材注入评估报告.ppt
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养老地产研究及题材注入评估报告.ppt
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大象投资集团地产事业部养老地产研究及题材注入评估报告报告人:
2012.4.27大象投资集团地产事业部养老市场概况p老龄化社会五大特点p北京养老地产发展历程p老年住宅模式p代表性项目户型配比p政策-补贴p供应需求概况典型项目分析p汇晨老年公寓p将府庄园p曜阳国际老年公寓p小结养老题材注入评估p行业声音p养老地产模式类型分析p投资收益估算p总结评估目录大象投资集团地产事业部养老市场概况p老龄化社会五大特点p养老地产发展阶段p北京养老地产发展历程p老年住宅模式p代表性项目户型配比p政策-补贴p供应需求概况大象投资集团地产事业部老龄化社会五大特点:
l我国老年人口的绝对数量大。
我国老龄人口绝对值为世界之冠,占世界老龄人口总数的。
到年,我国老年人口总量将超过亿。
l高龄化趋势显著。
随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高,我国人均预期寿命大大延长。
我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。
l“未富先老”。
发达国家在进入老龄化社会时,人均国民生产总值基本上在美元至万美元,目前平均达到万美元左右。
而我国在进入老龄化社会时,人均国民生产总值尚不足美元。
l“空巢”老人(即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人)迅速增加。
关于老年人居住情况调查结果显示,“三代同堂”式的传统家庭越来越少,“四二一”的人口结构(一对夫妇同时赡养个老人和个小孩)愈加明显。
随着城市化的发展和人民生活方式的变化,空巢老人的比例还将进一步增加。
l城乡老龄人口差异被填平,农村养老问题严重。
农村青年劳动力大量外出,导致家庭养老功能降低。
人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异:
乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%,已经高于城市水平。
大象投资集团地产事业部养老地产老年地产在国际上很早就被提出,如今,美国、日本、新加坡等国的老年地产已经相对成熟。
但在中国,长期以来由于传统的家庭养老观念以及购买力的制约,老年地产在近十余年才开始兴起,目前仍处于幼稚期。
此阶段养老地产的盈利模式还未清晰。
从行业生命周期看,我国养老地产还处于幼稚期。
养老地产发展阶段大象投资集团地产事业部北京养老地产发展历程大象投资集团地产事业部老年住宅模式大象投资集团地产事业部政策-补贴大象投资集团地产事业部供应状况:
大象投资集团地产事业部宏观需求:
大象投资集团地产事业部微观需求引用某品牌房企调研数据:
大象投资集团地产事业部微观需求引用某品牌房企调研数据:
大象投资集团地产事业部微观需求引用某品牌房企调研数据:
大象投资集团地产事业部北京代表性养老项目户型配比大象投资集团地产事业部典型项目分析p曜阳国际老年公寓p小结p汇晨老年公寓p将府庄园大象投资集团地产事业部汇晨老年公寓p配套、建筑p营销运营p盈利模式p概况p整体规划p土地取得大象投资集团地产事业部项目定位:
引进日本来福宫集团管理模式、技术,打造养老养生专业社区。
区位:
昌平区北七家镇八仙庄项目概况大象投资集团地产事业部一期占地面积:
147亩建筑面积:
3.9万平米住宅建筑面积:
2.9232万平米住宅建面占比:
75%住宅建筑类型:
公寓入住时间:
2007年10月31日装修情况:
精装修配家具家电会所:
建筑面积0.9768万平米。
集餐饮,休闲,健身,娱乐,医务室为一体。
医疗配套:
王府医院(医保范围可报销)项目南侧2公里。
项目概况大象投资集团地产事业部土地取得该公寓由北京市民政局出资建设,并列入北京市“十五”时期老年人事业发展规划,土地为划拨取得。
建成后,北京市民政局公开招标。
共有4家企业竞标,北京汇晨阳光投资管理有限公司最终中标。
也就是说,该项目是由政府出资建设,运营则由汇晨阳光负责的养老项目。
具体合作细节不明。
大象投资集团地产事业部整体规划已建成项目一期地势平坦,由四栋四层板楼及三层综合会所组成,绿化率45%。
1、2号楼顶层为护理专区,其它部分及3、4号楼为健康专区。
会所1、2号公寓3、4号公寓大象投资集团地产事业部p配套沙壶球运动厅、影视大厅、台球厅、舞蹈厅、棋牌室、门球场、健身房、羽毛球馆、游泳馆、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、医务室、多功能厅大象投资集团地产事业部社区常设班车每周三班社区-5号线地铁站p配套自动取款机大象投资集团地产事业部p社区活动社区不定期举办各类活动,丰富老人日常生活,促进相互交流,提升社区软性配套。
大象投资集团地产事业部楼层:
4层主力户型:
60平米电梯:
24小时电梯停车方式:
集中停车装修情况:
精装修全套家具家电总套数:
288套。
公寓大象投资集团地产事业部p公寓残障专用道公共就餐区大象投资集团地产事业部p公寓-室内每套公寓配备独立厨房、卫生间,室内为精装标准,有部分空间为老年人专门设计,如:
宽敞阳台、无障碍卫生间、服务呼叫器。
大象投资集团地产事业部p收费标准护理型公寓价格表护理型公寓价格表入住方式押金(万元)标准床位费优惠价/月趸交一年(优惠8%)房间使用费(含水、电、取暖、服务费)护理服务费单床方式531801800498045824582103180180048134428442820318018004480412241223031801800414738153815包房方式105700180075006900690020570018007167659365933057001800683362876287健康型公寓房间使用费4200元/月。
营养配餐750元/月/人。
大象投资集团地产事业部p运营现状1、健康型公寓入住率达100%,并存在排队等候入住现象,护理型公寓入住率达60%。
2、项目现总体运营服务人数200人左右,现已出租房源近260套,入住老人近500人,运营人数对入住人数比例基本维持在1:
2.5;3、初步估算年房间使用费收入近1300万元。
4、初步估算项目开放投资额约为2亿元(3.9万平*5000元/平米)。
5、假定每年押金利息收入、护理费、餐费收入冲抵运营开支,同时新增投入200万元运营成本,估算静态投资回报周期约为:
2亿元/1100万元=18年大象投资集团地产事业部一、低成本划拨取得土地及相关手续,实则为福利彩票中心捐赠出资,对于运营方而言,实际投入得到最大限度节约。
二、高押金、高租金式租赁模式营销,经过近三年市场培育此模式初见功效。
三、产品规划方面:
健康型公寓占为主、护理型公寓为辅。
比例关系5:
1。
p盈利模式大象投资集团地产事业部将府庄园p概况p整体规划p土地取得p配套、建筑p营销运营p盈利模式大象投资集团地产事业部项目定位:
提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀一站式的终生退休养老服务社区区位:
朝阳区将台乡铁路大环内项目概况大象投资集团地产事业部开发商:
将府国际企业管理(北京)有限公司建筑类型:
板楼、独栋占地面积:
38万总建筑面积:
11万可租售建筑面积:
6.732万可租售建面占比:
61.2%容积率:
0.28%开盘时间:
2009年8月中旬装修情况:
毛坯(长租部分)产权年限:
只租不售50年使用权付款方式:
一次性付款物业公司:
新加坡城市展望物业管理公司项目概况大象投资集团地产事业部土地取得该项目于2008年通过划拨形式分四次取得土地使用权,京朝集用(2008划企)第0005、0006、0007、0008。
大象投资集团地产事业部整体规划注:
四洞高尔夫球场及练习场;将府温泉酒店;月梨中医院;管理服务中心;长者国际会馆、健身中心;长租公寓;短租公寓;长租别墅;正在短租公寓绿化率:
近90%;水域面积:
3万平米。
12345678大象投资集团地产事业部总配套面积:
近4万平米长者国际会所、康复中心、月犁中医医院、管理服务中心、体育中心、将府俱乐部、垂钓区、高尔夫球场管理服务中心温泉酒店高尔夫练习场月梨中医院p配套大象投资集团地产事业部p公寓楼层:
5层长租套数:
228套短租套数:
288套电梯:
24小时电梯户型面积:
开间34、套房52、两居90、三居156车位:
免费大象投资集团地产事业部p长租公寓餐厅客厅卧室均价:
1.9万元/平米装修:
毛坯物业费:
3.5元/平米/月户型面积:
两居90、三居156出租现状:
仅余近20套大象投资集团地产事业部p短租公寓短租公寓共四栋楼,现仅推出一栋对外短租,1-4层为健康型专区,顶层为护理型专区。
户型面积:
开间34、套房52、两居90押金:
20-30万租金:
套房4500元/月、两居7000元/月。
餐费:
900元/月/人健康区出租现状:
余5套.大象投资集团地产事业部p独栋楼层:
2层套数:
54套户型面积:
580、730出租现状:
已满租估算均价:
1.8万元/平米物业费:
4元/平米/月大象投资集团地产事业部p投资回报测算资金投入估算:
总建筑面积11万*综合成本6000元/=6.6亿元。
以租代售收入估算:
独栋54套*580*1.8万元/+长租公寓1.8万平米*1.5万元/*90%=8亿元假定短租收入、其它收入可冲抵运营成本,项目投资回报周期仅3年时间,且有约1.4亿元盈利及自持288套公寓、会所酒店配套。
现静态投资收益率:
(8亿元-6.6亿元)/6.6亿元=21%大象投资集团地产事业部一、依托政府关系,低成本划拨取得土地及相关手续。
二、以租代售,少量自持经营,快速回收投资。
三、为降低市场风险、减少护理设备及人员开支,产品规划健康型公寓、别墅占主导地位。
四、在专业性不强的前提下引进澳洲先进模式,即可丰富自身专业能力亦可作为营销噱头。
p盈利模式大象投资集团地产事业部曜阳国际老年公寓p土地取得p营销p运营p小结p概况p整体规划p配套大象投资集团地产事业部项目定位:
新型居家养老为定位。
可成套出租,以月承租为时间单位的的养老养生新模式。
区位:
密云县城西北,云佛度假村旁,水库西南两公里(西田各庄镇龚庄子村);项目概况大象投资集团地产事业部占地面积:
137461平米(206亩)建筑面积:
67230平米住宅建筑面积:
44571平米住宅建面占比:
66.5%住宅建筑类型:
公寓/联排/独栋开盘时间:
2010年8月28日开发商:
北京长青国际老年公寓有限公司(城建集团/红基会共同出资成立)装修情况:
公寓精装修配家具家电会所:
建筑面积11659平米,共计8层(地上6层、地下2层)。
集餐饮,休闲,健身,娱乐,会务为一体。
医疗配套:
武警总医院康复医疗中心(医保范围可报销),建筑面积11000平米。
项目概况大象投资集团地产事业部会所武警总医院公寓联排别墅独栋别墅配建整体规划项目地势北高南低,西高东低,为坡地。
规划包括四大居住组团,两大服务配套等;其中项目居住组团,即多层电梯情景公寓、退台跃层公寓、联排别墅、独栋别墅四大组团。
两大服务配套等。
大象投资集团地产事业部住宅的形式分为三个产品层次:
公寓、联排别墅和独栋别墅。
总套数为425套。
成组团形式规划,利用地势的起伏布置建筑,较好的得到了景观面。
停车方式为组团式集中停车。
较好的处理了停车问题。
宅前及道边绿化较简单,成本较低。
公共户外娱乐设施缺乏,尤其针对老年人没有设置专门的项目。
住宅大象投资集团地产事业部楼层:
3-4层户型:
一居98-103平米二居123-126平米电梯:
24小时电梯停车方式:
集中停车装修情况:
精装修送全套家具家电养老特征:
单元入口采用缓坡处理、设置专用扶手p公寓大象投资集团地产事业部p公寓-室内设备设施齐全,可以达到入住标准。
室内为低端精装标准,无高端设施。
其中有一部分空间为老年人专门设计,如:
宽敞阳台等。
但是并没有其他针对老年人居住的急救和无障碍设施。
大象投资集团地产事业部p公寓-室内大象投资集团地产事业部楼层:
2层户型:
三居180平米电梯:
无停车方式:
集中停车装修情况:
部分精装修/部分毛坯养老特征:
无p联排别墅大象投资集团地产事业部p联排别墅大象投资集团地产事业部楼层:
2层户型:
约超过500平米电梯:
无停车方式:
分户停车装修情况:
毛坯养老特征:
无p独栋别墅大象投资集团地产事业部会所:
建筑面积11659平米,共计8层(地上6层、地下2层)。
内含:
餐厅、棋牌室、台球厅、小超市、室内游泳馆、室内健身器械房、书画室、羽毛球、乒乓球、中医按摩、小型电影院、会议室;有部分为老年设置的设施,但会议空间所占比重较大,初步判断配套设施不是专门为养老项目而设计的。
武警总医院:
提供评估系统、
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- 养老 地产 研究 题材 注入 评估 报告